謝艷潔

【摘要】不動產(chǎn)登記管理工作的開展引起我國政府及相關(guān)部門的重視，我國政府及相關(guān)部門出臺了相關(guān)政策，以約束不動產(chǎn)登記管理工作，并有相應(yīng)的管理制度全面落實到各項工作環(huán)節(jié)中，既為不動產(chǎn)登記管理工作發(fā)展創(chuàng)造新的機(jī)遇，又能促進(jìn)不動產(chǎn)登記管理工作統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化發(fā)展，維護(hù)市場發(fā)展秩序，發(fā)揮不動產(chǎn)登記管理的工作價值。借助測繪技術(shù)確保各項信息數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，為維護(hù)民眾根本利益提供重要保障。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)登記；房產(chǎn)；地籍測繪；數(shù)據(jù)整合

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021. 26.008

隨著我國對不動產(chǎn)登記工作重視程度的提高，不動產(chǎn)登記中房產(chǎn)與地籍?dāng)?shù)據(jù)的結(jié)合是未來技術(shù)發(fā)展的必然趨勢。然而由于我國幅員遼闊，各地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展的差異較大，目前還有許多地區(qū)仍然采用傳統(tǒng)的登記方法，效果較差。因此，未來在全國范圍實現(xiàn)不動產(chǎn)登記中房產(chǎn)與地籍?dāng)?shù)據(jù)的結(jié)合還有許多工作需要去解決。

1、不動產(chǎn)登記管理的工作內(nèi)容

開展不動產(chǎn)登記管理工作，是以權(quán)利人或利害關(guān)系人的申請為前提，根據(jù)我國相關(guān)法律法規(guī)所提出的內(nèi)容，對權(quán)利人或利害關(guān)系人不動產(chǎn)權(quán)變動情況進(jìn)行全面性記錄的一種行為。在開展不動產(chǎn)登記管理工作的過程中，也會受部分因素影響而產(chǎn)生問題，考慮到不動產(chǎn)登記管理工作的影響與重要性，還需相關(guān)部門加強(qiáng)管理，依據(jù)不動產(chǎn)登記管理的工作實際情況，明確工作內(nèi)容與要求。

首先，能掌握不動產(chǎn)登記成果所具有的統(tǒng)一性，針對我國政府部門所出臺的相關(guān)政策，使不動產(chǎn)登記管理工作有法律依據(jù)、明確標(biāo)準(zhǔn)，要求統(tǒng)一編制、檔案，在整理過程中確保不動產(chǎn)登記結(jié)果的準(zhǔn)確性。

其次，要求不動產(chǎn)登記管理工作透明、公開，不動產(chǎn)信息數(shù)據(jù)收集要準(zhǔn)確、快速，避免存在違法行為。這對腐敗情況有較強(qiáng)的警示意義，可提升政府部門的公信力。

最后，基于現(xiàn)代化社會發(fā)展背景，通過應(yīng)用信息化技術(shù)，為不動產(chǎn)登記管理工作提供便捷條件，打造“一站式”登記服務(wù)平臺，從不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)受理、辦證、入檔、發(fā)證等入手，為人們進(jìn)行一體化的辦理，避免受人為因素影響而產(chǎn)生誤差，確保不動產(chǎn)登記管理的工作質(zhì)量與效率。

2、不動產(chǎn)測繪概述

不動產(chǎn)測繪是對不動產(chǎn)形狀、位置、面積、層次、方位等方面的定位，需以具體的信息數(shù)據(jù)為依據(jù)，相關(guān)人員借助測繪技術(shù)準(zhǔn)確地掌握不動產(chǎn)空間、屬性、特點等，并以圖表、數(shù)字等方式呈現(xiàn)各項信息數(shù)據(jù)。我國政府部門為不動產(chǎn)測繪工作的穩(wěn)定實施出臺了相關(guān)政策，采取相關(guān)的法律法規(guī)為依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，使其具體較強(qiáng)的法律效力，受《中華人民共和國物權(quán)法》保護(hù)。

不動產(chǎn)測繪的模式包括市場化的混合模式、市場化模式、不動產(chǎn)測繪模式。依據(jù)現(xiàn)代化社會發(fā)展背景，市場化發(fā)展模式具有較強(qiáng)的復(fù)雜性，因測繪職能不斷細(xì)化，該模式對測繪技術(shù)水平、人員專業(yè)能力等提出較高要求，并把不動產(chǎn)測繪信息數(shù)據(jù)設(shè)定為不動產(chǎn)登記管理的重要依據(jù)，從而對不動產(chǎn)登記管理公信力、公示力帶來積極影響，確保不動產(chǎn)登記管理的工作質(zhì)量與效率。

3、地籍測繪的主要特點和用途

3.1 地籍測繪的主要特點

3.1.1地籍測繪是政府行為

地籍測繪在國外被稱為“官方測繪”，在國內(nèi)一直都是由政府組織進(jìn)行的，其目的是確保稅收和保護(hù)個別土地的財產(chǎn)權(quán)。目前，國內(nèi)的地籍測繪的目的是保護(hù)土地并使其合理使用。

3.1.2將有助于進(jìn)行土地管理

測繪是歷史和現(xiàn)代地籍技術(shù)的基石，通過地籍測繪，不僅可以保護(hù)地籍和稅收，還可以被法律事實承認(rèn)并為人們提供參考。

3.1.3地籍測繪的真實性很高

地籍?dāng)?shù)據(jù)本身是如此真實，以致地籍測繪比通常的基本測繪更為頻繁。地籍測繪工作總是動態(tài)的，可以維護(hù)一些地籍?dāng)?shù)據(jù)的真實性。

3.2 地籍測繪的主要目的

一個城市的地籍測繪任務(wù)需要地塊分界點和地籍圖的相關(guān)坐標(biāo)，這使得可以識別特定位置并執(zhí)行定位任務(wù)。此外，地籍圖的關(guān)鍵要素是土地管理的所有權(quán)管理，這也可以提醒人們土地管理功能的狀態(tài)。地籍圖的主要功能是選擇土地的經(jīng)濟(jì)屬性和附件的位置，此外，在實際工作中可以清楚地表達(dá)位置和地形特征。它還包括與房產(chǎn)管理和待售土地有關(guān)的內(nèi)容，因此，理清城市普查工作和測繪工作也可以有效解決相關(guān)的民事糾紛?？傮w而言，有效執(zhí)行地籍測繪工作是指獲得國家土地的各種權(quán)利以及土地管理和其他相關(guān)工作，技術(shù)支持也更為重要。

4、不動產(chǎn)登記中房產(chǎn)與地籍測繪數(shù)據(jù)整合技術(shù)

4.1 清理無效數(shù)據(jù)并進(jìn)行規(guī)范化梳理

在整合不動產(chǎn)數(shù)據(jù)時，應(yīng)檢查原有的土地、不動產(chǎn)和財產(chǎn)狀況，并重新注冊已經(jīng)注銷的登記冊，在表上注明其所有權(quán)，然后將相關(guān)的信息資料傳送給特定管理人員，根據(jù)土地登記、房地產(chǎn)檔案管理和房屋登記的流程對所有檔案進(jìn)行管理。房地產(chǎn)的注冊信息和土地信息的進(jìn)一步整合可以獲得房地產(chǎn)信息的原始有效狀態(tài)，按照不動產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)庫進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)的管理，就能夠?qū)Σ粍赢a(chǎn)登記信息進(jìn)行全面統(tǒng)計和描述。

4.2 核實土地房屋登記信息并重構(gòu)邏輯關(guān)系

在進(jìn)行房屋分析的時候，必須將房屋登記和土地登記等信息結(jié)合起來并注冊，根據(jù)原始產(chǎn)權(quán)證明信息和宗地信息完成宗地代碼的填寫，同時還應(yīng)該積極完善房屋登記信息，有效進(jìn)行房地產(chǎn)登記工作。此外，要合理使用地籍圖數(shù)據(jù)庫來調(diào)查宗地的各種數(shù)據(jù)。根據(jù)現(xiàn)有的宗地圖形進(jìn)行補(bǔ)錄工作，對宗地進(jìn)行統(tǒng)一的改進(jìn)和編碼，并合理地調(diào)整跨區(qū)域的宗地，以避免工作時出現(xiàn)需要頻繁修改地籍的現(xiàn)象。目前的房地產(chǎn)登記管理措施，與傳統(tǒng)的登記方式存在一定的矛盾，這就必須對原始數(shù)據(jù)進(jìn)行核實。在記錄與不動產(chǎn)登記相關(guān)的數(shù)據(jù)時，應(yīng)先研究之前的等級數(shù)據(jù)，并且做好原始營業(yè)編號的繼承工作，有效的繼承可以確?，F(xiàn)有數(shù)據(jù)與原始數(shù)據(jù)的一致性。同時，有必要通過建立特定的映射關(guān)系來做好原始數(shù)據(jù)的存儲，完成房地產(chǎn)與地籍的測量和制圖的工作。

4.3 編制房產(chǎn)單位編號并進(jìn)行檢查

圖形和土地登記是第一個標(biāo)志，根據(jù)統(tǒng)一的編碼規(guī)則來開發(fā)新的統(tǒng)一代碼，以確保土地可以完成代碼轉(zhuǎn)換。轉(zhuǎn)換時，必須將先前的編碼值更改為現(xiàn)有的編碼值，并確保數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換工作的準(zhǔn)確性，確保原始土地注冊可以與圖形工作的一致性進(jìn)行聯(lián)系。使用數(shù)據(jù)庫地圖在地圖上找到合適的位置，并按一定順序借助一定編碼完成編譯工作，確保房屋的轉(zhuǎn)換數(shù)據(jù)被正確記錄在合適的表中。完成統(tǒng)一的宗地編碼，按照房地產(chǎn)登記管理的要求分析原有的房產(chǎn)土地和房屋登記信息，并繼承原登記證信息等。在統(tǒng)一代碼登記備案系統(tǒng)下，根據(jù)登記信息和房地產(chǎn)份額來統(tǒng)一房地產(chǎn)單位和編號，并建立房地產(chǎn)登記表以實現(xiàn)抵押登記、預(yù)測和扣押等財產(chǎn)登記活動等各種分類信息的分類，然后對轉(zhuǎn)化后的數(shù)據(jù)進(jìn)行全面審核以確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。在數(shù)據(jù)的核查過程中，可以從空間數(shù)據(jù)和非空間數(shù)據(jù)兩個方面開始。對于空間數(shù)據(jù)審核，主要是用檢查規(guī)則通過計算機(jī)圖形管理系統(tǒng)進(jìn)行檢查活動，包括房屋的平面圖、地籍區(qū)域的空間位置和空間重疊等的檢查。而非空間數(shù)據(jù)審核可以通過計算機(jī)審核和手動審核兩種方法完成。

4.4 不動產(chǎn)信息完善

不動產(chǎn)登記管理工作包含的內(nèi)容較多，在各項工作環(huán)節(jié)中均會產(chǎn)生相關(guān)信息數(shù)據(jù)，那么在不動產(chǎn)信息調(diào)查環(huán)節(jié)可依據(jù)測繪技術(shù)應(yīng)用環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的信息數(shù)據(jù)，完善不動產(chǎn)的具體情況、所屬單位、權(quán)屬信息等內(nèi)容。此外，讓消費(fèi)者注重不動產(chǎn)信息的細(xì)節(jié)內(nèi)容，還需考慮到測繪技術(shù)應(yīng)用的標(biāo)準(zhǔn)性，詳細(xì)記錄測繪環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的信息數(shù)據(jù)。

例如不動產(chǎn)圖測繪，其核心內(nèi)容是不動產(chǎn)平面，結(jié)合不動產(chǎn)調(diào)查中所采集到的各信息數(shù)據(jù)計算出不動產(chǎn)圖的具體面積。此環(huán)節(jié)對所測繪到的信息數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、精確性等提出較高要求，不動產(chǎn)面積計算結(jié)果的誤差及限差要控制在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，從而確保不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

4.5 房屋結(jié)構(gòu)調(diào)查

房屋結(jié)構(gòu)調(diào)查的核心工作內(nèi)容包括產(chǎn)權(quán)類型、產(chǎn)權(quán)人、層次、層數(shù)、使用年限、用途、結(jié)構(gòu)等。在各項工作環(huán)節(jié)均會應(yīng)用到測繪技術(shù)，并對測繪信息數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、精確性有較高要求，由專業(yè)的工作人員規(guī)范操作測繪技術(shù)，詳細(xì)記錄各項工作環(huán)節(jié)中所產(chǎn)生的信息數(shù)據(jù)，并順利地完成房屋產(chǎn)權(quán)界限示意圖編制工作，為房屋結(jié)構(gòu)的使用提供有力的信息依據(jù)。

此外，在各項工作開展階段，對比分析各項信息數(shù)據(jù)成為不動產(chǎn)登記管理工作中的要素之一，需分析不動產(chǎn)內(nèi)部、外部附屬要素及全部內(nèi)容。

4.6 數(shù)據(jù)庫的建設(shè)與完善

地籍測繪數(shù)據(jù)以及房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)相對較大，需要建立一個完整的數(shù)據(jù)庫，以解決數(shù)據(jù)集成過程中不同員工的不同數(shù)據(jù)需求，例如數(shù)據(jù)召回、數(shù)據(jù)更改和數(shù)據(jù)更新。在構(gòu)建數(shù)據(jù)庫時，需要注意以下幾點：

（1）為了提高數(shù)據(jù)分析的效率，我們積極引用先進(jìn)的人工智能技術(shù)，該技術(shù)可幫助數(shù)據(jù)集成商對各種類型的輸入數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總分析。

（2）數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)的容量必須足夠大，以滿足城市中用于房產(chǎn)信息的大存儲空間的需求。

4.7 加強(qiáng)全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)的應(yīng)用

全球衛(wèi)星定位技術(shù)具有許多優(yōu)勢，可以快速準(zhǔn)確地獲取有關(guān)地籍測繪的各種數(shù)據(jù)和信息。然后可以計算結(jié)果并測試結(jié)果。使用全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)的子基站和移動站來構(gòu)建衛(wèi)星定位服務(wù)系統(tǒng)，以通過高度準(zhǔn)確和先進(jìn)的測量產(chǎn)品和軟件來進(jìn)行地籍測繪，傳統(tǒng)的精密測量產(chǎn)品具有某些缺點，例如無法在無線電或衛(wèi)星定位系統(tǒng)無法控制的位置獲取數(shù)據(jù)，因此，當(dāng)前最佳的測繪模型是高級的全球定位系統(tǒng)測量產(chǎn)品，不受任何環(huán)境的影響。

結(jié)論：

基于現(xiàn)代化社會發(fā)展條件，測繪技術(shù)在不動產(chǎn)登記管理工作中被廣泛地應(yīng)用，文章主要考慮到不動產(chǎn)登記管理的工作內(nèi)容具有統(tǒng)一性、透明性、公開性，通過應(yīng)用信息化技術(shù)，能提升不動產(chǎn)登記管理的工作質(zhì)量與效率。同時，文章還分析了不動產(chǎn)測繪模式包括市場化模式、市場化混合模式、不動產(chǎn)測繪模式，能在應(yīng)用測繪技術(shù)的過程中突出其在不動產(chǎn)登記管理中的應(yīng)用價值與重要性，為不動產(chǎn)登記管理工作提供重要的信息依據(jù)，為權(quán)利人或利害關(guān)系人提供有力的法律保障，并在平面測繪、不動產(chǎn)信息完善、房屋結(jié)構(gòu)調(diào)查中被合理化應(yīng)用，構(gòu)建智能化管理平臺，注重各項工作環(huán)節(jié)的信息數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，從而為不動產(chǎn)登記管理工作的開展與實施提供有利條件。

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