龍慶

（貴陽市醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)投資股份有限公司，貴州 貴陽 550000）

稅收作為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中重要的現(xiàn)金流出項目，是繼土地成本、開發(fā)建設(shè)成本后的第三大成本支出項目。房地產(chǎn)項目主要涉及三大稅種，即增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，各稅種存在預(yù)繳且納稅義務(wù)發(fā)生時間存在差異。此外，還涉及一些小稅種，如土地使用稅、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅等，稅收種類多，對房地產(chǎn)財務(wù)人員的專業(yè)能力要求較高，因此涉稅管理已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重點管理內(nèi)容之一。目前國際和國內(nèi)經(jīng)濟快速發(fā)展，我國的稅收政策隨之修訂和完善，加上我國會計準(zhǔn)則逐漸與國際會計準(zhǔn)則趨同，帶來的稅會差異越來越大的背景下，做好房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險防控工作是非常必要的。本文將進(jìn)一步對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)應(yīng)注意的涉稅風(fēng)險進(jìn)行探究，通過有針對性的措施建議，促進(jìn)提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅管理能力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)加強涉稅風(fēng)險分析的重要性

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中，通過對涉稅風(fēng)險的分析，落實好納稅籌劃工作，可以幫助企業(yè)控制成本，減少稅務(wù)成本支出。納稅籌劃是指在國家稅法要求范疇內(nèi)，為了緩解企業(yè)稅負(fù)壓力，對企業(yè)各項經(jīng)營活動提前規(guī)劃，以實現(xiàn)節(jié)、退、緩的稅收方案。實施納稅籌劃工作的目的就是保證企業(yè)納稅的合法性，減小涉稅風(fēng)險，維護(hù)企業(yè)自身利益。

通過對納稅籌劃進(jìn)行分析，其展現(xiàn)的價值有：首先，減少企業(yè)稅負(fù)。在企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓或者重組中，通過提前規(guī)劃，能夠減少企業(yè)稅負(fù)。其次，通過納稅籌劃，能夠延緩納稅。延緩納稅即通過提前規(guī)劃和安排，將企業(yè)當(dāng)期應(yīng)該繳納的稅務(wù)延遲處理。由此可知，納稅籌劃能夠幫助企業(yè)減少或推遲納稅支出，增加企業(yè)經(jīng)濟效益。但是在納稅籌劃中，也會面臨一定涉稅風(fēng)險。只有明確涉稅風(fēng)險產(chǎn)生原因，采取有效措施進(jìn)行防范和控制，才能減少涉稅問題出現(xiàn)，給房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供良好條件。

二、房地產(chǎn)企業(yè)需要注意的稅務(wù)風(fēng)險

（一）隱藏預(yù)收賬款

現(xiàn)階段，大部分房地產(chǎn)企業(yè)為了減少納稅，將獲取的購房者已付房款計入在其他付款或者短期借款等科目中，沒有真實反映在預(yù)收賬款中，或者通過關(guān)聯(lián)交易形式隱藏在預(yù)付賬款中，導(dǎo)致應(yīng)該在當(dāng)期及時納稅的稅基轉(zhuǎn)變成企業(yè)的往來流動資金。

（二）成本分?jǐn)偛磺逦?/h3>

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，具有開發(fā)周期長、投資金額大等特點，存在并行開發(fā)多個項目，在成本分?jǐn)偵媳容^混亂，在結(jié)轉(zhuǎn)成本過程中，沒有按照權(quán)責(zé)發(fā)生制要求做好會計核算工作。在計稅成本的歸集和分?jǐn)偵?，存在成本對象劃分不合理、公建配套分?jǐn)偛缓侠?，以及預(yù)提成本不符合稅法要求等問題，導(dǎo)致當(dāng)期繳納企業(yè)所得稅出現(xiàn)偏差，引發(fā)較大的稅務(wù)風(fēng)險。

（三）未及時結(jié)轉(zhuǎn)毛利差

房地產(chǎn)財務(wù)人員應(yīng)識別完工產(chǎn)品，并準(zhǔn)確計算完工產(chǎn)品的實際毛利額，及時結(jié)轉(zhuǎn)和調(diào)整預(yù)計毛利額和實際毛利額的差額，并將差額納入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額中繳納企業(yè)所得稅。其中結(jié)轉(zhuǎn)的計稅成本核算的終止日為次年的5月31日前，大多房地產(chǎn)企業(yè)存在未按稅法要求結(jié)轉(zhuǎn)計稅成本，延遲確認(rèn)實際毛利額，造成當(dāng)期少繳企業(yè)所得稅的涉稅風(fēng)險。

（四）未參與合同涉稅條款會簽

大多稅務(wù)問題是業(yè)務(wù)搭建過程中忽視了合同涉稅條款而引發(fā)，如土地出讓合同中對土地交付時間的約定，影響土地使用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間；銷售合同中分期業(yè)務(wù)的各期收款時間節(jié)點，影響增值稅是否及時預(yù)繳等。實務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)涉及各項經(jīng)濟合同，如財務(wù)人員未能參與合同會簽擬定，則會導(dǎo)致“業(yè)務(wù)、法務(wù)、財務(wù)、稅務(wù)”無法統(tǒng)一融合，引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險。

（五）稅率調(diào)整引發(fā)發(fā)票風(fēng)險

2019年度稅收改革重點為稅率下調(diào)、抵扣國內(nèi)旅客運輸服務(wù)、加計抵減政策等，如財務(wù)人員對稅收政策未能及時學(xué)習(xí)，導(dǎo)致企業(yè)涉稅風(fēng)險。稅率下調(diào)對房地產(chǎn)公司來說，對發(fā)票的取得和開具都影響很大。進(jìn)項端方面，如何判斷正在履行的施工合同結(jié)算時應(yīng)取得何種稅率的發(fā)票；銷項端方面，在開具給購房者發(fā)票時應(yīng)適用何種稅率。增值稅為鏈條式抵扣，如上游發(fā)票開具有誤，財務(wù)人員審核發(fā)票出現(xiàn)偏差，同樣會帶來稅務(wù)風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險解決對策

（一）從會計科目中尋找異常數(shù)據(jù)，進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險的合理規(guī)避

1．貨幣資金科目

貨幣資金科目期末余額較高的情況下，應(yīng)該對比現(xiàn)金流量表中的經(jīng)營性活動的銷售商品現(xiàn)金流入、企業(yè)所得稅申報表中特定業(yè)務(wù)計算的應(yīng)納稅所得額，綜合分析企業(yè)的預(yù)收賬款科目，重視企業(yè)本期貨幣資金增長數(shù)額和預(yù)計毛利率是否正確納稅申報。貨幣資金科目期末數(shù)額比較小的情況下，分析是否會存在貨幣資金不入賬的情況。

2．應(yīng)收賬款科目

重視是否存在長期掛賬或者虛開發(fā)票的狀況，使得在確認(rèn)收入過程中，增加自身債權(quán)而不能及時收回，導(dǎo)致壞賬在稅前無法扣除的涉稅問題。強調(diào)應(yīng)收賬款期末余額是否合理，避免企業(yè)把后期的預(yù)收款項均計入在應(yīng)收賬款科目中。

3．其他應(yīng)收款科目

關(guān)注是否存在長期掛賬現(xiàn)象，是否屬于借款，借款人是否為股東，是否應(yīng)扣繳個人所得稅，判斷預(yù)付賬款業(yè)務(wù)發(fā)生時間、本質(zhì)和主體是否為關(guān)聯(lián)企業(yè)。

4．固定資產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)科目

強調(diào)固定資產(chǎn)分類折舊，是否出現(xiàn)隨意調(diào)整固定資產(chǎn)折舊的狀況；電梯、中央空調(diào)等無論會計賬簿如何記錄，均應(yīng)計入在房產(chǎn)原值計算繳納房產(chǎn)稅；投資性房地產(chǎn)公允價值計算，在公允價值模式計量下，應(yīng)注意調(diào)整其折舊的稅會差異。

5．預(yù)收賬款科目

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款是增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅的稅基，房地產(chǎn)所繳納的稅費，在我國稅收征收中占有重要位置。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)區(qū)分老項目和一般計稅項目，按不同的稅率、征收率正確申報預(yù)繳和繳納增值稅；正確區(qū)分不同的業(yè)態(tài)，根據(jù)不同的預(yù)繳率申報土地增值稅；結(jié)合各地對毛利率的規(guī)定，正確申報預(yù)繳企業(yè)所得稅。

（二）建立全員稅務(wù)知識培訓(xùn)機制，樹立全員稅務(wù)風(fēng)險意識

社會發(fā)展，稅務(wù)體系不斷改變，如2016年我國實施的全面“營改增”政策，以及2019年的稅改政策，給各個行業(yè)經(jīng)營發(fā)展帶來一定影響，要求財務(wù)部及其他部門努力學(xué)習(xí)最新發(fā)布的稅收政策，并了解和房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的稅收政策，如建筑行業(yè)、金融行業(yè)等。針對一些新發(fā)布的稅收政策，企業(yè)應(yīng)安排所有人員進(jìn)行學(xué)習(xí)，讓企業(yè)管理層對財稅政策充分重視，明確國家稅收改革給企業(yè)稅負(fù)帶來的影響，并思考該政策對上游企業(yè)造成的影響，從而思考建安成本、開發(fā)成本投放是否合理，主動調(diào)整經(jīng)營業(yè)務(wù)流程，以更好迎合稅務(wù)政策改革要求。對于其他部門，應(yīng)主動學(xué)習(xí)稅務(wù)相關(guān)的知識，加強涉稅風(fēng)險的把控，強化風(fēng)險管理意識，樹立正確的思想理念，將涉稅風(fēng)險防控作為本部門工作職責(zé)，給房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展創(chuàng)建良好條件。

（三）健全稅務(wù)風(fēng)險管理的內(nèi)控制度

1．建立稅務(wù)管理風(fēng)險內(nèi)控制度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合稅收改革要求，科學(xué)構(gòu)建稅務(wù)管理內(nèi)控體系，在財務(wù)部門中，設(shè)置規(guī)范的稅務(wù)管理崗位，條件允許的企業(yè)可以成立專業(yè)的稅務(wù)管理部門，配備專業(yè)的稅務(wù)管理人員。如果是集團(tuán)企業(yè)，需要配備稅務(wù)總監(jiān)，負(fù)責(zé)企業(yè)稅務(wù)事宜。在建立稅務(wù)管理風(fēng)險內(nèi)控制度時，應(yīng)做好分工明確，職責(zé)合理，讓不兼容崗位充分分離，形成良好的管理格局。

2．研究相關(guān)稅收政策

財務(wù)部門或者稅務(wù)管理部門應(yīng)定期組織安排學(xué)習(xí)工作，收集和房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的稅收政策，條件允許的房地產(chǎn)企業(yè)可以在內(nèi)部成立稅務(wù)政策調(diào)查中心，負(fù)責(zé)對國家最新發(fā)布的稅收政策進(jìn)行調(diào)查和研究，明確其給企業(yè)造成的影響，動態(tài)了解各種稅收政策變化，從根源上減少涉稅風(fēng)險出現(xiàn)，給房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展奠定扎實基礎(chǔ)。

3．發(fā)揮企業(yè)稅務(wù)管理人員的動能性

企業(yè)涉稅工作人員應(yīng)定期參與到房地產(chǎn)項目建設(shè)活動中，將稅務(wù)管控前置到業(yè)務(wù)前端，如參與項目立項規(guī)劃等各項證照辦理、工程建設(shè)成本、銷售政策等，針對各階段房地產(chǎn)項目中涉及的涉稅內(nèi)容，提前進(jìn)行預(yù)測和分析，從中找出可能存在的風(fēng)險問題，及時預(yù)警，采取有效措施進(jìn)行處理。

4．促進(jìn)與稅務(wù)征收機關(guān)的信息互動

（1）與稅務(wù)征收機關(guān)保持信息溝通

對于每個房地產(chǎn)項目來說，具有特有特點，在日常涉稅業(yè)務(wù)處理中，如果面臨稅收政策變化、稅率調(diào)整等問題，應(yīng)該及時與稅務(wù)部門交流，真實反映出企業(yè)在稅務(wù)活動中存在的問題，及時取得主管稅務(wù)機關(guān)的事前輔導(dǎo)，防范涉稅風(fēng)險。

（2）優(yōu)化納稅服務(wù)，提高服務(wù)質(zhì)量

稅務(wù)部門應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)人員進(jìn)行組織培訓(xùn)，提供政策輔導(dǎo)，讓其對國家最新發(fā)布的稅收政策有充分了解。稅務(wù)部門可以采取各種方式和渠道，對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)宣傳，利用稅務(wù)網(wǎng)站，建立宣傳專欄，或者在房地產(chǎn)企業(yè)中建立微信群，普及稅收知識，幫助房地產(chǎn)企業(yè)納稅意識的提升，規(guī)范納稅行為，及時化解稅務(wù)風(fēng)險問題。

四、結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險滲透在項目各個經(jīng)營開發(fā)環(huán)節(jié)中，涉及稅種多、稅負(fù)重、稅會差異大、稅稅差異大。而涉稅風(fēng)險管理可以減小涉稅風(fēng)險，維護(hù)企業(yè)自身利益，減少成本支出，幫助企業(yè)增強綜合競爭實力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康長期發(fā)展。