常 穎

（廣東卓凡（惠東）律師事務(wù)所，廣東 惠州 516003）

飛速發(fā)展的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，使房屋租賃行業(yè)擁有了源源不斷的前進(jìn)動(dòng)力，以房屋租賃糾紛為主的案件數(shù)量逐年上升，其特點(diǎn)也明顯與以往不同。對(duì)多方因素加以考慮可知，在處理租賃合同糾紛及相關(guān)案件時(shí)，有關(guān)人員應(yīng)做到區(qū)別對(duì)待，以認(rèn)定合同效力為前提，對(duì)房屋交付進(jìn)行認(rèn)定，只有這樣才能使案件達(dá)到理想的處理效果，避免帶來不必要問題，本文所研究課題的現(xiàn)實(shí)意義不言而喻。

一、關(guān)于合同效力的認(rèn)定

房屋租賃指的是房屋所有者作為出租人向承租人出租房屋，房屋供承租人使用，并由承租人將租金支付給出租人的行為。房屋租賃作為民事行為的一種，其所適用的法律依據(jù)為《民法總則》，而《民法總則》中無效民事行為相關(guān)的規(guī)定，主要有：其一，實(shí)施人是無行為能力人；其二，實(shí)施人是限制行為能力人；其三，一方通過脅迫或欺詐等手段，使另一方做出違背自身意愿的決定；其四，通過惡意串通等方式，致使國家、集體利益受到損害；其五，不符合公共利益及法律；其六，利用合法形式掩蓋非法目的。

在開展合同效力認(rèn)定工作時(shí)，有關(guān)人員應(yīng)當(dāng)注意一點(diǎn)，對(duì)當(dāng)事人而言，房屋租賃屬于民事行為，通常會(huì)給日常生活及生產(chǎn)帶來直接影響，因此，盡量避免將合同認(rèn)定為無效合同極為重要。在法律要件基本具備的前提下，若僅有細(xì)節(jié)與法律規(guī)定不符，司法機(jī)構(gòu)應(yīng)將責(zé)令當(dāng)事人將合同補(bǔ)正作為首選，而非將合同認(rèn)定為無效。

對(duì)現(xiàn)有司法案例進(jìn)行查閱可知，由于沒有前往管理部門登記并備案，導(dǎo)致租賃合同被認(rèn)定無效的情況并不少見，該判決既不利于合同的履行，同時(shí)還會(huì)給法律關(guān)系所表現(xiàn)出的穩(wěn)定性帶來負(fù)面影響。甚至有部分當(dāng)事人，選擇利用相關(guān)規(guī)定以逃避自身應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，通過主張合同無效的方式，最大程度保障自身利益。以甲起訴乙拖欠房屋租金的案件為例，乙從甲處租賃房屋，在花費(fèi)一定資金裝修后用于經(jīng)營(yíng)飯店，在飯店經(jīng)營(yíng)期間，乙共拖欠甲三個(gè)月的租金。隨后，甲向法院起訴要求乙交付三個(gè)月租金。法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方所簽訂的租賃合同并未送至相關(guān)部門進(jìn)行登記備案，因此，屬于無效合同的范疇，遂判決乙向甲返還所承租房屋。該判決不僅會(huì)影響合同的履行，還會(huì)給雙方帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失，要想避免上述問題出現(xiàn)，法院可酌情調(diào)整所做出判決，例如，要求雙方對(duì)租賃登記手續(xù)進(jìn)行辦理[1]。

綜上所述，雖然現(xiàn)行法律均將租賃合同視為典型的要式合同，在對(duì)租賃合同進(jìn)行簽訂時(shí)，當(dāng)事人需要前往有關(guān)部門進(jìn)行登記與備案，這并不代表沒有登記并備案的租賃合同，就應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無效合同，如果租賃合同具備實(shí)質(zhì)要件，且無違法行為存在，僅僅欠缺應(yīng)有的形式要件，有關(guān)人員可以選擇要求當(dāng)事人對(duì)手續(xù)進(jìn)行補(bǔ)辦，使租賃合同效力得到確認(rèn)。事實(shí)證明，這樣做所帶來的積極影響主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，即增強(qiáng)社會(huì)穩(wěn)定性以及使案件執(zhí)行過程更加順利。

二、租賃房屋交付認(rèn)定分析

（一）租賃合同約定不明

如果租賃合同認(rèn)定無效，如何處理房屋交付，便成為民事審判的重點(diǎn)。對(duì)經(jīng)營(yíng)性用房而言，該問題還涉及裝修等方面，承租人考慮到自己的經(jīng)營(yíng)需求，通常會(huì)投入大量資金對(duì)所租賃房屋進(jìn)行裝修，例如上文所提及案例，如果租賃合同無效，承租人需將房屋交還到出租人的手中，如何處理所花費(fèi)的裝修資金等也成為亟待解決的問題。

《合同法》明確規(guī)定，租賃合同指的是出租人向承租人交付租賃物，供承租人使用并獲取收益，而承租人向出租人交付租金的合同。由此可見，對(duì)出租人而言，將租賃物交給承租人，供其使用并獲得收益，屬于自己需要履行的主合同義務(wù)，同時(shí)，還是確保合同得到落實(shí)的前提與基礎(chǔ)。因租賃合同引發(fā)的糾紛可知，此類案件形式主要是出租人要求承租人對(duì)租金或其他費(fèi)用進(jìn)行支付，而承租人以房屋尚未交付作為理由，對(duì)該要求進(jìn)行抗辯[2]。此外，部分承租人會(huì)要求法庭對(duì)出租人沒有根據(jù)約定對(duì)房屋進(jìn)行交付的責(zé)任進(jìn)行追究，由此可見，對(duì)房屋是否交付進(jìn)行認(rèn)定，對(duì)案件能夠順利審理有決定作用。

在租賃合同約定不明的前提下，有關(guān)人員可以參考《合同法》的規(guī)定，完成交付規(guī)則的處理工作。以商事租賃為代表的實(shí)際案件，通常會(huì)以合同為載體，對(duì)交付房屋需要遵守的規(guī)則加以明確，如果合同存在約定不明等情況，可供參考的法律規(guī)定主要是《合同法》的第六十一條和第六十二條。除此之外，對(duì)房屋進(jìn)行交付的內(nèi)容，不僅有房屋本身，同樣包括鑰匙，如果承租人對(duì)房屋進(jìn)行了實(shí)地考察，確定房屋滿足交付條件，那么，房屋是否完成交付的依據(jù)，將由房屋本身改為鑰匙。有關(guān)人員應(yīng)當(dāng)明確一點(diǎn)，對(duì)鑰匙進(jìn)行交付是出租人的義務(wù)，在沒有獲得承租人認(rèn)可的前提下，出租人不具備單方對(duì)交付方式與條件加以設(shè)定的權(quán)利，尤其是所設(shè)定交付方式與條件致使承租人負(fù)擔(dān)加重。某地就曾發(fā)生過如下案例，出租人選擇將鑰匙放置在特定位置，并通知承租人前往該地領(lǐng)取，由于承租人對(duì)該方式不認(rèn)可，因此，法院判定為無效交付。

（二）租賃合同約定明確

首先應(yīng)當(dāng)明確的是，如果租賃合同有關(guān)于房屋交付的明確約定，在約定符合意思表示的前提下，相關(guān)人員就應(yīng)確定交付規(guī)則。一般來說，出租人沒有按照約定對(duì)交付義務(wù)進(jìn)行履行，其行為便構(gòu)成違約，此時(shí)，承租人可以追究出租人的違約責(zé)任。在出租人違約的情況下，要想將房屋認(rèn)定為有效交付，通常要滿足以下條件：

其一，房屋被承租人占用并使用。綜合考慮交付含義及效果，承租人將房屋占有，為認(rèn)定交付所參考的主要依據(jù)。調(diào)查可知，在對(duì)房屋進(jìn)行交付前，承租人就已將出租人的房屋占有，該情況較為常見，例如，房屋處于租賃狀態(tài)下，出租人將其出售給其他人，再由購買者與原承租人對(duì)租賃合同進(jìn)行重新簽訂，在此過程中，房屋便已經(jīng)被承租人占有并使用。此時(shí)，購買者無需對(duì)房屋進(jìn)行再次交付，便產(chǎn)生了交付的效果。

其二，在合同已經(jīng)履行的前提下，承租人并未針對(duì)房屋交付而提出相關(guān)異議。當(dāng)承租人占用并使用房屋后，若承租人以約定為依據(jù)對(duì)租金進(jìn)行繳納，出租人在收取租金的基礎(chǔ)上對(duì)自身義務(wù)進(jìn)行履行，這表明合同已經(jīng)處于履行階段，即便合同沒有明確約定，通常也可將其視為交付任務(wù)已經(jīng)順利完成。這是因?yàn)閷?duì)合同進(jìn)行履行的方式往往和約定有一定出入，如果有特殊情況或要求存在，當(dāng)事人通常會(huì)選擇變更合同，而變更合同所采用的方式，不僅有口頭約定、補(bǔ)充協(xié)議，還有默認(rèn)變更，上述方式均以當(dāng)事人達(dá)成合意為核心。從《合同法》的角度來看，上述理念同樣適用。以《合同法》第三十六條為例，當(dāng)事人以現(xiàn)行法律與行政法規(guī)為依據(jù)，通過書面的形式對(duì)合同進(jìn)行訂立，若當(dāng)事人尚未完成合同的訂立便有一方對(duì)自身義務(wù)進(jìn)行履行，在對(duì)方接受的前提下，所訂立合同具備法律效力。另外，合同法還明確規(guī)定，當(dāng)租賃期屆滿后，由承租人對(duì)租賃物進(jìn)行繼續(xù)使用，如果出租人沒有就此提出異議，則表明原有租賃合同有效，租賃期將改為“不定期”。

其三，出租人沒有以約定方式為依據(jù)對(duì)房屋進(jìn)行交付，致使承租人蒙受不必要的經(jīng)濟(jì)損失。從本質(zhì)上說，默認(rèn)變更是以行為表象為基礎(chǔ)的推定行為，若法律缺少相關(guān)規(guī)定，只有做到嚴(yán)格認(rèn)定，才能避免帶來不必要的麻煩。要想使推定與高度蓋然性標(biāo)準(zhǔn)相符，前提是不給承租人權(quán)益帶來損壞，杜絕強(qiáng)制推定情況的出現(xiàn)。與此同時(shí)，有關(guān)人員還應(yīng)避免損害認(rèn)定過于嚴(yán)苛，真正做到以實(shí)際損失、過錯(cuò)程度為依據(jù)做出最終判定。若從法律規(guī)定、合同內(nèi)容的角度考慮，出租人所做出交付行為有明顯瑕疵存在，致使承租人權(quán)益受到損害，即便承租人選擇接受房屋，對(duì)相應(yīng)租金進(jìn)行繳納，仍不可由此判定合同或協(xié)議發(fā)生變更，此時(shí)，承租人仍然享有對(duì)出租人違約行為與責(zé)任進(jìn)行追究的權(quán)利。

三、結(jié)論

通過對(duì)上文所述內(nèi)容加以分析不難看出，在處理與房屋租賃相關(guān)的糾紛時(shí)，有關(guān)人員應(yīng)以合同約定為依據(jù)，對(duì)房屋交付進(jìn)行認(rèn)定，如果合同存在約定不明或缺少相關(guān)約定的情況，則應(yīng)參考合同法內(nèi)容加以確定，在此基礎(chǔ)上，綜合考慮當(dāng)事人意思、房屋使用及合同履行情況，從公平的角度出發(fā)，對(duì)案件進(jìn)行綜合認(rèn)定，方可確保當(dāng)事人合法權(quán)益能夠獲得應(yīng)有的保護(hù)。