李浩浩

（上海市長(zhǎng)寧區(qū)人民法院，上海 200050）

一、案情分析和爭(zhēng)議焦點(diǎn)

房屋產(chǎn)權(quán)人李某與某長(zhǎng)租公寓企業(yè)簽訂《房屋托管租賃合同》，將房屋交由該長(zhǎng)租公寓企業(yè)出租，租金支付方式為押一付三。后該長(zhǎng)租公寓企業(yè)與租客邢某簽訂《住宿服務(wù)合同》，由邢某承租上述房屋，租金支付方式為付十九押二。邢某在該長(zhǎng)租公寓企業(yè)業(yè)務(wù)員介紹之下，與某金融機(jī)構(gòu)簽訂《租房貸個(gè)人借款合同》，該金融機(jī)構(gòu)將十九個(gè)月租金一次性發(fā)放至長(zhǎng)租公寓企業(yè)賬戶。租賃期間，因長(zhǎng)租公寓企業(yè)拖欠產(chǎn)權(quán)人李某租金，導(dǎo)致《房屋托管租賃合同》解除，產(chǎn)權(quán)人李某要求租客邢某搬離房屋。租客邢某主張長(zhǎng)租公寓企業(yè)結(jié)清租金貸款。

本案主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于產(chǎn)權(quán)人李某與長(zhǎng)租公寓企業(yè)簽訂的《房屋托管租賃合同》的性質(zhì)；產(chǎn)權(quán)人李某是否可以要求租客邢某搬離；租客邢某租金貸款如何處理。

二、案件評(píng)析

長(zhǎng)租公寓本是乘“租購(gòu)并舉”政策東風(fēng)填補(bǔ)市場(chǎng)空白的創(chuàng)新商業(yè)模式，但是近年來(lái)，部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)通過(guò)“高收低租”“長(zhǎng)收短付”等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)方式迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，為快速回籠資金，誘導(dǎo)租客向金融機(jī)構(gòu)貸款，一次性支付租賃期限內(nèi)所有租金。野蠻擴(kuò)張的背后潛伏巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂，就會(huì)造成諸多租賃矛盾。2018年至今，長(zhǎng)租公寓陸續(xù)“爆雷”，出現(xiàn)租客房租、押金難退，產(chǎn)權(quán)人驅(qū)趕租客等問(wèn)題。

本案即是一起典型的因長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)不善導(dǎo)致的糾紛，涉及產(chǎn)權(quán)人、租客、長(zhǎng)租公寓企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)四個(gè)主體，主要包含三個(gè)法律關(guān)系，即產(chǎn)權(quán)人與長(zhǎng)租公寓企業(yè)之間法律關(guān)系、租客與長(zhǎng)租公寓企業(yè)之間法律關(guān)系、租客與金融機(jī)構(gòu)之間法律關(guān)系。司法實(shí)踐中，主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于認(rèn)定產(chǎn)權(quán)人與長(zhǎng)租公寓企業(yè)之間的法律關(guān)系性質(zhì)。

（一）關(guān)于產(chǎn)權(quán)人與長(zhǎng)租公寓企業(yè)之間法律關(guān)系的認(rèn)定

實(shí)踐中，產(chǎn)權(quán)人與長(zhǎng)租公寓企業(yè)簽訂的合同并無(wú)統(tǒng)一范本，通常既有“托管”“委托”“代理”等內(nèi)容，也有“租賃”“租金支付”等內(nèi)容。對(duì)于產(chǎn)權(quán)人與長(zhǎng)租公寓企業(yè)之間形成何種法律關(guān)系存在分歧，目前主要有兩種觀點(diǎn)：一種是房屋租賃關(guān)系。此觀點(diǎn)認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)人依據(jù)合同將房屋交付長(zhǎng)租公寓企業(yè)對(duì)外出租并按照固定標(biāo)準(zhǔn)收取租金，符合租賃合同定義。其次，合同約定房屋狀況、租期、租金支付方式、公共事業(yè)費(fèi)等內(nèi)容，符合租賃合同法律特征。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為是委托關(guān)系。此觀點(diǎn)認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓企業(yè)作為專(zhuān)業(yè)從事房屋代管的經(jīng)營(yíng)主體，取得產(chǎn)權(quán)人授權(quán)之后，以自己或委托人名義將房屋出租，收取租金，獲得報(bào)酬等，均系其正常業(yè)務(wù)范圍，符合商業(yè)慣例，雙方形成委托關(guān)系。筆者認(rèn)為，隨著交易越來(lái)越多元化，法律關(guān)系的認(rèn)定也越顯復(fù)雜。判斷產(chǎn)權(quán)人與長(zhǎng)租公寓企業(yè)之間的法律關(guān)系，首先應(yīng)結(jié)合協(xié)議具體名稱、內(nèi)容、履行方式等綜合考量。本案中，雖然產(chǎn)權(quán)人與長(zhǎng)租公寓企業(yè)簽訂合同名稱帶有“托管”，字面含義是“委托管理”，但合同具體條款主要約定房屋租賃用途、租賃期限、租金及支付期限和方式、房屋維修等內(nèi)容，符合《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）第七百零三條①《民法典》第七百零三條：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。關(guān)于租賃合同的規(guī)定，此時(shí)應(yīng)認(rèn)定雙方成立房屋租賃合同關(guān)系。而對(duì)于協(xié)議約定產(chǎn)權(quán)人委托長(zhǎng)租公寓企業(yè)對(duì)房屋進(jìn)行管理，并對(duì)委托事務(wù)、委托代理權(quán)限、報(bào)酬等內(nèi)容作出具體約定的，符合《民法典》第九百一十九條①《民法典》第九百一十九條：委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。關(guān)于委托合同的規(guī)定，一般應(yīng)認(rèn)定雙方成立委托合同關(guān)系。其次，不宜簡(jiǎn)單否定既存外化法律關(guān)系。實(shí)踐中產(chǎn)權(quán)人與長(zhǎng)租公寓企業(yè)簽訂的協(xié)議同時(shí)包含租賃合同的內(nèi)容與委托合同的內(nèi)容，在認(rèn)定成立租賃合同關(guān)系或委托合同關(guān)系同等合理的情形下，應(yīng)尊重既存外化法律關(guān)系，朝著有利于協(xié)議代表法律關(guān)系成立的方向作出判斷。例如，《資產(chǎn)委托管理合同》所代表的即明顯的委托代理關(guān)系，文義上也更符合當(dāng)事人真實(shí)意思表示，在沒(méi)有確切證據(jù)證明實(shí)際履行行為與協(xié)議所表現(xiàn)的效果不一致時(shí)，一般應(yīng)認(rèn)定雙方成立委托合同關(guān)系?？傊?，合同在性質(zhì)上屬于原始證據(jù)、直接證據(jù)，應(yīng)作為確定雙方法律關(guān)系性質(zhì)的邏輯起點(diǎn)和基本依據(jù)，不宜簡(jiǎn)單否定既存的外化法律關(guān)系。

（二）關(guān)于產(chǎn)權(quán)人與長(zhǎng)租公寓企業(yè)合同解除后法律后果的認(rèn)定

不同法律關(guān)系產(chǎn)生不同法律后果。在產(chǎn)權(quán)人與長(zhǎng)租公寓企業(yè)形成房屋租賃關(guān)系的情形下，長(zhǎng)租公寓企業(yè)若出現(xiàn)逾期付款情況，產(chǎn)權(quán)人可以根據(jù)合同約定或根據(jù)《民法典》第七百二十二條②《民法典》第七百二十二條：承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請(qǐng)求承租人在合理期限內(nèi)支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。規(guī)定主張解除合同。根據(jù)《民法典》第五百六十六條③《民法典》第五百六十六條：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)請(qǐng)求賠償損失。合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請(qǐng)求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，但是當(dāng)事人另有約定的除外。主合同解除后，擔(dān)保人對(duì)債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，但是擔(dān)保合同另有約定的除外。規(guī)定，合同解除后，產(chǎn)權(quán)人與長(zhǎng)租公寓企業(yè)之間的租賃合同關(guān)系消滅，產(chǎn)權(quán)人可以依約向長(zhǎng)租公寓企業(yè)主張沒(méi)收押金或承擔(dān)其他違約責(zé)任。產(chǎn)權(quán)人有權(quán)行使物權(quán)，依法主張租客返還房屋。根據(jù)合同相對(duì)性，租客可向長(zhǎng)租公寓企業(yè)主張退還押金并承擔(dān)違約責(zé)任。在產(chǎn)權(quán)人與長(zhǎng)租公寓企業(yè)形成委托關(guān)系的情形下，長(zhǎng)租公寓企業(yè)系取得產(chǎn)權(quán)人授權(quán)，代為出租房屋。根據(jù)《民法典》第九百二十五條④《民法典》第九百二十五條：受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人；但是，有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外。規(guī)定，長(zhǎng)租公寓企業(yè)以自己的名義，在產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)范圍內(nèi)與租客訂立房屋租賃合同，租客在訂立合同時(shí)知道產(chǎn)權(quán)人與長(zhǎng)租公寓企業(yè)之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束產(chǎn)權(quán)人與租客。此時(shí)，產(chǎn)權(quán)人與長(zhǎng)租公寓企業(yè)并無(wú)直接租賃關(guān)系，而直接與租客形成房屋租賃關(guān)系，租客向長(zhǎng)租公寓企業(yè)支付租金視為履行了支付租金的義務(wù)，在產(chǎn)權(quán)人與長(zhǎng)租公寓企業(yè)解除合同關(guān)系情形下，無(wú)權(quán)主張租客搬離，只能向長(zhǎng)租公寓企業(yè)主張違約責(zé)任。

（三）關(guān)于“租金貸”的處理

“租金貸”是指，長(zhǎng)租公寓企業(yè)為短期內(nèi)聚攏資金，要求租客在與長(zhǎng)租公寓企業(yè)簽訂租賃合同的同時(shí)，與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)簽訂借款合同，由該金融機(jī)構(gòu)將租期內(nèi)全部或部分租金一次性支付給長(zhǎng)租公寓企業(yè)，租客按約向金融機(jī)構(gòu)償還貸款的融資方式?！白饨鹳J”模式下，長(zhǎng)租公寓企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)之間并不存在直接的法律關(guān)系，而是利用租客的個(gè)人信用貸款獲取資金，實(shí)現(xiàn)短期內(nèi)融資的目的。長(zhǎng)租公寓企業(yè)享受貸款收益，但是相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)卻由產(chǎn)權(quán)人與租客承擔(dān)。關(guān)于租客向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的“租金貸”如何處理，筆者認(rèn)為租客向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款用于支付租金，與金融機(jī)構(gòu)之間形成借款合同關(guān)系，與租賃關(guān)系并非同一法律關(guān)系。在無(wú)特殊約定的情況下，根據(jù)合同相對(duì)性，租客不能因?yàn)槠渑c長(zhǎng)租公寓企業(yè)之間解除合同而終止履行借貸合同。鑒于此類(lèi)糾紛通常涉及眾多租客，社會(huì)影響較大，在租客與長(zhǎng)租公寓企業(yè)之間糾紛未解決之前，為保護(hù)廣大租客權(quán)益，建議相關(guān)金融機(jī)構(gòu)對(duì)租客采取不催收、不扣款、不計(jì)息、不上征信等保護(hù)措施，通過(guò)法律途徑解決與租客、長(zhǎng)租公寓企業(yè)之間的矛盾。

三、案件啟示

產(chǎn)權(quán)人、租客維權(quán)應(yīng)保持理智、避免沖突，對(duì)于租客有證據(jù)證明仍在合約期內(nèi)，且已向長(zhǎng)租公寓企業(yè)支付租金的，為避免激化矛盾，產(chǎn)權(quán)人不得采取斷水、斷電、換門(mén)鎖等方式，強(qiáng)制租客搬離。產(chǎn)權(quán)人、租客應(yīng)友好協(xié)商，分擔(dān)損失，平穩(wěn)過(guò)渡。協(xié)商不成的，可以向公安機(jī)關(guān)反映或向街道、人民調(diào)解委員會(huì)等申請(qǐng)調(diào)解，或通過(guò)法律途徑維護(hù)合法權(quán)益。本案中，產(chǎn)權(quán)人與租客協(xié)商合理期限內(nèi)返還房屋，租客將退租后長(zhǎng)租公寓企業(yè)所欠的預(yù)付租金債權(quán)轉(zhuǎn)讓給金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)以此結(jié)清租客貸款。此方案為各方減少損失、簡(jiǎn)化矛盾提供了良好借鑒。