我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與未來(lái)轉(zhuǎn)型

邢士鵬，鄧超

（武漢市土地整理儲(chǔ)備中心城市發(fā)展分中心，湖北 武漢 430079）

一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀

隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新階段，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也開始進(jìn)入新的調(diào)整發(fā)展階段。整體上來(lái)看，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)面臨市場(chǎng)周期性調(diào)整和政策的周期性調(diào)整的雙期疊加。

第一，從房地產(chǎn)市場(chǎng)周期發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入新的市場(chǎng)調(diào)整周期。就市場(chǎng)表現(xiàn)而言，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2016年初開始大幅度上漲并持續(xù)到2017年下半年，在此期間我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上進(jìn)入高位，主要表現(xiàn)為房?jī)r(jià)以及房產(chǎn)交易量的持續(xù)上漲。隨后國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為目的的金融、土地等相關(guān)政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)入緩慢的回調(diào)期，不同地區(qū)市場(chǎng)分化較為明顯。盡管不同城市表現(xiàn)出一定的回調(diào)幅度的差異性，但從整體上看，大城市沿著相對(duì)平緩的基調(diào)發(fā)展，中小城市基本上處于緩慢回調(diào)的階段。

第二，從房地產(chǎn)調(diào)控政策周期來(lái)看，與前一政策周期的相對(duì)寬松的調(diào)控政策相比，黨的十八大以來(lái)“房住不炒”的定位逐漸得到貫徹和落實(shí)。首先是國(guó)家對(duì)各地棚改貨幣化安置政策的調(diào)整，成為新階段房地產(chǎn)政策調(diào)整的分水嶺；其次是國(guó)家再次提出“因城施策、分類指導(dǎo)”要求，強(qiáng)化落實(shí)城市主體責(zé)任，堅(jiān)持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，擺脫地方政府對(duì)土地財(cái)政和房地產(chǎn)的依賴。通過(guò)上述政策的實(shí)施，保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)。

第三，從房地產(chǎn)信貸資金監(jiān)管來(lái)看，國(guó)家不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)供給和需求兩端的資金監(jiān)管，信貸政策從緊并不斷加碼。先是央行和住建部對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)置“三條紅線”，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)70%；凈負(fù)債率不超過(guò)100%；現(xiàn)金短債比不小于1。隨后央行和銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》設(shè)置了“兩個(gè)上限”，即一是限定不同檔次商業(yè)銀行貸款中的房地產(chǎn)貸款占比上限；二是設(shè)置個(gè)人住房貸款余額占比上限。從緊信貸政策的不斷提出有效降低了房地產(chǎn)市場(chǎng)的“溫度”，保證了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

第四，從政府土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)看，國(guó)家通過(guò)完善房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革，不斷推進(jìn)土地價(jià)格回歸理性。通過(guò)在重點(diǎn)城市實(shí)行住宅供地“兩集中”政策，即一是集中發(fā)布出讓公告；二是集中組織出讓活動(dòng)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)租賃住房和保障性住房建設(shè)的力度等政策。這一政策一方面在于緩解重點(diǎn)城市建設(shè)用地不足導(dǎo)致的住房供給緊張矛盾，另一方面也在于不斷強(qiáng)化政府住房保障中的重要角色，同時(shí)有利于引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)理性拿地，推進(jìn)土地價(jià)格回歸理性，有助于引領(lǐng)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)和需求的預(yù)期平穩(wěn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)

從整體市場(chǎng)行情上來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于市場(chǎng)調(diào)整和政策調(diào)整的雙重收緊疊加發(fā)展階段，尤其是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的不斷加強(qiáng)，監(jiān)管手段不斷多樣化和精準(zhǔn)化以及不同城市呈現(xiàn)出明顯的分化趨勢(shì)，這使得房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展面臨巨大的挑戰(zhàn)。

（一）從房地產(chǎn)行業(yè)整體來(lái)看

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了由增量為主向增量和存量并存并開始向存量住房為主轉(zhuǎn)變的進(jìn)程。房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)將面臨房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)放緩以及新房市場(chǎng)需求放緩的壓力，這對(duì)于大部分房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，將面臨一定的生存危機(jī)。在此背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入強(qiáng)者更強(qiáng)，弱者更弱甚至被淘汰出局的兩極化發(fā)展階段，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局將會(huì)面臨新的洗牌，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷根據(jù)自身實(shí)際調(diào)整市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略，在市場(chǎng)中擴(kuò)大各自的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)才能不被市場(chǎng)淘汰。

（二）從城市體量來(lái)看

在重點(diǎn)城市，房地產(chǎn)企業(yè)面臨市場(chǎng)供不應(yīng)求與政府嚴(yán)格監(jiān)管雙重挑戰(zhàn)。一方面，重點(diǎn)城市作為人口流入的重要地區(qū)，住房需求仍然十分旺盛，住房的供給和需求矛盾仍然較大，房?jī)r(jià)上漲的壓力依然存在。另一方面，由于近期政府調(diào)控政策加緊，限購(gòu)限價(jià)限售限貸等手段以及資金監(jiān)管“三條紅線”“兩個(gè)上限”等措施使得房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)擴(kuò)張當(dāng)中面臨較大的資金籌集壓力。

在三、四線城市，房地產(chǎn)企業(yè)面臨需求下降和政府監(jiān)管的雙重考驗(yàn)。對(duì)于國(guó)內(nèi)絕大部分三、四線城市來(lái)說(shuō)，地區(qū)人口流出較多，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求相對(duì)有限。尤其是經(jīng)歷2016年以來(lái)的大幅度上漲以后，市場(chǎng)迎來(lái)一定的需求調(diào)整，整體上表現(xiàn)出庫(kù)存壓力較大，供過(guò)于求的行情。再加上整體信貸政策收緊，開發(fā)商資金壓力較大，這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)降價(jià)、爛尾的傾向，尤其是小開發(fā)商將面臨破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）從房地產(chǎn)企業(yè)體量來(lái)看

頭部房企面臨轉(zhuǎn)型壓力。在市場(chǎng)周期性調(diào)整和政策的周期性調(diào)整的雙期疊加期，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。一是開發(fā)環(huán)節(jié)應(yīng)該不斷提質(zhì)提速，項(xiàng)目管理需要更加精細(xì)化；二是利潤(rùn)獲取也從以前的開發(fā)銷售環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)換成了資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)轉(zhuǎn)型環(huán)節(jié)，經(jīng)營(yíng)方式不斷創(chuàng)新；三是房地產(chǎn)行業(yè)需求側(cè)對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求的提高，從之前的“有房住”轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的“住好房”；四是信貸資金監(jiān)管的加強(qiáng)，房地產(chǎn)的融資渠道緊縮使得企業(yè)需要不斷拓寬融資渠道。

中小房企面臨生存壓力。房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)均依靠資金驅(qū)動(dòng)，而中小房企更是依靠融資存活，但隨著“三條紅線”以及“兩個(gè)上限”等房地產(chǎn)從緊政策的出臺(tái)，融資環(huán)境收緊，融資成本提高，行業(yè)利潤(rùn)下降，進(jìn)而影響未來(lái)再投入的預(yù)期，拿地力度減弱，無(wú)繼續(xù)可開發(fā)土地導(dǎo)致中小房企面臨生存壓力。人民法院公告網(wǎng)顯示，2020年全國(guó)共有494家房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)破產(chǎn)，平均每天多達(dá)1.35家房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)被清算，同時(shí)，近幾年在人民法院公告網(wǎng)發(fā)布破產(chǎn)公告的房企也大多為二、三線城市的小型房企。

三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展方向

結(jié)合當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和面臨的風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)來(lái)看，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷加快發(fā)展轉(zhuǎn)型，不斷適應(yīng)新形勢(shì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局，從而在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)要更加注重資金監(jiān)管，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管控

從國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的態(tài)勢(shì)來(lái)看，隨著中美大國(guó)博弈的不斷激烈，國(guó)家將會(huì)在高新技術(shù)領(lǐng)域增加投入和政策傾斜，以往的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)刺激經(jīng)濟(jì)的政策選擇空間將變得很小，甚至?xí)榱朔乐官Y金流向房地產(chǎn)而采取更加嚴(yán)格的資金監(jiān)管政策。從國(guó)內(nèi)來(lái)看，宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的放緩、國(guó)家金融政策的從緊，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然保持一定的高壓，國(guó)家短期內(nèi)未有放松的跡象。特別是在信貸政策上出現(xiàn)加碼，信貸額度降低，信托等渠道被堵死，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力較大，迫于資金成本需要，未來(lái)市場(chǎng)庫(kù)存將會(huì)增加，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大，盡快回籠資金將成為房地產(chǎn)企業(yè)的首要選擇。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)要不斷增強(qiáng)核心城市的布局

面對(duì)國(guó)內(nèi)國(guó)際雙重環(huán)境的嚴(yán)峻考驗(yàn)以及國(guó)家“房住不炒”政策的落實(shí)，短期內(nèi)房?jī)r(jià)大幅上漲的空間較小，但是一線城市和二線核心城市由于在國(guó)家和區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略中具有十分重要的地位，經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本面相對(duì)較好，人口流入就業(yè)機(jī)會(huì)較多，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍然較大，仍然面臨一定的剛需驅(qū)動(dòng)型上漲壓力，未來(lái)仍然存在較大的市場(chǎng)發(fā)展空間。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以增強(qiáng)對(duì)這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)布局，緩解市場(chǎng)整體放緩給企業(yè)發(fā)展帶來(lái)的較大增長(zhǎng)壓力。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)要不斷探索多元化經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新的調(diào)整時(shí)期以及房地產(chǎn)市場(chǎng)增量規(guī)模的不斷縮小，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加快多元化發(fā)展布局，在圍繞房地產(chǎn)相關(guān)的其他產(chǎn)業(yè)，特別是國(guó)家支持發(fā)展的前瞻性產(chǎn)業(yè)上應(yīng)當(dāng)給予高度的重視，如養(yǎng)老、文旅產(chǎn)業(yè)、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)等與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的綠色、生態(tài)、低碳的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行拓展，彌補(bǔ)以往單純依靠房地產(chǎn)建設(shè)的業(yè)務(wù)發(fā)展模式，實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展。

四、結(jié)語(yǔ)

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入市場(chǎng)周期性調(diào)整和政策周期性調(diào)整的雙期疊加期，在房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策、信貸政策以及土地政策等都從嚴(yán)從緊的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨生存和轉(zhuǎn)型等諸多風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)只有通過(guò)注重資金監(jiān)管、強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管控、增強(qiáng)核心城市的布局以及多元化經(jīng)營(yíng)發(fā)展等方式才能在新時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)中良性發(fā)展。