關(guān)于房地產(chǎn)測量中的房屋面積測量工作研究

徐曉明

【摘要】房屋面積測量作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要內(nèi)容，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確關(guān)系到房地產(chǎn)權(quán)利人的利益。本文通過分析房屋面積測量的重要地位，詳細(xì)分析了面積測量工作方法，以期提高面積測量規(guī)范性，保證面積測量的準(zhǔn)確性。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)測量;房屋面積;測量工作;準(zhǔn)確性

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

房地產(chǎn)市場逐漸完善，對于房屋面積測量準(zhǔn)確性和測量規(guī)范性提出更高要求，為協(xié)調(diào)房地產(chǎn)各方利益，需要嚴(yán)格遵守測量規(guī)范，經(jīng)過精確計(jì)算，明確房屋使用面積、公攤面積等指標(biāo)，保障各方合法權(quán)益。

1、房屋面積測量的重要地位

房屋面積測量主要是對房屋物理特性、空間面積的測量，能準(zhǔn)確控制房產(chǎn)信息，給房地產(chǎn)交易和管理提供準(zhǔn)確可靠的數(shù)據(jù)支持。如今我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，對面積測量效率和準(zhǔn)確性提出更高的要求，必須要提高面積測量工作力度。房屋面積和價(jià)格有密切關(guān)聯(lián)性，由于房地產(chǎn)交易金額大，關(guān)系到人民群眾切身利益，雙方若針對房屋面積產(chǎn)生糾紛，會(huì)影響市場公平性，降低房地產(chǎn)管理的公信力。因此需要高度重視房屋面積測量，務(wù)必保證測量數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性。房屋面積測量作為房地產(chǎn)測量的基礎(chǔ)工作，若面積測量不準(zhǔn)確，會(huì)造成測算結(jié)果不符合實(shí)際情況，對工程造價(jià)產(chǎn)生嚴(yán)重影響，造成財(cái)力資源和人力資源的浪費(fèi)。此外房屋面積測量結(jié)果將直接影響到交易價(jià)格，測量數(shù)據(jù)是決定成交價(jià)格的主要數(shù)據(jù)，一旦房屋面積測量誤差，極容易導(dǎo)致法律糾紛，引起經(jīng)濟(jì)訴訟，浪費(fèi)社會(huì)成本。因此房地產(chǎn)面積測量務(wù)必要合理使用測量儀器和技術(shù)，嚴(yán)格按照規(guī)范操作，提高測量的精度，從根本上保障面積測量的準(zhǔn)確性。

2、房屋面積測量內(nèi)容

房屋面積測量主要針對下述內(nèi)容進(jìn)行測量：（1）套內(nèi)建筑面積。在房屋內(nèi)，建筑面積包括陽臺(tái)面積、套內(nèi)墻體以及使用面積三部分，墻體面積包括承重墻、支撐體占據(jù)的空間面積，包括室內(nèi)外墻以及分隔墻的占地面積。陽臺(tái)面積是指陽臺(tái)所占水平面積，根據(jù)陽臺(tái)外圍結(jié)構(gòu)和外墻形成的水平向投影進(jìn)行計(jì)算。（2）套內(nèi)使用面積。測量套內(nèi)使用面積主要對水平向投影面積進(jìn)行測量，即房屋使用者實(shí)際使用的面積，包括臥室、衛(wèi)生間、廚房、走廊過道等面積的總和。使用面積也包括通風(fēng)道、煙囪等。房屋內(nèi)部墻體裝飾厚度仍然在套內(nèi)使用面積范圍內(nèi)。（3）共有建筑面積。共有建筑面積是多個(gè)產(chǎn)權(quán)主共同使用或者占有的面積，按照一定系數(shù)進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)入。

目前在房屋面積測量中主要面臨著以下測量問題：（1）測量精度問題。測量精度是房屋面積測量主要面臨的問題，由于測量結(jié)構(gòu)缺乏特征點(diǎn)，造成測量誤差的形成，嚴(yán)重影響測量結(jié)果的準(zhǔn)確性。對房屋多次測量，測量結(jié)果不統(tǒng)一，存在較大差異，影響測量工作效率。（2）對于共有部位需要計(jì)算分?jǐn)偯娣e，但部分共有部位難以認(rèn)定分?jǐn)偯娣e，存在共有面積分?jǐn)偛粶?zhǔn)確、不合理的問題。若需要計(jì)算分?jǐn)偯娣e，容易出現(xiàn)扯皮問題，難以合理計(jì)算分?jǐn)偯娣e。房地產(chǎn)測量會(huì)使用多種測量方式，選取基準(zhǔn)線不同，也影響公攤面積的測量準(zhǔn)確性。（3）呈現(xiàn)測量結(jié)果時(shí)，由于測量工作較為專業(yè)，測量結(jié)果使用專業(yè)術(shù)語描述，很多業(yè)主缺乏專業(yè)知識(shí)，看不懂房屋數(shù)據(jù)信息，給房屋交易造成一定困難，容易引起糾紛。

3、房地產(chǎn)測量中的房屋面積測量工作方法

3.1 測量要求

房屋面積測量需要嚴(yán)格遵守測量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，保證測量工作的規(guī)范性，以m2為單位展開測量，要求同時(shí)進(jìn)行兩次獨(dú)立測量，保證兩側(cè)測量結(jié)果在誤差范圍之內(nèi)，并計(jì)算平均數(shù)，面積測量結(jié)果保留至小數(shù)點(diǎn)后兩位，保證測量數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性。測量人員根據(jù)實(shí)際情況選擇合適的測量工具，所有設(shè)備均經(jīng)過專業(yè)機(jī)構(gòu)檢測，滿足測量精度要求，保證測量工具處于正常的工作狀態(tài)，最大程度上控制房屋面積的測量誤差。在測量工作前首先要明確測量位置以及范圍，根據(jù)我國當(dāng)前測量規(guī)范進(jìn)行計(jì)算，在不同區(qū)域在現(xiàn)有規(guī)范下進(jìn)行計(jì)算。在層高2.2m以上結(jié)構(gòu)穩(wěn)定的單層或技術(shù)層房屋要按照全部面積測量，對于無柱走廊以及未封閉陽臺(tái)，按照1/2測量面積計(jì)入。未達(dá)到2.2m層高的房屋，如地下室、半地下等，均不計(jì)入房屋面積測量。

3.2 測量方法

在對房屋面積進(jìn)行測量時(shí)，根據(jù)施工圖紙進(jìn)行測量，對于>100m2的房屋，由于測量工作量大，可利用施工圖進(jìn)行測量。施工階段即可進(jìn)行房屋面積的測量，嚴(yán)格根據(jù)施工圖紙的數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算，測量中若發(fā)現(xiàn)實(shí)地面積和施工圖紙數(shù)據(jù)差異較大，要第一時(shí)間解決問題，和施工隊(duì)伍溝通，便于對施工圖紙數(shù)據(jù)進(jìn)行訂正。竣工后測量可進(jìn)行施工圖紙測量，由于房屋內(nèi)存在拐角，實(shí)際測量時(shí)若無特殊標(biāo)注，可以將圖紙視為直角，按照矩形進(jìn)行計(jì)算。（圖1）

房屋面積測量采取實(shí)地測量方法可提高測量準(zhǔn)確性，對>100m2的房屋測量，可使用實(shí)地測距以及坐標(biāo)解析方法進(jìn)行測量，保證測量數(shù)據(jù)的精度以及效率。對于<100m2的房屋，主要使用實(shí)地測量的方法，保證數(shù)據(jù)的精度。（圖2）

3.3 測量要點(diǎn)

3.3.1建筑面積

測量建筑面積嚴(yán)格執(zhí)行測量技術(shù)規(guī)范，根據(jù)房屋面積和實(shí)際情況，采取合適的測量技術(shù)。一般情況下要使用房屋勒腳上外圍水平向投影面積計(jì)算，根據(jù)計(jì)算結(jié)果計(jì)算房屋的實(shí)際面積。建筑面積測量要準(zhǔn)確測量陽臺(tái)、地下室、居住面積等水平投影面積。測量建筑面積時(shí)要注意，層高超過2.2m、結(jié)構(gòu)穩(wěn)定的房屋，均納入建筑面積的測量。測量房屋面積要注意使用功能，區(qū)分分?jǐn)偯娣e和套內(nèi)面積的計(jì)算，對單一產(chǎn)權(quán)建筑，分別測量各層房屋面積，再對總面積進(jìn)行計(jì)算。如果房屋為多產(chǎn)權(quán)建筑，需要在套內(nèi)面積基礎(chǔ)上增加公攤面積，對總面積進(jìn)行計(jì)算。在測量工作中需要逐一測量使用面積、墻體面積以及套內(nèi)樓梯面積。對套內(nèi)樓梯測量時(shí)應(yīng)當(dāng)對墻面裝飾進(jìn)行準(zhǔn)確測量，對墻體面積測量時(shí)應(yīng)當(dāng)測量使用空間、承重面積以及維護(hù)面積。測量套內(nèi)分隔墻，要測量計(jì)算水平向投影面積。測量公攤面積時(shí)需要準(zhǔn)確區(qū)分分?jǐn)偯娣e以及不分?jǐn)偯娣e，內(nèi)部煙囪、通風(fēng)道不應(yīng)計(jì)入套內(nèi)面積，需要和自然樓層數(shù)進(jìn)行分?jǐn)偯娣e的計(jì)算。

3.3.2陽臺(tái)面積

陽臺(tái)面積測量應(yīng)根據(jù)陽臺(tái)結(jié)構(gòu)外尺寸計(jì)算，不應(yīng)將套內(nèi)共用墻體計(jì)入在內(nèi)。測量房屋面積尚不存在未封閉陽臺(tái)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，在測量工作中應(yīng)當(dāng)根據(jù)情況選擇合適的計(jì)算方式。如果房屋陽臺(tái)為封閉陽臺(tái)，按照全面積計(jì)算。若未封閉陽臺(tái)按照面積一半計(jì)入。若陽臺(tái)未經(jīng)過批準(zhǔn)，開發(fā)商自行封閉，測算陽臺(tái)面積時(shí)，仍然按照未封閉陽臺(tái)進(jìn)行計(jì)算，按照一半計(jì)算在內(nèi)。（圖3）

3.3.3樓梯/電梯測量

樓梯和電梯也屬于房屋面積，按照一定比例計(jì)算公攤面積。測量房屋面積時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮到不同樓層用戶使用樓梯和電梯的情況，在測量上做出合適的調(diào)整，提高測量面積的合理性。一般情況下，4樓以下住戶使用樓梯的頻率較高，使用電梯的頻率較低。在測算房屋面積時(shí)，要根據(jù)自然樓層情況分?jǐn)傆?jì)算樓梯和電梯的面積，保證房屋面積測算的合理性，保護(hù)各方權(quán)益。

3.3.4共用建筑外墻面積

測量共用建筑以及分隔墻等，按照測量規(guī)范，將水平投影面積一半計(jì)入房屋面積。若建筑為不規(guī)則結(jié)構(gòu)，無法準(zhǔn)確測量套內(nèi)墻體以及外墻墻基，需要利用CAD軟件進(jìn)行測量，繪制軸線尺寸圖，根據(jù)軸線尺寸圖測量面積。利用軟件偏移功能，保證軸線尺寸圖和實(shí)際情況保持一致。

3.4 誤差分析

房屋面積測量對于精確度要求較高，誤差大小關(guān)系到人民群眾的利益，務(wù)必加強(qiáng)對測量精確度的控制，嚴(yán)格控制誤差，保證各方利益。誤差主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：（1）測量儀器。由于測量儀器未經(jīng)過檢測，或年代久遠(yuǎn)，測量精度無法滿足現(xiàn)代需要，設(shè)備未經(jīng)過現(xiàn)場調(diào)零，極容易出現(xiàn)誤差，造成測量數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確。（2）測量人員。在測量工作中，測量人員由于專業(yè)水平不足，測量工作中出現(xiàn)誤差，讀數(shù)或操作不規(guī)范，造成測量數(shù)據(jù)準(zhǔn)確度受到影響。（3）測量條件也會(huì)影響測量準(zhǔn)確性。如風(fēng)向、氣壓、溫度等條件改變，也會(huì)影響測量的準(zhǔn)確度，造成測量誤差形成。

對此需要加強(qiáng)對測量誤差的控制，不斷優(yōu)化測量的精準(zhǔn)度。首先需要對設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行檢測，設(shè)計(jì)圖紙作為測量的主要數(shù)據(jù)資料，由于設(shè)計(jì)圖紙誤差會(huì)造成面積測量誤差，造成設(shè)計(jì)面積和房屋實(shí)際面積存在出入。因此需要對設(shè)計(jì)圖紙的數(shù)據(jù)進(jìn)行反復(fù)核對檢查，保證設(shè)計(jì)圖紙數(shù)據(jù)和實(shí)際情況相符合。同時(shí)要對房屋尺寸進(jìn)行全面采集，為了保證測量數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性，最大程度上降低誤差，在測量前需要實(shí)地測量房屋尺寸，將尺寸數(shù)據(jù)誤差控制在3%以內(nèi)，從而保證面積計(jì)算準(zhǔn)確。要嚴(yán)格控制每步測量工作的規(guī)范性和嚴(yán)謹(jǐn)性。要求定期對測量人員展開培訓(xùn)，以操作規(guī)范為基礎(chǔ)進(jìn)行培訓(xùn)，深入學(xué)習(xí)測量技術(shù)和設(shè)備的使用方法，能夠嚴(yán)格控制誤差，保證測量數(shù)據(jù)控制在一定誤差內(nèi)，從而保證測量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確。

3.5 注意事項(xiàng)

根據(jù)房屋面積的測量經(jīng)驗(yàn)，要注意以下問題：（1）直接對現(xiàn)場邊長測量計(jì)算，精度較低。根據(jù)軸線測量容易受到墻體厚度、墻體均勻性以及裝飾材料的影響，無法充分發(fā)揮測量儀器的精度優(yōu)勢，極容易受到環(huán)境影響，出現(xiàn)測量偏差，造成多次測量結(jié)果不統(tǒng)一。因此需要在現(xiàn)場核實(shí)施工圖尺寸的準(zhǔn)確性，若施工圖準(zhǔn)確可直接使用施工圖紙進(jìn)行計(jì)算，測量精度較高。在房屋放線測量時(shí)，施工圖紙測量不容易受到現(xiàn)場環(huán)境的影響，可保證視野良好，放線準(zhǔn)確。從施工圖中獲取數(shù)據(jù)，能夠保證測量結(jié)果的統(tǒng)一性。（2）需要嚴(yán)格認(rèn)定公攤面積，根據(jù)開發(fā)商、房產(chǎn)管理部門等各方合同、文件規(guī)定，明確公攤部位。常出現(xiàn)附屬用房由于未安裝設(shè)備，未砌墻，無法確認(rèn)是否屬于公攤面積。才測繪中未將這部分面積計(jì)入公攤面積中，影響到房屋面積測量的準(zhǔn)確性?；蛘呤┕し轿赐耆凑赵O(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工，實(shí)際情況和施工圖不一致，也影響到房屋面積測量的結(jié)果。（3）由于房屋面積測量結(jié)果較為專業(yè)，業(yè)主很難看懂測量數(shù)據(jù)，在給出測繪結(jié)果時(shí)應(yīng)當(dāng)做好標(biāo)注和解釋，讓測量結(jié)果更直觀呈現(xiàn)，給房產(chǎn)交易提供便利條件，避免引發(fā)雙方爭端。

結(jié)論：

綜上所述，房屋面積測量工作兼具政策和技術(shù)特點(diǎn)，測量人員、測量技術(shù)以及環(huán)境均會(huì)對測量結(jié)果產(chǎn)生一定影響，易引發(fā)相關(guān)人員出現(xiàn)爭端和糾紛，威脅到人民群眾的利益。因此房屋面積測量務(wù)必高度重視測量結(jié)果精確性，嚴(yán)格遵守測量規(guī)范以及方法要點(diǎn)，根據(jù)合同和文件認(rèn)定公攤和共用建筑面積，保證測量結(jié)果的準(zhǔn)確性和規(guī)范性。

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