農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押融資分析

梁 穎

（河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)，河北 石家莊 050000）

“很多發(fā)展中國家的居民擁有數(shù)量龐大的房屋和土地等財產(chǎn)，但因為缺乏正式的產(chǎn)權(quán)證明，導(dǎo)致“沉睡”的財產(chǎn)缺乏融資能力，難以轉(zhuǎn)化為具有流動性的資本。”[1]

1 農(nóng)村宅基地抵押融資的現(xiàn)狀

農(nóng)村宅基地的抵押融資一直是學(xué)術(shù)界爭論的話題，根據(jù)我國現(xiàn)行法律的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)不得抵押，其主要的目的在于使農(nóng)民的住房問題得到保障，[2]但對于農(nóng)民來說，固有資產(chǎn)的不能流轉(zhuǎn)使經(jīng)濟發(fā)展因不能得到資金的支持而陷入一種停滯不前的狀態(tài)。

作為一種用益物權(quán)，農(nóng)村宅基地使用權(quán)被法律賦予了嚴格的限制。比如，對于使用權(quán)主體的限制，農(nóng)村宅基地使用權(quán)人一般情況下必須是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，城鎮(zhèn)居民無法獲得宅基地；對于獲得農(nóng)村宅基地使用權(quán)的程序的嚴格法定化，農(nóng)村宅基地的使用權(quán)必須嚴格經(jīng)過法定程序并在集體經(jīng)濟組織的審核和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的審批之下獲得，并且不得抵押和轉(zhuǎn)賣給村集體之外的其他人；對于物權(quán)的限制，農(nóng)村宅基地使用權(quán)人只能建造居住房屋及其附屬設(shè)施并且在流轉(zhuǎn)方面受到嚴格限制，處分權(quán)更是少之又少。

現(xiàn)如今，國家為實現(xiàn)全面的小康社會高度重視農(nóng)村的經(jīng)濟發(fā)展和生活現(xiàn)狀，在農(nóng)村的建設(shè)方面也是大量投資，但即便如此農(nóng)戶依然存在著獲得足額貸款難的情況。其關(guān)鍵的原因在于農(nóng)村宅基地、房屋等財產(chǎn)固化，流通難和抵押難。隨著社會的發(fā)展、文化的進步，人們的法律意識逐漸增強，尤其是在融資市場上，大額貸款或者是資金周轉(zhuǎn)都需要有擔(dān)保,這對于農(nóng)村來說絕對是一個難題。根據(jù)宅基地的性質(zhì)和特點來說，農(nóng)村的宅基地和農(nóng)業(yè)用地是為了解決農(nóng)民社會保障問題，所以農(nóng)民對于農(nóng)地或者宅基地都只是占有使用的權(quán)利而沒有處分的權(quán)利，并且農(nóng)村宅基地和農(nóng)業(yè)用地的所有權(quán)屬于集體經(jīng)濟組織。

2 農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押融資必要性分析

根據(jù)以上對于農(nóng)村宅基地抵押融資的現(xiàn)狀分析，如果實行農(nóng)村宅基地使用權(quán)的抵押融資必然會面臨許多困難和挑戰(zhàn)，缺乏理性規(guī)劃就有可能面臨社會動蕩、農(nóng)民生活水平惡化、社會不和諧的局面。因此，是否有必要實行農(nóng)村宅基地使用權(quán)的抵押融資就成為社會發(fā)展過程中必須要面臨的問題。

首先，宅基地作為不動產(chǎn)存在著占有、使用、收益、處分等各項權(quán)利，但由于宅基地的特殊性，使宅基地在一開始就處于所有權(quán)和使用權(quán)分離的狀態(tài)，然而國家對于房地一體原則的限制使農(nóng)村宅基地使用權(quán)這種不動產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)益在抵押融資方面存在著諸多矛盾?，F(xiàn)如今，隨著人們法律意識的增強，法學(xué)觀念的人性化，物權(quán)的理念正從以所有權(quán)為中心向以使用權(quán)為中心轉(zhuǎn)變，物盡其用，最大限度得發(fā)揮物的效用。[3]因此，對于農(nóng)村宅基地集體所有制性質(zhì)不變的情況下也應(yīng)充分地發(fā)揮宅基地的財產(chǎn)價值。

其次，隨著社會現(xiàn)代化的發(fā)展和人均日益增長的物質(zhì)文化需求以及為了實現(xiàn)全面小康社會的盛況，國家對于農(nóng)村社會保障和經(jīng)濟文化等方面的關(guān)注和支持仍然達不到農(nóng)村快速發(fā)展的效果，其關(guān)鍵問題在于農(nóng)村的資金流轉(zhuǎn)方面就需要加大解決力度。因此，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的收益和處分權(quán)有待放寬，從而拓寬農(nóng)村的融資渠道，盤活農(nóng)村存在的財產(chǎn)權(quán)益固化的局面，順應(yīng)現(xiàn)代農(nóng)村現(xiàn)代化發(fā)展的趨勢。

然后，國家對于發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟、改善農(nóng)民生活狀況持續(xù)投資巨大，然而農(nóng)村的發(fā)展仍然存在很大的資金缺口，同時在現(xiàn)如今大眾法律意識的增強，融資市場對于高額的融資都需要較大財產(chǎn)價值的動產(chǎn)、不動產(chǎn)、權(quán)利等作為擔(dān)保。而農(nóng)村宅基地作為大多數(shù)農(nóng)民最大的不動產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)益，如果只是限制在對宅基地的占有和使用的層面必然會導(dǎo)致農(nóng)民貸款難、融資難的一系列問題，阻礙了農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。合理的農(nóng)村宅基地使用權(quán)的抵押融資不僅能盤活這些高財產(chǎn)價值的不動產(chǎn)權(quán)益和價值，同時在這個過程的實施中會有許多的外來資金向內(nèi)引進，壯大了農(nóng)民的財產(chǎn)收入和物質(zhì)保障。

總的來說，國家整體規(guī)劃需要農(nóng)村快速的有質(zhì)量的發(fā)展；農(nóng)民的日益增長的物質(zhì)文化需求需要農(nóng)村快速的有質(zhì)量的發(fā)展；社會的和諧和穩(wěn)定也需要農(nóng)村快速的有質(zhì)量的發(fā)展。所以，拓寬農(nóng)村融資渠道、盤活固化的不動產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)益、放寬農(nóng)村宅基地使用權(quán)的抵押融資等資金流轉(zhuǎn)方式符合社會發(fā)展的趨勢，也是一條有效的致富途徑。

3 農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押融資的試點實踐分析

現(xiàn)如今，我國把工作重心放在了農(nóng)村的建設(shè)和發(fā)展上，不僅提供了巨額資金支持，同時也出臺了一系列的相關(guān)的政策和地方性法規(guī)，實行了多種完善辦法。針對現(xiàn)如今農(nóng)村存在大量空置房，國家通過開展試點工作慢慢地積累和總結(jié)了相應(yīng)的經(jīng)驗，一步步地完善和借鑒宅基地使用權(quán)抵押融資的制度。2015年之后，全國已經(jīng)達到了59個以上的試點工作。

首先，河南試點試驗區(qū)，提到農(nóng)業(yè)大省就一定有河南，作為全國的農(nóng)業(yè)核心區(qū)，國家對幾處縣級市開設(shè)了試點工作，其中包括安陽和長葛，通過以國家金融機構(gòu)為主要融資方的方式，同時借鑒其他試點經(jīng)驗，對抵押的主體和程序的限制、限制貸款用途，設(shè)立農(nóng)村宅基地使用權(quán)的登記制度，從登記對抗制度轉(zhuǎn)向登記確權(quán)制度。同時政府介入農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押融資，通過政府的風(fēng)險補助來減輕雙方承擔(dān)的風(fēng)險從而引進更多的融資方參與農(nóng)村土地的抵押融資，也為更多的農(nóng)民提供保障、鼓勵農(nóng)民安全有效地引進資金，實現(xiàn)資金流轉(zhuǎn)。[4]

其次，成都試點試驗區(qū)，成都試點試驗區(qū)在重慶試點試驗區(qū)的工作實施之上有了進一步的完善和補充，在重慶試點試驗區(qū)要求和程序的規(guī)定之上，在價值評估標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、評估專業(yè)性普遍不強的情況下，通過民事法律規(guī)定中平等主體意思自治的原則，規(guī)定關(guān)于抵押物的價值評估由貸款人和發(fā)放貸款人之間商量決定，同時除了告知發(fā)放貸款方貸款用途外，抵押權(quán)人也有權(quán)隨時了解貸款人的貸款用途活動，對于虛假行為及時終止貸款協(xié)議。政府作為最后保障，設(shè)立了“風(fēng)險防控”資金機構(gòu)來處置未被拍賣變賣的不動產(chǎn)的用益物權(quán)。這樣的實踐措施在一定程度上降低了融資市場承擔(dān)的風(fēng)險，有利于融資機構(gòu)積極地參與到農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押融資的活動之中。

總的來說，我國關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押融資的試點工作進行的范圍很廣，并且大部分的實施都有不錯的收獲，以上兩點試點工作只是個例。從這些試點工作的進行中我們可以看到，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的抵押融資激活了農(nóng)村不動產(chǎn)的財產(chǎn)價值，為農(nóng)村引進了大量的流動資金，推動了農(nóng)村的經(jīng)濟發(fā)展。

4 農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押融資存在的問題

現(xiàn)如今，農(nóng)村宅基地使用權(quán)通過政策支持、地方性法規(guī)的規(guī)定以及試點工作的實踐等，在逐步得完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押融資，但是即便如此，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的抵押融資仍然存在著除了一些問題。

在農(nóng)村參與不動產(chǎn)的抵押融資的過程中存在的一些阻礙完善相關(guān)立法的問題。比如，國家在制定相關(guān)政策的時候有意得偏向農(nóng)民，保障農(nóng)民在抵押融資的時候不過分處于弱勢地位，國家對于僅有一處農(nóng)村住房的農(nóng)戶，如果在抵押融資過程中，貸款人到期未能償還債務(wù)，則金融市場不能把該農(nóng)戶作為擔(dān)保的宅基地變賣或者拍賣。這一維護農(nóng)民權(quán)益的政策，看似是在保護農(nóng)民的社會保障和居住生活，其實這種政策必然會使融資市場面對可能對自身造成巨大損失的“假抵押”不敢接受，從而導(dǎo)致這種農(nóng)戶依然處于融資難的局面。

其次，在國家進行試點實驗的過程中，針對上面問題做出了以政府來為農(nóng)戶貸款無力償還時承擔(dān)大部分甚至是無限連帶的責(zé)任的風(fēng)險分擔(dān)對策。但是就市場的潛規(guī)則來看，政府過分得參與市場必然會引起市場失控、失去平衡的市場規(guī)則。

然后，融資市場對于農(nóng)戶的農(nóng)村宅基地使用權(quán)的抵押融資開放的窗口很少。著名學(xué)者曾慶芬說過：“農(nóng)村信用社是農(nóng)村信貸市場的主力軍，其發(fā)放的農(nóng)業(yè)貸款和農(nóng)戶貸款占整個國家農(nóng)業(yè)貸款和農(nóng)戶貸款的70%以上?！眥5}這種局面的形成在很大的程度上說明了關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的抵押融資，很多融資機構(gòu)是不愿意參與的。所以，在不更正法律和政策的情況下即使放開了農(nóng)戶對農(nóng)村宅基地使用權(quán)的抵押融資，仍然是農(nóng)戶不動產(chǎn)的財產(chǎn)價值固有化，金融市場的消極應(yīng)對。

5 結(jié)語

農(nóng)村宅基地使用權(quán)的抵押融資是喚醒農(nóng)村大量固定化的不動產(chǎn)財產(chǎn)價值，是滿足農(nóng)民日益增長的物質(zhì)需求和推動農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的重要途徑。本文對農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押融資的現(xiàn)狀進行分析，首先從宅基地使用權(quán)的抵押融資的理論概述、宅基地使用權(quán)抵押融資的必要性闡述了農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押融資是解決農(nóng)村大量財產(chǎn)價值固定化問題，同時處于對農(nóng)村實現(xiàn)快速發(fā)展的需要、農(nóng)民日益增長的物質(zhì)文化的需要等的考慮，突出農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押融資的重要性。然而，由于種種原因，農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押融資通過試點試驗區(qū)的實踐逐漸地暴漏了很多的問題，導(dǎo)致農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押融資在實施的過程中阻礙重重。