李寶勇

（南京紫金研創(chuàng)科技發(fā)展有限公司，江蘇 南京 211100）

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代背景下，企業(yè)的投資對(duì)象逐漸開始發(fā)生了轉(zhuǎn)移，由最初的銀行理財(cái)產(chǎn)品投資轉(zhuǎn)移至股票投資，又從股票投資轉(zhuǎn)移至房地產(chǎn)投資，所涉及的投資領(lǐng)域越來越廣泛，投資對(duì)象也變得越發(fā)多樣化?；谀壳八F(xiàn)行的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則框架下，針對(duì)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算模式的選擇展開分析與探討對(duì)于投資企業(yè)的發(fā)展而言有著非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算模式

（一）成本計(jì)量模式

成本計(jì)量模式是根據(jù)企業(yè)的固定資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定為依據(jù)，對(duì)投資性房地產(chǎn)展開會(huì)計(jì)核算，是按照一定的周期來計(jì)提折舊或者進(jìn)行攤銷。當(dāng)資產(chǎn)出現(xiàn)減值情況時(shí)，會(huì)依據(jù)該資產(chǎn)減值規(guī)定進(jìn)行科學(xué)合理的處理。成本計(jì)量模式的優(yōu)勢(shì)在于能夠更加客觀、準(zhǔn)確地對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)進(jìn)行驗(yàn)證，能夠?qū)ζ髽I(yè)的利潤(rùn)展開隨意的調(diào)整與抑制，是一種相對(duì)便于理解、操作簡(jiǎn)單的核算方式，能夠被會(huì)計(jì)人員接受和掌握。但是其缺點(diǎn)體現(xiàn)在無法很好地將市場(chǎng)變化后的投資性房地產(chǎn)所具有的真實(shí)價(jià)值反映出來[1]。

（二）公允價(jià)值計(jì)量模式

公允價(jià)值計(jì)量與成本計(jì)量之間有著極大的差別，公允價(jià)值核算相對(duì)較為特殊一些。因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)所具有的公允價(jià)值會(huì)一直跟隨市場(chǎng)的變化而不斷發(fā)生改變，所以就需要針對(duì)所有的資產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)且準(zhǔn)確的評(píng)估，并以最新的評(píng)估結(jié)果作為調(diào)整投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值的依據(jù)。而處于新公允價(jià)值與舊公允價(jià)值之間的差額會(huì)直接計(jì)入當(dāng)期損益當(dāng)中，不會(huì)在繼續(xù)計(jì)提折舊，也不再繼續(xù)進(jìn)行攤銷。

二、投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更的影響

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展越來越多的企業(yè)開始選擇變更投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式當(dāng)中，通過分析與研究發(fā)現(xiàn)，投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式發(fā)生變更后，會(huì)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況造成一定的影響，一般體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）增加公司的資產(chǎn)價(jià)值

經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展在無形當(dāng)中增加了通貨膨脹的壓力，導(dǎo)致市場(chǎng)物價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)，而大部分的投資性房地產(chǎn)都實(shí)現(xiàn)了增值或者是保值的目標(biāo)。對(duì)于上市企業(yè)而言，其最初所選擇的投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式是不會(huì)隨著市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)而發(fā)生上浮的。但是在進(jìn)行計(jì)量模式變更后，企業(yè)的具體計(jì)量日就開始按照投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)公允價(jià)值展開調(diào)整，從而實(shí)現(xiàn)了增加企業(yè)資產(chǎn)賬面價(jià)值的發(fā)展目標(biāo)。

（二）改變公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)

一方面，企業(yè)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式從成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值計(jì)量模式后會(huì)致使企業(yè)增值收益凸顯出來，在增加企業(yè)總資產(chǎn)的同時(shí)降低其資產(chǎn)負(fù)債率，如此一來企業(yè)的信譽(yù)得到了顯著的提升。另一方面，當(dāng)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式變更為市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)量后，企業(yè)就不再需要對(duì)投資性房地產(chǎn)展開攤銷和折舊，從而有效地降低了企業(yè)的成本費(fèi)用。并且當(dāng)投資性房地產(chǎn)價(jià)值發(fā)生上漲時(shí)，企業(yè)的利潤(rùn)總額也會(huì)增加。所以說計(jì)量模式的變更會(huì)在一定程度上改變企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)。

（三）增加公司的管理成本

當(dāng)企業(yè)將投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式從成本模式變更為公允價(jià)值模式后，每一期都需要根據(jù)市場(chǎng)公允價(jià)值來重新調(diào)整企業(yè)的賬面價(jià)值，并將相關(guān)信息進(jìn)行披露。另外，計(jì)量模式的變更會(huì)在一定程度上增加企業(yè)的納稅成本。如果說企業(yè)的投資性房地產(chǎn)在市場(chǎng)上并不活躍的話，還需要聘請(qǐng)專業(yè)人員來對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，進(jìn)而產(chǎn)生不必要的評(píng)估費(fèi)用。

（四）致使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理不穩(wěn)定

對(duì)于投資性房地產(chǎn)而言，從成本計(jì)量模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值計(jì)量模式后會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橐坏┐_定了公允價(jià)值計(jì)量模式就不允許變更。如果投資房地產(chǎn)的市場(chǎng)行情較好時(shí)，公允價(jià)值發(fā)生變動(dòng)會(huì)直接計(jì)入當(dāng)期損益，增加企業(yè)的資產(chǎn)總額，這樣的現(xiàn)象會(huì)在一定程度上掩蓋管理者經(jīng)營(yíng)不善的問題；但是當(dāng)投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)行情發(fā)生下降時(shí)，企業(yè)的資產(chǎn)和利潤(rùn)就會(huì)發(fā)生下降現(xiàn)象，導(dǎo)致企業(yè)的資產(chǎn)減少，極有可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)在發(fā)展的過程中面臨著巨大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

三、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算存在的問題

（一）企業(yè)會(huì)計(jì)核算方式的選擇未結(jié)合實(shí)際業(yè)績(jī)

對(duì)于投資性房地產(chǎn)而言，無論選擇公允價(jià)值核算模式還是成本核算模式其對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表所造成的累計(jì)影響都是一樣的，但是如果存在會(huì)計(jì)分期假設(shè)，那么這兩種模式對(duì)于企業(yè)的不同時(shí)期財(cái)務(wù)報(bào)表的影響則會(huì)出現(xiàn)一定的差異。例如：成本核算模式在處置各期利潤(rùn)的時(shí)候所帶來的影響是較為穩(wěn)定的負(fù)值；公允價(jià)值核算模式則會(huì)以市場(chǎng)公允價(jià)值的變動(dòng)而對(duì)各期利潤(rùn)造成影響。因?yàn)槠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)管理層會(huì)存在任期現(xiàn)象，所以對(duì)于業(yè)績(jī)的考核情況并不會(huì)發(fā)生在投資性房地產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)期間，會(huì)計(jì)核算模式的不同對(duì)于業(yè)績(jī)考核所帶來的影響也不盡相同，最終致使企業(yè)管理層會(huì)因?yàn)榭?jī)效考核需求的不同或者某種特殊目的而選擇會(huì)計(jì)計(jì)量方式，并不是真正地為核算投資性房地產(chǎn)而選擇計(jì)量方式。

（二）會(huì)計(jì)核算模式的不同導(dǎo)致企業(yè)信息缺乏可比性

就目前來說《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》中明確地規(guī)定了企業(yè)所提供的會(huì)計(jì)信息應(yīng)該具備一定的可比性，例如：相同或相似的交易事項(xiàng)應(yīng)該在同樣的企業(yè)在不同時(shí)期具有可比性；相同或者相似事項(xiàng)在不同企業(yè)同一時(shí)期具有可比性。成本核算模式在持有期進(jìn)行處置的過程中因計(jì)提折舊和累計(jì)攤銷能夠促使企業(yè)各期資產(chǎn)、權(quán)益以及負(fù)債呈現(xiàn)出穩(wěn)定的負(fù)值下降情況，致使企業(yè)在期末階段的資產(chǎn)負(fù)債率會(huì)提升。而公允價(jià)值核算模式對(duì)于企業(yè)的資產(chǎn)、權(quán)益和負(fù)債的影響是同向的，但是具體的影響方向可以體現(xiàn)出投資性房地產(chǎn)當(dāng)前階段的市場(chǎng)公允價(jià)值變化。當(dāng)投資房地產(chǎn)公允價(jià)值上升時(shí)，可降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率[2]。不同的核算方式會(huì)導(dǎo)致同一投資性房地產(chǎn)在不同的報(bào)表上呈現(xiàn)出完全不同的金額，既有可能致使利潤(rùn)表呈現(xiàn)盈利現(xiàn)象，也有可能致使利潤(rùn)表呈現(xiàn)出虧損情況。

（三）財(cái)務(wù)人員專業(yè)能力較低，無法正確選擇計(jì)量模式

基于上市公司的角度而言，很多的上市公司在選擇投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算方式的時(shí)候都以成本核算模式為主。而公允價(jià)值核算模式需要要求企業(yè)財(cái)務(wù)人員在每一個(gè)會(huì)計(jì)周期結(jié)束后重新核算和確定計(jì)量金額，加上企業(yè)的所得稅需要根據(jù)歷史成本進(jìn)行確定，公允價(jià)值核算會(huì)導(dǎo)致不同時(shí)期的稅金存在差異，從而增加了財(cái)務(wù)人員的工作量。大量的納稅調(diào)整致使財(cái)務(wù)人員對(duì)公允價(jià)值缺乏完整的了解，所以缺乏財(cái)務(wù)理論知識(shí)的會(huì)計(jì)人員很難選擇出適合企業(yè)的計(jì)量模式。

四、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算模式的選擇

（一）以長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光選擇適合的計(jì)量模式

首先，應(yīng)該充分地考慮不同計(jì)量模式下的計(jì)量成本。在不考慮其他因素的情況下，成本核算與公允價(jià)值核算對(duì)于企業(yè)的現(xiàn)金流的影響除了所得稅流出不同之外，其他基本一致。成本計(jì)量模式在處置前期會(huì)因折舊和攤銷而出現(xiàn)抵稅效應(yīng)，隨著各期所得稅現(xiàn)金的流出會(huì)在處置期發(fā)生轉(zhuǎn)變，會(huì)增加現(xiàn)金流出。公允價(jià)值核算模式在處置前期對(duì)于企業(yè)的所得稅沒有較大的影響，是一次性的流出。所以對(duì)于短期處置的投資性房地產(chǎn)而言并不會(huì)產(chǎn)生較大的影響。其次，需要考慮到企業(yè)投資性房地產(chǎn)的整體狀況。對(duì)于投資性房地產(chǎn)而言成本核算模式是普遍適用的，而公允價(jià)值核算模式會(huì)在一定程度上受到會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的限制，所以同一家企業(yè)只能夠選擇一種適合自身的發(fā)展的計(jì)量模式，如果說投資性房地產(chǎn)的分布范圍較廣泛，就會(huì)導(dǎo)致公允價(jià)值的持續(xù)可靠性無法得到滿足，對(duì)于企業(yè)選擇公允價(jià)值核算帶來一定的影響。

（二）衡量自身?xiàng)l件，謹(jǐn)慎選擇

由于現(xiàn)階段我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有完全成熟，其價(jià)格走勢(shì)并不能將其真正的內(nèi)在價(jià)值反映出來。基于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定之下，一旦企業(yè)選擇了公允價(jià)值作為核算模式就無法輕易進(jìn)行變更，并且在后續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理中即使面對(duì)再大的風(fēng)險(xiǎn)也不能隨意更改計(jì)量模式。因此，對(duì)于投資企業(yè)而言在選擇公允價(jià)值作為會(huì)計(jì)核算模式時(shí)需要充分地、綜合地去評(píng)估自身企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與未來的發(fā)展規(guī)劃，可以就全面角度上分析企業(yè)是否能夠承受市場(chǎng)公允價(jià)值變動(dòng)所帶來的波動(dòng)。

（三）提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)

提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)對(duì)于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展而言是至關(guān)重要的。但是由于目前我國(guó)對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)人員所展開的后續(xù)教育存在嚴(yán)重的不足現(xiàn)象，而企業(yè)方面也沒有針對(duì)財(cái)務(wù)人員展開有針對(duì)性的培訓(xùn)。為了改善這一現(xiàn)象，在培訓(xùn)期間應(yīng)該重視實(shí)際與理論的結(jié)合，例如：投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則應(yīng)該與公允價(jià)值準(zhǔn)則進(jìn)行結(jié)合；管理會(huì)計(jì)與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的結(jié)合等。既要不斷地更新財(cái)務(wù)人員的會(huì)計(jì)核算知識(shí)，還要確保其能夠掌握會(huì)計(jì)核算工作對(duì)于企業(yè)管理的重要性。除此之外，在提高財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的時(shí)候還要重視學(xué)習(xí)方法、遠(yuǎn)程教育以及同行業(yè)交流等，以此來更好地培養(yǎng)財(cái)務(wù)人員選擇核算模式的能力，讓其能夠更加詳細(xì)的了解和掌握會(huì)計(jì)處理方式及程序，具備極強(qiáng)的職業(yè)判斷能力，讓企業(yè)財(cái)務(wù)人員可以根據(jù)企業(yè)的發(fā)展及需求選擇合適的計(jì)量模式。

五、結(jié)束語(yǔ)

總之，由于各個(gè)企業(yè)的投資目的各不相同，所以不同企業(yè)對(duì)于投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算模式也不盡相同。因此，為了能夠確保企業(yè)所選擇的核算方式適合自身發(fā)展，則應(yīng)該以長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光選擇適合的計(jì)量模式，在衡量自身?xiàng)l件的同時(shí)進(jìn)行謹(jǐn)慎選擇，并最大限度地提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)，在選擇出合適的核算模式同時(shí)促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。