后開發(fā)時代中國房地產(chǎn)業(yè)特征與可持續(xù)發(fā)展研究*

張永岳 胡金星

一 引 言

2021 年，是中國“兩個百年目標”的交匯之年，也是中國“十四五”規(guī)劃的開局之年。正是在這一歷史背景下，中國的房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場進入了一個歷史的轉(zhuǎn)折時期。如何客觀地認識房地產(chǎn)業(yè)在中國未來的發(fā)展，既是學術界，也是政府管理部門和產(chǎn)業(yè)界迫切需要思考和解決的重要課題。而其中的關鍵，就在于對后開發(fā)時代中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的科學認識和準確把握。

中國城鎮(zhèn)化發(fā)展水平實現(xiàn)了歷史性的突破，由1990 年的22%上升到2020 年底的63.9%，超大城市上海的城鎮(zhèn)化水平甚至高達89.3%。但城鎮(zhèn)化速度逐漸放慢，使得以房地產(chǎn)開發(fā)為主的房地產(chǎn)業(yè)增長速度逐年減緩。同時，伴隨著限購限貸、“房住不炒”、“三道紅線”等政策的實施，近幾年來房地產(chǎn)企業(yè)面臨困境乃至破產(chǎn)的數(shù)量激增。在此背景下，學術界急需對中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展問題進行總結(jié)歸納與深入研究，從而為“十四五”規(guī)劃期間有關房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，以及繼續(xù)為其發(fā)展咨詢、行業(yè)素質(zhì)提高和人才培養(yǎng)等方面提供決策支持。

對于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的理論探討，近些年來相關學者的研究主要集中在兩個領域。一是房地產(chǎn)業(yè)需要改革以推動未來持續(xù)發(fā)展。具體改革的內(nèi)容包括明確市場與政府在資源配置中的角色定位、深入推進財稅體制改革、推進戶籍制度改革、加快城鎮(zhèn)化發(fā)展（董藩、董文婷，2017），通過制度創(chuàng)新和技術創(chuàng)新來優(yōu)化整合要素投入（張永岳等，2018），優(yōu)化房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)（王志剛、徐傳諶，2019）等。二是房地產(chǎn)業(yè)對宏觀經(jīng)濟的影響。從房地產(chǎn)業(yè)的定位看，它不屬于支柱產(chǎn)業(yè)，而屬于基礎產(chǎn)業(yè)，即為其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供基本條件并為大多數(shù)產(chǎn)業(yè)提供服務的產(chǎn)業(yè)（張紅等，2016），房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的拉動作用和推動作用均低于全行業(yè)平均水平（魏峰、武曉明，2017）。周文（2020）進一步研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)主要對金融業(yè)、租賃和商務服務業(yè)、建筑業(yè)以及金屬冶煉與壓延加工業(yè)等四個行業(yè)的產(chǎn)出影響比較顯著，而對行業(yè)總產(chǎn)出、勞動力和資本報酬、居民和企業(yè)收入的拉動作用極低。其中，房地產(chǎn)業(yè)對金融機構(gòu)存在較為顯著的系統(tǒng)性風險溢出效應（孫翎等，2019），這些風險或者金融穩(wěn)定性隨中國一線、二線和三線城市而存在著顯著的差異性（李斌等，2019）。

從現(xiàn)有研究成果來看，以上研究結(jié)論大多是基于以房地產(chǎn)開發(fā)為核心的房地產(chǎn)業(yè)為研究對象的。學者對中國當前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展出現(xiàn)的新問題、新情況研究不足，特別是對今后發(fā)展階段新的內(nèi)涵、特征及可持續(xù)發(fā)展等重要問題沒有深入涉及。今年是“十四五”規(guī)劃的開局之年，急需對房地產(chǎn)業(yè)的新的發(fā)展階段、主要特征、未來發(fā)展的可持續(xù)等問題進行深入系統(tǒng)的理論研究。為此，本文將重點圍繞這些問題展開分析，并從理論與實踐結(jié)合的角度提出相應的研究結(jié)論，旨在為科學判斷中國房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢與方向提供依據(jù)，為房地產(chǎn)企業(yè)合理制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，以及為“十四五”規(guī)劃期間房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展與提早預防各類問題等提供決策支撐。

二 中國房地產(chǎn)業(yè)已進入后開發(fā)時代

房地產(chǎn)業(yè)是指以土地及其建筑物為經(jīng)營對象的各種經(jīng)濟活動的總稱，包括土地獲取、房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、經(jīng)紀、估價和后期資產(chǎn)管理等（Kummerow & Joeelle Chan Lun，2005），其主要產(chǎn)出指標有新開工面積、銷售面積等（張永岳等，2018）；房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到經(jīng)濟發(fā)展水平、城鎮(zhèn)化水平、人口規(guī)模、供給與需求等關鍵因素的影響（張小宇、劉金全，2015；李春生、王亞星，2018）。

對中國當前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段的分析，可以從國際比較入手。從全球視角看，日本和韓國等東亞國家的經(jīng)濟發(fā)展、城鎮(zhèn)化推進和房地產(chǎn)開發(fā)階段先于中國，且相互間具有較強的可比性。因此，本文從經(jīng)濟發(fā)展水平、城鎮(zhèn)化水平、人口規(guī)模、反映供需比的套戶比、房地產(chǎn)產(chǎn)出等指標對日本和韓國與中國進行比較分析，進而對中國當前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段進行判斷。

（一）日本房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展演進

自20 世紀60 年代以來，日本住房新開工面積有兩個高位點，分別是1973 年的約1.47 億平方米和1996 年的約1.58 億平方米，之后一直震蕩下降，2019 年新開工面積僅為1996 年的一半左右。

從經(jīng)濟增長速度來看，基于1973 年第一次石油危機爆發(fā)，以及1991 年日本股市和房地產(chǎn)泡沫破滅，可以把日本經(jīng)濟增長階段劃分為高速增長期、中速增長期和低速增長期。日本住房新開工面積第一個高位期出現(xiàn)在經(jīng)濟高速增長向中速增長轉(zhuǎn)變的階段，第二個高位期出現(xiàn)在經(jīng)濟中速增長向低速增長轉(zhuǎn)變的初期階段。從城鎮(zhèn)化率看，日本于1968 年超過70%，之后進入穩(wěn)定發(fā)展階段，1996 年為78.1%，城鎮(zhèn)人口上升緩慢。但由于利率下調(diào)，過多資金流入土地市場和房地產(chǎn)市場，促進了日本住房新開工面積逐漸上升到最高值。從人口視角看，1996 年日本勞動年齡人口規(guī)模達到歷史最高值后開始下降，出現(xiàn)拐點。從套戶比看，1967 年日本套戶比首次超過1，1996 年達到了1.13，近十年基本穩(wěn)定在1.15 左右等。詳見表1。

表1 1960 年以來日本房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關數(shù)據(jù)統(tǒng)計

可見，1996 年前后，日本房地產(chǎn)業(yè)及其相關環(huán)境都發(fā)生了根本的變化，可以據(jù)此將其劃分為前后兩個發(fā)展階段。

（二）韓國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展演進

自20 世紀60 年代以來，韓國住宅竣工套數(shù)經(jīng)歷了兩個高位值，分別是1990 年的75 萬套和2015 年的76.5 萬套，自2015 年以后則呈現(xiàn)出持續(xù)下降趨勢。與之相伴隨，韓國的經(jīng)濟增長速度、城鎮(zhèn)化率、勞動年齡人口、套戶比等也發(fā)生了較大的變化。詳見表2。

表2 1966 年以來韓國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關數(shù)據(jù)統(tǒng)計

具體而言，從經(jīng)濟增長速度看，韓國經(jīng)歷了高速增長期、中速增長期和低速增長期。其中，1966年至1990 年韓國經(jīng)濟處于高速增長階段，年均增長速度達到10.11%。1991 年至2008 年由于先后受到亞洲金融危機和全球金融危機的影響，韓國經(jīng)濟增長速度下滑，年均增長速度為6.2%，進入中速增長階段。2009 年以來，韓國經(jīng)濟增長速度進一步放緩，年均增速為3.08%?？梢?，韓國住宅竣工套數(shù)高位值出現(xiàn)在經(jīng)濟快速增長向中速增長轉(zhuǎn)變的階段，和經(jīng)濟低速增長階段的早期。從城鎮(zhèn)化率來看，韓國于1988 年超過70%，并進入穩(wěn)定發(fā)展階段，2015 年上升到81.6%。在城鎮(zhèn)人口保持穩(wěn)定增長階段，韓國新房竣工規(guī)模達到歷史最高值，主要緣于政府采取的提高貸款比、提高負債收入比、下調(diào)房地產(chǎn)購置稅、下調(diào)基準利率以及多次降息等政策刺激，但刺激效果有限。從勞動年齡人口數(shù)量看，2016 年韓國出現(xiàn)拐點，即勞動年齡人口數(shù)量達到歷史最高值后呈現(xiàn)下降趨勢。從套戶比看，韓國在2009 年首次超過1，至2015 年達到1.02?？梢?，在2015 年前后，韓國因經(jīng)濟增速、城鎮(zhèn)化率、勞動年齡人口、套戶比等因素的共同影響，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢發(fā)生了大轉(zhuǎn)變。

（三）中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段分析

自1978 年中國住房制度改革啟動開始，特別是1998 年停止住房實物分配制度以來，中國房地產(chǎn)業(yè)取得了快速發(fā)展。在土地購置面積方面，2011 年達到最高值40 973 萬平方米，之后整體上呈下降趨勢；在商品住宅新開工面積方面，2011 年是一個高位點，之后幾年持續(xù)下降。2016 年以來，商品住宅新開工面積持續(xù)創(chuàng)新高，2019 年達到最高點167 463 萬平方米。

從經(jīng)濟增長速度來看，中國1978——2011 年的年均經(jīng)濟增長速度為10%，2012 年開始下降至8%以下，2012——2019 年的年均經(jīng)濟增長速度為7.1%。2020 年受新冠肺炎疫情影響，增長速度為2.3%。由此，商品住宅新開工面積正迎來新的轉(zhuǎn)折點。從城鎮(zhèn)化率來看，2020 年中國城鎮(zhèn)化率約為63.9%，仍處于快速發(fā)展階段。但考慮到中國城鄉(xiāng)就業(yè)人口統(tǒng)計口徑與國外存在的差異等因素，我國的城鎮(zhèn)化率可能被低估（Wang & Wan，2014）。另外，受特有的戶籍制度約束，我國城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響與國外有一定的差異。從勞動年齡人口數(shù)量看，中國已于2013 年達到最高點，2014 年以后不斷減少。在套戶比方面，根據(jù)中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司2020 年4 月的調(diào)查，中國城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率為96%，有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31%，有三套及以上住房的占比為10.5%，戶均擁有住房1.5 套（中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司，2020）。此外，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2019 年我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達到39.8 平方米。詳見表3。

表3 中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關數(shù)據(jù)統(tǒng)計

可見，從中國房地產(chǎn)業(yè)本身及其主要影響因素的具體數(shù)據(jù)看，中國房地產(chǎn)業(yè)正進入一個新階段，本文稱之為“后開發(fā)時代”。后開發(fā)時代與前期的以房地產(chǎn)開發(fā)為主的“大開發(fā)時代”有著顯著的不同。在大開發(fā)時代，房地產(chǎn)市場需求、新房開發(fā)規(guī)模及供應規(guī)?？焖僭鲩L，房地產(chǎn)市場以增量房地產(chǎn)市場為主導，房地產(chǎn)流通方式以買賣為主導，這些因素共同推動了房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。但在后開發(fā)時代，房地產(chǎn)市場逐步轉(zhuǎn)為由存量房市場為主導，房地產(chǎn)流通方式逐漸趨向于買賣與租賃并重，這些因素又進一步豐富了房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵，推動著房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。

三 后開發(fā)時代中國房地產(chǎn)業(yè)的重要特征

基于中國房地產(chǎn)市場大數(shù)據(jù)分析，結(jié)合日本和韓國的發(fā)展經(jīng)驗，后開發(fā)時代中國房地產(chǎn)業(yè)的特征可概括為以下幾個主要方面：

第一，存量房（二手房）交易逐漸成為市場交易的主體。隨著城鎮(zhèn)化進入穩(wěn)定發(fā)展階段，以及商品住宅新開工面積的下降，我國的存量房交易規(guī)模會逐年上升并占主導地位。以上海為例，早在2010 年，其存量房交易面積就已經(jīng)超過新房交易面積（見圖1），這一趨勢會隨著更多城市進入城鎮(zhèn)化穩(wěn)定發(fā)展階段而日趨明顯。

圖1 2010——2020 年上海市新房和二手房成交面積

第二，業(yè)態(tài)創(chuàng)新與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈更加充實豐富。在建立“租購并舉”住房制度的推進下，租賃住房市場將有更大規(guī)模的發(fā)展。隨著機構(gòu)經(jīng)營者規(guī)模的壯大、信息化的全面融入等，房地產(chǎn)的業(yè)態(tài)創(chuàng)新將進一步加速。如目前中國住房租賃市場的房源分布仍然以個人普租和城中村為主，占比分別達到了67%和28%，而以機構(gòu)為主的分散式品牌公寓和集中式品牌公寓僅分別占4%和1%。因此，機構(gòu)經(jīng)營的租賃業(yè)務是業(yè)態(tài)創(chuàng)新的重要方向之一。此外，在后開發(fā)時代，房地產(chǎn)開發(fā)的空間和利潤都呈下降趨勢，房地產(chǎn)服務業(yè)、流通業(yè)等將獲得更多的發(fā)展機會，產(chǎn)業(yè)鏈更加多元豐富。以物業(yè)管理行業(yè)為例，后開發(fā)時代龐大的房地產(chǎn)存量規(guī)模將給物業(yè)管理領域帶來巨大的增量空間，見圖2。

圖2 中國物業(yè)管理面積

第三，由提供“有形的產(chǎn)品”與獲取“資本利得”的盈利模式向提供“無形的服務”與獲取“以現(xiàn)金流收益”為主轉(zhuǎn)變。在大開發(fā)時代，房地產(chǎn)企業(yè)主要提供房地產(chǎn)產(chǎn)品，并通過房地產(chǎn)開發(fā)銷售的一次性增值收入作為其主要盈利來源。這種模式因城市建設完成和土地供給減少等而不可持續(xù)。在后開發(fā)時代，房地產(chǎn)企業(yè)以提供“開發(fā)+運營”等服務為主，對資產(chǎn)的運營管理服務的收入占其總收入的比例逐步提高，且房地產(chǎn)作為一種資產(chǎn)，其運營管理服務具有永久性，這確保了房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)性。

第四，行業(yè)集中度持續(xù)提高，大企業(yè)將占據(jù)主要開發(fā)市場。近幾年來，房地產(chǎn)市場調(diào)控加劇，特別是2020 年8 月20 日住房和城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行聯(lián)合提出了“三道紅線”和“四檔管理”，對房地產(chǎn)企業(yè)的高杠桿擴張行為進行了嚴格控制。在后開發(fā)時代，房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭會更加激烈。排名靠前的房企在獲取資源、資金等能力方面的優(yōu)勢將進一步放大，而中小房企生存壓力加大，想通過規(guī)?？焖贁U張實現(xiàn)超越的可能性很小，其結(jié)果是行業(yè)集中度進一步提高。以銷售規(guī)模前20 名房地產(chǎn)企業(yè)的集中度為例，這一指標自2016 年以來快速提高，2020 年達到41%，見圖3。整體而言，整個房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)大企業(yè)占據(jù)主要的開發(fā)市場，眾多中小企業(yè)分布于產(chǎn)業(yè)鏈上各個專業(yè)服務市場。

圖3 中國房企銷售金額市場占有率

第五，房地產(chǎn)開發(fā)利潤空間收窄，行業(yè)利潤率呈下降趨勢。隨著“房住不炒”政策的持續(xù)貫徹落實，房企融資端和收入端均受到嚴格的控制，房地產(chǎn)開發(fā)端的利潤空間被壓縮；長期來看，各項制度更加規(guī)范，市場更加平穩(wěn)，周期性減弱，其利潤趨于合理、平均化。根據(jù)對上市房地產(chǎn)企業(yè)報表的統(tǒng)計，其毛利率和凈利率中位數(shù)分別于2017 年和2018 年開始下降，這一趨勢仍將持續(xù)，見圖4?？梢?，以往房地產(chǎn)行業(yè)利潤高企的經(jīng)濟現(xiàn)象已經(jīng)得到改變，在平均利潤率規(guī)律的支配下，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率將在社會市場利潤率的區(qū)間波動，這將促進房地產(chǎn)企業(yè)向更加專業(yè)的集約化發(fā)展，以獲得穩(wěn)定的利潤。

四 后開發(fā)時代中國房地產(chǎn)業(yè)仍可持續(xù)發(fā)展

在房地產(chǎn)大開發(fā)階段，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動力主要有時代機遇、政府制度創(chuàng)新、生產(chǎn)要素、消費需求、企業(yè)及相關產(chǎn)業(yè)支撐（張永岳等，2018）。在后開發(fā)時代，房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動力依然存在，主要表現(xiàn)在：

第一，新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略與城市更新戰(zhàn)略部署等提供了新機遇。很多學者認為，中國城鎮(zhèn)化與新技術革命是影響21 世紀的兩件大事，城鎮(zhèn)化是支持中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)變革的力量。2020 年中國城鎮(zhèn)化率約為63.9%，而國際上發(fā)達國家的城鎮(zhèn)化率一般在85%左右，我國離城鎮(zhèn)化成熟發(fā)展階段仍有一段距離。同時，在城鎮(zhèn)化水平已進入穩(wěn)定發(fā)展階段的區(qū)域和城市，城市更新日益成為推動房地產(chǎn)開發(fā)的新增長點。以上海為例，隨著《上海市城市總體規(guī)劃（2017——2035 年）》 的獲批以及“建設用地負增長”規(guī)劃目標的明確,上海房地產(chǎn)業(yè)正式進入存量房發(fā)展階段,城市更新將成為未來城市建設的主要方式。在這個過程中，無論對住宅的數(shù)量還是質(zhì)量都有進一步提升的需求，這些都為后開發(fā)時代房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了重要的發(fā)展機遇。

第二，房地產(chǎn)制度創(chuàng)新豐富了房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵。制度創(chuàng)新是推動中國經(jīng)濟以及房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要動力。近幾年來，住房和城鄉(xiāng)建設部等相關政府部門頒布了一系列政策，為中國物業(yè)管理、租賃住房市場、房地產(chǎn)要素市場、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等的發(fā)展提供了制度支持。在物業(yè)管理領域，2020 年12 月住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合國家發(fā)改委等十部門在《關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》 中提出要提升物業(yè)管理服務水平、推動發(fā)展生活服務業(yè)等。在租賃住房市場領域，2016 年5月國務院辦公廳發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》 ，要求培育市場供應主體和鼓勵住房租賃消費等；2019 年12 月住房和城鄉(xiāng)建設部等六部委發(fā)布《關于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》 ，提出促進專業(yè)化機構(gòu)等市場主體的新業(yè)態(tài)發(fā)展。在房地產(chǎn)要素市場領域，2021 年1 月中共中央辦公廳和國務院辦公廳在《建設高標準市場體系行動方案》 中指出，要推動經(jīng)營性土地要素市場化配置，加快培育發(fā)展數(shù)據(jù)要素市場。在房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化領域，2018 年4 月中國證監(jiān)會聯(lián)合住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布了《關于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關工作的通知》 ，2020 年8 月國家發(fā)改委辦公廳印發(fā)了《關于做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》 等。這些政策的頒布與實施，將加快豐富房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵，拓展房地產(chǎn)新市場、新業(yè)態(tài)等。

第三，新需求催生了房地產(chǎn)業(yè)的新業(yè)態(tài)。隨著住房價格的快速上漲，新市民、青年人對租賃住房的需求日益增加；居民對美好居住的生活需求將促進綠色建筑、智能建筑以及物業(yè)管理服務需求的增加；隨著存量住房規(guī)模的增加，有關住房保值增值的服務需求將進一步增加。此外，隨著居民投資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，不動產(chǎn)投資信托基金等理財產(chǎn)品的需求將會持續(xù)增加。隨著技術創(chuàng)新與擴散、制度創(chuàng)新等，新需求會不斷產(chǎn)生，這些都將進一步促進房地產(chǎn)新業(yè)態(tài)的產(chǎn)生與發(fā)展。

第四，高新技術等相關產(chǎn)業(yè)加快房地產(chǎn)業(yè)新生態(tài)的建設。2019 年11 月中國移動等推出5G 商用套餐，標志著中國正式進入5G 商用時代。這將驅(qū)動智能建筑、智能家居等快速發(fā)展；同時，物業(yè)管理、不動產(chǎn)估價、資產(chǎn)管理、信托等業(yè)態(tài)的快速發(fā)展為加快以房地產(chǎn)運營服務為核心的新生態(tài)發(fā)展創(chuàng)造了條件。

第五，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型有力支撐了房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。近些年來部分大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基于環(huán)境變化，積極轉(zhuǎn)型，如萬科集團將其重新定位為城市服務運營商，正從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)向住房、城市、物業(yè)、商業(yè)運營等多業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型。2020 年共有17 家物業(yè)公司上市，包括金融街物業(yè)、金科服務、融創(chuàng)服務、遠洋服務、建發(fā)物業(yè)、華潤萬象生活等。企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新實踐正推動中國房地產(chǎn)業(yè)向以房地產(chǎn)資產(chǎn)管理為核心的新業(yè)態(tài)發(fā)展。

總之，新型城鎮(zhèn)化推進、房地產(chǎn)制度創(chuàng)新、居民對美好居住的生活需求、5G+物聯(lián)網(wǎng)等新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新實踐，將會推動中國房地產(chǎn)業(yè)在后開發(fā)時代持續(xù)發(fā)展。

五 后開發(fā)時代中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的對策

后開發(fā)時代，房地產(chǎn)業(yè)面臨的環(huán)境會更加復雜多變，既面臨著當前房地產(chǎn)價格上漲、租賃住房市場不規(guī)范發(fā)展帶來的經(jīng)濟與社會問題，又面臨著制度創(chuàng)新帶給政府管理和企業(yè)轉(zhuǎn)型的機遇與挑戰(zhàn)等，因此，我國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的實現(xiàn)需要做好多方面的工作。其中的重點是，政府管理優(yōu)化和企業(yè)科學的戰(zhàn)略決策與創(chuàng)新實踐等。

在后開發(fā)時代，政府管理要根據(jù)新的形勢進一步優(yōu)化完善，重點包括四個方面：（1）要優(yōu)化“房住不炒”政策落實的調(diào)控手段。堅持“房住不炒”的目的是要規(guī)避將房地產(chǎn)作為投機工具的行為，保證房地產(chǎn)為人們提供生活、生產(chǎn)和社會活動空間的正常使用價值。堅持這一原則不應只依靠行政手段對房地產(chǎn)市場交易進行直接干預，而要通過促進房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、機制的完善和房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)演進來進行。從發(fā)達國家的經(jīng)驗看，當房地產(chǎn)子市場結(jié)構(gòu)更為豐富，特別是房地產(chǎn)租賃市場和房地產(chǎn)間接投資（權(quán)益房地產(chǎn)投資信托基金）市場充分發(fā)育時，房地產(chǎn)市場上的租買選擇機制和投資替代機制形成并運作，市場會自發(fā)地抑制房地產(chǎn)投機行為。（2）要優(yōu)化租售并舉制度。后開發(fā)時代房地產(chǎn)市場流通以租賃、買賣并重為特征，政府應進一步調(diào)整過去輕租賃重買賣的政策框架，加快制定促進房地產(chǎn)租賃市場發(fā)展的制度和政策，通過金融改革與創(chuàng)新房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）支持房地產(chǎn)企業(yè)進行存量房地產(chǎn)經(jīng)營，盡快建立規(guī)范房地產(chǎn)租賃市場的政策體系。（3）要對因城施策的政策加以細化。由于房地產(chǎn)市場的地域性和經(jīng)濟社會發(fā)展的地域差異，政府對房地產(chǎn)市場的管理應根據(jù)不同城市的具體情況因城施策。例如，對于租售并舉，不應是各類城市一個標準，一二線大城市的房地產(chǎn)租賃市場發(fā)展應更快一些，三四線中小城市則應充分考慮其各自特點進行差別化發(fā)展。（4）要完善長效機制。后開發(fā)時代隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的減少，土地出讓金收入將大大減少，政府應及早制定應對措施，減少對土地財政的依賴；同時，要優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)，逐步改變長期以來以交易稅為主體、持有稅微不足道的房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)，穩(wěn)步有序地增加持有稅占比。此外，后開發(fā)時代城市更新不能再以大拆大建為模式，而是要在充分保留城市歷史文脈和風貌的前提下進行空間和功能的優(yōu)化與提升，這需要政府加快完善城市更新的促進機制。

同時，在后開發(fā)時代，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略決策與應對要更加科學，重點可在四個方面推進：（1）要科學定位。后開發(fā)時代房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部分工將不斷細化，部分價值環(huán)節(jié)又會重新組合，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)型前要審時度勢并首先明確其定位。具體而言，既可以選擇成為集成服務商，從事房地產(chǎn)開發(fā)與持有經(jīng)營辦公樓、零售商業(yè)房地產(chǎn)、公寓等服務等，也可以選擇成為從事房地產(chǎn)開發(fā)項目代工、資產(chǎn)管理者等的專業(yè)服務商。這需要根據(jù)房地產(chǎn)市場演進的發(fā)展階段以及企業(yè)自身的資產(chǎn)規(guī)模、與金融市場對接能力、風險把控能力以及人力資源特點等方面進行審慎考量而科學謀定。（2）要加快轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式。后開發(fā)時代“拿地——開發(fā)——銷售”的經(jīng)營模式將無法繼續(xù)為企業(yè)帶來豐厚、穩(wěn)定的利潤。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)升級為房地產(chǎn)持有經(jīng)營者，那么經(jīng)營模式必然要轉(zhuǎn)向以賺取長期現(xiàn)金流為主，相應地，企業(yè)要在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、人力資源隊伍、內(nèi)部管理制度等方面進行重大調(diào)整。（3）要抓緊推進減負債與降杠桿。后開發(fā)時代，高負債和高杠桿經(jīng)營面臨巨大的風險，房地產(chǎn)企業(yè)應通過調(diào)整企業(yè)融資結(jié)構(gòu)，增加直接融資、減少間接融資等積極主動地應對；同時，應基于將來可能的制度創(chuàng)新，提前為進入房地產(chǎn)信托投資基金市場等培育好自身條件和能力。（4）要繼續(xù)優(yōu)化管理。企業(yè)應在市場研判、戰(zhàn)略制定、內(nèi)部管理模式、主要外部資源對接等方面進行精細化管理，應加強企業(yè)內(nèi)部人員培訓并妥善借用“外腦”等來優(yōu)化管理、控制風險和提高經(jīng)營效率。