房屋裝飾裝修殘值造價鑒定探析
——以具體訴訟案為例

殷 芝

(廈門長實建設(shè)有限公司 福建廈門 361006)

0 引言

本文討論的案例，由《房屋產(chǎn)權(quán)歸屬合約》履約糾紛案情牽涉到房屋裝飾裝修。法院根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》和相關(guān)司法解釋規(guī)定，簽發(fā)司法鑒定委托書，要求鑒定人對該案涉房產(chǎn)的裝飾裝修殘值進(jìn)行鑒定。

1 訴訟案例背景及鑒定概況

1.1 訴訟案例背景

1998年 5 月 ，原告與被告雙方簽訂了一份《房屋產(chǎn)權(quán)歸屬合約》,約定因被告無力償還原告借款，被告自愿將其坐落于某市郊一幢三層房屋之一層二間房、樓梯間、頂樓陽臺及三層全部歸屬原告所有。合同簽訂后，原告便入住使用案涉房產(chǎn)。2008年4月，原告將戶口遷入案涉房產(chǎn)，滿足過戶條件。至今原告多次要求被告履行案涉房產(chǎn)的過戶義務(wù)，被告拒不履行，并多次提起訴訟要求原告返還案涉房產(chǎn)。在此期間，原告多次對案涉房產(chǎn)進(jìn)行裝修，并因使用功能需要，在室外安裝簡易鋼樓梯通往三層。因此，原告向法院提起訴訟，要求被告返還所欠款項，賠償利息損失，裝修損失，并加倍支付遲延履行期間的利息，同時向法院申請對案涉房產(chǎn)的裝飾裝修殘值進(jìn)行鑒定。

1.2 造價鑒定概況

2021年4月13日，法院司法鑒定委托書，要求鑒定人對該案涉房產(chǎn)的裝修殘值進(jìn)行鑒定。

鑒定人采用的鑒定依據(jù)、方法、方案及程序如下：

鑒定依據(jù)：①司法鑒定委托書；②民事起訴狀；③司法鑒定申請書；④詢問筆錄；⑤裝修收據(jù)；⑥案涉房產(chǎn)2017年11月份裝修前照片；⑦案涉房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證；⑧案涉房產(chǎn)現(xiàn)狀照片。

鑒定方法：按照《建設(shè)工程造價鑒定規(guī)范》[1]規(guī)定的鑒定方法，根據(jù)材料審查結(jié)果，依據(jù)《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》[2]等計算裝飾裝修工程造價，采用評估現(xiàn)值的方法進(jìn)行鑒定。

鑒定方案及程序：接到法院委托，鑒定人員對送達(dá)的材料進(jìn)行審閱、核實、了解受鑒工程的實際情況及委托鑒定要求，制定如下鑒定方案：

(1)調(diào)查了解受鑒工程的基本情況，確定受鑒工程的鑒定范圍，同時現(xiàn)場明確鑒定原則及評估方法；

(2)由于未提供裝修施工圖紙及項目清單，故對受鑒工程及其周邊進(jìn)行現(xiàn)場測量，繪制現(xiàn)場勘驗圖表，記錄相關(guān)裝飾裝修工程項目內(nèi)容、測量相關(guān)的數(shù)據(jù)并拍攝現(xiàn)場照片；

(3)參考《福建省房屋建筑與裝飾工程預(yù)算定額》[3]及相關(guān)信息價，計算受鑒工程重建價格(信息價沒有的單價經(jīng)市場詢價后確定)；

(4)采用《房地產(chǎn)估價規(guī)范》[4]的評估方法(成本法)，綜合考慮受鑒工程的使用時間、新舊程度、完好率、外觀現(xiàn)狀、保養(yǎng)情況、環(huán)境條件等多方面因素，測算受鑒工程裝修的折舊率，評估計算受鑒工程裝飾裝修現(xiàn)有的價值。

現(xiàn)場勘驗過程中，雙方對室外簡易鋼樓梯存在爭議，故在本次鑒定項目中，將室外簡易鋼樓梯列為不確定項目，由法院組織原、被告雙方質(zhì)證裁決。

根據(jù)規(guī)范要求，房屋中可移動部分家具、電器設(shè)備，如沙發(fā)、窗簾、衣柜、桌椅、臺燈、掛壁式空調(diào)等不包括在裝飾裝修現(xiàn)值范圍內(nèi)[1]。

2021年6月4日，出具《房屋裝飾裝修殘值司法鑒定意見書》。

2 被告對鑒定意見書的質(zhì)證意見與鑒定人的復(fù)函要點

2.1 被告對鑒定意見書的質(zhì)證意見

2021年6月22日 ，被告就《房屋裝飾裝修殘值司法鑒定意見書》提出質(zhì)證意見。被告認(rèn)為：

(1)法院委托鑒定事項是“裝飾裝修殘值鑒定”，而鑒定意見書中采用《房地產(chǎn)估價規(guī)范》[4]的評估方法(成本法)，綜合考慮受鑒對象的使用時間、新舊程度、完好率、外觀現(xiàn)狀、保養(yǎng)情況、環(huán)境條件等多方面因素，測算該房屋裝修的折舊率。以評估計算受鑒房屋裝飾裝修工程剩余的價值，其確定“殘值”是以合同解除時，裝飾裝修的現(xiàn)值為基礎(chǔ)，以重置價格求取“現(xiàn)值”的方法不妥，會造成計算殘值偏大，有失公允，應(yīng)以實際裝修時的價值為基礎(chǔ)來計算殘值。

(2)鑒定意見書沒有區(qū)分裝修項目不同的裝修時間、使用情況、完好情況進(jìn)行不同折舊。

2.2 鑒定人對質(zhì)證意見的復(fù)函

2021年 6 月 30 日，鑒定人對被告提出的質(zhì)證意見進(jìn)行了書面復(fù)函。

(1)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條[5]及法院發(fā)出的《司法鑒定委托書》中，均明確本次鑒定內(nèi)容為“裝修殘值”。本條司法解釋及《司法鑒定委托書》未對“裝修殘值”的定義進(jìn)行解釋，且造價專業(yè)相關(guān)的國家規(guī)范和要求中也沒有“裝修殘值”的定義。

鑒定人通過查閱最高人民法院發(fā)布的相關(guān)《司法解釋》和編著出版的書刊，以明確“裝修殘值”的定義。根據(jù)人民法院報2009年9月1日(總第4388期)刊登了最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人就《關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》答記者問的相關(guān)內(nèi)容：“殘值損失是指在合同解除時，裝飾裝修的‘剩余價值’，該價值通過裝飾裝修的造價扣減房屋占有使用期間消耗的裝飾裝修價值來確定。通常情況下，殘值損失與裝飾裝修的現(xiàn)值相符……”[6]。

同時，在《最高人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第10頁中，對答記者問的內(nèi)容進(jìn)行了補充說明：“殘值損失是指在合同解除時，裝飾裝修的剩余‘價值’，這一‘價值’的確定是以合同解除時裝飾裝修的現(xiàn)值為基礎(chǔ)，且不能低于合同履行期間攤銷的裝飾裝修費用[7]?！?/p>

鑒定人基于以上依據(jù)，認(rèn)為：“裝修殘值”是指在合同解除時，裝飾裝修的“剩余價值”?！笆Ｓ鄡r值”是指合同解除時裝飾裝修造價，扣除消耗的裝飾裝修價值來確定，即合同解除時裝飾裝修的“現(xiàn)值”。故采用《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中的成本法[4]確定受鑒房屋裝飾裝修現(xiàn)值,即將受鑒工程在估價時點上獲得全新狀況的重置價格乘以(1-折舊率)的方法來求取裝飾裝修的殘值，科學(xué)、公正、合規(guī)。

(2)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》第4.4.14條規(guī)定：“測算建筑物折舊時，應(yīng)對估價對象現(xiàn)場觀察、判斷建筑物的實際新舊程度，并應(yīng)根據(jù)建筑物的建成時間和使用、維護(hù)、更新改造等情況確定折舊額或成新率[4]”。由于受鑒房屋經(jīng)過多次裝修，一層、三層以及頂樓陽臺實際裝修時間及項目均不同，對某些項目的裝修時間，原、被告雙方無法形成一致意見，且證據(jù)不足，鑒定人結(jié)合雙方質(zhì)證資料并通過現(xiàn)場勘驗，只能大致按一層室內(nèi)、樓梯間、頂樓陽臺欄桿；三層室內(nèi)；頂樓陽臺地磚；室外鋼樓梯分類測算出成新率、折舊率。本次鑒定采用《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中的年齡——壽命法，其計算公式為：V=C-C×(t/N)=C×(1-t/N) (式中：V=建筑物折舊后價值；C=建筑物重置成本或重建成本；t= 建筑物有效年齡；N=建筑物經(jīng)濟壽命)[4]。

具體折舊情況說明：

(1)確定部分

①一層室內(nèi)、樓梯間、頂樓陽臺鋼管欄桿的大部分裝修于2018年年初完成，使用至今約3.08年。考慮一般公共裝修的經(jīng)濟耐用年限為10～15年，由于受鑒房屋做為民宿使用，裝修材質(zhì)一般，本項用于計算的經(jīng)濟耐用年限取為10年，按使用年限計算的折舊率為3.08÷10×100%=30.8%。通過現(xiàn)場勘查，裝修“色澤不鮮、外粉刷少量剝落”，根據(jù)(表1)評定標(biāo)準(zhǔn)判定以上裝修項目完損程度為“基本完好”、新舊程度為“七成新”[8]。綜合考慮確定該項折舊率約為30%。

②三層室內(nèi)的大部分裝修于2017年年末完成，使用至今約3.25年?？紤]一般公共裝修的經(jīng)濟耐用年限為10～15年。由于受鑒房屋做為民宿使用，裝修材質(zhì)一般，本項用于計算的經(jīng)濟耐用年限為10年。按使用年限計算的折舊率為3.25÷10×100%=32.5%；通過現(xiàn)場勘查，裝修“完整、無變型、使用良好、油漆粉刷色澤略舊”，根據(jù)(表1)評定標(biāo)準(zhǔn)判定以上裝修項目完損程度為“完好”、新舊程度為“八成新”[8]。綜合考慮確定該項折舊率約為25%。

③頂樓陽臺地磚從質(zhì)證材料的照片上看，2010年之前就已經(jīng)鋪貼完成了，使用時間10年以上，已接近一般公共裝修的經(jīng)濟耐用年限。通過現(xiàn)場勘查，“裝修有明顯損壞和變形”。根據(jù)(表1)評定標(biāo)準(zhǔn)判定，以上裝修項目完損程度為“嚴(yán)重?fù)p壞”、新舊程度為“三成新”[8]。綜合考慮確定該項折舊率約為70%。

(2)不確定部分：室外鋼樓梯于2018年年末完成，使用至今約2.33年。室外鋼樓梯的經(jīng)濟耐用年限為20～25年，考慮鋼樓梯比較簡易，且安裝在室外，用于計算的經(jīng)濟耐用年限取20年，按使用年限計算的折舊率為2.33÷20×100%=11.6%；通過現(xiàn)場勘查，該鋼樓梯“完整、堅固、無變型、使用良好、油漆粉刷色澤略舊”，根據(jù)(表1)評定標(biāo)準(zhǔn)判定以上裝修項目完損程度為“完好”、新舊程度為“八成新”[8]。綜合考慮，確定該項折舊率約為15%。

表1 房屋、構(gòu)筑物完損等級和成新率參考表[8]

按重置價格、綜合考慮折舊率后，裝飾裝修殘值計算如表2所示。

表2 裝飾裝修殘值鑒定匯總表 元

3 結(jié)語

本文案例中原、被告雙方在《房屋產(chǎn)權(quán)歸屬合約》履約糾紛中，牽涉到房屋裝飾裝修殘值鑒定，無相應(yīng)的技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和案例參照，鑒定人參照租賃合同糾紛案件司法解釋進(jìn)行鑒定，有一定借鑒意義。在裝飾裝修殘值鑒定中，通過受鑒工程重置“價格”來確定“裝修殘值”，在折舊率計算時，依據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，結(jié)合現(xiàn)場勘查受鑒工程的新舊程度、完好率、外觀現(xiàn)狀及使用年限等情況綜合評定確定折舊率。以上方法有望給同行類似鑒定工作提供一些參考，以期與同行共同探索更科學(xué)、更專業(yè)、更合規(guī)的思路和方法，補充現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范在裝飾裝修殘值鑒定方面的空白，以扭轉(zhuǎn)鑒定人無專業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)鑒定工作的被動局面。