農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記問題分析

申作鋒

（1.濰坊市自然資源和規(guī)劃局奎文分局，山東 濰坊 261041；2.濰坊市奎文區(qū)自然資源和規(guī)劃服務(wù)中心，山東 濰坊 261041）

盡管登記宅基地不動產(chǎn)對于幫助土地管理人員了解相關(guān)信息有重要作用，但是不可否認(rèn)，農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記很容易受到不合理因素干擾。本文對農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記問題進行研究分析，并按照具體研究結(jié)果和前期制定的要求制定合理對策。通過針對性對策解決農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記問題，將農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記工作的作用和有關(guān)部門綜合管理水平提升到一定高度，確保宅基地不動產(chǎn)登記在農(nóng)村土地管理和綜合發(fā)展中發(fā)揮最大作用。

1.農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記要求

農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記過程主要有以下幾個方面要求：首先，應(yīng)對農(nóng)村土地資源分布情況以及戶籍認(rèn)定要求進行分析，并按照實際分析結(jié)果確定農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記范圍和具體內(nèi)容，從而推進農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記順利開展，嚴(yán)防農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記受到不合理因素干擾。其次，必須保證各項規(guī)章制度和相關(guān)條例的完善性和準(zhǔn)確性，借助具體規(guī)章條例為農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記提供有效參考依據(jù)。嚴(yán)防農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記以及相關(guān)工作出現(xiàn)問題，繼而為推進農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記穩(wěn)步開展奠定堅實基礎(chǔ)。再次，應(yīng)確定符合農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記的流程，并在合理流程支撐下開展農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記，同時借助合理條例對農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記過程中可能出現(xiàn)的問題進行優(yōu)化處理，以此將農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記要求落到實處。最后，應(yīng)對農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記人員進行有效培訓(xùn)，通過有效培訓(xùn)提升相關(guān)人員自身專業(yè)素養(yǎng)和實際工作能力，使得相關(guān)人員可以按照具體要求和相關(guān)條例開展農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記工作，解決農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記因為人為因素干擾而出現(xiàn)的問題。同時還應(yīng)強化各部門工作人員之間配合力度，以此為強化農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記力度和現(xiàn)實開展要求奠定堅實基礎(chǔ)。

2.農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記問題

2.1 登記內(nèi)容不準(zhǔn)

農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記前期沒有按照農(nóng)村居民綜合意識以及登記范圍確定相關(guān)內(nèi)容，這就導(dǎo)致農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記內(nèi)容不夠準(zhǔn)確，直接影響農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記效果和實際管理水平。造成農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記水平下降，農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記與當(dāng)?shù)赝恋毓芾硪笾g的差距越來越明顯。同時，在宅基地不動產(chǎn)登記時沒有按照具體要求對相關(guān)內(nèi)容進行精準(zhǔn)劃分，這也會影響宅基地不動產(chǎn)登記的可靠性，相關(guān)內(nèi)容難以充分表現(xiàn)出來，宅基地不動產(chǎn)登記與農(nóng)村綜合規(guī)劃之間也存在較大差距。

2.2 規(guī)章條例缺失

當(dāng)前，宅基地的審批管理和登記工作分為兩個部門職能，農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記過程中涉及規(guī)章條例不夠準(zhǔn)確合理，這也會導(dǎo)致農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記出現(xiàn)問題。此外，缺失準(zhǔn)確規(guī)章條例也會造成農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記程序混亂，農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記資料信息收集力度和實際管理效果也會受到很大影響。缺失合理規(guī)章條例也會影響農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記問題處理效果，繼而導(dǎo)致農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記問題持續(xù)惡化。缺乏準(zhǔn)確條例也會影響宅基地不動產(chǎn)登記過程中各項問題綜合調(diào)控力度，加劇宅基地不動產(chǎn)登記問題惡化，直接影響登記宅基地不動產(chǎn)有效性，農(nóng)村宅基地建設(shè)也會受到很大限制。

2.3 戶籍標(biāo)準(zhǔn)混亂

法律規(guī)定農(nóng)村實行“一戶一宅”，戶籍標(biāo)準(zhǔn)作為農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記的重要參考依據(jù)，保證戶籍認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一性對于推進農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記順利開展顯得至關(guān)重要。但是應(yīng)用在農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記中的戶籍認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)沒有達到完全統(tǒng)一的狀態(tài)，這就造成農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記缺乏合理的戶籍認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，這也會造成農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)戶籍認(rèn)定和相關(guān)資料登記工作受到限制，戶籍認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)混亂也會影響農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記的準(zhǔn)確性和合理性。

2.4 資料審核不足

有關(guān)部門沒有按照農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記要求針對應(yīng)用在其中的資料進行全面審核，因為歷史遺留問題，內(nèi)容和相關(guān)信息不合理的資料會對農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記產(chǎn)生影響，造成農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記因為各項資料不合理而出現(xiàn)問題。同時沒有按照具體要求對農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)資料進行有效審核，這就造成農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)資料與農(nóng)村實際發(fā)展情況之間關(guān)聯(lián)性存在一定差異，農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記也很容易出現(xiàn)問題。

2.5 登記系統(tǒng)老舊

應(yīng)用在農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記中的系統(tǒng)軟件不夠合理，這就影響農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記過程中基礎(chǔ)信息歸納收集力度，造成農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記缺乏準(zhǔn)確信息支持，直接影響農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記力度和相關(guān)信息的歸納總結(jié)力度，加大農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記出現(xiàn)各項問題的可能性，農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記也難以順利開展。應(yīng)用在宅基地不動產(chǎn)登記中的信息化系統(tǒng)在實際運行過程中會出現(xiàn)問題，系統(tǒng)功能與宅基地不動產(chǎn)登記要求之間的差距過于明顯。長此以往也會造成宅基地不動產(chǎn)登記現(xiàn)代化水平下降，宅基地不動產(chǎn)登記在農(nóng)村地區(qū)各項建設(shè)工作實施過程中的作用大幅度下降。

2.6 統(tǒng)籌協(xié)調(diào)受限

進行農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記時，沒有結(jié)合當(dāng)?shù)氐丶芾砗途唧w工作開展要求做好相應(yīng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作，這也會導(dǎo)致農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記與基礎(chǔ)工作之間的關(guān)聯(lián)性變差，農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記難以滿足地籍管理和農(nóng)村居民自身權(quán)益實際保障要求，加大了農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記在實際開展過程中出現(xiàn)各類問題的可能性，農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)資料的現(xiàn)實作用也會受到影響。在宅基地不動產(chǎn)登記過程中，需要考慮的各項規(guī)章制度和相關(guān)條例難以落實，造成宅基地不動產(chǎn)登記與農(nóng)村地區(qū)各項工作之間統(tǒng)籌關(guān)系下降，農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)的經(jīng)濟效益和社會效益也會受到影響，宅基地不動產(chǎn)登記過程中各項問題層出不窮。

3.農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記對策

3.1 確定準(zhǔn)確登記內(nèi)容

在進行農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記前期，需要從農(nóng)村土地規(guī)劃和實際發(fā)展角度出發(fā)確定宅基地不動產(chǎn)登記范圍、主體、原則和程序。按照各項基礎(chǔ)條例確定適宜農(nóng)村綜合發(fā)展的宅基地不動產(chǎn)登記內(nèi)容，這就可以促使有關(guān)部門嚴(yán)格遵循具體內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)化程序順利開展農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記工作，確保農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記工作取得實效。在這一過程中，也需要從具體內(nèi)容入手，對宅基地不動產(chǎn)登記機關(guān)的資源配置結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化處理，提升農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記質(zhì)量，促使有關(guān)部門嚴(yán)格按照準(zhǔn)確要求和具體內(nèi)容，處理農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記工作問題。對于即將購買宅基地不動產(chǎn)使用權(quán)的城市居民和鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民來說，應(yīng)排除相應(yīng)登記主體，同時對農(nóng)村居民的宅基地不動產(chǎn)主體資格進行有效判斷，實時更新調(diào)整農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記內(nèi)容和主體權(quán)利，借此解決農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記現(xiàn)存問題。

3.2 完善登記規(guī)章條例

對于農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記工作來說，在實際開展過程中可能會受到不合理因素的干擾，這就需要按照農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記要求以及工作開展背景對各項規(guī)章條例進行完善處理，借此強化規(guī)章條例在農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記中的作用，繼而為宅基地不動產(chǎn)登記提供強有力的法律依據(jù)。加上應(yīng)用在農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記中的規(guī)章條例比較多，這就應(yīng)從適當(dāng)法律制度入手，對現(xiàn)存的規(guī)章條例進行完善化處理，保證農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記的合法權(quán)益和實際管控效果，通過標(biāo)準(zhǔn)規(guī)章條例解決農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記工作違法現(xiàn)象，賦予農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記一定法律內(nèi)涵，解決農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記現(xiàn)存問題。逐步提升農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記效率，滿足農(nóng)村居民對宅基地不動產(chǎn)登記提出的要求。此外，通過完善規(guī)章條例也可以規(guī)范農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記程序，保證農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)資料收集和具體登記工作的連貫性。

3.3 統(tǒng)一戶籍認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

為強化農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記工作實施效果和綜合管理力度，應(yīng)按照農(nóng)戶界定標(biāo)準(zhǔn)以及農(nóng)村居民權(quán)益表現(xiàn)，確定符合宅基地不動產(chǎn)登記要求的戶籍認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。不同時期農(nóng)村戶籍認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)存在一定差異，應(yīng)對農(nóng)村地區(qū)宅基地不動產(chǎn)登記程序以及各項具體條例，對不同時期的戶籍認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進行統(tǒng)一化處理，避免農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記因為戶籍認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不夠統(tǒng)一而出現(xiàn)問題。如今，國家已將農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記和國有土地不動產(chǎn)登記，都由自然資源部一個平臺進行登記。允許在法律規(guī)定范圍內(nèi)進行流轉(zhuǎn)出租，使農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)的資產(chǎn)效益逐步顯現(xiàn)，更為公平合理。到 2020 年底，完成全國農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查，農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地頒證率90%以上，此外，對戶籍認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進行統(tǒng)一化處理時，也需要對相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)表現(xiàn)出來的信息以及農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)內(nèi)容進行全面統(tǒng)一，進一步為農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記提供統(tǒng)一的戶籍認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

3.4 做好登記資料審核

應(yīng)用在農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記中的資料比較多，這就應(yīng)按照農(nóng)村土地管理工作開展要求對各項資料進行全面審核，及時處理不合理的資料，保證各項資料完善性和基礎(chǔ)信息準(zhǔn)確性。將農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)資料的社會效益和經(jīng)濟信息表現(xiàn)出來，調(diào)整農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記過程中出現(xiàn)的經(jīng)濟問題。而在農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記資料審核時，也需要按照農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記程序和資料內(nèi)容調(diào)整現(xiàn)存審核程序，強化信息化系統(tǒng)在農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記資料審核中的作用。做好農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記資料歸納整理和信息評估分析等工作，以此保證各項工作實際開展效果和綜合管控力度，之后按照最終審核結(jié)果及時調(diào)整不合理信息內(nèi)容。強化資料審核的實時性，按照農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記流程，對應(yīng)用在各個環(huán)節(jié)的資料信息進行及時審核和優(yōu)化處理，保證資料在農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記中的作用，借此解決農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記現(xiàn)存問題。

3.5 充分利用信息系統(tǒng)登記

進行農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記時，需要強化信息系統(tǒng)（見圖1）的應(yīng)用力度，借助信息系統(tǒng)歸納收集與農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)相關(guān)的信息，并在保證基礎(chǔ)信息準(zhǔn)確性和具體登記流程合理性的同時，實現(xiàn)農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記良性開展的目標(biāo)。此外，農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記過程總需要考慮的要求比較多，這就應(yīng)按照各項基礎(chǔ)要求對信息化系統(tǒng)進行優(yōu)化調(diào)整，促使工作人員遵循具體要求應(yīng)用合理信息化手段，對農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)信息進行詳細填寫和審核，盡量保證各項信息與農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)真實情況之間的統(tǒng)一性，以此為農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記順利開展打下堅實基礎(chǔ)。在進行農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記系統(tǒng)建設(shè)時，必須按照農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記要求，對應(yīng)用在其中的信息化系統(tǒng)進行優(yōu)化調(diào)整，從而保證相關(guān)系統(tǒng)的合理性，為農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記順利開展提供便利支持。同時，也需要強化農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記系統(tǒng)與國土云調(diào)查系統(tǒng)之間協(xié)調(diào)配合力度，方便有關(guān)部門逐級開展農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記和綜合處理工作，并在滿足農(nóng)村地區(qū)地籍調(diào)查和不動產(chǎn)登記工作的同時，降低農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記難度，以此發(fā)揮信息系統(tǒng)在農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記中的應(yīng)用價值。各省級自然資源主管部門要將完成數(shù)據(jù)整合的農(nóng)村地籍調(diào)查和不動產(chǎn)登記成果，以縣（市、區(qū)）為單位，完成一個匯交一個，逐級匯交至國家級不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺。2021年底前，全國所有縣（市、區(qū)）要完成匯交工作。

圖1 不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明監(jiān)制辦法系統(tǒng)頁面

3.6 統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進登記

地方各級自然資源主管部門要進一步提高政治站位，在地方政府領(lǐng)導(dǎo)下，壓實工作責(zé)任，強化部門協(xié)作，積極爭取工作經(jīng)費，嚴(yán)格執(zhí)行工作計劃，加強組織實施，切實做好宣傳發(fā)動、技術(shù)指導(dǎo)、業(yè)務(wù)培訓(xùn)、成果審核及入庫匯交等，加快推進宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作。各地要充分發(fā)揮確權(quán)登記對農(nóng)村土地管理改革的基礎(chǔ)支撐作用，將宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記與集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、全域土地綜合整治、宅基地制度改革等有機結(jié)合，統(tǒng)籌推進相關(guān)工作。從而保證農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記的社會效益和經(jīng)濟效益，以此滿足農(nóng)村地區(qū)各項工作對農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記提出的要求。而對于農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記過程中出現(xiàn)的問題來說，也需要從當(dāng)?shù)氐丶芾砗途C合規(guī)劃入手制定合理改善措施，并在標(biāo)準(zhǔn)化改善措施支持下，調(diào)整農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記面臨的限制，分模塊開展有效的農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記工作，保證相關(guān)組織具體工作實施力度和綜合管控水平，將農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記在當(dāng)?shù)氐丶芾砗娃r(nóng)村居民產(chǎn)權(quán)維護中的作用表現(xiàn)出來。

4.結(jié)語

為保證農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記的準(zhǔn)確性和相關(guān)業(yè)務(wù)承辦力度，就需要開展農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記工作，同時對宅基地不動產(chǎn)登記問題進行有效處理，保證各項對策的合理性和準(zhǔn)確性，使得農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記問題處理效果有所提升。對于應(yīng)用在農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記中的各項對策來說，維持各項對策的有效性，方便農(nóng)村宅基地管理部門按照合理順序開展不動產(chǎn)登記，為農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記工作順利開展奠定堅實基礎(chǔ)。