文｜湖南城建職業(yè)技術(shù)學(xué)院/長(zhǎng)沙智信房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 唐茂華

長(zhǎng)沙力智數(shù)字房產(chǎn)技術(shù)發(fā)展有限公司/長(zhǎng)沙智信房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 曾鋒

1.當(dāng)前我國(guó)存量房交易納稅評(píng)估系統(tǒng)存在的主要問(wèn)題分析

1.1 存量房交易納稅評(píng)估系統(tǒng)房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)性不強(qiáng)

目前我國(guó)大多數(shù)地區(qū)開發(fā)建設(shè)的存量房交易納稅評(píng)估系統(tǒng)房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)性不強(qiáng)，主要表現(xiàn)為：第一，專業(yè)用語(yǔ)不符合《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》，比如，評(píng)估系統(tǒng)里估價(jià)分區(qū)有“片區(qū)”和“小區(qū)”兩個(gè)級(jí)別，其中，“小區(qū)”是指批量估價(jià)中的“估價(jià)分組”，用“小區(qū)”替代“估價(jià)分組”，很容易發(fā)生歧義。第二，評(píng)估系統(tǒng)模型僅用替代原理比較法對(duì)住宅、非住宅價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，忽視了可以用預(yù)期原理評(píng)估的收益性房地產(chǎn)，不符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》要求。第三，評(píng)估系統(tǒng)模型只能評(píng)估房地產(chǎn)交易價(jià)值稅基，不涉及房地產(chǎn)租值稅基評(píng)估。房地產(chǎn)稅基評(píng)估制度應(yīng)包括房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估制度與房地產(chǎn)租值評(píng)估制度，其中房地產(chǎn)租賃環(huán)節(jié)更適宜采用租值評(píng)估制度。房地產(chǎn)租值評(píng)估制度包括增值稅稅基租值評(píng)估制度、房地產(chǎn)稅稅基租值評(píng)估制度和所得稅稅基租值評(píng)估制度等。

1.2 大數(shù)據(jù)挖掘不夠，數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)化共享互訪受限

房地產(chǎn)批量估價(jià)需要大量詳實(shí)的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)作為支撐。目前我國(guó)大多數(shù)地區(qū)開發(fā)建設(shè)的存量房交易納稅評(píng)估系統(tǒng)，需要房地產(chǎn)估價(jià)公司導(dǎo)入的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息非常有限，并且只能手工導(dǎo)入，沒(méi)有大數(shù)據(jù)理念，基本不能與其他相關(guān)房地產(chǎn)信息平臺(tái)共享互訪，數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)化共享互訪受限。由于系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)挖掘不夠，數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)化共享互訪受限，造成系統(tǒng)中房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息有限，進(jìn)而系統(tǒng)稅基評(píng)估結(jié)果客觀公平性不夠，主觀因素干擾、透明度不高，缺少客觀性和科學(xué)性，這與數(shù)字經(jīng)濟(jì)社會(huì)大數(shù)據(jù)時(shí)代，房地產(chǎn)稅收征管“防腐增效、客觀公平”要求存在差距。

1.3 存量房交易納稅評(píng)估系統(tǒng)房源數(shù)據(jù)與房源地理位置（地圖）分離，房地產(chǎn)評(píng)稅可視性不夠

當(dāng)前我國(guó)大多數(shù)地區(qū)在開發(fā)建設(shè)存量房交易納稅評(píng)估系統(tǒng)時(shí)，雖要求房地產(chǎn)估價(jià)公司采集一定數(shù)量的待課稅房源屬性信息及影像信息，但只是以普通數(shù)據(jù)信息的形式存放在系統(tǒng)中，并沒(méi)有進(jìn)行有效管理與存儲(chǔ)，不能滿足數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)對(duì)數(shù)據(jù)環(huán)境的要求，更談不上這些待課稅房源屬性信息及影像能與其地理位置信息關(guān)聯(lián)。待課稅房源屬性信息、影像與其地理位置不能對(duì)應(yīng)存儲(chǔ)，房源稅基評(píng)估結(jié)果就更不能呈現(xiàn)在對(duì)應(yīng)地理位置上了。即系統(tǒng)中房源數(shù)據(jù)與GIS 地圖沒(méi)有關(guān)聯(lián)，人們?cè)谑褂么媪糠拷灰准{稅評(píng)估系統(tǒng)進(jìn)行房源稅基評(píng)估時(shí)，不能在GIS 地圖上找到房源所在位置，并在既定位置點(diǎn)開，看到對(duì)應(yīng)房源影像及相關(guān)屬性信息，稅基評(píng)估結(jié)果就更沒(méi)有呈現(xiàn)在對(duì)應(yīng)地理位置上。這樣人們看到的僅僅是系統(tǒng)對(duì)房源稅基評(píng)估的結(jié)果，不便在系統(tǒng)中核對(duì)房源位置及房源周圍情況，數(shù)圖分離，沒(méi)有可視性，大大降低系統(tǒng)對(duì)房源評(píng)估的公信力。

1.4 存量房交易納稅評(píng)估系統(tǒng)數(shù)據(jù)采集僅限于采集時(shí)期內(nèi)對(duì)應(yīng)的特定行政區(qū)域房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，不能動(dòng)態(tài)評(píng)估房地產(chǎn)稅基

當(dāng)前我國(guó)大多數(shù)地區(qū)按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法建立的存量房交易納稅評(píng)估系統(tǒng)，導(dǎo)入系統(tǒng)的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估數(shù)據(jù)，僅限于指定價(jià)值時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估數(shù)據(jù)。系統(tǒng)在評(píng)估待課稅房源稅基時(shí)，既沒(méi)有歷史數(shù)據(jù)的對(duì)比與支撐，也沒(méi)有考慮數(shù)據(jù)如何科學(xué)保留延續(xù)，更不能動(dòng)態(tài)評(píng)估房地產(chǎn)稅基。

1.5 房地產(chǎn)稅基評(píng)估尚有人為因素干擾，智能評(píng)估實(shí)現(xiàn)有限

當(dāng)前我國(guó)大多數(shù)地區(qū)按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法建立的存量房交易納稅評(píng)估系統(tǒng)，導(dǎo)入系統(tǒng)的只是標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)與修正體系。由于系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)挖掘不夠，系統(tǒng)中房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)有限，加之系統(tǒng)中房地產(chǎn)批量估價(jià)模型智能性不夠，待課稅房地產(chǎn)的稅基（課稅價(jià)值）評(píng)估，還需工作人員輸入待課稅房地產(chǎn)需比價(jià)調(diào)整修正的房地產(chǎn)價(jià)值影響因素（如樓層、朝向等），系統(tǒng)再根據(jù)工作人員輸入的比價(jià)調(diào)整修正影響因素，后臺(tái)自動(dòng)計(jì)算出待課稅房地產(chǎn)的稅基（課稅價(jià)值）。這里工作人員輸入待課稅房地產(chǎn)比價(jià)調(diào)整修正影響因素時(shí)往往帶有一定的主觀性，難以杜絕人為因素干擾。

2.房地產(chǎn)全生命周期評(píng)稅大數(shù)據(jù)平臺(tái)建設(shè)探索

2.1 多主體合作建設(shè)房地產(chǎn)全生命周期評(píng)稅大數(shù)據(jù)平臺(tái)模式探析

房地產(chǎn)全生命周期評(píng)稅大數(shù)據(jù)平臺(tái)，核心功能是應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)核定房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格，加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征管。毫無(wú)疑問(wèn)，平臺(tái)建設(shè)的主體應(yīng)是專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)公司，邀請(qǐng)軟件公司、GIS 技術(shù)公司提供專業(yè)技術(shù)支持。這樣，才能保證平臺(tái)的開發(fā)建設(shè)，以地理信息技術(shù)為平臺(tái)，以估價(jià)技術(shù)為核心，以數(shù)字技術(shù)為手段，確保所建成的房地產(chǎn)全生命周期評(píng)稅大數(shù)據(jù)平臺(tái)，符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》以及中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)推行的《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審表》里的相關(guān)要求，確保平臺(tái)房地產(chǎn)估價(jià)的專業(yè)性、規(guī)范性、科學(xué)性，方能行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

2.2 縱向物理關(guān)聯(lián)和橫向價(jià)值關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)評(píng)稅大數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)構(gòu)建分析

建設(shè)房地產(chǎn)評(píng)稅大數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)海量房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的有效管理與存儲(chǔ)，首先要設(shè)計(jì)出科學(xué)全面的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)結(jié)構(gòu)模型，既找到海量房地產(chǎn)數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)邏輯與數(shù)據(jù)分類標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)中海量房地產(chǎn)數(shù)據(jù)物理關(guān)聯(lián)，我們認(rèn)為可按照土地上建樓（一座座建筑物），樓內(nèi)區(qū)分不同所有權(quán)空間，即房屋，來(lái)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)結(jié)構(gòu)模型。即在物理形態(tài)上，縱向可按照“地塊→樓棟→房屋”數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)模型，構(gòu)建房地產(chǎn)評(píng)稅大數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)。房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)中海量房地產(chǎn)數(shù)據(jù)價(jià)值關(guān)聯(lián)，可區(qū)分為點(diǎn)狀關(guān)聯(lián)、線狀關(guān)聯(lián)、面狀關(guān)聯(lián)，即房地產(chǎn)評(píng)稅大數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)橫向可按照“點(diǎn)狀→線狀→面狀”數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)模型構(gòu)建。

房地產(chǎn)全生命周期評(píng)稅大數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)，縱向物理關(guān)聯(lián)“地塊→樓棟→房屋”數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)模型，指房地產(chǎn)存在的縱向物理形態(tài)，任何一座樓都建立在（或歸屬于）特定的地塊上，任何一獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房屋，都?xì)w屬于特定的樓棟。具體見圖1。

房地產(chǎn)全生命周期評(píng)稅大數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)，橫向價(jià)值關(guān)聯(lián)“點(diǎn)狀→線狀→面狀”數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)模型，指按照“先控制，后細(xì)部；公平優(yōu)先，兼顧效率”的批量估價(jià)原則，對(duì)指定行政區(qū)域房地產(chǎn)做批量估價(jià)時(shí)，首先按照“價(jià)格特征相似、地段相連、大小適宜、有明確的自然界限”的原則，對(duì)指定評(píng)稅行政區(qū)進(jìn)行評(píng)稅控制性分區(qū),完成控制性分區(qū)后，再按照“地段相連、價(jià)格相近、有明確的自然界址點(diǎn)”等原則對(duì)每一個(gè)評(píng)稅控制性分區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)分組，組內(nèi)房地產(chǎn)品質(zhì)檔次一致，供求關(guān)系類似，相似度高，其價(jià)格或價(jià)值趨同，可采用相同的價(jià)值測(cè)算模型和參數(shù)測(cè)算其價(jià)值。這種估價(jià)分組的核心，是找到它們價(jià)值關(guān)聯(lián)趨同的原因，我們認(rèn)為不同房地產(chǎn)價(jià)值（價(jià)格）關(guān)聯(lián)趨同，要么是因?yàn)?，一些房地產(chǎn)由于在同一居住小區(qū)，而價(jià)格趨同；要么是因?yàn)?，一些房地產(chǎn)由于臨同一交通路段（含商場(chǎng)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式商鋪，臨商場(chǎng)內(nèi)同一交通組織路線），而價(jià)格趨同，主要是收益性門面（含產(chǎn)權(quán)式商鋪）；除此以外，那些既不成小區(qū)，也不臨同一交通路段或路線，就是那些單獨(dú)成棟點(diǎn)狀分布的房屋，由于共處一棟樓，而價(jià)格趨同。這樣指定行政區(qū)域做批量估價(jià)的全部房地產(chǎn)，基于不同房地產(chǎn)價(jià)值（價(jià)格）關(guān)聯(lián)趨同原因不同，而呈現(xiàn)出點(diǎn)狀估價(jià)分組、線狀估價(jià)分組、面狀估價(jià)分組三種形態(tài)。具體見圖2。

根據(jù)圖1、圖2，我們所構(gòu)建的房地產(chǎn)全生命周期評(píng)稅大數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)，裝載的海量房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息，縱向按照物理關(guān)聯(lián)“地塊→樓棟→房屋”數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)模型構(gòu)建，地塊、樓棟、房屋（一個(gè)獨(dú)立的權(quán)屬單位）分別關(guān)聯(lián)歸屬于其的權(quán)益狀況數(shù)據(jù)、實(shí)物狀況數(shù)據(jù)、區(qū)位狀況數(shù)據(jù)，每種狀況數(shù)據(jù)相應(yīng)區(qū)分為產(chǎn)籍?dāng)?shù)據(jù)、估價(jià)數(shù)據(jù)；橫向按照價(jià)值關(guān)聯(lián)“點(diǎn)狀→線狀→面狀”數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)模型布局整個(gè)指定行政區(qū)域全部房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息，即整個(gè)指定行政區(qū)域全部房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息，分別歸屬于不同的點(diǎn)狀估價(jià)組、線狀估價(jià)組、面狀估價(jià)組。

圖1 縱向物理關(guān)聯(lián)“地塊→樓棟→房屋”數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)模型E-R 圖

圖2 橫向價(jià)值關(guān)聯(lián)“點(diǎn)狀→線狀→面狀”數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)模型

整個(gè)房地產(chǎn)全生命周期評(píng)稅大數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)，縱向按“地、樓、房”模型，橫向按“點(diǎn)、線、面”模型，雙向邏輯嚴(yán)密，清晰無(wú)遺漏編織，數(shù)據(jù)信息關(guān)聯(lián)清晰，布局慎密，實(shí)現(xiàn)了任何數(shù)據(jù)信息都有序存放在指定位置，方可實(shí)現(xiàn)對(duì)這個(gè)大數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)海量數(shù)據(jù)的有效管理與存儲(chǔ)，為后續(xù)“數(shù)圖互訪”模型房地產(chǎn)評(píng)稅大數(shù)據(jù)平臺(tái)可視性建設(shè)，智能估價(jià)模型建設(shè)，打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2.3 房源數(shù)據(jù)與GIS 地圖 “數(shù)圖互訪”模型構(gòu)建探索

一方面影響房地產(chǎn)價(jià)值的核心與主導(dǎo)因素是其所處地理位置，另一方面伴隨房地產(chǎn)終生不變的信息也是其所處地理位置信息，再者最能直觀呈現(xiàn)指定房地產(chǎn)屬性信息、影像信息的，是將指定房地產(chǎn)的屬性信息、影像信息呈現(xiàn)在其所處的地理位置。這樣為有效實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)評(píng)稅可視性，就是要將房地產(chǎn)全生命周期評(píng)稅大數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)、房地產(chǎn)智能估價(jià)模型，都建立在基于高性能計(jì)算架構(gòu)開發(fā)的新型地理信息系統(tǒng)（GIS）平臺(tái)上。該平臺(tái)以高效實(shí)現(xiàn)復(fù)雜地理空間信息處理與應(yīng)用為目標(biāo)，通過(guò)采用可擴(kuò)展并行處理架構(gòu)，將基于集群/多核/眾核的并行處理技術(shù)融入到復(fù)雜空間分析與處理、海量空間數(shù)據(jù)組織與管理、大規(guī)?？臻g數(shù)據(jù)并行可視化與制圖等GIS 的核心功能中，將基于桌面計(jì)算的傳統(tǒng)地理信息系統(tǒng)提升為基于高性能計(jì)算的服務(wù)化地理信息計(jì)算平臺(tái)，可為以網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)，以數(shù)據(jù)為驅(qū)動(dòng)，以計(jì)算為核心，以空間決策支持為目標(biāo)的新型地理空間信息應(yīng)用奠定核心技術(shù)與平臺(tái)支撐。我們認(rèn)為房地產(chǎn)評(píng)稅可視性，就是通過(guò)房源數(shù)據(jù)與房源對(duì)應(yīng)地理位置（地圖）一體化，即數(shù)圖互訪模型，將房地產(chǎn)全生命周期評(píng)稅大數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)中的全部數(shù)據(jù)信息，即指定評(píng)稅行政區(qū)內(nèi)各評(píng)稅控制性分區(qū)，及每個(gè)評(píng)稅控制性分區(qū)中的房源，按照地塊、樓棟、房屋（一個(gè)獨(dú)立的權(quán)屬單位），以及分別關(guān)聯(lián)歸屬于其的權(quán)益狀況數(shù)據(jù)、實(shí)物狀況數(shù)據(jù)、區(qū)位狀況數(shù)據(jù)含影像等信息，都直觀呈現(xiàn)在其對(duì)應(yīng)的地理位置上。另外，通過(guò)房地產(chǎn)智能估價(jià)模型與基于高性能計(jì)算架構(gòu)開發(fā)的新型地理信息系統(tǒng)（GIS）融通互訪，實(shí)現(xiàn)房源地圖評(píng)估。房源地圖評(píng)估即在GIS 地圖上，點(diǎn)開指定待評(píng)估房源所在位置點(diǎn)，即彈出該待評(píng)估房源屬性框，然后在估價(jià)模型里輸入該待評(píng)估房源估價(jià)信息，再點(diǎn)擊評(píng)估按鈕，待評(píng)估房源稅基也直觀地呈現(xiàn)在待評(píng)估房源所在位置。具體見圖3、圖4。

圖3 “數(shù)圖互訪”可視性建設(shè)模型

圖4 “數(shù)圖互訪”可視性建設(shè)房源地圖評(píng)估效果圖圖片來(lái)源：唐茂華軟著2019SR1433298GIS 平臺(tái)收益價(jià)值智估系統(tǒng)軟件,《GIS 平臺(tái)收益價(jià)值智估系統(tǒng)使用說(shuō)明》。

2.4 房地產(chǎn)全生命周期價(jià)值動(dòng)態(tài)評(píng)稅平臺(tái)建設(shè)創(chuàng)新

當(dāng)前我國(guó)大多數(shù)地區(qū)按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法建立的存量房交易納稅評(píng)估系統(tǒng)，由于系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)挖掘不夠，系統(tǒng)中房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)非常有限，導(dǎo)入系統(tǒng)的只是根據(jù)對(duì)應(yīng)估價(jià)分組特定時(shí)間段樣點(diǎn)房源價(jià)，測(cè)算出對(duì)應(yīng)估價(jià)分組指定價(jià)值時(shí)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)與修正體系。即系統(tǒng)中對(duì)應(yīng)估價(jià)分組樣點(diǎn)房源價(jià)及根據(jù)樣點(diǎn)房源價(jià)測(cè)算出來(lái)的對(duì)應(yīng)估價(jià)分組標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)與修正體系是靜態(tài)的，限于特定時(shí)間段和指定價(jià)值時(shí)點(diǎn)。加之系統(tǒng)中房地產(chǎn)批量估價(jià)模型智能性不夠，這樣系統(tǒng)在評(píng)估待課稅房源稅基時(shí)，既沒(méi)有歷史數(shù)據(jù)的對(duì)比與支撐，也沒(méi)有考慮數(shù)據(jù)如何科學(xué)保留延續(xù)，只能靜態(tài)評(píng)估出指定價(jià)值時(shí)點(diǎn)待課稅房源稅基。

我們創(chuàng)新大數(shù)據(jù)視角，基于房地產(chǎn)全生命周期價(jià)值，構(gòu)建系統(tǒng)中對(duì)應(yīng)估價(jià)分組樣點(diǎn)房源價(jià)，輔以動(dòng)態(tài)智能批量估價(jià)模型，就能智能動(dòng)態(tài)評(píng)估系統(tǒng)中待課稅房源不同價(jià)值時(shí)點(diǎn)的稅基。這里房地產(chǎn)全生命周期，指房屋從立項(xiàng)開發(fā)建設(shè)，到竣工驗(yàn)收及后續(xù)經(jīng)濟(jì)壽命期滿前全經(jīng)營(yíng)使用期；房地產(chǎn)全生命周期價(jià)值指房地產(chǎn)從立項(xiàng)開發(fā)建設(shè)的樓面地價(jià)開始，到期房或房屋竣工驗(yàn)收交付使用的網(wǎng)簽價(jià)格，到后續(xù)經(jīng)濟(jì)壽命期滿前全經(jīng)營(yíng)使用期各階段交易的網(wǎng)簽售價(jià)、租價(jià)。這樣，系統(tǒng)中對(duì)應(yīng)估價(jià)分組樣點(diǎn)房源價(jià)是動(dòng)態(tài)不同時(shí)點(diǎn)的售價(jià)、租價(jià)，系統(tǒng)中動(dòng)態(tài)智能批量估價(jià)模型根據(jù)對(duì)應(yīng)估價(jià)分組樣點(diǎn)房源動(dòng)態(tài)不同時(shí)點(diǎn)的售價(jià)、租價(jià)，動(dòng)態(tài)測(cè)算對(duì)應(yīng)估價(jià)分組不同價(jià)值時(shí)點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)與修正體系，系統(tǒng)中動(dòng)態(tài)智能批量估價(jià)模型進(jìn)而動(dòng)態(tài)評(píng)估對(duì)應(yīng)估價(jià)分組內(nèi)不同待課稅房源不同價(jià)值時(shí)點(diǎn)的稅基。

3.結(jié)論與討論

本文系統(tǒng)總結(jié)分析我國(guó)大多數(shù)地區(qū)已開發(fā)建成的存量房交易納稅評(píng)估系統(tǒng)，存在房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)性不強(qiáng)；房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)挖掘不夠、數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)化共享互訪受限；數(shù)圖分離、房地產(chǎn)評(píng)稅可視性、公信力不夠；以及系統(tǒng)數(shù)據(jù)采集僅限于采集時(shí)期內(nèi)對(duì)應(yīng)的特定行政區(qū)域房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，不能動(dòng)態(tài)評(píng)估房地產(chǎn)稅基；房地產(chǎn)稅基評(píng)估尚有人為因素干擾，智能評(píng)估實(shí)現(xiàn)有限等問(wèn)題與局限性。我們?cè)陂L(zhǎng)期應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)核定房地產(chǎn)稅基工作實(shí)踐中，特別在當(dāng)前數(shù)字經(jīng)濟(jì)社會(huì)背景下，房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)新時(shí)代，我們提出構(gòu)建以地理信息技術(shù)為平臺(tái)，以估價(jià)技術(shù)為核心，以數(shù)字技術(shù)為手段，多主體合作建設(shè)房地產(chǎn)全生命周期評(píng)稅大數(shù)據(jù)平臺(tái)模式；縱向按“地、樓、房”模型，橫向按“點(diǎn)、線、面”模型，雙向邏輯嚴(yán)密，清晰無(wú)遺漏編織房地產(chǎn)全生命周期評(píng)稅大數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)。房地產(chǎn)全生命周期評(píng)稅大數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)實(shí)現(xiàn)對(duì)海量房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)科學(xué)有效管理與存儲(chǔ)，借助數(shù)圖互訪模型，將房地產(chǎn)全生命周期評(píng)稅大數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)中的全部數(shù)據(jù)信息直觀呈現(xiàn)在其對(duì)應(yīng)的地理位置上，并通過(guò)房地產(chǎn)智能估價(jià)模型與基于高性能計(jì)算架構(gòu)開發(fā)的新型地理信息系統(tǒng)（GIS）融通互訪，實(shí)現(xiàn)房源地圖評(píng)估，全面探索新時(shí)代房地產(chǎn)評(píng)稅數(shù)字化、可視化、智能化。

以地理信息技術(shù)為平臺(tái)，以估價(jià)技術(shù)為核心，以數(shù)字技術(shù)為手段，縱向按“地、樓、房”模型，橫向按“點(diǎn)、線、面”模型，“數(shù)圖互訪、數(shù)圖一體”，建立在基于高性能計(jì)算架構(gòu)開發(fā)的新型地理信息系統(tǒng)（GIS）平臺(tái)上的房地產(chǎn)全生命周期評(píng)稅大數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)，作為“評(píng)稅超級(jí)大腦”的神經(jīng)元，只解決了“評(píng)稅超級(jí)大腦”的“記憶”功能。要全面實(shí)現(xiàn)“數(shù)字化、可視化、智能化”房源地圖評(píng)估，我們還要構(gòu)建與房地產(chǎn)全生命周期評(píng)稅大數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)融通互訪的房地產(chǎn)智能估價(jià)模型，實(shí)現(xiàn)“評(píng)稅超級(jí)大腦”的“邏輯思維”功能。

房地產(chǎn)全生命周期評(píng)稅大數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)，對(duì)海量房地產(chǎn)全生命周期海量數(shù)據(jù)信息進(jìn)行有效組織與管理；房地產(chǎn)智能估價(jià)模型，借助房地產(chǎn)全生命周期評(píng)稅大數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)動(dòng)態(tài)提供的各估價(jià)分組房源的產(chǎn)籍?dāng)?shù)據(jù)、估價(jià)數(shù)據(jù)及房屋全生命周期價(jià)格數(shù)據(jù)，完全可以自動(dòng)篩選確認(rèn)各估價(jià)分組的樣點(diǎn)房源（不少于3 個(gè)），采用與各估價(jià)分組對(duì)應(yīng)的估價(jià)模型及估價(jià)參數(shù)，選對(duì)應(yīng)估價(jià)分組的3 個(gè)或以上樣點(diǎn)房源作為可比實(shí)例，測(cè)算確認(rèn)各估價(jià)分組相應(yīng)的租值標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、交易價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。智能估價(jià)模型，再借助評(píng)稅大數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)動(dòng)態(tài)提供的各估價(jià)分組相應(yīng)房源的產(chǎn)籍?dāng)?shù)據(jù)、估價(jià)數(shù)據(jù)，根據(jù)相應(yīng)估價(jià)分組相應(yīng)的租值標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、交易價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，相應(yīng)估價(jià)分組對(duì)應(yīng)的估價(jià)模型及估價(jià)參數(shù)，自動(dòng)動(dòng)態(tài)“一房一價(jià)”評(píng)估相應(yīng)估價(jià)分組待課稅房源租值與交易價(jià)值。平臺(tái)智能動(dòng)態(tài)“一房一價(jià)”評(píng)估各估價(jià)分組待課稅房源租值與交易價(jià)值，無(wú)需辦稅工作人員在確認(rèn)待課稅房地產(chǎn)稅基時(shí)，再輸入任何需比價(jià)調(diào)整修正的房地產(chǎn)價(jià)值影響因素，零人為因素干擾，防腐增效，彰顯稅基評(píng)估公平性。房地產(chǎn)評(píng)稅大數(shù)據(jù)平臺(tái)，這個(gè)“評(píng)稅超級(jí)大腦”，同時(shí)也是一個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值智能評(píng)估的“超級(jí)大腦”，實(shí)現(xiàn)了數(shù)字經(jīng)濟(jì)社會(huì)大數(shù)據(jù)時(shí)代，房地產(chǎn)智能估價(jià)的數(shù)字化、可視化、智能化，可用于銀行押品價(jià)值的動(dòng)態(tài)監(jiān)管、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管控，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)監(jiān)管服務(wù)等諸多方面，可附帶開發(fā)其他應(yīng)用系統(tǒng)，增加平臺(tái)附加值。