魏善行
摘要:眾所周知,我國土地資源比較豐富,但是由于我國人口眾多,土地利用還存在著一定的不足。為更好地管理和利用我國的土地資源,提高土地資源的利用率,必須做好土地儲備工作,以促進土地資源的進一步開發(fā)。為此,本文作者以A市為例,結(jié)合多年的工作經(jīng)驗,簡要闡述了土地儲備工作中存在的問題及對策。本文僅供業(yè)界同行參考。
關(guān)鍵詞:土地儲備;問題;對策
土地儲備工作是指各級政府在其職權(quán)范圍內(nèi)取得土地使用權(quán),包括土地的取得和征用。在法律程序的指導下,通過多種途徑,是國家土地資源管理的重要組成部分。這有助于解決當前土地供需矛盾,促進土地合理利用,是符合中國市場基本規(guī)律和政府行為的土地利用制度改革。提高土地集約利用水平,推進城市化進程具有十分重要的意義,1996年上海建立了第一個土地儲備制度。目前,該制度已經(jīng)形成了制度框架、部門間的合作、制度的理論和技術(shù)支持,積極促進了我國土地的高效集約利用。本文探討了土地儲備管理中存在的問題及管理機制。
1土地儲備存在的問題
1.1地方政府對土地儲備融資的過度依賴
一些地方政府缺乏經(jīng)濟發(fā)展資金,嚴重依賴土地儲備的融資功能,隨著城市化進程的加快和土地供求矛盾的加劇,土地儲備的融資功能越來越重要。國家加大了土地調(diào)控力度。在市場疲軟和土地銷售低迷的背景下,土地供應(yīng)適度緊縮,在市場上漲的情況下,土地供應(yīng)有所增加。許多地區(qū)的發(fā)展都存在著資金不足的問題,由于土地資源稀缺、政府主導,土地儲備融資功能成為地方政府融資的重要手段。導致土地儲備規(guī)模不斷擴大,資金不斷到位,為城市化建設(shè)提供了資金保障。我國大部分省份土地儲備基金總額占土地儲備基金總額的40%以上,高達80%,過度依賴土地儲備基金,無法與市場需求相匹配。
1.2賠償標準不統(tǒng)一,相關(guān)法律不健全
目前,我國五種土地儲備中有四種可用于現(xiàn)有建設(shè)用地和新建建設(shè)用地,我國建立的土地儲備制度最初主要用于存量建設(shè)。土地儲備工作包括地價、附屬補償、安置、土地企業(yè)建設(shè)等費用[1],國家始終堅持以人為本的原則,重點保護失地農(nóng)民的合法權(quán)益,充分尊重公民的財產(chǎn)權(quán),逐步完善和理順既定的補償標準。但是,由于相關(guān)法律的不完善,這些補償標準的界定不夠明確,雙方都考慮到各自的需要,補償價格差異很容易發(fā)生。土地儲備處置工作應(yīng)從全面建設(shè)和諧社會入手,更加慎重。
1.3部門間的協(xié)作和協(xié)作效率低下
土地儲備工作是一個系統(tǒng)工程,涉及規(guī)劃、交通、財政、國土等多個部門,需要各部門之間加強協(xié)調(diào)與配合,而在我國政府部門的機構(gòu)設(shè)置中,這些部門又不屬于同一體系,溝通不多,協(xié)作配合效率很難提高。因為手續(xù)繁瑣,再加上一些責任劃分不清楚,各部門之間會出現(xiàn)一定的推諉,從而降低土地儲備工作的效率。
2優(yōu)化土地儲備的對策
2.1改進再開發(fā)的獎勵政策
強化土地一級市場管理,實行“統(tǒng)一規(guī)劃,統(tǒng)一收購,統(tǒng)一供應(yīng)”的土地供應(yīng)機制。加大對收儲土地的管理力度,制定土地增值收益分配、分配方案和使用監(jiān)管的政策措施,建立收儲土地統(tǒng)一管理機制。探討土地增值收益合理的比例分配方式,充分調(diào)動各城區(qū)和收儲對象的積極性,規(guī)范有序地推進城區(qū)閑置低效工業(yè)用地的再開發(fā)。對A市城區(qū)低效用地進行摸底調(diào)查,針對中心城區(qū)改造企業(yè)、城中村等低效用地制定增值收益分享激勵政策,全面有序推進城市管理。探討制定相關(guān)政策,圍繞A市工業(yè)項目“西減東加”戰(zhàn)略,企業(yè)“紅黃藍”退出制度,政府財政平臺建設(shè),土壤污染治理,加大城市用地規(guī)模,建立工作機制,并將其納入A市“十四五”發(fā)展規(guī)劃。
2.2建立征地資金運行的保障機制
確保儲備土地報批、征收補償、拆遷環(huán)節(jié)資金充足,確保經(jīng)省政府批準的儲備土地征地工作一次完成,不因補償不到位而延誤。確保前期開發(fā)階段儲備土地資金及時到位,實行“三通一平”(通電、通路、通水、通電),達到基礎(chǔ)建設(shè)條件,實現(xiàn)土地收益最大化。確保土地儲備程序整體實施資金的有效落實和順利運行,加強政府各部門之間的統(tǒng)一協(xié)調(diào),集中力量做好保障工作。
2.3合理確定土地儲備和供應(yīng)規(guī)模
本文提出了土地儲備系數(shù)、土地儲備周期、土地儲備總量和分類的概念,以滿足房地產(chǎn)市場的合理需求,保證城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金需求,實現(xiàn)土地收益最大化??茖W合理地預(yù)測住宅用地的儲備規(guī)模,有序地穩(wěn)定土地供應(yīng),降低房地產(chǎn)市場的波動風險。
2.4科學把握土地儲備,合理安排供應(yīng)時間
依據(jù)城市控制性詳細規(guī)劃和年度土地儲備計劃,結(jié)合人口變化預(yù)測、住房普查數(shù)據(jù)、商品住宅庫存、房地產(chǎn)用地供應(yīng)潛力及近三年實際供應(yīng)規(guī)模,合理安排、有序調(diào)整儲備土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、布局、時序和方式,全力保障重點領(lǐng)域的公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),提高儲備土地的使用效率??茖W規(guī)劃,統(tǒng)籌平衡,合理安排各方面的土地供應(yīng),在多目標上尋求動態(tài)平衡。
2.5征地補償與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)深度融合互補
行業(yè)規(guī)劃整合,土地收購儲備與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)分屬不同的行政部門,工作機制也不一樣。在編制土地儲備計劃和基本建設(shè)計劃時,要加強部門間的統(tǒng)籌協(xié)調(diào),發(fā)揮各自優(yōu)勢,實現(xiàn)有效互補。收支額度應(yīng)互補,土地收購儲備收益應(yīng)根據(jù)土地市場狀況、城市基礎(chǔ)設(shè)施投入及發(fā)揮作用的時間長短進行合理預(yù)測?;ㄍ顿Y要根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃,按具體項目確定建設(shè)規(guī)模、標準。
2.6前期設(shè)計階段,建立土地大儲備模式
探討將城市設(shè)計納入規(guī)劃條件,作為出讓儲備土地的前置條件,將儲備土地供應(yīng)的相關(guān)內(nèi)容納入A市法規(guī)和技術(shù)標準,深度融合儲備土地收儲流程,建立完善“出讓前納入出讓條件—出讓后納入審批內(nèi)容—竣工后納入規(guī)劃核實”的“三納入”工作機制,確保重點區(qū)域城市設(shè)計能夠有效指導土地供應(yīng)。逐漸探索建立“五統(tǒng)一”(統(tǒng)一規(guī)劃,統(tǒng)一征收,統(tǒng)一管理,統(tǒng)一開發(fā),統(tǒng)一供應(yīng))的土地大儲備模式,把住宅用地納入土地儲備機構(gòu)統(tǒng)一儲備,著力構(gòu)建由“生地”向“凈地”“熟地”轉(zhuǎn)變的運作機制,真正發(fā)揮土地儲備作為土地一級市場“調(diào)整器”的作用[3]。
3結(jié)論
總之,盡管土地儲備工作發(fā)展迅速,但仍缺乏可供借鑒的經(jīng)驗。開發(fā)利用過程中,應(yīng)結(jié)合實際,及時發(fā)現(xiàn)土地儲備工作中存在的不足和問題,進行研究和及時調(diào)整,為開發(fā)利用奠定良好的基礎(chǔ)。
參考文獻:
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[3]馬驍,翟婧彤,王振坡.我國土地儲備制度轉(zhuǎn)型研究[J].中國房地產(chǎn),2019(12):124-134.
煙臺市土地儲備和利用中心 264000