甄愛軍

2022年，在“房住不炒”總體框架下，樓市調(diào)控仍舊維持原有力度，不會明顯放松。購房者置業(yè)情緒在短期內(nèi)難以恢復，樓市仍將持續(xù)承壓，但這樣的變化，也有可能給剛需購房者提供了不錯的入場機會。

2021年，中國樓市經(jīng)歷了從上半年高熱到下半年深度調(diào)整的轉變。9月底以來，中央及各部委連續(xù)釋放維穩(wěn)信號，信貸環(huán)境邊際改善，房企融資環(huán)境逐步轉好，但信貸環(huán)境邊際改善傳導至市場端仍有個過程，樓市調(diào)整還將持續(xù)。

預計在2022年，考慮到宏觀經(jīng)濟基本面不會出現(xiàn)明顯改善，樓市仍將全面承壓，受預期調(diào)整影響，購房者置業(yè)情緒很難在短時間內(nèi)恢復。但從過去超過20年的樓市發(fā)展歷程來看，樓市調(diào)整時期恰恰為剛需購房者提供了入場機會。

樓市調(diào)控力度平穩(wěn)

2021年，是房地產(chǎn)調(diào)控最嚴厲的一年，尤其是房貸收緊以及限價等措施，讓全國樓市陷入低迷，部分知名開發(fā)商遭遇資金鏈危機。

在政策調(diào)控方面，2021年前11個月，全國各省市發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策超過450次。前三季度，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不斷完善升級，政策效果亦較為明顯。尤其是在房貸方面，貸款額度的收緊，使得購買力受到了不小的影響。

就目前來看，上海、廣州、南京、武漢等地銀行表示，房貸額度依舊緊張，放款周期和之前大體相似，仍需等待4至6個月。

展望2022年，中央仍將堅持“房住不炒”總基調(diào)不變，實現(xiàn)房價穩(wěn)、政策穩(wěn)和市場穩(wěn)目標。不過，在房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整的態(tài)勢下，央行表態(tài)，少數(shù)城市房價上漲過快，個人住房貸款投放受到一些約束，房價上漲速度得到抑制。房價回穩(wěn)后，這些城市房貸供需關系也將回歸正常。但由于銀行在房地產(chǎn)貸款方面受“兩道紅線”的約束，信貸大幅放松的可能性并不大。

此外，房地產(chǎn)稅試點或將落地，試點城市名單、征收細則等均有望發(fā)布，短期或進一步影響購房者預期，加大市場觀望情緒。

另一方面，已經(jīng)被證明極為有效的樓市“雙向”調(diào)節(jié)模式，仍將貫穿2022年全年。從具體操作層面來看，部分房價韌性較強的城市，若在某個時間段樓市出現(xiàn)明顯升溫，調(diào)控政策亦將迅速跟進，包括建立二手房成交參考價格發(fā)布機制、收緊信貸等能夠迅速見效的調(diào)控手段;而部分房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力較大的城市，則有可能適度調(diào)整政策以穩(wěn)定市場預期，比如出臺“限跌令”、購房補貼措施等。

房價存下行壓力

在2022年，房價不再可能會出現(xiàn)大幅上漲現(xiàn)象。

2021年下半年，樓市開始調(diào)整。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2021年1～11月百城新建住宅價格累計上漲2.46%，較去年同期收窄0.73個百分點。但在2021年上半年，新房市場總體保持上漲態(tài)勢，百城新建住宅價格累計上漲1.70%，較去年同期擴大0.43個百分點。

目前，房價出現(xiàn)調(diào)整的城市數(shù)量越來越多。就新房市場來說，2021年11月新建住宅價格環(huán)比下跌的城市個數(shù)為53個，較上月增加22個。截至2021年11月，已有14個城市新建住宅價格同比下跌。其中，張家口和廊坊同比分別下跌3.29%和3.28%。

另外，二手房市場下跌城市數(shù)量增多。統(tǒng)計結果顯示，2021年11月份共有29個城市環(huán)比上漲，68個城市環(huán)比下跌，3個城市與上月持平，下跌城市較上月增加9個。此外，共有北海、唐山等33個城市二手住宅價格同比下跌，北海和唐山跌幅在5.0%以上。

綜合來看，2021年上半年，百城新建住宅價格漲幅較去年同期有所擴大，二手住宅價格漲幅也居年內(nèi)高位。但在2021年下半年，受調(diào)控政策和信貸環(huán)境收緊影響，新房和二手房市場降溫;部分城市受“二手房成交參考價”政策的疊加影響，二手房市場降溫更為明顯?？紤]到市場下行預期短期內(nèi)仍難以改變，預計2021年底至2022年初，疊加房企的銷售壓力和資金壓力仍難以緩解，促銷回款力度或將加大等因素，市場整體仍將維持低位運行，價格面臨下行壓力。

一手新盤仍是首選

考慮到房地產(chǎn)稅試點即將展開，2022年國家還是會堅持“房住不炒”的政策，房價存在下行壓力。這樣的市場環(huán)境，給了剛需購房者從容入場的機會。

中指研究院預測，在需求端，房地產(chǎn)調(diào)控政策將保持穩(wěn)定，但存在一定改善預期，需求入市動力偏弱，疊加房地產(chǎn)稅試點對市場預期會帶來一定沖擊，預計2022年全年商品房銷售面積將下降6.8%～8.3%;銷售均價在土地價格上漲、一二線城市成交規(guī)模占比提升等因素影響下仍將保持平穩(wěn)運行，2022年商品房銷售額將有所下降，但降幅有限。

業(yè)內(nèi)人士表示，當前房價處于下行區(qū)間，對剛需購房者來說偏利好。從過去20余年的發(fā)展歷程來看，歷次房價回調(diào)期間，均給購房者提供了不錯的入場機會。因此，購房者可以密切關注性價比較高的項目，等待合適的機會入市。

剛需購房者仍可以根據(jù)自己的資金實力，購買合適的樓盤。在選擇上，一手房仍是首選，主要原因是一手房價格受控制，部分地區(qū)甚至低于同地段二手房。在貸款方面，一手房的房貸放款速度明顯快于二手房。一手房貸款置換的是開發(fā)商的貸款，會有效降低銀行的風險，而二手房貸款沒有這樣的作用。因此，在房貸規(guī)模受限的情況下，一手房更容易獲得貸款支持。另外，一手房交易的費用也更低。

在貸款的期限上，建議首套房貸款期限要在20年以上，可以充分享受個稅抵扣。根據(jù)《個人所得稅專項附加扣除暫行辦法》，納稅人本人或者配偶單獨或者共同使用商業(yè)銀行或者住房公積金個人住房貸款為本人或者其配偶購買中國境內(nèi)住房，發(fā)生的首套住房貸款利息支出，在實際發(fā)生貸款利息的年度，可按照每月1000元的標準定額扣除，扣除期限最長不超過240個月。

當然，如果想要“撿漏”，也要把目光投向一手房市場。就目前而言，如果房價下跌，二手房業(yè)主更加愿意以時間換空間，等待房價重新上漲之后再出手。但對于開發(fā)商來說，卻無法等待，只能降價出售，并因此給了購房者“撿漏”的機會。

貸款買房要量力而行

對于多數(shù)剛需購房者來說，全款買房并不現(xiàn)實，貸款買房是必然的選擇。在經(jīng)濟下行周期，借房貸也要量力而行，一定要控制好房貸規(guī)模，切忌過度負債。否則，一旦家庭遭遇失業(yè)、疾病等風險，投資者就可能面臨資金鏈斷裂的問題。

月供資金最好不要超過月收入的50%，同時需要準備6個月以上的月供和生活費當應急準備金，保證資金在半年內(nèi)不會出現(xiàn)問題。