房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與防范研究

趙麗君 蔣麗君

摘要：房屋的銷售價(jià)格隨國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化歷程的加快明顯上漲，房地產(chǎn)企業(yè)也走入到一個(gè)迅速發(fā)展的階段。房價(jià)上漲為國民住房問題帶來了挑戰(zhàn)，政府出臺了多項(xiàng)關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控政策，以阻止各種的炒房、投機(jī)性購房的行為，使房地產(chǎn)企業(yè)面對透支的購買力需求、房地產(chǎn)過度的投資、待售較高的面積，以及較為謹(jǐn)慎的貨幣政策等風(fēng)險(xiǎn);與此同時(shí)，因?yàn)轫?xiàng)目開發(fā)周期長，資金鏈安全性低等房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，使其面對的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)又加大了。本文從房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)和營運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)等方面進(jìn)行分析，得出縮短投資回收期、加大對成本費(fèi)用的控制力度、優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)、籌資方式多元化、制定有效的銷售策略、加強(qiáng)存貨周轉(zhuǎn)速率是房地產(chǎn)行業(yè)控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的必要舉措。

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)識別;風(fēng)險(xiǎn)防范

自1999年起住房模式進(jìn)入了商業(yè)化，到全面的實(shí)行“招拍掛”制度，我國房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展。隨著國民經(jīng)濟(jì)的興盛，人民生活水平全面提升，以及我國城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，民眾對住房需求供給呈上升趨勢，房子也在不斷的漲價(jià)。房價(jià)成為了人們所關(guān)心的焦點(diǎn)和熱點(diǎn)。國家對房地產(chǎn)的發(fā)展宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)的調(diào)控政策“國四條”等陸續(xù)出臺。2020年半年報(bào)中的數(shù)據(jù)說明，融創(chuàng)中國、萬科等大部分的頭部房地產(chǎn)企業(yè)都光榮上榜，大部分的中小房地產(chǎn)企業(yè)都沒辦法避免。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系著企業(yè)的生存和可持續(xù)發(fā)展。

一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念與分類

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的是公司的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不恰當(dāng)使公司會喪失償債能力，致使投資者預(yù)期收益下降的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)的狹義定義為損失的不確定性，具體表現(xiàn)在企業(yè)失去償還債務(wù)能力的可能性。若公司資金總量中債務(wù)比重大，或者是公司的資金利潤率低于利息率，就會使股東的可分配盈利減少、股息下降，增加股票投資的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)貫通于生產(chǎn)經(jīng)營每個(gè)環(huán)節(jié)，可將其劃分為：籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)?；I資風(fēng)險(xiǎn)，資金驅(qū)動型是我國房地產(chǎn)開發(fā)的主要動因;投資風(fēng)險(xiǎn)是在較長的房地產(chǎn)開發(fā)周期中存在著許多不確定因素，它們對開發(fā)企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起決定性的作用。營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)內(nèi)部的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因

（一）投資風(fēng)險(xiǎn)成因分析

1.投資回收期過長：對房地產(chǎn)企業(yè)而言投資項(xiàng)目的選擇十分重要，決定了房地產(chǎn)企業(yè)收益和風(fēng)險(xiǎn)。地產(chǎn)投資規(guī)模和價(jià)格上升過快，市場秩序混亂。政府對房地產(chǎn)調(diào)控政策一定程度壓制了投資性購房需求，使得投資項(xiàng)目的成本和收益受到影響，回收期從而變長。地段的不同直接影響地價(jià)，從而影響房地產(chǎn)價(jià)格，房價(jià)的不同會導(dǎo)致投資項(xiàng)目的收益不同，繼而對投資回收期產(chǎn)生較大影響。

2.成本費(fèi)用控制不力：房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)土地和投資項(xiàng)目上需要較多資金，實(shí)際上流動的資金不足，就需要借助銀行貸款緩解資金壓力，造成財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)較重。土地成本，項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本，施工成本，管理費(fèi)用，貸款利息，稅費(fèi)逐年上漲。還有各種不可預(yù)見費(fèi)用。企業(yè)內(nèi)部的成本控制人員對成本控制內(nèi)容不夠重視，在施工過程中的監(jiān)管松懈，實(shí)際成本高于目標(biāo)成本。成本控制需要每個(gè)部門協(xié)調(diào)控制，對成本進(jìn)行精細(xì)化管理。

（二）籌資風(fēng)險(xiǎn)成因分析

1.資本結(jié)構(gòu)不合理：大部分房地產(chǎn)企業(yè)都存在著高額的負(fù)債，就意味著企業(yè)每年都背負(fù)著高額的利息費(fèi)用，并且到期了就必須得向債權(quán)人歸還本金，企業(yè)將會長期面對著這樣的壓力。取得的收入也會有一大部分都是用來支付財(cái)務(wù)費(fèi)用。

2.籌資方式單一：房地產(chǎn)開發(fā)79%的資金都來自于銀行貸款。雖然國家出臺了一系列的政策來限制房地產(chǎn)行業(yè)貸款，使融資方式增多，但短時(shí)間內(nèi)依舊改變不了依賴銀行存款的融資方式，這種單一的融資模式加大了籌資風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)了違約等失信行為，企業(yè)從銀行貸款也就出現(xiàn)了難度，失去了如此重要的一個(gè)籌資渠道。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說會產(chǎn)生非常嚴(yán)重的后果，所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)拓展自己的融資渠道，例如加大發(fā)債的比例等。

（三）營運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)成因分析

1.銷售策略不靈活：大部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品類型比較單一，不能夠總體滿足大眾需求。社會加速式發(fā)展，國家政策、市場環(huán)境和人民的消費(fèi)需求都在改變，企業(yè)應(yīng)該時(shí)刻保持敏銳的觀察能力，隨市場的變動及時(shí)調(diào)整策略。同時(shí)也存在這樣一個(gè)問題，沒有正確擺正自己的位置，雖然處在賣方市場，但是服務(wù)于大眾，大眾的需求應(yīng)當(dāng)放在首位，而不是固執(zhí)堅(jiān)持一成不變的營銷策略。一旦市場發(fā)生巨大的變動，那么在銷售上將會面臨重大的打擊。

2.存貨周轉(zhuǎn)速度較慢：分析多個(gè)代表性房地產(chǎn)公司得知，近五年其周轉(zhuǎn)率基本維持在0.2次左右，說明存貨占用了大量的資金。公司沒考慮自身的規(guī)模，大量購買土地，使得土地囤積過多，占用大量的資金。公司沒有充分結(jié)合市場行情和了解消費(fèi)者心理，庫存占比較大，銷售方案不合理無法促進(jìn)公司商品的銷售。存貨周轉(zhuǎn)率計(jì)算的是當(dāng)年的，但房地產(chǎn)公司建設(shè)周期一般都會跨年度，所以當(dāng)年算的存貨周轉(zhuǎn)率并不一定完全真實(shí)。

三、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）縮短投資回收期、加大對成本費(fèi)用的控制力度

房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)市場發(fā)展和經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化選擇合適的投資項(xiàng)目，不能盲目的去擴(kuò)大規(guī)模。在設(shè)計(jì)建設(shè)房子的時(shí)候，多去考慮需求比較多的大眾的生活水平和資金狀況，并調(diào)研結(jié)合大眾普遍接受的戶型，在不同地段不同的房型設(shè)計(jì)，合適的房子更能使得推銷的成功，加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)。根據(jù)當(dāng)前市場信息和經(jīng)濟(jì)環(huán)境對投資項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析和確定，設(shè)計(jì)施工方案的同時(shí)考慮到成本的控制問題，對成本精細(xì)化管理。在保證施工人員安全的前提下，通過嚴(yán)格控制施工的每個(gè)階段的成本，盡量將實(shí)際成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)，降低成本并不意味著降低質(zhì)量，要合理控制成本。

（二）優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)、籌資方式多元化

資金成本高低關(guān)系著企業(yè)的決策方案選擇，與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營密切相關(guān)，影響企業(yè)的經(jīng)營活動。企業(yè)為了避免籌資風(fēng)險(xiǎn)和償債風(fēng)險(xiǎn)變大應(yīng)當(dāng)考慮資本成本的規(guī)模和長短期資本的期限合理的調(diào)整企業(yè)各種資本構(gòu)成結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)償還債務(wù)的能力。應(yīng)該選好投資項(xiàng)目，選擇多種籌資方式，不斷調(diào)整優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，積極尋求海外資本，降低公司出現(xiàn)籌集風(fēng)險(xiǎn)的可能和概率。通過正常的方式擴(kuò)大規(guī)模以籌集到更多的資金。

（三）制定有效的銷售策略、加強(qiáng)存貨周轉(zhuǎn)速率

應(yīng)當(dāng)適應(yīng)新時(shí)代發(fā)展的要求，對房產(chǎn)設(shè)計(jì)做出調(diào)整應(yīng)對，通過調(diào)研尋找大眾對某種類別的房子需求更高，順應(yīng)大部分人對房子的需求，而不是只是單一的堅(jiān)持獨(dú)特的風(fēng)格，有助于銷售人員對房子進(jìn)行出售。對公司的銷售人員進(jìn)行統(tǒng)一系統(tǒng)化的培訓(xùn)，提高專業(yè)能力還有規(guī)范行為舉止，避免出現(xiàn)損害公司和業(yè)主利益的事情。采用多元化的銷售手段替代單一的銷售方式來促進(jìn)公司商品，加快存貨的周轉(zhuǎn)，從而加速資金的收回，以及以賒銷、優(yōu)惠政策、極大銷售投入和房屋周邊環(huán)境的合理規(guī)劃等加快銷售，降低存貨數(shù)量，加快存貨周轉(zhuǎn)，從而加快資金的回流。

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作者簡介

趙麗君（1999.2-），女，漢族，山東泰安，山東協(xié)和學(xué)院。