中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)趨勢(shì)展望

[摘要]文章從房地產(chǎn)金融市場(chǎng)范圍定義與宏觀經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)環(huán)境入手，介紹了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展沿革，分析了當(dāng)代房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，列舉了具有代表性的主要房地產(chǎn)金融產(chǎn)品類型，針對(duì)當(dāng)下蓬勃發(fā)展的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)給予了解讀，并對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)金融趨勢(shì)做出研判。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)金融;宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境;房地產(chǎn)金融政策;房地產(chǎn)金融產(chǎn)品;REITs

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.31.041

1房地產(chǎn)金融市場(chǎng)范圍定義與經(jīng)濟(jì)環(huán)境

1.1房地產(chǎn)金融的定義

房地產(chǎn)金融是在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)過(guò)程中，通過(guò)貨幣流通和信用渠道進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱。其基本任務(wù)是運(yùn)用多種金融方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)再生產(chǎn)過(guò)程中的資金良性循環(huán)，保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)過(guò)程的順利進(jìn)行。

房地產(chǎn)金融主要包括房產(chǎn)金融和住房金融兩個(gè)方面。其中房產(chǎn)金融指房屋或建筑物在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)過(guò)程中的各種資金融通活動(dòng);住房金融是以住房作為信用的保證，獲取資金的融通，如通過(guò)住房券、住房抵押貸款、按揭貸款、住房?jī)?chǔ)蓄等來(lái)融通住房資金，主要是在住房消費(fèi)過(guò)程中的融資活動(dòng)。[1]

1.2房地產(chǎn)融資渠道

目前，國(guó)內(nèi)貸款是我國(guó)房地產(chǎn)融資的主要渠道，主要分為銀行貸款和非銀貸款。房企主要通過(guò)銀行貸款中的開發(fā)貸和并購(gòu)貸獲取銀行貸款，同時(shí)非標(biāo)融資渠道中的委托貸款的資金也通常來(lái)源于銀行資金。此外，房企主要通過(guò)非標(biāo)融資中的房地產(chǎn)信托融資獲取非銀貸款，其利率通常較銀行貸款更高。

2019年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)資金中國(guó)內(nèi)貸款為25229億元，占比11.4%。近年隨著房地產(chǎn)相關(guān)融資政策的收緊，其占比有逐漸下降的趨勢(shì)。2020年1—5月其占比上升至12.5%，原因主要是受疫情沖擊導(dǎo)致整體開發(fā)資金來(lái)源總額下降，同時(shí)國(guó)內(nèi)貨幣政策有所放松，銀行和非銀機(jī)構(gòu)資金較為充裕，從而導(dǎo)致國(guó)內(nèi)貸款占比相對(duì)提升。

1.3房地產(chǎn)融資——房地產(chǎn)開發(fā)貸款

銀行向房企發(fā)放的貸款主要為房地產(chǎn)開發(fā)貸款，是指金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的房屋建設(shè)貸款，包括在土地開發(fā)階段發(fā)放的且在地產(chǎn)開發(fā)完成后計(jì)劃收回的地產(chǎn)開發(fā)貸款;以及計(jì)劃在房屋建設(shè)階段繼續(xù)使用并向市場(chǎng)銷售住房的房產(chǎn)開發(fā)貸款，根據(jù)開發(fā)內(nèi)容不同，可分為住房開發(fā)貸款和商品房開發(fā)貸款等。

與其他融資方式相比，開發(fā)貸款具有成本相對(duì)較低、審批條件更為嚴(yán)格的特點(diǎn)，多戶采取土地抵押、在建工程抵押、股東擔(dān)保的增信方式。開發(fā)貸款主要需要滿足三點(diǎn)要求：一是“四三二”的要求：“四”即四證齊全?！叭笔侵缸杂匈Y金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資30%，后經(jīng)政策調(diào)整，保障房和普通商品房維持20%不變，其他由30%調(diào)整為25%?！岸奔淳哂卸?jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。二是銀監(jiān)會(huì)要求，商業(yè)銀行發(fā)布的房地產(chǎn)貸款，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。三是商業(yè)銀行在房地產(chǎn)開發(fā)貸款對(duì)象的選擇上使用名單制管理，對(duì)房企的銷售規(guī)模和股東背景等有所要求。[2]

1.4房地產(chǎn)融資——并購(gòu)貸

商業(yè)銀行并購(gòu)貸款是指商業(yè)銀行向并購(gòu)方或其子公司發(fā)放的，用于支付并購(gòu)交易價(jià)款和費(fèi)用的貸款，即其可以用于投資股權(quán)。與其他融資方式相比，并購(gòu)貸款具有期限較長(zhǎng)、成本較高的特點(diǎn)，以3～5年期限為最多，一般不超過(guò)7年，并且由于并購(gòu)貸款銀行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)更高，目前利率基本保持在10%以上。2018年上海銀監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范開展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)的通知》，要求并購(gòu)貸也需滿足四證齊全和擬并購(gòu)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)完成在建工程開發(fā)投資總額的25%以上，自此并購(gòu)貸款也不再擁有“四三二”要求豁免權(quán)。

1.5房地產(chǎn)融資——利用外資

利用外資是指報(bào)告期收到的境外資金，包括對(duì)外借款、外商直接投資及外商其他投資。房企主要通過(guò)發(fā)行海外債券和獲取海外銀團(tuán)貸款渠道獲取外資，其利率通常較國(guó)內(nèi)貸款更高。主要渠道有境外IPO、海外債、海外銀團(tuán)貸款。目前，受國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀政策環(huán)境影響，利用外資有所降低。

1.6房地產(chǎn)融資——自籌資金

自籌資金是指在報(bào)告期內(nèi)籌集的用于項(xiàng)目建設(shè)和購(gòu)置的資金，包括自有資金、股東投入資金和借入資金。房企除了自有資金投入外，其發(fā)行信用債和資產(chǎn)證券化產(chǎn)品也計(jì)入自籌資金。同時(shí)，債券型的房地產(chǎn)信托計(jì)入國(guó)內(nèi)貸款，二股權(quán)型房地產(chǎn)信托計(jì)入自籌資金。信托、私募基金也可能通過(guò)明股實(shí)債的方式為房企提供融資，這部分近年來(lái)受到了相關(guān)機(jī)構(gòu)的嚴(yán)厲監(jiān)管。2019年房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中自籌資金為58158億元，占比26.4%，2020年1—5月占比進(jìn)一步下降為23.4%。隨著近年信用債發(fā)行的收緊和信托、私募基金明股實(shí)債模式等地產(chǎn)融資政策的收緊，自籌資金占比逐漸下滑，但其占比依舊較高，是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金的重要來(lái)源。

1.7房地產(chǎn)金融面臨的宏觀環(huán)境

從近十年來(lái)銀行貸款方面的政策走向看，整體上政府對(duì)房企貸款的管控一直持較為嚴(yán)厲的態(tài)度。2020年以來(lái)，受疫情影響，全球經(jīng)濟(jì)增速放緩，貨幣政策趨于積極，然而政府對(duì)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管力度并未松動(dòng)。2020年1月，央行發(fā)布《中國(guó)人民銀行2019年工作會(huì)議》，提出長(zhǎng)效管理展望，奠定收緊基調(diào);同月，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)銀行業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”指導(dǎo)思想，整頓違規(guī)現(xiàn)象，整體融資環(huán)境趨緊。

2房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展沿革及相關(guān)政策

我國(guó)房地產(chǎn)改革發(fā)展主要經(jīng)歷了三個(gè)時(shí)期：房地產(chǎn)商品化的開啟時(shí)期（1979—1996年）、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)化時(shí)期（1997—2014年）、回歸住宅的居住本質(zhì)時(shí)期（2015年至今）。近20年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革發(fā)展成效顯著。一方面，刺激并滿足了民眾的住房需求，使廣大百姓的住房條件得到了大幅改善;另一方面，推動(dòng)房地產(chǎn)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)。然而在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的同時(shí)，過(guò)度投資炒房，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，房地產(chǎn)綁架經(jīng)濟(jì)的亂象也引發(fā)一系列社會(huì)和經(jīng)濟(jì)問題，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的質(zhì)疑聲層出不窮。

通過(guò)對(duì)比研究其他發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷史及法律政策，我國(guó)目前需要合理規(guī)劃土地供給，平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)用地供需;完善稅收調(diào)控機(jī)制，抑制房地產(chǎn)過(guò)度投機(jī)行為;合理控制加杠桿行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。從房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析，宏觀調(diào)控弱化GDP強(qiáng)化“六穩(wěn)六?！保康禺a(chǎn)面臨規(guī)模增長(zhǎng)瓶頸;伴隨人口及產(chǎn)業(yè)流向，進(jìn)行結(jié)構(gòu)化調(diào)整，新型城鎮(zhèn)化將持續(xù)推進(jìn)、中心城和城市群房地產(chǎn)市場(chǎng)前景可期;政策方面，堅(jiān)持“房住不炒”主基調(diào)不動(dòng)搖，“因城施策”促“三穩(wěn)”目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。

3房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主要金融產(chǎn)品

3.1房地產(chǎn)開發(fā)——地產(chǎn)開發(fā)基金

房地產(chǎn)開發(fā)基金相對(duì)銀行和傳統(tǒng)信托計(jì)劃方式，融資更為靈活。本土房地產(chǎn)基金的參與主體主要為三類：一是與開發(fā)商關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)基金管理公司;二是由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)設(shè)立的投資基金;三是帶有互助性質(zhì)的獨(dú)立基金管理公司。房地產(chǎn)開發(fā)商開始通過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)基金進(jìn)行輕資產(chǎn)投資，多鐘情于土地價(jià)款高的一二線城市項(xiàng)目[3]。

3.2房地產(chǎn)銷售——金融蓄客及促進(jìn)房屋交易

購(gòu)房“寶寶”以貨幣基金的形式將購(gòu)房者與開發(fā)商聯(lián)系在一起。意向購(gòu)房人將訂金存入產(chǎn)品，如最終確認(rèn)購(gòu)房，不但能獲得購(gòu)房?jī)?yōu)惠，還可直接使用產(chǎn)品本息支付購(gòu)房定金，即使最終購(gòu)房不成功，也可以享受貨幣基金產(chǎn)品的收益。金融元素助力開發(fā)商實(shí)現(xiàn)提前蓄客，客戶吸引力得到了較大提升。[4]

房屋交易中的多個(gè)環(huán)節(jié)可通過(guò)金融產(chǎn)品的支持來(lái)緩解買賣雙方的資金壓力。如首付貸、二手房中的委托墊資等。

3.3房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)——促進(jìn)輕資產(chǎn)化

3.3.1凱德模式

（1）模式特征：運(yùn)營(yíng)與投資為同一集團(tuán)，打通投資建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理與基金退出整條產(chǎn)業(yè)鏈。

（2）模式闡述：將項(xiàng)目打包裝入私募基金或信托基金，公司持有基金部分股權(quán)，其他由養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者持有。待項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定并實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值后，以REITs的方式退出，從而進(jìn)行循環(huán)投資。

（3）盈利來(lái)源：資產(chǎn)增值、基金管理費(fèi)、基金分紅。

3.3.2西蒙模式

（1）模式特征：以投資機(jī)構(gòu)為核心，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)作為受托管理人的基金模式。

（2）模式闡述：設(shè)立合資基金，收購(gòu)物業(yè)并對(duì)其升級(jí)改造以提升物業(yè)價(jià)值，獲得二次出售溢價(jià)，或租金增值及管理費(fèi)收益。

（3）收益來(lái)源：資產(chǎn)增值、基金管理費(fèi)、基金分紅。

3.3.3萬(wàn)達(dá)模式

（1）模式特征：以運(yùn)營(yíng)商為核心，投資機(jī)構(gòu)作為財(cái)務(wù)投資人的類資管模式。

（2）模式闡述：商業(yè)物業(yè)的設(shè)計(jì)、建造、招商、運(yùn)營(yíng)、信息系統(tǒng)、電子商務(wù)由萬(wàn)達(dá)統(tǒng)籌實(shí)行，但投資全部來(lái)自機(jī)構(gòu)，資產(chǎn)歸投資者，雙方從凈租金收益中分成。

（3）收益來(lái)源：凈租金收益分成。

4房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化及房地產(chǎn)投資信托資金

房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托資金。自2014年“中信啟航”開啟了中國(guó)類REITs市場(chǎng)以來(lái)，國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，五年內(nèi)已發(fā)展到3000億元市場(chǎng)規(guī)模，為一部分持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)的企業(yè)拓寬了融資與退出渠道、打通了“投融管退”的行業(yè)閉環(huán)、有效降低了市場(chǎng)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，多維度對(duì)商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展起到了正向作用。

中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展改革委4月30日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步。

5結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)是一個(gè)資金、資本密集的行業(yè)。當(dāng)前房地產(chǎn)金融體制處于逐步探索和建立之中，在新的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)及金融機(jī)構(gòu)更應(yīng)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律，尋求新突破。目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸由“住宅+增量市場(chǎng)”過(guò)渡到“存量資產(chǎn)+長(zhǎng)效機(jī)制”的階段。房地產(chǎn)金融資產(chǎn)證券化是盤活存量資本的重要舉措，能提升企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理水平，并幫助持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)的企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目融資或退出，幫助大量持有型經(jīng)營(yíng)性物業(yè)重生、蝶變。

參考文獻(xiàn)：

[1]王伶麗.不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展與完善研究[J].時(shí)代金融，2015（32）：256.

[2]馮凱.房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)研究[J].住宅與房地產(chǎn)，2019（36）：26.

[3]梅思才.我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化問題的思考[J].中國(guó)外資，2019（20）：33.

[4]百度文庫(kù).2016年房地產(chǎn)金融行業(yè)深度分析報(bào)告[EB /OL].https：//wenku.baidu.com/view/ee3792e8e87101f69f319564.html.

[作者簡(jiǎn)介]李曉純（1983—），女，漢族，北京人，銷售總監(jiān)，中級(jí)經(jīng)濟(jì)師（房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)），本科，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。