濱州市住房公積金管理中心 侯寶富

一、住房公積金貸款特點(diǎn)

住房公積金貸款（以下簡(jiǎn)稱“公積金貸款”）是指由住房公積金管理中心運(yùn)用職工及其所在單位繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向繳存住房公積金的在職職工和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的房屋抵押貸款。公積金貸款有以下特點(diǎn)：一是利率低。目前執(zhí)行的利率五年及五年內(nèi)貸款的年息為2.75%，五年以上為年息3.25%；二是互助性。個(gè)人公積金貸款其資金來(lái)源為單位和個(gè)人共同繳存的住房公積金。三是普惠性。只要是具有完全民事行為能力、正常連續(xù)繳存一定年限的職工，都可以申請(qǐng)個(gè)人公積金貸款。同時(shí)公積金貸款存在以下局限性：一是管理中心不是金融機(jī)構(gòu)，不能直接發(fā)放貸款，貸款手續(xù)由受委托銀行辦理，但由管理中心承擔(dān)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。二是公積金貸款金額有限制，住房公積金政策具有特殊性，其針對(duì)對(duì)象是城鎮(zhèn)中低收入人群，償還能力較低。即便通過(guò)住房公積金申請(qǐng)辦理貸款，可能存在無(wú)法正常還款的潛在風(fēng)險(xiǎn)。三是個(gè)人信貸業(yè)務(wù)尚處于發(fā)展階段，相關(guān)制度尚未達(dá)到系統(tǒng)科學(xué)化，缺乏全面評(píng)判個(gè)人信息考評(píng)制度，存在信息不對(duì)稱的風(fēng)險(xiǎn)。

二、住房公積金個(gè)人貸款主要風(fēng)險(xiǎn)及成因

貸款風(fēng)險(xiǎn)可劃分為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)兩大類(lèi)，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是主要是政策、法規(guī)等外部因素變化引起的不可分散和規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等方面。非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是指通過(guò)有效措施可以分散和規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)?；鶎庸芾聿吭谌粘９ぷ髦兴鎸?duì)的主要是非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，主要包括以下幾方面：

（1）操作風(fēng)險(xiǎn)。因貸款經(jīng)辦人人為因素導(dǎo)致的貸款風(fēng)險(xiǎn)。由于工作人員在實(shí)際操作個(gè)人住房貸款過(guò)程中存在失誤，導(dǎo)致貸款產(chǎn)生損失的可能性。業(yè)務(wù)審查人員忽視信貸政策，放松審批條件，導(dǎo)致貸中審查不嚴(yán)；由于貸款數(shù)量的不斷增多，信貸人員疲于檢查和管理，導(dǎo)致貸后檢查不及時(shí)，無(wú)法正確化解風(fēng)險(xiǎn)等都是形成操作風(fēng)險(xiǎn)的重要原因。

（2）借款人信用風(fēng)險(xiǎn)。主要指借款人因自身?xiàng)l件貸款條件的部分缺失而提供虛假貸款資料造成的風(fēng)險(xiǎn)。借款人偽造貸款材料、購(gòu)房材料，違規(guī)套取、騙取住房公積金，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擔(dān)保未能履行，購(gòu)房者通過(guò)假手續(xù)向住房公積金管理中心借款或惡意欠款等都是信用風(fēng)險(xiǎn)的重要表現(xiàn)形式。

（3）借款人道德風(fēng)險(xiǎn)。借款人騙取公積金貸款挪作他用造成的風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為在期房方面利用付清全款的房屋作抵押通過(guò)開(kāi)發(fā)商套取公積金貸款；在二手房方面通過(guò)不法中介虛高房屋價(jià)格套取公積金貸款，從而造成較大的風(fēng)險(xiǎn)。

（4）貸后違約風(fēng)險(xiǎn)。借款人不按時(shí)償還貸款造成的風(fēng)險(xiǎn)。造成借款人違約的原因可分為缺乏還款意愿和喪失還款能力兩方面。造成借款人缺乏還款意愿的原因有很多，除惡意欠款外，開(kāi)發(fā)商資金運(yùn)作失誤導(dǎo)致樓盤(pán)爛尾、配套費(fèi)用不到位、對(duì)業(yè)主的承諾不兌現(xiàn)等，直接影響借款人的還款積極性。借款人喪失還款能力的原因主要有失業(yè)、傷殘、離異等，當(dāng)借款人家庭或個(gè)人發(fā)生重大變故時(shí)，往往影響其還款的能力。

三、防范公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的措施

公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防控首先應(yīng)立足于頂層設(shè)計(jì)，以制度規(guī)范建立整體防控體系，主要有以下措施：

（一）建立貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管體系

建立貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管體系，將風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)納入個(gè)人住房貸款全過(guò)程中，并授予該體系應(yīng)履行的功能：一是通過(guò)與人行征信聯(lián)網(wǎng)的有利條件對(duì)個(gè)人信用情況進(jìn)行相應(yīng)的實(shí)時(shí)評(píng)估，防范職工利用時(shí)間差超貸的情況發(fā)生；二是實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房貸款貸前貸中審核與貸后審計(jì)結(jié)合相結(jié)合的功能，實(shí)現(xiàn)對(duì)貸款的全流程管理；三是建立對(duì)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警機(jī)制，根據(jù)個(gè)貸率的變化實(shí)時(shí)調(diào)整貸款政策；四是建立聯(lián)席會(huì)議制度，住房公積金管理中心與受托銀行等部門(mén)，定時(shí)對(duì)出現(xiàn)的新情況新問(wèn)題進(jìn)行會(huì)商，以期協(xié)同規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；五是合理運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)化解損失的規(guī)避功能。

（二）采取相關(guān)配套政策措施

（1）建立以政府為主體減輕中低收入職工住房貸款負(fù)擔(dān)的擔(dān)保制度，可采取政府參股社會(huì)參與的方式，組建擔(dān)保公司，為借款人提供信用擔(dān)保，既減輕低收入職工的債務(wù)負(fù)擔(dān)，又化解金融風(fēng)險(xiǎn)。

（2）住房公積金管理中心按照相關(guān)規(guī)定，在增值收益中按比例計(jì)提貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，制定核銷(xiāo)壞賬制度和程序，認(rèn)定后及時(shí)核銷(xiāo)壞賬、呆賬。

（3）進(jìn)一步完善住房保險(xiǎn)體系。打破部門(mén)界限，統(tǒng)籌發(fā)揮住宅維修基金等政府基金在房屋保險(xiǎn)體系中的作用，鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司開(kāi)拓住房保險(xiǎn)新業(yè)務(wù)，利用政府和市場(chǎng)兩種手段減輕借款人的負(fù)擔(dān)，提高借款人的還款積極性。

（三）通過(guò)信用報(bào)告核查借款人信用狀況

借款人信用狀況主要通過(guò)借款人信用報(bào)告體現(xiàn)。個(gè)人信用報(bào)告也被稱為經(jīng)濟(jì)身份證，由個(gè)人基本信息、信息概要、信貸交易信息明細(xì)、公共信息、查詢記錄等五部分組成。

（1）個(gè)人基本信息：個(gè)人基本信息是大家審核時(shí)比較容易忽略的一部分，但是基本信息中卻實(shí)有很多點(diǎn)值得我們關(guān)注。通過(guò)基本信息我們能對(duì)借款人基本情況有個(gè)大致的了解，從側(cè)面也能反映出借款人生活狀況以及收入狀況、收入穩(wěn)定性等情況。

（2）信息概要：主要包括信貸交易信息提示、信貸交易違約信息概要、信貸交易授信及負(fù)債信息概要三個(gè)部分。這是對(duì)借款人目前名下所有貸款、信用卡信息的匯總，這是借款人信用報(bào)告中最重要的一部分。通過(guò)信息概要我們會(huì)對(duì)借款人貸款及信用卡等負(fù)債情況有一個(gè)總體的了解。

（3）信貸交易信息明細(xì)：這部分內(nèi)容與信息概要是對(duì)應(yīng)關(guān)系，是對(duì)信息概要的具體解讀。

（4）公共信息明細(xì)：公共信息是指?jìng)€(gè)人征信系統(tǒng)從其他部門(mén)采集的非銀行信用信息

（5）查詢記錄：通過(guò)查詢記錄可以了解借款人以往的信貸審批情況，同時(shí)能幫助我們了解借款人近期有沒(méi)有頻繁查詢自己的信用記錄，如果借款人近期查詢的次數(shù)過(guò)多，說(shuō)明借款人近期金融活動(dòng)比較頻繁，就越值得我們關(guān)注。一些借款人的隱形負(fù)債也會(huì)在查詢記錄里面有所體現(xiàn)，必要時(shí)可以讓借款人提供流水信息進(jìn)行進(jìn)一步核實(shí)。

針對(duì)基層管理部貸款風(fēng)險(xiǎn)的幾種表現(xiàn)形式我們要牢固筑起貸前貸中貸后三道防線。

1.貸前需要防范的主要是借款人信用風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)

（1）規(guī)范樓盤(pán)項(xiàng)目準(zhǔn)入，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目堅(jiān)持實(shí)地考察，掌握樓盤(pán)建設(shè)銷(xiāo)售第一手資料。對(duì)開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)書(shū)、信用等級(jí)等情況進(jìn)行審查，全面了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)及信用狀況；通過(guò)企查查等軟件了解企業(yè)的基本信息，及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)；對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目質(zhì)量管理進(jìn)行調(diào)查，防止出現(xiàn)質(zhì)量違約的情況；對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力及工程款的支付情況進(jìn)行監(jiān)管和查詢，防止其將貸款或收房資金挪作他用，特別是對(duì)發(fā)放的按揭貸款，應(yīng)盡量了解資金的使用情況，確保資金在體系內(nèi)循環(huán)。（2）扎實(shí)做好貸前調(diào)查，利用大數(shù)據(jù)系統(tǒng)對(duì)職工婚姻狀況、購(gòu)房合同、征信報(bào)告、契稅完稅證明、戶籍信息等要件進(jìn)行逐一核對(duì)，通過(guò)多種手段核查職工可疑工資流水，切實(shí)規(guī)避信用風(fēng)險(xiǎn)。（3）對(duì)購(gòu)房合同時(shí)間較長(zhǎng)或長(zhǎng)時(shí)間未有銷(xiāo)售的樓盤(pán)貸款進(jìn)行多方面核實(shí)，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，對(duì)于二手房合同價(jià)格通過(guò)大數(shù)據(jù)等篩查同類(lèi)樓盤(pán)均價(jià)，對(duì)于存在問(wèn)題的貸款堅(jiān)決拒貸，規(guī)避職工套取公積金挪作他用的道德風(fēng)險(xiǎn)。

2.貸中需要防控的主要是工作人員操作風(fēng)險(xiǎn)

（1）根據(jù)海恩法則精神對(duì)貸款錄入要點(diǎn)進(jìn)行整理歸納，總結(jié)出如何確認(rèn)開(kāi)發(fā)商賬號(hào)等17項(xiàng)錄入時(shí)需要注意的要點(diǎn)，后臺(tái)多人交叉審核，做到對(duì)錄入內(nèi)容不留死角的檢查。（2）針對(duì)在職工合同簽訂、放貸前復(fù)核等環(huán)節(jié)的如何核實(shí)借款人身份等18條注意事項(xiàng)供工作人員學(xué)習(xí)掌握，切實(shí)做到對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)爛熟于心。（3）對(duì)于工作人員在辦理業(yè)務(wù)過(guò)程中出現(xiàn)的錯(cuò)誤進(jìn)行總結(jié)歸納，對(duì)錯(cuò)誤造成的嚴(yán)重后果予以公布，對(duì)工作人員起到警示教育作用。（4）加強(qiáng)貸款抵押審查力度。認(rèn)真審查房屋預(yù)抵押信息，確保預(yù)抵押真實(shí)有效。要求售房單位到期及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)，并做出連帶責(zé)任承諾，與產(chǎn)權(quán)抵押登記部門(mén)協(xié)議確保抵押手續(xù)完整到位，切實(shí)防范抵押風(fēng)險(xiǎn)。

3.貸后需要防范的主要是職工違約風(fēng)險(xiǎn)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸火爆，基層管理部每年發(fā)放的貸款筆數(shù)逐年增加、貸款存量日益增多。以濱州市住房公積金管理中心市直機(jī)關(guān)管理部（以下簡(jiǎn)稱“機(jī)關(guān)管理部”）為例，貸款余額和貸款筆數(shù)分別占全市總量的40%，每月需在23日首次扣款至月底的短短幾天時(shí)間內(nèi)完成當(dāng)月催收工作，時(shí)間緊，任務(wù)重?；鶎庸芾聿恐饕扇∫韵麓胧?；

（1）將貸款經(jīng)辦銀行作為催收主體，自每月首次扣款日之后每天調(diào)度各經(jīng)辦銀行催收情況，將催收結(jié)果及時(shí)予以通報(bào)，根據(jù)進(jìn)度對(duì)經(jīng)辦銀行進(jìn)行年度考核獎(jiǎng)扣分，經(jīng)過(guò)多方努力機(jī)關(guān)管理部每月逾期貸款筆數(shù)控制在10筆之內(nèi)。（2）分類(lèi)施策，給每筆逾期貸款確定解決方案，通過(guò)經(jīng)辦銀行、擔(dān)保公司、開(kāi)發(fā)企業(yè)等多方化解風(fēng)險(xiǎn)。（3）是委托經(jīng)辦銀行提起法律訴訟，自2020年以來(lái)機(jī)關(guān)管理部已將10筆貸款提起訴訟，累計(jì)收回逾期貸款金額30余萬(wàn)元。訴訟案件中4筆由市仲裁辦裁決，在全市公積金案件仲裁訴訟方面起到了“破冰”的作用，為其它公積金案件辦理提供了有益借鑒。

四、結(jié)語(yǔ)

基層管理部作為公積金貸款業(yè)務(wù)受理機(jī)構(gòu)，做好風(fēng)險(xiǎn)防控工作意義重大。今后應(yīng)繼續(xù)對(duì)公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因進(jìn)行深入研究，并提出有效的應(yīng)對(duì)建議，為保障住房公積金制度平穩(wěn)運(yùn)行做出應(yīng)有貢獻(xiàn)。