柴 政

（安徽理工大學(xué) 經(jīng)濟與管理學(xué)院，安徽 淮南 232000）

0 引言

2020年7月30日，中共中央政治局會議指出，要加快形成以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局。在這種經(jīng)濟發(fā)展形勢下，如何妥善處理房地產(chǎn)問題變得十分緊要。安徽省合肥市作為長三角一體化發(fā)展的重要城市，房價波動起伏備受關(guān)注，因此研究合肥市房價波動、合理地分析波動產(chǎn)生的各種因素是非常重要的。現(xiàn)階段，大多數(shù)學(xué)者是從“理性人”的這個假設(shè)角度探討房地產(chǎn)的價格波動，但隨著市場經(jīng)濟高速發(fā)展，房地產(chǎn)價格的形成因素也日趨復(fù)雜，以往從“理性人”角度做出的假設(shè)已經(jīng)無法很好地解釋房地產(chǎn)的價格波動，經(jīng)濟人的“有限理性”得到了越來越多人的認可。鑒于此，文章在實證的基礎(chǔ)上加入了行為金融學(xué)的相關(guān)理論解釋房地產(chǎn)價格 波動。

1 房地產(chǎn)價格影響因素

研究影響房地產(chǎn)價格的因素是近年來社會各界比較關(guān)心的一個話題。先對房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)體系進行多元分析，再使用不同的分析方法來分析房地產(chǎn)價格的影響因素是比較常用的一種研究方法。吳之鋒等人運用統(tǒng)計分析方法和模型構(gòu)建法，選取國內(nèi)生產(chǎn)總值（Gross Domestic Product，GDP）、總?cè)丝跀?shù)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋面積等5個系統(tǒng)指標(biāo)來分析影響因素，結(jié)果表明影響房地產(chǎn)價格的主要因素為國內(nèi)生產(chǎn)總值和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積［1］。張夢、施同兵建立向量自回歸（Vector AutoRegression，VAR）模型分析7種因素對房地產(chǎn)價格波動的動態(tài)影響，結(jié)果表明存款準(zhǔn)備金率、貸款基準(zhǔn)利率、土地價格、貨幣供應(yīng)量對房價的影響較大［2］。吳亮從供給端與需求端出發(fā)，選取相關(guān)變量，通過歷年因素走勢對比圖，發(fā)現(xiàn)個人住房貸款是影響房價的最主要因素［3］。在運用行為金融學(xué)方面，黃靜等人運用適應(yīng)性預(yù)期理論和前景理論，認為房價預(yù)期對地價的作用具有動態(tài)性和非對稱性［4］。

綜合以上研究文獻可知，房地產(chǎn)價格影響因素的研究大多集中在宏觀層面，而從行為金融學(xué)這個角度研究的文章相對比較少?；诖?，本文嘗試使用EViews軟件，運用VAR模型來構(gòu)建長期協(xié)整關(guān)系，實證研究價格預(yù)期和人口這兩個因素對房地產(chǎn)價格波動的重要性，再結(jié)合行為金融學(xué)的相關(guān)理論對價格預(yù)期引起的非理性價格波動進行解釋，最后給出相應(yīng)的結(jié)論和對策建議。

2 合肥市房價波動數(shù)據(jù)分析

2.1 指標(biāo)選用

房地產(chǎn)價格波動的影響因素有很多，既存在客觀因素，也存在主觀因素，其中客觀因素主要包括人口變量和人均可支配收入等［5］；而房地產(chǎn)市場交易中的主觀因素是投資者心理預(yù)期。從這個角度出發(fā)，文章選用3個重要參數(shù)構(gòu)建指標(biāo)體系分析解釋合肥市房價波動中的非理性因素，記Y=商品房平均銷售價格（元/平方米）；X=全市年末總?cè)丝冢ㄈf人）；Z=城鎮(zhèn)居民可支配人均收入（元）。通過這3個指標(biāo)構(gòu)造向量自回歸模型和長期協(xié)整關(guān)系。

2.2 平穩(wěn)性檢驗

文章使用EViews軟件對變量進行ADF檢驗，以確定研究對象的平穩(wěn)性，然后分別對Y、X和Z取對數(shù)，最后進行單位根檢驗，結(jié)果如表1所示。

表1 各變量ADF檢驗結(jié)果

結(jié)果表明：在5%和10%的置信水平下，LNX、LNY、LNZ變量都不能拒絕原假設(shè)，為非平穩(wěn)時間序列。一階差分后，在5%置信水平下，LNY、LNZ變量均拒絕原假設(shè)，而LNX則在二階5%置信水平下拒絕原假設(shè)。因此，文章選取的原始時間序列數(shù)據(jù)均為非同階差分平穩(wěn)序列。

2.3 協(xié)整分析

經(jīng)過單位根檢驗之后，得到的上述變量都是單整的。因此，為研究對象序列值的長期均衡關(guān)系，接下來對其進行協(xié)整分析。構(gòu)建LNY、LNX和LNZ的向量自回歸模型VAR，根據(jù)AIC等信息準(zhǔn)則確定最優(yōu)滯后期為2階，然后進行協(xié)整檢驗，結(jié)果表明構(gòu)建的VAR滯后2階的模型是平穩(wěn)的。經(jīng)過協(xié)整檢驗得到LNY、LNX和LNZ之間存在長期的均衡關(guān)系，長期協(xié)整關(guān)系可表示為式（1）：

式（1）中，t是滯后期數(shù)，t-1是指滯后一期，t-2是指滯后兩期。從式（1）中不難看出上期價格和人口規(guī)模的變動幅度是影響合肥市房地產(chǎn)價格變動的兩個主要因素。一方面，當(dāng)上期價格變動1個單位，當(dāng)期價格隨著變動0.75個單位，可知購房者對房地產(chǎn)價格預(yù)期因素可引起商品房價格顯著變動，這表明人們的心理預(yù)期在價格波動中起到了關(guān)鍵作用；另一方面，當(dāng)人口數(shù)變動1個單位，當(dāng)期價格隨著變動0.47個單位，可知人口對房價也起到了重要的推動作用。

3 房價波動中的行為金融學(xué)因素

3.1 羊群效應(yīng)

羊群效應(yīng)也被稱為從眾行為，它表現(xiàn)出了人們共有的一種從眾心理。羊群效應(yīng)在投資領(lǐng)域指的是投資者在信息環(huán)境不確定的情況下，拋棄自己的個人信息而盲從他人所做的投資決策。在房地產(chǎn)市場中，羊群效應(yīng)表現(xiàn)為房地產(chǎn)投資者不能理性決策，往往模仿跟隨其他投資者的決策進行投資購房。因此，當(dāng)出現(xiàn)利好的信息時，房地產(chǎn)出現(xiàn)超額的需求，價格被反復(fù)拉高，促進房地產(chǎn)市場繁榮；當(dāng)出現(xiàn)利空的消息時，房地產(chǎn)業(yè)則會加速泡沫破裂的速度。市場過“熱”或過“冷”的羊群效應(yīng)直接削弱了市場基本面因素對未來價格走勢的影響。

3.2 處置效應(yīng)

逃避遺憾和追求自豪是人們普遍的一種心理傾向。在這種心理傾向的影響下，投資者在進行投資決策時，為追求自豪感會傾向于過早賣出盈利的股票；相反，為逃避遺憾則會長期持有虧損的股票，這表明投資者處于盈利的情況下是風(fēng)險的回避者，而處于虧損的情況下則變成了風(fēng)險的偏好者，這種現(xiàn)象被稱為處置效應(yīng)。處置效應(yīng)在房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)為：當(dāng)房地產(chǎn)價格在上漲階段時，交易十分頻繁，換手率高，價格也會被進一步推升，導(dǎo)致投機膨脹，出現(xiàn)泡沫；相反，當(dāng)房地產(chǎn)價格在下跌階段時，房屋買賣的交易量也相應(yīng)減少，房價會下跌這一心理預(yù)期會不斷被放大，使得房地產(chǎn)價格繼續(xù)下跌。這種反饋與觀念、事實的傳播互相作用，從心理上放大了人們對未來房價的預(yù)期，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格波動。

4 房地產(chǎn)價格波動的對策

4.1 提高信息平臺開放透明度，減少信息不對稱現(xiàn)象

普通購房者受自身認知偏差和房地產(chǎn)市場信息不對稱的影響，容易在市場中形成羊群效應(yīng)，因而政府應(yīng)在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上讓房地產(chǎn)市場信息平臺更加公開、透明、高效，同時完善房地產(chǎn)市場的信息發(fā)布機制和交易機制，在保持客觀的情況下，對媒體、專家和學(xué)者的觀點進行合理引導(dǎo)，嚴厲打擊抱團發(fā)布虛假信息、制造房價恐慌心理的不良媒體和中介，降低房地產(chǎn)市場上由于信息不對稱造成的影響。

4.2 完善金融監(jiān)管，打擊投機行為

要不斷完善個人貸款審查的標(biāo)準(zhǔn)與程序，實行差別化信貸，加大稅收政策執(zhí)行力度。對于無力償還抵押貸款的中低收入階層，政府應(yīng)降低他們擔(dān)負的抵押貸款額度，避免這個群體退化成影響市場信心和經(jīng)濟穩(wěn)定的不良因素。針對房地產(chǎn)市場上的狂熱投機分子，政府應(yīng)降低其資金杠桿程度，在合適的時機果斷采取經(jīng)濟措施和行政措施增加投機的風(fēng)險，從而遏制房地產(chǎn)市場中各種瘋狂投機行為，減緩對房地產(chǎn)市場造成的價格波動沖擊，減少市場中的噪聲交易行為。