房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化與籌資研究

何詩(shī)穎

摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債的資本結(jié)構(gòu)和單一的籌資渠道問(wèn)題越來(lái)越突出，以銀行貸款為主要籌資渠道的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨著資金緊張的壓力，加大了房地產(chǎn)企業(yè)在銀行貸款方面的難度，貸款期限短也給企業(yè)的正常運(yùn)作帶來(lái)了不便，房地產(chǎn)行業(yè)的資本鏈非常脆弱。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，如何在保持良好增長(zhǎng)的同時(shí)降低風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)急需解決的主要問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);資本結(jié)構(gòu);籌資結(jié)構(gòu)

1.我國(guó)房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀

（1）資產(chǎn)負(fù)債率較高且呈上升趨勢(shì)。

資產(chǎn)負(fù)債率反映了企業(yè)的債權(quán)擔(dān)保水平。目前，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率普遍超過(guò)70%，有的甚至更高，這種過(guò)高的負(fù)債率將不可避免地影響公司的信貸，增加其經(jīng)營(yíng)性財(cái)務(wù)成本，降低其盈利能力甚至造成損失，進(jìn)而引發(fā)負(fù)面連鎖反應(yīng)。

（2）流動(dòng)資產(chǎn)與非流動(dòng)資產(chǎn)比例嚴(yán)重失衡。

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)比例大多在80%以上，而非流動(dòng)資產(chǎn)比例較小，表明企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)相對(duì)保守。如果流動(dòng)資產(chǎn)過(guò)高，企業(yè)資產(chǎn)的資本成本將會(huì)增加，資產(chǎn)的利用效率降低，從而導(dǎo)致企業(yè)的盈利能力下降。

（3）間接融資比例較高，對(duì)銀行的依賴(lài)程度大。

企業(yè)融資中，60%以上的資金來(lái)源于銀行，這大大影響了金融體系的穩(wěn)定性。而且大多房地產(chǎn)企業(yè)不重視內(nèi)部融資，95%以上房地產(chǎn)企業(yè)融資主要集中在外部融資，這大大增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不利于企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的合理發(fā)展。

2.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)存在的籌資問(wèn)題

根據(jù)前面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)的研究可以發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)存在的最嚴(yán)重的問(wèn)題就是資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了安全范圍，這與企業(yè)的籌資方式密不可分，所以在資產(chǎn)負(fù)債率偏低的基礎(chǔ)上，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在籌資結(jié)構(gòu)上存在以下幾個(gè)問(wèn)題：

（1）籌資方式過(guò)于單一，且多從銀行貸款獲得。

目前，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)公司的資金來(lái)源都只能通過(guò)自籌資金和銀行信貸獲得，其中大部分都是從銀行貸款取得，且自有資本大多來(lái)自房屋銷(xiāo)售的預(yù)收賬款和其它有往來(lái)交易企業(yè)的預(yù)付賬款，而這些預(yù)收賬款和預(yù)付賬款大部分也都來(lái)自銀行貸款。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，自有資金較低、高負(fù)債管理使得整體行業(yè)投資過(guò)度，對(duì)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。

（2）內(nèi)外部籌資比例不協(xié)調(diào)，內(nèi)部籌資不足。

內(nèi)部籌資，是指公司將經(jīng)營(yíng)中產(chǎn)生的收益或利潤(rùn)通過(guò)重新投入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程來(lái)實(shí)現(xiàn)資金的多元化回收，是企業(yè)的一種重要籌資方式。長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)部利潤(rùn)分配問(wèn)題上存在“重消耗，輕集中”的短期趨勢(shì)，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏規(guī)范化管理，一些房地產(chǎn)公司在經(jīng)營(yíng)中都有短期行為，并沒(méi)有為企業(yè)做長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，為了賺錢(qián)，內(nèi)部保留的利潤(rùn)不足。房地產(chǎn)企業(yè)的這種短期行為，沒(méi)有通過(guò)內(nèi)部留存收益來(lái)緩解資金需求壓力，導(dǎo)致企業(yè)極易陷入負(fù)債的境地。

（3）長(zhǎng)期負(fù)債和短期負(fù)債比例不平衡。

由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源多是通過(guò)銀行貸款。而銀行貸款大多是是短期和中期貸款，所以我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在短期負(fù)債比過(guò)高而長(zhǎng)期負(fù)債比過(guò)低的問(wèn)題。這一負(fù)債結(jié)構(gòu)會(huì)增加企業(yè)的短期債務(wù)償還壓力，甚至導(dǎo)致企業(yè)陷入資金緊張的困境并影響到企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。

3.我國(guó)房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化與籌資建議

（1）降低公司資產(chǎn)負(fù)債率并合理化其資本結(jié)構(gòu)

企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債水平是一個(gè)公司資本結(jié)構(gòu)是否合理與規(guī)范的標(biāo)志之一，正常情況下，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率適當(dāng)?shù)钠呖梢岳秘?fù)債的財(cái)務(wù)杠桿優(yōu)勢(shì)來(lái)增加企業(yè)利潤(rùn)。但是，當(dāng)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高到一定程度時(shí)，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨之加大，甚至?xí)斐善髽I(yè)資金斷裂，使企業(yè)面臨破產(chǎn)的危險(xiǎn)。而我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本負(fù)債率大都在70%以上，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出安全界限，國(guó)際房地產(chǎn)行業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率約為50%。因此，降低資產(chǎn)負(fù)債率是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的首要任務(wù)。

（2）拓寬企業(yè)融資渠道，增加長(zhǎng)期負(fù)債比例

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)期負(fù)債比例的增加可以提高企業(yè)負(fù)債的資本化程度，增強(qiáng)資金流動(dòng)的穩(wěn)定性，減輕企業(yè)的短期償債壓力，從而降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)獲得長(zhǎng)期資金的方式較少，要解決我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期融資的問(wèn)題，必須通過(guò)發(fā)展債權(quán)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)融資渠道的多元化。

（3）加速企業(yè)發(fā)展，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模

雖然我們知道可以通過(guò)發(fā)行公司債券優(yōu)化公司籌資結(jié)構(gòu)，但對(duì)于規(guī)模較小的公司，通過(guò)債務(wù)市場(chǎng)籌資規(guī)模有限，大型企業(yè)才更有可能獲得資金支持。但目前我國(guó)的房地產(chǎn)公司大多為小規(guī)模企業(yè)，籌資能力有限，不能通過(guò)該籌資方式籌集資金，所以?xún)?yōu)化企業(yè)籌資結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵就是提高企業(yè)規(guī)模。擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模的主要措施就是加強(qiáng)行業(yè)的整合力度，加快企業(yè)兼并，實(shí)現(xiàn)行業(yè)整體規(guī)模化發(fā)展，從而優(yōu)化企業(yè)籌資結(jié)構(gòu)。

（4）增強(qiáng)企業(yè)盈利能力，提高企業(yè)內(nèi)部籌資比例

內(nèi)部籌資是優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的主要方式之一，通過(guò)增加未分配利潤(rùn)的留存可以減輕資金短缺的壓力。對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，提高企業(yè)內(nèi)部籌資能力的前提是公司有足夠的盈利能力作為保障，通過(guò)正確的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)決策，來(lái)保證企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可以獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的營(yíng)業(yè)收入，確保企業(yè)現(xiàn)金流的順暢性，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和項(xiàng)目收益率，確保持續(xù)穩(wěn)定的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效率，通過(guò)內(nèi)源融資實(shí)現(xiàn)資本的循環(huán)利用。另外，要保證公司的現(xiàn)金流暢通，必須加強(qiáng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。

（5）重視股權(quán)籌資，拓寬籌資渠道，提高直接籌資比例

第一：通過(guò)房地產(chǎn)信托基金提高直接融資比例。房地產(chǎn)信托基金是為了解決房地產(chǎn)企業(yè)融資難的問(wèn)題，由專(zhuān)業(yè)的金融機(jī)構(gòu)通過(guò)向社會(huì)募集資金投入房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理。房地產(chǎn)投資信托基金的來(lái)源擴(kuò)大了企業(yè)的資金來(lái)源，增加了企業(yè)的外部融資方式，促進(jìn)了企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的完善，確保了資本鏈的穩(wěn)定，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)相對(duì)穩(wěn)定，有助于減少房地產(chǎn)資本流動(dòng)的障礙，緩解企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力。

第二：增加股權(quán)融資提高直接融資比例。與發(fā)行公司債券一樣，公司再融資也有一些要求，比如在過(guò)去的一年中，要求企業(yè)必須在過(guò)去三個(gè)財(cái)務(wù)年度內(nèi)持續(xù)盈利、證券交易所沒(méi)有公開(kāi)譴責(zé)等等。對(duì)于達(dá)標(biāo)的上市公司來(lái)說(shuō)，股權(quán)融資是增加直接融資的主要方式之一，房地產(chǎn)上市公司應(yīng)該很好的使用上市公司的這一資源，通過(guò)資本市場(chǎng)來(lái)籌集資金，更好地發(fā)展項(xiàng)目。這種直接融資方式能使公司獲得項(xiàng)目資金，增加企業(yè)股權(quán)資本，增加直接融資比例，完善債務(wù)分配。此外，通過(guò)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目籌集資金，可以吸引更多投資者參與投資。

參考文獻(xiàn)：

[1]張冬漪. 房地產(chǎn)籌資渠道的現(xiàn)狀與發(fā)展.時(shí)代金融，2018（27）：186-187