新形勢下影響我國房地產周期波動因素研究

楊健

摘 要：在我國進行改革開放后，房地產行業(yè)得到了相應的發(fā)展，并且逐漸壯大起來。隨著生活水平的不斷提高，人們對房地產業(yè)有了更高的標準，舊的房地產行業(yè)已經不再滿足于現在人們的要求。所以我們要針對新形勢下我國房地產周期波動性因素進行研究。這也是房地產業(yè)正在面臨的一個巨大挑戰(zhàn)。房地產業(yè)要立足好自身的建設，根據市場波動周期的規(guī)律來應對。在各種區(qū)位條件的影響下，都會對房地產經濟造成影響，如土地、資金、市場等因素。房地產行業(yè)與國家生產總值有著緊密的聯系，房地產的發(fā)展與國家的經濟發(fā)展之間有著很重要的關聯，調控好房地產行業(yè)的發(fā)展，可以穩(wěn)定國家的經濟，促進GDP的增長，所以在國家發(fā)展的新形勢下，要積極對房地產周期性波動因素進行研究。

關鍵詞：周期性波動 國內生產總值 宏觀調控 影響因素

中圖分類號：F293.3 ?文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2022）01-282-03

一、前言

房地產經濟是一個循環(huán)往復的過程，它所經歷的周期是由復蘇、繁榮、危機再到蕭條。在這樣一個發(fā)展過程中，每一個時期房地產經濟的發(fā)展都大不相同。多種不同的區(qū)位條件影響了房地產經濟的發(fā)展，而這些影響因素又可以分為直接影響和間接影響，直接影響主要是因為市場需求在不斷變化，而間接影響則包括國家對經濟的調控以及人口紅利和土地實行的政策等方面。

本文針對影響房地產經濟周期波動的區(qū)位因素進行討論。房地產行業(yè)是我國國民經濟的一大支柱。對于促進我國經濟的發(fā)展具有重要作用。在房地產行業(yè)的發(fā)展過程中，難免會出現一些不太符合市場發(fā)展的行為，例如擴張過度或者樓盤價格上漲過快。產業(yè)運行周期波動顯示這一情況很不利于房地產經濟的健康持續(xù)發(fā)展，所以為了保證房地產經濟的健康持續(xù)發(fā)展，我們要針對房地產周期波動的問題進行討論。房地產經濟是我國國民經濟的一大支柱，管控好房地產經濟周期波動問題，還能促進對房地產行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，而且這對我們建設社會主義和諧社會具有非凡的意義。

二、房地產周期波動的理論

房地產周期波動是指因為受到一些因素的影響、房地產經濟出現波動而形成循環(huán)的現象，現在這個現象可分為兩個時期：一個是擴張，一個是收縮。這個經濟周期還可以分為四個階段：復蘇、繁榮、衰退和蕭條。根據房地產周期波動的波峰和波谷可以推斷出這個周期波動具有幅度、時間和頻率上的巨大差異。隨著市場消費觀念的轉變，房地產周期波動呈現出一種規(guī)律的變化，每一個周期都與上一個周期具有類似的性質。所以，房地產經濟的波動主要根據波峰波谷的差值來判斷波動周期的大小。

要想深刻理解房地產周期波動，還要從這幾個方面來加以思考，具體方面如下：第一，房地產周期持續(xù)的時間波動的幅度不同，但每個周期之間都有相似的模式，如經濟擴張和收縮兩個時期輪流進行。四個周期之間具有連接性。第二，雖然影響房地產的區(qū)位因素各不相同，但是其影響的方式，途徑以及范圍都十分的相似。影響房地產的方式多以外部的沖擊和內部傳導為主。第三，必須要清楚地認識房地產周期波動的傳導機制的運作過程以及展開的方式等，雖然這些方面也比較相似，但不能全面否認他們存在著時間、頻率以及幅度上的差異。而這些差異也使房地產周期波動具有更鮮明的特征?？偟脕碚f，我們要了解以上這三個方面的問題，才能更好地把握房地產周期性波動的變化情況。

三、房地產經濟周期波動影響因素

（一）影響房地產經濟周期波動的直接因素

市場的供需變化是影響房地產經濟周期波動的最主要原因。在房地產市場中供給大于需求的話，房地產經濟相對緊縮，如果房地產市場中供給小于需求的話，房地產市場會擴張。固定的資產投資與國民經濟發(fā)展之間有著密不可分的聯系，這個聯系是從房地產經濟里的供應主體中分析出來的。同時，房地產的投資周期、經濟周期與國民經濟狀態(tài)這三者之間存在著聯系。若要深入了解房地產投資周期，就應著眼于消費者，對市場需求進行一定的調研，這有助于研究市場供需變化對房地產經濟周期波動的影響。從與其他國家的對比來看，發(fā)達國家的房地產GDP占比在4%～5%左右。而發(fā)展中國家的房地產投資GDP投資占比會比發(fā)達國家的變動范圍大。隨著社會經濟的普通化，中國的房地產行業(yè)也在不斷地發(fā)展，而房地產投資占固定資產投資比例的1/5左右，占據了GDP的1/10左右。市場需求在經濟學中是一個很重要的概念。想對房地產市場進行更高效地調節(jié)，那么就必須要把控正確的市場需求規(guī)律，從需求的根本上探究原因，這樣才可以緩解房地產供求問題。有一些經濟學家指出，房地產與其他的物品不同，不能適用于其他物品的經濟價值來討論，它需要一個獨立的需求體系來對房地產進行評估。經過大量市場調查，研究者們把對房地產的需求分為兩大類：第一種為消費需求，而另一種是投機需求。到目前為止，我國的房地產消費需求的彈性相對于投資需求的彈性要小一些，根據這個情況，政府在制定相關的法律法規(guī)時，就可以根據不同的情況，針對性地對房地產行業(yè)進行相關的調節(jié)調控。

（二）影響房地產經濟周期波動的間接因素

1.宏觀經濟因素。國家宏觀調控下，房地產與消費者之間的供求關系可能都會受到影響。當國家經濟處于慢速發(fā)展的情況下，政府會根據市場需求來制定相關的擴張政策，通過拉動國內需求來促進房地產經濟的發(fā)展，從而促進國民經濟的發(fā)展。如果當國內經濟發(fā)展過快時，政府也會出臺緊縮性政策來降低市場對于房地產的需求，減少出現房地產投機行為導致經濟泡沫出現的現象。

2.國內生產總值。我國國內生產總值的變化是有規(guī)律的。房地產經濟與國內生產總值變動之間存在著緊密的聯系。整個市場的整體上看，房地產經濟周期波動較先開始，隨后國內生產總值周期才開始變化。也就是說，房地產行業(yè)處在產業(yè)鏈的最開始階段，我們可以從房地產行業(yè)的變化預示到宏觀經濟將會發(fā)生的變化。許多經濟活動都與房地產業(yè)有著緊密的聯系，一旦房地產行業(yè)出現波動，那么其他行業(yè)也會產生相應的變化。不過這一系列的事情有相對的時間差值。在房地產變化的時候，國內生產總值還未開始變化，所以國內生產總值變化會比房地產行業(yè)的變化晚。因為國內生產總值比較穩(wěn)定，它的波動頻率較小，從整體上來說都要比房地產行業(yè)要緩一些。得出這樣的結果也與國內生產總值的核算方式有一定的關系。其他行業(yè)發(fā)展的變化也會影響GDP的核算變化，最終影響到的是GDP波動周期。

3.土地政策。國家頒布的土地政策及其實施也會對房地產的發(fā)展造成很大的影響，政府調整土地政策，讓房地產市場能夠有效地進行自我調節(jié)。從20世紀90年代以來，我國房地產產業(yè)就進行了多次的調控工作。由于在調控過程中，有一些措施與貨幣調控政策的目的產生了沖突，所以房地產經濟不得不通過實施其他的手段來進行調節(jié)，而土地政策正好能解決這些問題。土地政策是對房地產行業(yè)進行調控的有力手段之一，從根本上對房地產市場的供求關系進行影響。在不斷完善和改進土地政策的情況下，政府出臺的政策對房地產經濟周期波動產生的作用越來越突出。

4.固定資產投資。在我國，通過投資拉動經濟增長是我國穩(wěn)定國民經濟一項手段。目前，固定資產投資的發(fā)展形勢對我國房地產經濟造成了一些影響，這些影響甚至導致國民經濟發(fā)展狀況的不穩(wěn)定。所以在我國經濟發(fā)展不景氣的時候，就應該增加對固定資產的投資拉動國內消費的增長，而不是依靠國外消費情況。我國常見的經濟手段就是拉動內需，不過從宏觀調控上來看，根據宏觀調控的規(guī)律這一方式并不能說是一個持久而長期有效的方式。在未來的過程中，我國會不斷地深化對房地產市場波動的調控，減少固定資產投資對房地產市場波動的影響。

5.財政貨幣政策。從全球經驗來看，各個國家主要實行的政策，都是逆周期的政策，就可以對房地產經濟進行調節(jié)。在房地產產業(yè)發(fā)展過于迅猛的階段也能對房地產行業(yè)進行有效地控制調節(jié)。在房地產過冷的階段，可以通過政策鼓勵和支持房地產行業(yè)的發(fā)展。根據房地產行業(yè)不同的發(fā)展階段，可以制定不同的政策對其進行正確引導。這些做法都是為了維護房地產行業(yè)的穩(wěn)定。財政政策是為實現某種經濟目的而使用的政策，從而對市場進行一定的干預。在中國的經濟結構里，財政政策是不可忽視的一種政策手段。在政府對城市基礎進行建設的過程中，房價的變化更為明顯。放寬對房地產行業(yè)的限制，房價的變化也會十分的明顯。稅收也算在房地產的成本里面，放寬稅收等于降低成本。

四、結語

在房地產行業(yè)的發(fā)展過程中，可能會受到很多區(qū)位因素的影響，這些因素可能有土地、資金、市場等因素，而且房地產行業(yè)的變化與我國國內生產總值的變化有著密切的聯系。仔細對房地產經濟周期波動進行研究，可以讓我們深入了解國家經濟發(fā)展的變化。同時我們也要認真反思在房地產行業(yè)發(fā)展的過程中出現的一些不太良好的問題。所以對房地產行業(yè)進行調控是很有必要的，國內生產總值的變化晚于房地產行業(yè)的變化。因此，要把握國內生產總值，就要對房地產行業(yè)進行先一步的調控。在國家的促進和引導下，房地產行業(yè)將走向一個比較穩(wěn)定的發(fā)展時期。國家還可通過一些經濟政策手段調控房地產經濟周期性波動。

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（作者單位：廣發(fā)基金管理有限公司 廣東廣州 510308）

（責編：玉山）