鄂靜松

【摘要】系統(tǒng)梳理國(guó)有企業(yè)存量土地盤(pán)活的有關(guān)政策，分析存在的問(wèn)題，提出存量土地盤(pán)活的具體途徑。

【關(guān)鍵詞】國(guó)有企業(yè);存量土地;盤(pán)活利用

一、國(guó)有企業(yè)存量土地盤(pán)活利用的有關(guān)政策

1.國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)城區(qū)老工業(yè)區(qū)搬遷改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》、國(guó)土資源部《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》等，各地方政府也出臺(tái)了存量土地盤(pán)活利用的具體政策。

2.根據(jù)《閑置土地處置辦法》（2012 年修訂 ），土地閑置時(shí)間超過(guò) 1 年，政府有權(quán)按照土地出讓或劃撥價(jià)款的 20% 征繳土地閑置費(fèi);閑置時(shí)間超過(guò) 2 年，政府有權(quán)無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。存量閑置土地的盤(pán)活利用，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值已成為重中之重。

3. 2014 年 6月國(guó)務(wù)院國(guó)資委印發(fā)《關(guān)于中央企業(yè)嚴(yán)格控制新建樓堂館所和規(guī)范辦公用房管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》，明確“中央企業(yè)要本著勤儉節(jié)約、實(shí)事求是的原則，嚴(yán)格控制新建 （ 含遷建、擴(kuò)建、購(gòu)置 ）樓堂館所。確因生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要新建的，要按照樸素、實(shí)用、安全、節(jié)能原則進(jìn)行立項(xiàng)和建設(shè)，堅(jiān)決杜絕超標(biāo)準(zhǔn)、超規(guī)模、超投資”。

4.2021年7月國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，提到保障性租賃住房由政府給予土地、財(cái)稅、金融等政策支持，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，堅(jiān)持“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有”，主要利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)，合理配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施。

二、存量土地綜合開(kāi)發(fā)的必要性

1、外部必要性：

改革開(kāi)放40年來(lái)，隨著新型工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，在工業(yè)化高峰、城鎮(zhèn)化高峰和人口高峰的聚合壓力下，全國(guó)都面臨著轉(zhuǎn)變用地模式、土地集約利用與轉(zhuǎn)型升級(jí)的需求。

2、內(nèi)部必要性

土地資源是一個(gè)單位資產(chǎn)的重要組成部分，在國(guó)有企業(yè)提質(zhì)增效，國(guó)有資產(chǎn)保值增值的今天，盤(pán)活現(xiàn)有存量或閑置土地，具有非常重要的意義。

3、現(xiàn)狀必要性

現(xiàn)階段，隨著政府規(guī)劃部門(mén)城市更新訴求，政府規(guī)劃部門(mén)對(duì)閑置土地的逐步蠶食，通過(guò)在閑置土地上設(shè)置綠地、學(xué)校等配套服務(wù)設(shè)施，造成了內(nèi)部閑置土地的無(wú)法順利開(kāi)發(fā)，面積丟失。其次是當(dāng)?shù)匕傩諄y占亂用，安全問(wèn)題頻發(fā)。

三、下一步存量土地盤(pán)活的思路和方向

1、指導(dǎo)思想

強(qiáng)力推進(jìn)閑置土地處置。按照“以用為先、可持續(xù)發(fā)展”的原則，分區(qū)域?qū)Ω黜?xiàng)目進(jìn)行價(jià)值預(yù)評(píng)估。做到“能用的先開(kāi)發(fā)，不能用的暫緩開(kāi)發(fā)”。

2、下一步工作方向

結(jié)合政策找出是否有開(kāi)發(fā)價(jià)值的項(xiàng)目，研判相關(guān)因素，根據(jù)項(xiàng)目所在地的“市場(chǎng)情況”，以市場(chǎng)為依據(jù)做項(xiàng)目“預(yù)可研”，同時(shí)進(jìn)一步構(gòu)建存量建設(shè)用地長(zhǎng)效管理機(jī)制，擴(kuò)大有效投資，編制土地十四五期間開(kāi)發(fā)計(jì)劃等綱要文件，為企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的保障。

四、存量土地盤(pán)活的主要模式

（一）開(kāi)發(fā)模式

1、收儲(chǔ)盤(pán)活、

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收儲(chǔ)，政府根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃等，因公共利益需要而對(duì)土地或房屋進(jìn)行征收。

2、優(yōu)化盤(pán)活、

（1）一二級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)

企業(yè)通過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā)將現(xiàn)狀土地進(jìn)行拆遷安置，達(dá)到二級(jí)開(kāi)發(fā)條件。后期通過(guò)相關(guān)規(guī)定動(dòng)作進(jìn)行土地摘牌，完成土地二級(jí)開(kāi)發(fā)。該模式需要企業(yè)跟政府具有很高的默契度，否則完成土地一級(jí)開(kāi)發(fā)后無(wú)法保證通過(guò)市場(chǎng)動(dòng)作摘牌再進(jìn)行土地的二級(jí)開(kāi)發(fā)。

（2）內(nèi)部企業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)

主要包括兩個(gè)方面，第一方面設(shè)技術(shù)業(yè)務(wù)用房，根據(jù)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)需求，優(yōu)先利用存量土地建設(shè)技術(shù)業(yè)務(wù)用房，滿足內(nèi)部生產(chǎn)科研用房需求。 第二方面根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展方向，通過(guò)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)改造，發(fā)展與企業(yè)發(fā)展本身相關(guān)的科技研發(fā)或者其他文化創(chuàng)意、現(xiàn)代服務(wù)等功能的產(chǎn)業(yè)，并以此為契機(jī)，推進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

（3）建設(shè)職工保障性住房

抓住國(guó)家大力培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的機(jī)遇，根據(jù)各地有關(guān)政策將存量土地建設(shè)、改建為職工保障性住房或者租賃住房，滿足交流干部、畢業(yè)生和人才引進(jìn)等住房需求。

3、開(kāi)發(fā)新物業(yè)

（1） 市場(chǎng)開(kāi)發(fā)

閑置住宅、商業(yè)用地的市場(chǎng)化利用。加快閑置住宅、商業(yè)服務(wù)等用地的開(kāi)發(fā)，將土地開(kāi)發(fā)為住宅、商業(yè)寫(xiě)字樓，通過(guò)對(duì)外銷(xiāo)售、租賃，獲得經(jīng)營(yíng)性收益。

（2）建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)

利用存量閑置用地，以新興業(yè)務(wù)發(fā)展為契機(jī)，開(kāi)發(fā)建設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)綜合體，引入行業(yè)上下游龍頭、創(chuàng)新企業(yè)入園發(fā)展。同時(shí)配建部分人才公寓，保障產(chǎn)業(yè)園引入人才后能留下來(lái)長(zhǎng)期發(fā)展。

（3）發(fā)展健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。充分利用集團(tuán)公司內(nèi)部的質(zhì)子醫(yī)療、教育培訓(xùn)等資源，結(jié)合目前國(guó)家的政策，開(kāi)展健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，為集團(tuán)公司內(nèi)外提供高端的健康養(yǎng)老服務(wù)。

（二）投資模式

1.土地權(quán)屬單位獨(dú)立投資模式。

土地權(quán)屬單位成立項(xiàng)目公司，自行開(kāi)發(fā)。

2、系統(tǒng)內(nèi)合作投資模式。

土地權(quán)屬單位以土地出資入股，引入系統(tǒng)內(nèi)其他具有開(kāi)發(fā)能力的單位雙方成立項(xiàng)目合資公司共同開(kāi)發(fā)，在充分研究當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)土地、稅務(wù)政策后，將土地采用合理方式注入項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目合資公司報(bào)建，并承擔(dān)項(xiàng)目投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)職責(zé)，可以充分調(diào)動(dòng)集團(tuán)系統(tǒng)內(nèi)部不同單位之間的積極性。

3.與系統(tǒng)外具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)合作開(kāi)發(fā)模式。

在保持土地權(quán)屬最終由國(guó)有企業(yè)控制的前提下，將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)、運(yùn)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移給擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格的企業(yè)，按照委托建設(shè)運(yùn)營(yíng)等合作開(kāi)發(fā)方式開(kāi)展盤(pán)活。

五、下一步工作及建議

1.突出重點(diǎn)，集中力量推動(dòng)存量土地攻堅(jiān)。

在盤(pán)活過(guò)程中，要注意依法合規(guī)，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，按照“以用為先、可持續(xù)發(fā)展”的原則，做到“能用的先開(kāi)發(fā)，不能用的暫緩開(kāi)發(fā)”，以重點(diǎn)地塊作為突破點(diǎn)，集中力量推動(dòng)存量土地攻堅(jiān)戰(zhàn)。

2.梳理問(wèn)題分類(lèi)施策，逐個(gè)破解工作難點(diǎn)，有效推進(jìn)閑置土地處置。

土地開(kāi)發(fā)過(guò)程利益相關(guān)方多，需要協(xié)調(diào)土地權(quán)屬方、投資建設(shè)方、屬地政府等多方面需求，如何照顧到各方面的利益，同時(shí)又能充分調(diào)動(dòng)各方面的積極性，是在土地盤(pán)活中的重點(diǎn)，也是基礎(chǔ)。雖然利益方較多，但作為國(guó)有企業(yè)，“國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)保值增值”是一個(gè)基本的原則。

3、下一步建議

根據(jù)現(xiàn)行政策導(dǎo)向，通過(guò)專業(yè)團(tuán)隊(duì)的土地梳理，以及開(kāi)展項(xiàng)目的“預(yù)可研”動(dòng)作，梳理出一批市場(chǎng)價(jià)值高，可以先行啟動(dòng)的項(xiàng)目。同時(shí)制定十四五期間持有土地開(kāi)發(fā)綱要等文件，在1至2年內(nèi)，啟動(dòng)開(kāi)發(fā)一批市場(chǎng)價(jià)值高的項(xiàng)目，同時(shí)梳理出一批暫不具備條件的，但可以為后續(xù)開(kāi)發(fā)做儲(chǔ)備的項(xiàng)目。在3-5年內(nèi)，土地條件成熟一批，整理一批。