沈曉玲?汪維文

市場(chǎng)下行，房企流動(dòng)性出現(xiàn)明顯困難，工抵房頻頻入市，那么工抵房與房企常規(guī)營(yíng)銷又有何不同？

工抵房并不是新生事物，顧名思義是由于房企缺乏現(xiàn)金難以如期結(jié)算，用商票等抵押又存在失約風(fēng)險(xiǎn)，有些合作方不想接受，唯有將房產(chǎn)抵押給施工方或者供應(yīng)商用以借款或欠款暫時(shí)緩解壓力。而對(duì)上下游供應(yīng)商施工方而言，自身也有資金壓力，持續(xù)墊資并不現(xiàn)實(shí)，從開(kāi)發(fā)商處獲得房產(chǎn)后要想辦法變現(xiàn)，則出現(xiàn)了工抵房入市的情況。

但根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，自2021年9月以來(lái)，市場(chǎng)上的“工抵房”數(shù)量激增，主要是有兩個(gè)原因：市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，房企去化不暢甚至庫(kù)存積壓，影響企業(yè)回款。根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，2021年10月，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫，10月TOP100房企單月操盤業(yè)績(jī)規(guī)模同比下降32.2%，自7月以來(lái)已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月呈現(xiàn)同比下跌的態(tài)勢(shì)。調(diào)控升級(jí)房企融資收緊，發(fā)債受阻，房企開(kāi)發(fā)到位資金連續(xù)4個(gè)月同比下降。從統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，自2021年7月開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金總額已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。近3年以來(lái)，除疫情期間的2020年1月至3月，這一數(shù)值均呈現(xiàn)同比增長(zhǎng)趨勢(shì)，此番連續(xù)下降，可見(jiàn)房企壓力之大。

目前市場(chǎng)上的工抵房主要分為兩類，一類是真工抵房，即開(kāi)發(fā)商抵押給供應(yīng)商和施工方的正常房源，一般而言這類工抵房數(shù)量會(huì)偏少，多數(shù)在個(gè)位數(shù)。另外一類就是房企以工抵房的名義來(lái)降價(jià)促銷，由于部分城市發(fā)布了限跌令，明令禁止或者是約談要求房企不得以打折、促銷等方式來(lái)降價(jià)，房企不得已以工抵房的名義實(shí)施降價(jià)銷售。這種形式的價(jià)格調(diào)整也能平衡老業(yè)主的情緒，避免出現(xiàn)維權(quán)問(wèn)題。

從工抵房的區(qū)域分布來(lái)看，工抵房的數(shù)量和城市市場(chǎng)熱度呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系。雖然上自一線的廣州，二線的南京、蘇州、廈門，下至三四線的柳州、桂林、徐州等地，各個(gè)能級(jí)城市均出現(xiàn)了大量的工抵房。但根據(jù)CRIC的數(shù)據(jù)，廣州、南京、蘇州和廈門等城市10月均迎來(lái)階段性疲軟，桂林、徐州等三四線城市也是表現(xiàn)平平甚至承壓，因此工抵房的數(shù)量和城市熱度出現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系，市場(chǎng)下行的城市工抵房數(shù)量往往較多。

從企業(yè)來(lái)看，財(cái)務(wù)承壓的房企推出工抵房數(shù)量較多，且折扣力度也比較大。由于工抵房是企業(yè)或者項(xiàng)目上難以結(jié)清工程款而抵押的房源，和企業(yè)的信譽(yù)掛鉤，因此一般情況下資金充?；蛘咪N售順利的項(xiàng)目不會(huì)出現(xiàn)工抵房房源。像藍(lán)光發(fā)展在2021年6月就曾在溫州推出過(guò)接近九折的工抵房，之后企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約的問(wèn)題。另外，一些被下調(diào)評(píng)級(jí)或者是發(fā)生實(shí)質(zhì)違約的房企如榮盛發(fā)展，也會(huì)有一些工抵房入市，且折扣力度較大。

房源上而言，工抵房與特價(jià)房差距不大。工抵房本質(zhì)上是由于企業(yè)難以去化而抵押給供應(yīng)商和施工方，且套數(shù)比較少，均為指定房源。且根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的信息來(lái)看，不少工抵房在宣傳時(shí)也會(huì)打出“清尾工抵房”的口號(hào)，與特價(jià)房同理，因此二者差距不大。不過(guò)需要注意的是，特價(jià)房往往是難以快速去化而讓利，工抵房則涉及企業(yè)難以結(jié)算工程款項(xiàng)的問(wèn)題。

數(shù)量而言，一般單盤的工抵房套數(shù)多數(shù)在10套以下，也有部分樓盤推出20套、30套甚至更多工抵房房源，不過(guò)這種情況可能為房企變相降價(jià)促銷。其優(yōu)惠力度與市場(chǎng)情況、企業(yè)資金缺口以及供應(yīng)商、施工方意愿掛鉤。高能級(jí)的熱點(diǎn)城市即便有工抵房入市，其價(jià)格也相對(duì)堅(jiān)挺，多在9折之上，三四線城市由于去化壓力更大，折扣力度也相對(duì)較大，可以下探突破8折。同樣開(kāi)發(fā)商若資金壓力較大，為了回籠資金可能會(huì)擴(kuò)大讓利幅度。另外，一般情況下，工抵房由開(kāi)發(fā)商折價(jià)抵押給供應(yīng)商和施工方，若是供應(yīng)商和施工方希望盡快回款，可能會(huì)在原價(jià)格基礎(chǔ)上進(jìn)一步讓利，擴(kuò)大折扣。

2021年以來(lái)，地方市場(chǎng)分化加劇，房企自年初以來(lái)一貫采用“集團(tuán)造節(jié)+精準(zhǔn)讓利”的策略，整體折扣力度較小，僅有少數(shù)特價(jià)房力度較大。工抵房這一產(chǎn)物已連續(xù)多年屬于小眾營(yíng)銷手段之一，很少被房企采用。若是房企能夠成功銷售去化，或者有足夠的資金結(jié)算工程款項(xiàng)，并不會(huì)出現(xiàn)大量工抵房入市的情況。工抵房的大量入市說(shuō)明市場(chǎng)的下行和房企資金的嚴(yán)重短缺，與近期房企頻頻爆雷相互印證。

整體來(lái)看，工抵房屬于特殊時(shí)期的特殊產(chǎn)物，屬于房企的無(wú)奈之舉，但房地產(chǎn)市場(chǎng)不容樂(lè)觀，企業(yè)銷售去化將持續(xù)承壓，且年底是資金結(jié)算周期，壓力進(jìn)一步加劇。近期中央傳遞出了準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放的信號(hào)，若是信貸端能有所寬松，緩解企業(yè)償還壓力，這一情況可能好轉(zhuǎn)，否則可能會(huì)有更多工抵房投入市場(chǎng)。（作者系克而瑞研究人員）