目標(biāo)成本法在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本控制中的應(yīng)用研究

文/王星 杜方圓（沈陽建筑大學(xué) 管理學(xué)院）

隨著國家宏觀政策的調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)已然進(jìn)入微利時(shí)代，企業(yè)對成本的把控能力很大程度上決定了企業(yè)的盈利水平。目標(biāo)成本法在我國制造業(yè)的應(yīng)用已非常成熟，并形成了比較完善的管理體系。但在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中的應(yīng)用發(fā)展較晚，近幾年國內(nèi)許多標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)如龍湖、中海等相繼引入目標(biāo)成本管理法，并取得了一定的成效。但由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有建設(shè)周期長、建設(shè)內(nèi)容復(fù)雜、涉及人員眾多、耗資巨大、風(fēng)險(xiǎn)性高等特點(diǎn)，目標(biāo)成本管理法的應(yīng)用還不成熟，沒有形成成熟的管理體系，還需后繼學(xué)者和企業(yè)進(jìn)行探索研究。

一、目標(biāo)成本的制定與分解

（一）目標(biāo)成本的制定

目標(biāo)成本的確定有三種方式，第一，市場價(jià)格導(dǎo)向法，對于市面上相同類型的競爭產(chǎn)品進(jìn)行科學(xué)的比價(jià)，從而確定目標(biāo)成本；第二，成本導(dǎo)向法，按照項(xiàng)目的全部造價(jià)成本，加以合理的利潤確定目標(biāo)成本；第三，價(jià)值導(dǎo)向法，根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群體的購買水平，設(shè)計(jì)與目標(biāo)消費(fèi)群體相適應(yīng)的功能產(chǎn)品，從而確定目標(biāo)成本，本文所介紹的方式為第一種，市場價(jià)格導(dǎo)向法。

市場價(jià)格導(dǎo)向法確定目標(biāo)成本首先要對市場環(huán)境進(jìn)行充分的調(diào)查研究，對產(chǎn)品的地塊情況、目標(biāo)消費(fèi)群體、競爭產(chǎn)品、當(dāng)?shù)亟ú氖袌鰞r(jià)格、人才機(jī)費(fèi)用等進(jìn)行科學(xué)合理的定位，拿出具有可行性的方案。銷售價(jià)格的確定要根據(jù)前期的市場調(diào)研情況，選取競品樓盤，通過市場比較法進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目各業(yè)態(tài)的銷售價(jià)格的確定，進(jìn)而確定整個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)銷售收入；目標(biāo)利潤一般根據(jù)企業(yè)過往開發(fā)項(xiàng)目的利潤率，綜合考慮企業(yè)的盈利目標(biāo)、市場條件進(jìn)行確定。根據(jù)公式：目標(biāo)成本=銷售收入/（1+目標(biāo)利潤率）確定目標(biāo)成本。目標(biāo)成本制定之后并不是一成不變的，通過不斷的優(yōu)化形成不同版本的目標(biāo)成本，用以指導(dǎo)項(xiàng)目不同階段的工作。

（二）目標(biāo)成本的分解

目標(biāo)成本的分解包括成本科目分解和成本責(zé)任分解。目標(biāo)成本按照成本科目分解為土地費(fèi)用、前期費(fèi)用（行政事業(yè)性收費(fèi)、前期工程費(fèi)等）、主體建筑安裝工程費(fèi)、景觀環(huán)境工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用等。每個(gè)大科目下設(shè)有二級科目、三級科目，目標(biāo)成本的分解可以將目標(biāo)成本的管控精確細(xì)分到每一個(gè)工程、每一份工程合同，使得管理人員可以直觀明確地看到每一項(xiàng)小目標(biāo)。責(zé)任的分解即根據(jù)細(xì)分之后的目標(biāo)成本任務(wù)分配給公司內(nèi)部各個(gè)部門，甚至具體到每一位員工，責(zé)任分解有利于調(diào)動(dòng)全員積極性。

二、目標(biāo)成本的執(zhí)行

（一）限額設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)

目標(biāo)成本管控的重點(diǎn)在于項(xiàng)目的前置管控，也就是決策設(shè)計(jì)階段的管控，有研究表明，建設(shè)工程設(shè)計(jì)階段決定了整個(gè)項(xiàng)目75%左右的成本。限額設(shè)計(jì)就是在施工圖設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)人員根據(jù)具體限額指標(biāo)，在目標(biāo)成本之下集思廣益、優(yōu)化其設(shè)計(jì)方案與設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)，保證在不超預(yù)算的前提下設(shè)計(jì)出滿足功能需求的產(chǎn)品，限額設(shè)計(jì)不管是在管理上還是在技術(shù)水平上都對設(shè)計(jì)單位提出了更高的要求。標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)即需要企業(yè)內(nèi)部建立完善的設(shè)計(jì)方案信息庫，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作就可以在滿足設(shè)計(jì)要求的前提下，調(diào)取設(shè)計(jì)方案信息庫內(nèi)的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行組合，這不僅大大節(jié)省了設(shè)計(jì)時(shí)間，而且將設(shè)計(jì)工作規(guī)范化。

表1 毛坯房銷售價(jià)格預(yù)測

表2 各業(yè)態(tài)銷售收入及銷售總收入預(yù)測

（二）合約規(guī)劃

在目標(biāo)成本的約束下，將總成本分解為科目成本，并估算小科目下的成本金額，為招標(biāo)工程簽訂合同提供依據(jù)和約束，這就是合約規(guī)劃的作用。合約規(guī)劃是從目標(biāo)成本到招標(biāo)采購計(jì)劃的過程管理，起到“承上啟下”的作用，“承上”是指合約規(guī)劃將目標(biāo)成本自上而下、逐級分解至合同單元，“啟下”是指合約規(guī)劃保持與招標(biāo)采購實(shí)際口徑和范圍統(tǒng)一，指引招標(biāo)采購。合約規(guī)劃的意義可以描述為以下幾點(diǎn)：（1）指導(dǎo)招標(biāo)采購。（2）成本前置管控。（3）明晰權(quán)責(zé)管理。（4）指導(dǎo)支出計(jì)劃。

（三）動(dòng)態(tài)成本

在實(shí)際施工階段形成的實(shí)際成本與目標(biāo)成本會(huì)有一定的差值，這部分差值主要來源于合同金額與合約規(guī)劃的差值、合同變更、簽證等。對于差值部分進(jìn)行分析，及時(shí)糾偏，使得實(shí)際成本不偏離目標(biāo)成本，這個(gè)過程就是動(dòng)態(tài)成本控制。動(dòng)態(tài)成本包括兩部分，一部分是真實(shí)發(fā)生的成本也就是已經(jīng)簽訂的合同金額，另一部分是未發(fā)生的成本也就是目標(biāo)成本。動(dòng)態(tài)成本控制可以通過明源ERP系統(tǒng)進(jìn)行控制，這也是當(dāng)前業(yè)內(nèi)很多標(biāo)桿企業(yè)所采用的成本管理系統(tǒng)。通過動(dòng)態(tài)成本報(bào)告，明晰項(xiàng)目月動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本的差額，預(yù)計(jì)總收入與總利潤的變動(dòng)情況，項(xiàng)目各業(yè)態(tài)的產(chǎn)品銷售收入與利潤的變動(dòng)，動(dòng)態(tài)成本科目明細(xì)，建造成本明細(xì)與可售成本明細(xì)，簽證與設(shè)計(jì)變更情況等。

三、案例分析

（一）項(xiàng)目概況

淮府項(xiàng)目位于江蘇省淮安市清江浦區(qū)枚乘路與啟秀路交會(huì)處，與淮安市政府相鄰，總占地面積176183m2,總建筑面積501532m2，容積率2.10，綠地率30.1%，建筑密度35%。主要產(chǎn)品類型為：高層洋房（精裝）、小高層洋房（精裝)、雙拼別墅、高層洋房（毛坯）、小高層洋房（毛坯)、 商業(yè)街、商業(yè)中心及地庫等。住宅總可售套數(shù)2366戶，可售機(jī)動(dòng)車位總數(shù)2076個(gè)。

淮府項(xiàng)目整個(gè)建設(shè)過程中共制定了三個(gè)版本的目標(biāo)成本，分別是投資測算版、方案版、定案版?；锤?xiàng)目不管是在目標(biāo)成本的制定還是執(zhí)行方面都較公司過往項(xiàng)目有所改進(jìn)，實(shí)際成本也得到了有效的控制，在目標(biāo)成本管理中具有典范性，因此本文選取淮府項(xiàng)目作為案例。

（二）目標(biāo)成本法執(zhí)行效果

（1）淮府項(xiàng)目通過前期市場調(diào)查研究，對項(xiàng)目競爭區(qū)塊、競爭產(chǎn)品、目標(biāo)消費(fèi)群體進(jìn)行了全面分析，最終項(xiàng)目定位為改善房，目標(biāo)客戶群體為有提升改善住房需求的三口之家、四口之家或三代同堂。通過競品分析，用市場比較法確定項(xiàng)目各業(yè)態(tài)的銷售價(jià)格，下面以毛坯房銷售價(jià)格為例進(jìn)行介紹。

通過市場比較法得知，毛坯房的比準(zhǔn)價(jià)格為8704元/m2，精裝房的比準(zhǔn)價(jià)格為9188元/m2，別墅的比準(zhǔn)價(jià)格為13303元/m2，商業(yè)18349元/m2，車庫為1464元/m2。

通過市場比較法確定了淮府項(xiàng)目各業(yè)態(tài)銷售單價(jià)，并根據(jù)可售面積確定了項(xiàng)目總銷售收入為32.8億元左右。

淮府項(xiàng)目周邊競品的利潤率在9%－10%左右，淮府項(xiàng)目是B公司進(jìn)駐淮安的第9個(gè)項(xiàng)目，之前8個(gè)項(xiàng)目的利潤率為6%－12%不等。項(xiàng)目位于淮安市中心地段，建設(shè)產(chǎn)品為中高檔小區(qū)，并非剛需產(chǎn)品，有一定的戰(zhàn)略目的即宣傳企業(yè)形象，經(jīng)過綜合考察市場要素、企業(yè)內(nèi)部盈利要素以及戰(zhàn)略宣傳要素等各項(xiàng)指標(biāo)，將淮府項(xiàng)目的利潤率定位8%，考核利潤率定為6%。

根據(jù)前文所示目標(biāo)成本計(jì)算規(guī)則，目標(biāo)成本=目標(biāo)銷售總收入/（1+目標(biāo)利潤率）可以計(jì)算出淮府項(xiàng)目目標(biāo)成本（投資測算版）在30.4億元左右。

（2）淮府項(xiàng)目在進(jìn)行設(shè)計(jì)前制定了嚴(yán)密的方案及施工圖設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃，按照綜合樓、樣板房、景觀、貨量區(qū)的順序進(jìn)行設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)方案在滿足設(shè)計(jì)要求的前提下，調(diào)取企業(yè)內(nèi)部設(shè)計(jì)方案信息庫進(jìn)行組合，大大節(jié)省了設(shè)計(jì)時(shí)間，在方案設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)完成后，對主體建筑安裝工程、景觀環(huán)境工程、公共配套設(shè)施工程進(jìn)行了優(yōu)化。在招標(biāo)策劃階段，淮府項(xiàng)目明確項(xiàng)目的總體規(guī)劃，項(xiàng)目的供貨節(jié)奏共分為4個(gè)批次，交樓2個(gè)批次，共分為兩個(gè)標(biāo)段進(jìn)行發(fā)包，各標(biāo)段分別進(jìn)行平行發(fā)包，即由建設(shè)單位與專業(yè)分包單位直接簽訂合同，細(xì)化供方管理，強(qiáng)化現(xiàn)場管控。通過合約規(guī)劃管控，清晰地梳理出淮府項(xiàng)目每份合同和費(fèi)用規(guī)劃金額。非專業(yè)成本人員也能看懂，提前熟悉和把控要點(diǎn)；成本人員每月15日之前完成上月動(dòng)態(tài)成本回顧工作，及時(shí)將項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整、產(chǎn)品配置變化、政策變動(dòng)進(jìn)行登記，及時(shí)將項(xiàng)目合同、變更、簽證、索賠、風(fēng)險(xiǎn)等具備更新“價(jià)”或“量”的條件進(jìn)行登記。

目標(biāo)成本法在淮府項(xiàng)目中的應(yīng)用效果非?？捎^，截止到2021年11月，動(dòng)態(tài)成本為301499萬元，預(yù)計(jì)總收入比目標(biāo)成本收入提高14649萬元，總成本下降1422萬元，本月不含稅利潤率為8.96%，超定案版目標(biāo)成本利潤0.96%。項(xiàng)目預(yù)計(jì)2023年1月份竣工備案，因此數(shù)據(jù)會(huì)繼續(xù)更新。表3為2021年11月動(dòng)態(tài)成本與定案版目標(biāo)成本對比分析。

表3 2021年11月動(dòng)態(tài)成本與定案版目標(biāo)成本對比表

四、結(jié)語

目標(biāo)成本法在我國房地產(chǎn)行業(yè)成本管理中應(yīng)用時(shí)間較短，通過淮府項(xiàng)目的案例可以看到，目標(biāo)成本法在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本控制中有良好的成效，但在實(shí)際應(yīng)用中，也暴露出一些問題，首先要重視目標(biāo)成本的制定，因?yàn)槟繕?biāo)成本直接決定著后續(xù)工作的基調(diào)，是成本控制工作方向的標(biāo)桿；其次目標(biāo)成本管理體系也要在實(shí)踐中進(jìn)行不斷的優(yōu)化，使其適應(yīng)企業(yè)自身發(fā)展的同時(shí)達(dá)到成本控制的效果。