樊遠(yuǎn)鳳，邱國(guó)新

(1.安徽建筑大學(xué) 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 安徽 合肥，230022 2.安徽新華學(xué)院 商學(xué)院 安徽 合肥，230088)

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有限且灰度比較大，有些數(shù)據(jù)明顯不符合典型的分布條件，用傳統(tǒng)的數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析方法進(jìn)行分析，難以得到有價(jià)值的結(jié)論?？紤]到灰色關(guān)聯(lián)分析法既不強(qiáng)調(diào)樣本數(shù)據(jù)的多少，也不強(qiáng)調(diào)樣本有無(wú)規(guī)律，計(jì)算量小、運(yùn)用較為簡(jiǎn)便，不會(huì)出現(xiàn)量化結(jié)果與定性分析結(jié)果不符的情況。[1]因此，諸多學(xué)者運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)分析法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響因素進(jìn)行實(shí)證分析。例如：郝丹璐(2014)通過(guò)運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)分析法對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素進(jìn)行研究時(shí)，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格與供給層面的變量相關(guān)性最大，國(guó)家制定調(diào)控房地產(chǎn)的政策時(shí)應(yīng)該著重調(diào)整土地政策，為日后政府制定政策提供了依據(jù)。[2]汪軒昌(2015)針對(duì)安徽省住宅商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的現(xiàn)象，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)分析，采用灰色關(guān)聯(lián)分析法對(duì)篩選出的影響住宅商品房?jī)r(jià)格的九個(gè)因素進(jìn)行論證，得出建筑成本與商品房?jī)r(jià)格的關(guān)聯(lián)程度最大，并針對(duì)研究結(jié)果提出了建議。[3]王冠博(2014)基于灰色關(guān)聯(lián)分析法，探討研究了影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的因素，為我國(guó)政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展提供了有力借鑒。[4]劉明婷(2016)針對(duì)我國(guó)住房?jī)r(jià)格過(guò)度上漲的現(xiàn)象，建立了房?jī)r(jià)灰色關(guān)聯(lián)分析模型，比較我國(guó)房?jī)r(jià)與文中所取的六個(gè)影響因素的關(guān)聯(lián)性大小，得出我國(guó)房?jī)r(jià)受房地產(chǎn)投資額的影響最大，并為我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展提出了建議。[5]王泳茹(2015)從房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求兩個(gè)層面，利用回歸方程探究房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，并得出前者對(duì)房?jī)r(jià)有正的影響，后者對(duì)房?jī)r(jià)有負(fù)的影響。[6]

綜上，學(xué)者們?cè)谘芯糠康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求時(shí)，大都關(guān)注全國(guó)、某個(gè)省、市，很少有學(xué)者關(guān)注縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況。鑒于前人的成功研究經(jīng)驗(yàn)，本文旨在建立安徽省長(zhǎng)豐縣房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素的灰色關(guān)聯(lián)分析模型，分析長(zhǎng)豐縣房地產(chǎn)市場(chǎng)需求諸多影響因素之間的關(guān)系，為政府實(shí)施相應(yīng)措施保證長(zhǎng)豐縣現(xiàn)有人口對(duì)住房的剛性需求、穩(wěn)定房?jī)r(jià)提供借鑒，為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)和制定戰(zhàn)略決策提供一定的依據(jù)，進(jìn)而為安徽省長(zhǎng)豐縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展提供新的路徑，具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

一、長(zhǎng)豐縣近年房地產(chǎn)市場(chǎng)基本狀況

安徽省長(zhǎng)豐縣建縣于1965年，由壽縣、定遠(yuǎn)、肥東、肥西四縣的邊緣結(jié)合部劃并而成，縣名取“長(zhǎng)治久安，人壽年豐”之意。1994年，長(zhǎng)豐縣被確定為國(guó)家扶貧開(kāi)發(fā)重點(diǎn)縣，經(jīng)過(guò)了十幾年的繁榮發(fā)展， 2012年長(zhǎng)豐縣順利脫貧，實(shí)現(xiàn)了由貧困縣向百?gòu)?qiáng)縣的華麗轉(zhuǎn)身。2016年成功躋身全國(guó)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣第99位，2017年位列全國(guó)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣第87位，同時(shí)進(jìn)入投資潛力百?gòu)?qiáng)縣第76位、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)百?gòu)?qiáng)縣第70位，綜合實(shí)力日益提升。[7]

近幾年來(lái)，安徽省長(zhǎng)豐縣的房?jī)r(jià)不斷上漲，2020年，長(zhǎng)豐縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)到130.97億元，比上年增長(zhǎng)0.7%，商品房銷售面積136.53萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.4%，房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展已經(jīng)使其成為該縣城政府財(cái)政收入的重要來(lái)源之一。依圖1可見(jiàn)，2013-2015年投資額逐年下降，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的重視程度還不夠高，長(zhǎng)豐縣這塊沃土還未吸引大量開(kāi)發(fā)商的眼球，長(zhǎng)豐縣房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，而2015-2020年房地產(chǎn)投資額均在100億元以上，呈穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這是因?yàn)椋_(kāi)始重視房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商對(duì)縣中心和北城區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，因其與廬陽(yáng)區(qū)接壤，開(kāi)發(fā)程度相較縣城中心來(lái)說(shuō)力度更大。依圖2可見(jiàn)，2013-2015年長(zhǎng)豐縣房地產(chǎn)投資額和房地產(chǎn)業(yè)投資占比均連年遞減，隨著長(zhǎng)豐縣經(jīng)濟(jì)水平的提高以及居民對(duì)于投資買(mǎi)房的渴望，2015-2020年政府開(kāi)始重視對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)業(yè)在長(zhǎng)豐縣固定資產(chǎn)投資中的占比越來(lái)越高，2020年其投資占比達(dá)到了40.09%，在各行業(yè)中居于首位，這是因?yàn)?，政府開(kāi)始重視房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商對(duì)縣中心和北城區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，因其與廬陽(yáng)區(qū)接壤，區(qū)位條件良好，開(kāi)發(fā)程度相較縣城中心來(lái)說(shuō)力度更大，亦吸引了大批的開(kāi)發(fā)商來(lái)此投資。隨著長(zhǎng)豐縣經(jīng)濟(jì)水平的提高以及居民對(duì)于投資買(mǎi)房的渴望，政府開(kāi)始大力開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)在長(zhǎng)豐縣固定資產(chǎn)投資中的占比越來(lái)越高，投資額逐年增加，房?jī)r(jià)逐年上漲。2013年長(zhǎng)豐縣的房屋銷售均價(jià)為5055.17元/，2020年的平均單價(jià)就上升至10930.92元/，增長(zhǎng)了116.23%。房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，使得大多數(shù)購(gòu)房者只能望而卻步。住房問(wèn)題關(guān)系著廣大居民的切身利益，政府有責(zé)任也有義務(wù)為廣大居民解決基本的住房問(wèn)題，以保證其居者有其屋。合理的房?jī)r(jià)是保持社會(huì)和諧、保障民生的關(guān)鍵，而房?jī)r(jià)的變動(dòng)要受到諸多因素的影響。本文選取灰色系統(tǒng)理論方法，選取長(zhǎng)豐縣2013—2020年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)影響因素進(jìn)行研究分析，建立灰色關(guān)聯(lián)分析模型，從而幫助該縣城增強(qiáng)宏觀調(diào)控政策的有效性，促進(jìn)長(zhǎng)豐縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展提供新的方向及思路。

圖1 2013年-2020年長(zhǎng)豐縣房地產(chǎn)投資額

圖2 2013年-2020年長(zhǎng)豐縣房地產(chǎn)業(yè)投資占比

二、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求因素的確定

通過(guò)廣泛閱讀文獻(xiàn)，并參考眾多學(xué)者的研究思路以及長(zhǎng)豐縣各年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的可得性，選取了本文中影響長(zhǎng)豐縣房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的七個(gè)因素：

全縣生產(chǎn)總值。一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度越快，那么該地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求程度就越大；反之，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求程度就越小。地區(qū)GDP的增長(zhǎng)會(huì)拉動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、改善人民生活質(zhì)量，帶動(dòng)居民的首次置房需求和改善性住房需求。某地區(qū)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展會(huì)推動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展，同時(shí)也會(huì)增加居民對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，從而增加對(duì)房地產(chǎn)的自住需求和投資需求。本文中用長(zhǎng)豐縣的全年生產(chǎn)總值來(lái)代表長(zhǎng)豐縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。

全縣人口總數(shù)。房地產(chǎn)的需求主體是人，因此，房?jī)r(jià)與當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)量的多少以及人口密度密切相關(guān)，一般來(lái)說(shuō)，某地區(qū)的人口數(shù)量越多、人口密度越大，居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量就越大。不管是剛需購(gòu)房還是投資購(gòu)房，缺乏一定的人口規(guī)模，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展就只能是空談。[8]人口的增加和聚集必然會(huì)增大住房需求量，從而促使房地產(chǎn)價(jià)格上漲，與此同時(shí)，這也會(huì)帶動(dòng)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。

商品房銷售價(jià)格。房屋銷售價(jià)格一直是影響購(gòu)房者決定是否購(gòu)房的重要因素之一。當(dāng)某地區(qū)的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)鼐用竦膶?shí)際購(gòu)買(mǎi)力，如果不是剛需，大多數(shù)居民會(huì)選擇觀望，等待合理時(shí)機(jī)再進(jìn)行購(gòu)房，長(zhǎng)此以往，居民的有效需求降低，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求的不良局面產(chǎn)生；相反，當(dāng)房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于當(dāng)?shù)鼐用竦膶?shí)際購(gòu)買(mǎi)力時(shí)，居民對(duì)自己的經(jīng)濟(jì)狀況滿懷信心，爭(zhēng)相搶購(gòu)，從而掀起一股購(gòu)房熱潮，就會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。

城鎮(zhèn)居民人均年收入。城鎮(zhèn)居民的實(shí)際收入水平和生活水平的高低就是通過(guò)該指標(biāo)進(jìn)行衡量的，該指標(biāo)可反映出一個(gè)地區(qū)城鎮(zhèn)居民的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力，一般來(lái)說(shuō)，隨著城鎮(zhèn)居民人均年收入的逐漸提高，居民對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求會(huì)逐漸增加。西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家凱恩斯在絕對(duì)收入假說(shuō)中指出：在短期內(nèi)，收入與消費(fèi)是相關(guān)的，即消費(fèi)取決于收入，隨著收入的增加，消費(fèi)也將增加。[9]居民收入水平是影響消費(fèi)結(jié)構(gòu)最重要的因素之一，居民可支配收入的增加會(huì)提高居民的購(gòu)買(mǎi)力，增強(qiáng)居民購(gòu)房或投資的信心，居民對(duì)住房的剛性需求和改善性需求會(huì)明顯地受到影響。居民收入是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的因素之一，它反映了居民實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力和支付意愿的大小，同時(shí)也影響了居民消費(fèi)的需求。

農(nóng)村居民人均年收入。2020年年末，長(zhǎng)豐縣戶籍人口為80.51萬(wàn)人，比2019年高出0.71萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)戶籍人口22.90萬(wàn)人，農(nóng)村戶籍人口57.61萬(wàn)人，農(nóng)村人口是城鎮(zhèn)人口的2.52倍?？梢?jiàn)農(nóng)村人口占據(jù)較大比重，而且近幾年來(lái)，有強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)住房意愿的已不僅僅是城鎮(zhèn)居民，越來(lái)越多的農(nóng)村居民為改善自身居住條件或?yàn)楹⒆淤?gòu)置新房，也開(kāi)始投身于房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，基于長(zhǎng)豐縣現(xiàn)狀，在考慮居民人均年收入這一影響因素時(shí)，將農(nóng)村居民與城鎮(zhèn)居民分開(kāi)考慮。

居民儲(chǔ)蓄存款余額。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款額的高低對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)房能力有著重要影響，存款代表了居民對(duì)自身收入水平以及投資房地產(chǎn)的信心。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平的不斷提升和綜合國(guó)力的不斷增強(qiáng)具有重要的拉動(dòng)作用，也能帶動(dòng)一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是具有投資價(jià)值的領(lǐng)域。當(dāng)居民對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿信心并且儲(chǔ)蓄能力達(dá)到一定的程度時(shí)，居民對(duì)于存款的處理開(kāi)始由儲(chǔ)蓄向投資傾斜，此時(shí)，居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在需求會(huì)轉(zhuǎn)化為有效需求。

房地產(chǎn)投資額。當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)的投資額加大，房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)有更多的資金進(jìn)行運(yùn)轉(zhuǎn)，就可以建造更多的房屋來(lái)售賣(mài)，此時(shí)房屋供給增多，相對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)有所下降。2015-2020年，長(zhǎng)豐縣房地產(chǎn)投資額呈穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)活躍，因其北城區(qū)域、崗集區(qū)域與廬陽(yáng)區(qū)接壤，長(zhǎng)豐這片沃土也吸引了大量外省的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)此投資。

三、灰色關(guān)聯(lián)分析模型

(一)基本原理

灰色系統(tǒng)理論由中國(guó)研究學(xué)者鄧聚龍首先提出，主要用于研究“少數(shù)據(jù)”“貧信息”的不確定性問(wèn)題。[10]該理論經(jīng)過(guò)了三十多年的發(fā)展和完善，在眾多科學(xué)領(lǐng)域的研究中都發(fā)揮著重要作用，加之當(dāng)代計(jì)算機(jī)技術(shù)的快速發(fā)展和普及應(yīng)用，它極大的實(shí)際應(yīng)用價(jià)值日益凸顯，被國(guó)內(nèi)外眾多的研究學(xué)者廣泛運(yùn)用?；疑P(guān)聯(lián)分析法主要通過(guò)研究各影響因素之間的相關(guān)程度，以此顯示各因素之間關(guān)系的相關(guān)性大小，再對(duì)計(jì)算出來(lái)的關(guān)聯(lián)度進(jìn)行排序，對(duì)排序結(jié)果進(jìn)行分析，論證研究成果。該方法簡(jiǎn)便易行，應(yīng)用范圍廣泛。因此，采用灰色關(guān)聯(lián)分析法對(duì)影響長(zhǎng)豐縣房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的眾多因素進(jìn)行分析論證，從而找出影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的決定性因素，是一種十分合理可行的方法。

(二)灰色關(guān)聯(lián)分析模型的建立步驟

1.確定特征序列和比較序列

通過(guò)對(duì)被研究對(duì)象的定性分析，確定特征序列：

X0={X0(k)|k=1,2,…,n}

={X0(1),X0(2),…,X0(n)}

假設(shè)有m個(gè)比較序列：

Xi={Xi(k)|k=1,2,…,n}

={Xi(1),Xi(2),…,Xi(n)},i=1,2,…,m

2.對(duì)特征序列和比較序列進(jìn)行無(wú)量綱化處理

由于系統(tǒng)中各因素的物理意義不同，所以數(shù)據(jù)的量綱(或單位)不一定相同，而且在有的研究中，某些數(shù)據(jù)的數(shù)量級(jí)差距較大，如商品房銷售面積為萬(wàn)/，生產(chǎn)總值為億元，二者的數(shù)據(jù)很難直接進(jìn)行比較，而且它們的幾何曲線比例也不同，不便于直接進(jìn)行比較或者在進(jìn)行比較時(shí)難以得到正確的結(jié)論。[11]因此，在運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)分析理論進(jìn)行實(shí)證分析時(shí)，需對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行歸一化處理以消除量綱問(wèn)題。本研究采用區(qū)間值變換法對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行處理。[12]計(jì)算公式如下：

(1)

式中：ri(k)表示變換后的無(wú)量綱數(shù)據(jù)；

Xi(k)表示原始資料中的各個(gè)數(shù)據(jù)；

Xmax表示原始資料數(shù)據(jù)中的最大值；

Xmin表示原始資料數(shù)據(jù)中的最小值。

3.灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)L(X0(k)，Xi(k))

灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)用以表征特征序列X0與比較序列Xi在某一時(shí)刻K處的相關(guān)性大小，其取值范圍為(0，1)。計(jì)算公式如下：

(2)

式中：L(X0(k)，Xi(k))表示X0和Xi在k處的關(guān)聯(lián)系數(shù)；

Δ--X0與Xi在k處的差的絕對(duì)值；

Δmax，Δmin表示X0與Xi在差的絕對(duì)值中的最大值、最小值；

ρ表示分辨系數(shù)，ρ∈(0，l)，一般情況下，ρ取0.5。

4.關(guān)聯(lián)度Ri

灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)用以衡量特征序列和比較序列在曲線中各點(diǎn)處的關(guān)聯(lián)程度，其是一個(gè)數(shù)值，該數(shù)值有很多個(gè)，若不加以處理，便不利于進(jìn)行整體性分析。因此，對(duì)特征序列和比較序列在各因素下的關(guān)聯(lián)系數(shù)取平均，則該平均值就是二者間的關(guān)聯(lián)度(也稱為序列關(guān)聯(lián)度、平均關(guān)聯(lián)度、線關(guān)聯(lián)度)。[13]計(jì)算關(guān)聯(lián)度Ri及權(quán)重Wi的公式如下：

(3)

(4)

Ri(X0，Xi)表示特征序列X0和比較序列Xi的關(guān)聯(lián)度。Ri值越接近1，說(shuō)明X0和Xi的之間的關(guān)聯(lián)程度越大。

5.關(guān)聯(lián)度排序

將各個(gè)比較序列Xi(i=1,2,…，m)與同一特征序列X0的灰色關(guān)聯(lián)度由高到低排序，得到的關(guān)聯(lián)序能直接反映兩因素之間關(guān)聯(lián)程度的大小。

四、實(shí)證分析

以安徽省長(zhǎng)豐縣房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素2013年到2020年的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行灰色關(guān)聯(lián)分析，對(duì)選取的影響安徽省長(zhǎng)豐縣房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的七個(gè)影響因素進(jìn)行逐一分析，在選取影響因素時(shí)，結(jié)合前人的成功研究經(jīng)驗(yàn)以及長(zhǎng)豐縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，使建立的灰色關(guān)聯(lián)分析模型更加完善，實(shí)證分析過(guò)程如下：

(一)影響因素的選取

用商品房實(shí)際銷售面積代表居民對(duì)商品房的實(shí)際需求，將商品房銷售面積X0作為特征序列，將全縣生產(chǎn)總值X1、縣人口總數(shù)X2、商品房銷售價(jià)格(均價(jià))X3、城鎮(zhèn)居民人均年收入X4、農(nóng)村居民人均年收入X5、居民儲(chǔ)蓄存款余額X6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額X7等七個(gè)影響因素作為比較序列。通過(guò)查閱長(zhǎng)豐縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)獲得本文所需的數(shù)據(jù)，收集整理之后的數(shù)據(jù)如表1所示。

表1 2013-2020年長(zhǎng)豐縣影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求因素的實(shí)際數(shù)據(jù)

(二)數(shù)據(jù)處理

根據(jù)上述公式(1)，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行無(wú)量綱化處理，結(jié)果如表2所示。計(jì)算特征序列與各個(gè)比較序列的差序列，結(jié)果如表3所示。

表2 標(biāo)準(zhǔn)化處理后的數(shù)據(jù)

表3 特征序列與比較序列的差序列

(三)灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)

由表3可知，△max=0.936719，△min=0.000017959，根據(jù)公式(2)計(jì)算出關(guān)聯(lián)系數(shù)，結(jié)果如表4所示。

表4 特征序列與比較序列的灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)

(四)灰色關(guān)聯(lián)度

根據(jù)公式(3)計(jì)算出灰色關(guān)聯(lián)度并進(jìn)行排序，再由公式(4)計(jì)算出各個(gè)指標(biāo)的權(quán)重，就可以很明顯地看出各個(gè)因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響程度的大小。結(jié)果如表5所示。

表5 關(guān)聯(lián)度排序及權(quán)重

(五)數(shù)據(jù)結(jié)果分析

根據(jù)上述實(shí)證分析過(guò)程，可得出灰色關(guān)聯(lián)度排序?yàn)椋篟07>R02>R01>R06>R03>R05>R04，即影響長(zhǎng)豐縣商品房實(shí)際銷售量的各因素的重要性依次為房地產(chǎn)投資額X7、全縣人口總數(shù)X2、全縣生產(chǎn)總值X1、居民儲(chǔ)蓄存款余額X6、商品房銷售價(jià)格X3、農(nóng)村居民人均年收入X5、城鎮(zhèn)居民人均年收入X4。以上結(jié)果表明，對(duì)安徽省長(zhǎng)豐縣房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響程度最大的因素是長(zhǎng)豐縣房地產(chǎn)投資額，影響最小的是城鎮(zhèn)居民人均年收入。具體分析如下：

房地產(chǎn)投資額與房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的關(guān)聯(lián)度為0.9951，在七個(gè)影響因素中居于首位。2020年，長(zhǎng)豐縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資130.97億元，比上年增長(zhǎng)0.7%。投資額的不斷投入，提高了長(zhǎng)豐縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)速度，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量增加，促使房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生變化，從而刺激消費(fèi)者的需求，當(dāng)房?jī)r(jià)有所下跌，持幣待購(gòu)的居民便會(huì)積極涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。近幾年來(lái)，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加關(guān)注和重視，長(zhǎng)豐縣房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍，因其北城區(qū)域、崗集區(qū)域與廬陽(yáng)區(qū)接壤，長(zhǎng)豐這片沃土也吸引了大量外省的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)此投資。

全縣人口總數(shù)與房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的關(guān)聯(lián)度為0.9909，在七個(gè)影響因素中居第五位。近幾年，長(zhǎng)豐縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出良好態(tài)勢(shì)、人口數(shù)量不斷增長(zhǎng)，2020年全縣戶籍人口達(dá)80.51萬(wàn)人，人口自然增長(zhǎng)率為7.63%，18-59歲的人口數(shù)占比62.4%，處于此階段的人是社會(huì)發(fā)展的中堅(jiān)力量，會(huì)歷經(jīng)婚配、養(yǎng)育子女、撫養(yǎng)老人等過(guò)程，受傳統(tǒng)思想影響，成家前要購(gòu)置新房，再加上生活習(xí)慣與思想觀念的不同，現(xiàn)在的年輕人大多會(huì)選擇與父母分開(kāi)居住，住房需求進(jìn)一步增加，逐年遞增的人口為長(zhǎng)豐縣房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求的增加帶來(lái)了正向影響。

全縣生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的關(guān)聯(lián)度為0.9857，對(duì)房地產(chǎn)需求者來(lái)說(shuō)，GDP的增長(zhǎng)會(huì)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善人民生活質(zhì)量，提高國(guó)民收入水平，增加首次置房需求和改善性住房需求。對(duì)房地產(chǎn)供給者來(lái)說(shuō)，GDP的增長(zhǎng)表示當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境適宜進(jìn)行投資活動(dòng)，這會(huì)增強(qiáng)開(kāi)發(fā)商繼續(xù)投資房地產(chǎn)業(yè)的信心，開(kāi)發(fā)商會(huì)加大對(duì)房地產(chǎn)的投資力度，從而對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。

居民儲(chǔ)蓄存款余額與房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的關(guān)聯(lián)度為0.9257，居民儲(chǔ)蓄存款余額是影響長(zhǎng)豐縣居民購(gòu)房的重要因素之一。當(dāng)居民的儲(chǔ)蓄存款越多，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展預(yù)期充滿信心時(shí)，人們就越有底氣進(jìn)行購(gòu)房活動(dòng)，以滿足自身剛需或者改善住房條件。由于地理環(huán)境的因素，生活于偏僻農(nóng)村的居民面對(duì)住房投資還是有一定的保守心理，他們持幣待購(gòu)，通常不會(huì)輕易出手，當(dāng)自身?yè)碛幸欢ǖ膬?chǔ)蓄實(shí)力時(shí)才會(huì)去進(jìn)行住房投資。

商品房銷售價(jià)格與房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的關(guān)聯(lián)度為0.6942，在七個(gè)影響因素中居第五位，說(shuō)明在長(zhǎng)豐縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，銷售價(jià)格對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響程度不是特別大，這一結(jié)果可能是因?yàn)?，居民進(jìn)行購(gòu)房大多數(shù)是為了自住或?yàn)楹⒆淤?gòu)置新房而不是進(jìn)行投機(jī)炒房，剛需使得大多數(shù)居民在自身需要購(gòu)房的時(shí)間進(jìn)行購(gòu)房而很少關(guān)注房?jī)r(jià)的漲幅。

農(nóng)村居民人均年收入、城鎮(zhèn)居民人均年收入與房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的關(guān)聯(lián)度分別為0.5405、0.4059。農(nóng)村居民人均年收入對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響程度明顯高于城鎮(zhèn)居民人均年收入，符合長(zhǎng)豐縣現(xiàn)狀。因?yàn)榻鼛啄陙?lái)，隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高，有強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)住房意愿的已不僅僅是城鎮(zhèn)居民，越來(lái)越多的農(nóng)村居民為改善自身居住條件或?yàn)楹⒆淤?gòu)置新房，也開(kāi)始投身于房地產(chǎn)市場(chǎng)，增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求。農(nóng)村居民收入水平是影響消費(fèi)結(jié)構(gòu)最重要的因素之一，居民可支配收入的增加會(huì)提高居民的購(gòu)買(mǎi)力，增強(qiáng)居民購(gòu)房或投資的信心，居民對(duì)住房的剛性需求和改善性需求會(huì)明顯地受到影響。

五、結(jié)論及建議

通過(guò)對(duì)長(zhǎng)豐縣房地產(chǎn)市場(chǎng)需求進(jìn)行評(píng)估，研究結(jié)果表明房地產(chǎn)投資額這一因素對(duì)長(zhǎng)豐縣房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響程度最大，全縣人口總數(shù)對(duì)其影響也較大，尤其是農(nóng)村人口占據(jù)了較大比重，結(jié)果也表明農(nóng)村居民收入對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響程度明顯高于城鎮(zhèn)居民收入。政府可以從影響程度較大的房地產(chǎn)投資額、全縣人口總數(shù)的控制等方面入手，考慮并制定相關(guān)的經(jīng)濟(jì)政策，將房?jī)r(jià)控制在一個(gè)民眾可承受的合理范圍內(nèi)以促進(jìn)安徽省長(zhǎng)豐縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。為此，提出以下三點(diǎn)建議：

(1)在國(guó)家宏觀調(diào)控土地供給政策的背景下，縣政府要發(fā)揮好對(duì)開(kāi)發(fā)商的正確指導(dǎo)作用，為解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模較大造成土地閑置浪費(fèi)的問(wèn)題，嚴(yán)格控制土地供給量，監(jiān)督開(kāi)發(fā)商合理利用土地資源，堅(jiān)決打擊開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地囤地的行為，并通過(guò)對(duì)土地供應(yīng)量的控制來(lái)維持房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)。

(2)針對(duì)目前長(zhǎng)豐縣房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的空置商品房，可以向房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展，降低空置率，以在縣城租房陪讀的家庭為主體，努力改變居民傳統(tǒng)的住房消費(fèi)觀念，竭力減輕這類家庭的生活壓力，促進(jìn)長(zhǎng)豐縣房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

(3)加大政府對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)管力度。對(duì)首次購(gòu)房和購(gòu)買(mǎi)二套房屋的家庭實(shí)行差別首付款比例政策，保護(hù)剛需購(gòu)房者的利益，對(duì)于使用銀行貸款購(gòu)買(mǎi)第二套房的家庭，在源頭做好把關(guān)，在首付比例上提高購(gòu)房門(mén)檻。政府部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資行為的規(guī)范和監(jiān)督，嚴(yán)格審查首付款比例、貸款人資質(zhì)、貸款人償付能力，嚴(yán)厲打擊投機(jī)炒房行為，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的控制。