城市房屋征收評(píng)估中的難點(diǎn)及其建議淺談

佘六梅

摘要：隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快，為了滿足城市的擴(kuò)張，需要對(duì)房屋進(jìn)行征收。房屋征收的目的是滿足國(guó)家戰(zhàn)略發(fā)展需要，而征收補(bǔ)償?shù)哪康氖潜Ｕ先嗣竦那袑?shí)利益，因此前期做好房屋征收評(píng)估工作，對(duì)國(guó)家及個(gè)人都有很重要的現(xiàn)實(shí)意義。但征收評(píng)估過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題，如前期對(duì)房產(chǎn)資料收集、實(shí)地探訪;中期合同簽訂、現(xiàn)場(chǎng)解釋;后期對(duì)評(píng)估費(fèi)用的收取。因此針對(duì)以上問(wèn)題，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該認(rèn)真思考解決辦法，加強(qiáng)與相關(guān)部門的高效聯(lián)動(dòng)，確保征收評(píng)估工作的順利展開(kāi)。

關(guān)鍵詞：房屋征收;評(píng)估;合同;實(shí)例

一、淺談城市房屋征收評(píng)估中的難點(diǎn)

（一）合同難以及時(shí)簽訂

法律規(guī)定，房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人選擇或通過(guò)抽簽確定后，由房屋征收部門作為委托人簽訂評(píng)估委托合同，但大部分房屋征收部門確定好評(píng)估機(jī)構(gòu)后，簽訂委托合同存在拖延，不落實(shí)的情況。造成合同難及時(shí)簽訂的原因有很多，主要是因?yàn)楹贤械膬?nèi)容難以確定，合同內(nèi)容雙方分歧較大，比如：第一，評(píng)估機(jī)構(gòu)何時(shí)開(kāi)始評(píng)估，是在合同簽訂之后還是在政府發(fā)文通知之后，諸多因素的影響導(dǎo)致評(píng)估具體時(shí)間無(wú)法確定。第二，完成評(píng)估后的收費(fèi)，各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平不同，政府也沒(méi)有出臺(tái)相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，只能按照一般房地產(chǎn)行業(yè)的估值基數(shù)收費(fèi)，但由于在簽訂合同時(shí)評(píng)估還未開(kāi)始，無(wú)法較合理預(yù)算評(píng)估費(fèi)用。第三，工期無(wú)法確定，由于還未實(shí)地考察，對(duì)本地區(qū)的情況不了解，在入戶調(diào)查中，會(huì)遇到不同人群產(chǎn)生不同問(wèn)題，這都嚴(yán)重阻礙了工作進(jìn)程，評(píng)估工期不能得到有效保障。由于雙方的協(xié)調(diào)欠妥，不能做到有效溝通，合同中相關(guān)問(wèn)題不能及時(shí)落實(shí)，且部分機(jī)構(gòu)經(jīng)驗(yàn)不足，責(zé)任歸屬無(wú)法判定，這是導(dǎo)致合同難簽的主要原因，合同難簽也是征收評(píng)估過(guò)程中遇到的第一個(gè)難題。

（二）實(shí)地查勘有障礙

實(shí)地查勘是評(píng)估過(guò)程中最重要的步驟，勘察結(jié)果往往作為補(bǔ)償?shù)闹匾罁?jù)，也是前期評(píng)估工作中最難完成的一步。由于社會(huì)發(fā)展需要，征收地區(qū)范圍一般較大，但由于評(píng)估設(shè)備落后，評(píng)估人員技能素質(zhì)欠缺，導(dǎo)致勘察工作量大，且評(píng)估人員每天面對(duì)大量不同人群，后期身體和心理上會(huì)產(chǎn)生偷懶松懈行為，勘測(cè)數(shù)據(jù)會(huì)產(chǎn)生誤差。由于被征收人素質(zhì)參差不齊，部分戶主想盡可能獲得更多補(bǔ)償，對(duì)評(píng)估人員軟磨硬泡，阻礙評(píng)估人員正常工作，若不同意補(bǔ)償問(wèn)題，拖到最后變成“釘子戶”，直至達(dá)到其認(rèn)為滿意的結(jié)果;更有甚者由于利益問(wèn)題，禁止評(píng)估人員進(jìn)屋勘察，對(duì)評(píng)估人員進(jìn)行威脅，辱罵，暴力阻礙勘查工作進(jìn)行也時(shí)有發(fā)生，對(duì)評(píng)估人員產(chǎn)生極大困擾。個(gè)別住戶由于搬家、出租、抵押等各種各樣問(wèn)題，評(píng)估人員無(wú)法與其聯(lián)系，耗費(fèi)大量時(shí)間，嚴(yán)重阻礙評(píng)估效率。所以，實(shí)地查勘困難重重。

（三）基礎(chǔ)資料難以收集完整

基礎(chǔ)資料的收集和實(shí)地查勘相輔相成，準(zhǔn)確的資料能減少不必要的勘察時(shí)間，能大致推測(cè)出資產(chǎn)信息，給評(píng)估人員起到參考借鑒作用，但由于房屋類型較多，數(shù)據(jù)不能一概而論，且戶主資料難以收集全面廣泛，因此基礎(chǔ)資料難以收集完整。

1. 房屋產(chǎn)權(quán)資料

房屋產(chǎn)權(quán)資料是房屋合法的重要佐證材料，但由于早期老舊房產(chǎn)或城中村改造，因?yàn)楣?jié)約費(fèi)用沒(méi)有進(jìn)行登記，所以部分住戶沒(méi)有房產(chǎn)證;部分人對(duì)于老舊房產(chǎn)進(jìn)行私自擴(kuò)建，拆建等與房產(chǎn)證登記資料嚴(yán)重不符，且由于因辦理手續(xù)復(fù)雜因此沒(méi)進(jìn)行登記，這都會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)資料收集困難。

2. 房地產(chǎn)交易、收益、開(kāi)發(fā)成本等資料

房產(chǎn)估價(jià)不僅需要實(shí)地查勘計(jì)算，也要收集歷史成交量、成交金額、成本，方便估算發(fā)展前景和未來(lái)收益，因此需要收集非常廣泛的數(shù)據(jù)，這就需要通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)等大數(shù)據(jù)手段收集，但由于征收地段通常是老舊小區(qū)，由于年代原因，當(dāng)時(shí)互聯(lián)網(wǎng)還未普及，資料沒(méi)有更新，導(dǎo)致老舊小區(qū)相關(guān)資料數(shù)據(jù)較少，難以收集。

3. 地區(qū)房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)

估價(jià)方法的運(yùn)用中需要確定市場(chǎng)交易價(jià)格變化率、報(bào)酬率、空置率、利潤(rùn)率等參數(shù)，但是對(duì)于不同地區(qū)，參數(shù)不能隨意使用。這就需要盡可能準(zhǔn)確的收集被征收地的信息，但由于數(shù)據(jù)可能具有保密性未公開(kāi)，評(píng)估機(jī)構(gòu)的收集能力有限，未使用本地區(qū)房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，因此在進(jìn)行估價(jià)時(shí)往往具有盲目性與隨意性。

（四）現(xiàn)場(chǎng)解釋難以展開(kāi)

由于政策條文的規(guī)定，在未最終完成評(píng)估結(jié)果之前，也就是在評(píng)估初期需要對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)解釋，這就對(duì)評(píng)估人員和評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生了很大考驗(yàn)，此過(guò)程也最容易發(fā)生人員沖突。由于現(xiàn)場(chǎng)居民較多，只能對(duì)評(píng)估基本情況進(jìn)行解釋，不能對(duì)每戶進(jìn)行詳盡解釋，而且評(píng)估結(jié)果不合理會(huì)導(dǎo)致群眾不滿，這就需要評(píng)估初期在合理合法的情況下，滿足大部分群眾的需求。評(píng)估人員在解釋過(guò)程中可能由于語(yǔ)言、溝通、素質(zhì)技能方面的一些問(wèn)題，不能高效率、抓重點(diǎn)的做好解釋工作，往往會(huì)適得其反，對(duì)征收的工作產(chǎn)生負(fù)面的影響，導(dǎo)致人們的不信任，使后面工作難以展開(kāi)。因此，現(xiàn)場(chǎng)解釋不僅考驗(yàn)了評(píng)估機(jī)構(gòu)的對(duì)數(shù)據(jù)的分析能力也考驗(yàn)評(píng)估人員的業(yè)務(wù)實(shí)際操作能力，這也是評(píng)估工作中的難點(diǎn)。

（五）評(píng)估收費(fèi)難以準(zhǔn)時(shí)到位

評(píng)估機(jī)構(gòu)的費(fèi)用難以得到保障，這是很多評(píng)估機(jī)構(gòu)難走下去的根本原因。從前期評(píng)估開(kāi)始的資料收集到中期實(shí)地查勘，再到后期的解釋說(shuō)明等，評(píng)估公司在完成一整套流程之后，付出大量人力物力財(cái)力，但是收益卻難以得到保障。根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)90%的房地產(chǎn)評(píng)估公司都遇到過(guò)沒(méi)有及時(shí)收到報(bào)酬的問(wèn)題，產(chǎn)生收費(fèi)難的原因有很多，起初沒(méi)有簽訂完善的委托合同，費(fèi)用問(wèn)題沒(méi)有法律保障。

評(píng)估項(xiàng)目周期一般較長(zhǎng)，委托人為了起到制約的作用，沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行及時(shí)的打款，且資金撥款往往是由征收專項(xiàng)撥款，相關(guān)部門相當(dāng)于“中介”，只起到發(fā)款的作用，但專項(xiàng)批款手續(xù)較多，時(shí)間較長(zhǎng)，因此資金很難快速發(fā)到機(jī)構(gòu)手中。

二、淺談解決房屋征收評(píng)估中難點(diǎn)的建議

（一）強(qiáng)化簽訂委托合同

合同的簽訂是所有評(píng)估項(xiàng)目中的首位，評(píng)估的相關(guān)內(nèi)容也是按照委托合同進(jìn)行，合同簽訂不好會(huì)導(dǎo)致后面的流程產(chǎn)生一系列問(wèn)題。為了雙方的利益，明確雙方的責(zé)任和義務(wù)，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化合同意識(shí)，明確合同簽訂的重要性，嚴(yán)格按照流程規(guī)定，遵守法律的前提下制定合同。同時(shí)雙方應(yīng)加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，積極交流解決問(wèn)題，明確相關(guān)內(nèi)容，避免后續(xù)問(wèn)題的發(fā)生，征收部門也應(yīng)該選擇負(fù)責(zé)任、有經(jīng)驗(yàn)、講誠(chéng)信的機(jī)構(gòu)合作，減少不必要麻煩發(fā)生。

（二）加強(qiáng)房屋征收評(píng)估宣傳

前期加強(qiáng)房屋征收評(píng)估宣傳的工作，將會(huì)給入戶調(diào)查，實(shí)地查勘，現(xiàn)場(chǎng)解釋帶來(lái)極大的便利條件?？梢韵扰c村委會(huì)、居委會(huì)溝通，通過(guò)廣播、板報(bào)、條幅進(jìn)行宣傳，組織志愿者進(jìn)行征收解釋，解決大部分居民疑惑，強(qiáng)調(diào)房屋征收的重要意義，對(duì)具有遲疑態(tài)度的住戶進(jìn)行重點(diǎn)講解，積極轉(zhuǎn)變?nèi)藗兊乃枷搿Ｔu(píng)估人員也要進(jìn)行崗前培訓(xùn)，加強(qiáng)技能操作熟練度和語(yǔ)言溝通能力，避免產(chǎn)生不必要矛盾，提高評(píng)估效率，在宣傳過(guò)程中拿出簽訂的合同和法律條文，做到房屋征收有理有據(jù)。

（三）擴(kuò)大信息渠道全面收集基礎(chǔ)資料

基礎(chǔ)資料的收集主要目的是為實(shí)地查勘打下基礎(chǔ)，在做評(píng)估之前先要了解該地區(qū)情況。資料可通過(guò)大數(shù)據(jù)進(jìn)行收集，資料的收集不在于全面，而在于精準(zhǔn)，由于一些老舊小區(qū)的資料難搜集，這就需要與各部門加強(qiáng)聯(lián)系。與戶主的溝通中強(qiáng)調(diào)產(chǎn)權(quán)資料的重要性，保證產(chǎn)權(quán)資料準(zhǔn)確，對(duì)政府部門及公開(kāi)的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，要加強(qiáng)辨別能力和分析能力，構(gòu)建相應(yīng)的信息庫(kù)，為行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展打下基礎(chǔ)。

（四）做好現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋

在做現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明的時(shí)候，一定要做到有理有據(jù)，不能空口無(wú)憑?，F(xiàn)場(chǎng)解釋對(duì)評(píng)估人員的工作素養(yǎng)是極大鍛煉。同時(shí)，工作人員遇到問(wèn)題要學(xué)會(huì)換位思考，時(shí)刻保持樂(lè)觀向上的心態(tài)，做到相互理解與體諒，不能帶有情緒化處理問(wèn)題。房屋征收是為了公共利益的需要，通過(guò)合理化與人性化開(kāi)導(dǎo)，增強(qiáng)群眾的大局意識(shí)，并對(duì)居民提出的問(wèn)題耐心講解，通過(guò)語(yǔ)言藝術(shù)減少大部分沖突。在現(xiàn)場(chǎng)講解前期要做好實(shí)地查勘和資料收集，了解居民的疑惑，解釋清楚居民最想知道的問(wèn)題。

（五）定制合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，完善的評(píng)估委托協(xié)議是解決房屋征收評(píng)估收費(fèi)難的核心。評(píng)估機(jī)構(gòu)在收費(fèi)中可以按照統(tǒng)一的物價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi)，但是也要按照實(shí)際情況合理變動(dòng)，不讓收費(fèi)變得死板?？梢韵仁杖∫欢ǖ馁M(fèi)用來(lái)滿足一線人員的工資保障，前期在簽訂合同中，讓預(yù)算更加的合理，費(fèi)用問(wèn)題雙方及時(shí)溝通，達(dá)到雙贏效果，為一次雙方合作打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

三、結(jié)語(yǔ)

城市化進(jìn)程加快，各地區(qū)為了提高城鎮(zhèn)化率，舊城加快改造，新城不斷擴(kuò)張，導(dǎo)致房屋征收工作量加大，因此征收過(guò)程中產(chǎn)生的矛盾和糾紛也會(huì)增多。《國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償條例》、《國(guó)有土地房屋征收評(píng)估辦法》自2011年實(shí)施以來(lái)，各評(píng)估公司不斷改進(jìn)學(xué)習(xí)，逐步將國(guó)家政策條例研究透徹，但條例也屬于實(shí)驗(yàn)性階段，無(wú)法對(duì)所有情況進(jìn)行細(xì)分，因此具有一定局限性與不足。征收評(píng)估具有難度大、靈活性強(qiáng)的特點(diǎn)，因此在征收評(píng)估中必須在以政策條例作為背景，根據(jù)實(shí)際情況開(kāi)展評(píng)估，但部分估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員由于經(jīng)驗(yàn)不足、實(shí)地情況多變等問(wèn)題無(wú)法協(xié)調(diào)好城市發(fā)展與人民利益的問(wèn)題，因此在以后的評(píng)估中，積極采取應(yīng)對(duì)措施，貫徹落實(shí)政策制度，保障國(guó)家與人民權(quán)益，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展，使評(píng)估做到科學(xué)、公平、公正，是當(dāng)前機(jī)構(gòu)、人員急需思考解決的問(wèn)題。

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（作者單位：蘇州吳地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估規(guī)劃測(cè)繪有限公司）

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