淺談國有土地租賃管理存在問題及對策

喬娜

摘要：隨著土地市場的完善，租賃用地方式的優(yōu)勢日趨凸顯，越來越受到供用地雙方的歡迎，同時也對土地市場起到有益的牽帶作用。國有土地租賃是從實踐中發(fā)展起來的一種新型的土地有償使用方式，它解決了土地有償使用中的一些實際難題?；诖耍疚慕榻B了國有土地租賃的特征與意義，針對當前國有土地租賃管理存在的問題，提出了相應(yīng)的對策，僅供參考。

關(guān)鍵詞：國有土地;租賃管理;問題;對策

引言

當前，我國國有土地租賃管理工作中存在一些問題，在一定程度上影響了土地市場的健康發(fā)展。因此，應(yīng)在有關(guān)方面加強研究投入力度，基于我國國有土地租賃管理現(xiàn)狀，結(jié)合相關(guān)理論知識，針對性地提出解決方案，以完善國有土地租賃管理體系，營造良好的土地市場交易環(huán)境，做到規(guī)范化、標準化、法制化。

一、國有土地租賃的含義及特征

（一）出租的主體是國家

國有土地租賃合同應(yīng)由土地行政主管部門與承租人簽訂。國家授權(quán)經(jīng)營的國家控股公司、授權(quán)投資機構(gòu)的國有獨資公司和集團公司，也可以向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以租賃的方式配置土地。

（二）短期租賃和長期租賃

對“短期使用或用于修建臨時建筑物的土地”，一般采取短期租賃的方式，其出租年限一般不超過5年。而對“需要進行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長期使用的土地”，應(yīng)采取長期租賃的方式。實行長期租賃的期限具體“由租賃合同約定”，但租賃期限“不得超過法律規(guī)定的同類用途土地的出讓最高年期”。

（三）租金一般按年度或季度支付

之所以出現(xiàn)國家租賃土地方式，主要因為高昂的土地成本將直接阻礙企業(yè)的成長和發(fā)展，是為了解決國有改制企業(yè)自有資金不足的困難，在特殊歷史時期所采用的一種土地資產(chǎn)處置方式。

二、國有土地租賃的意義

（一）減輕了企業(yè)壓力

新《土地管理法》實施后，《劃撥用地目錄》列舉之外的絕大多數(shù)企業(yè)不再能享受原劃撥土地使用權(quán)，必須實行有償使用。巨額土地出讓金增加了企業(yè)經(jīng)營成本，大大加重了企業(yè)負擔，特別是占地多的企業(yè)，更是無力承擔。國有土地租賃實現(xiàn)了土地使用權(quán)在期限上的零星出讓，不要求一次性支付全額租金（出讓金），將租金化整為零，由承租人逐年繳納，緩解了一次性支付的困難，使土地使用者有更多的資金投入生產(chǎn)經(jīng)營，增加市場競爭力。

（二）增加財政積累

國有土地租賃為政府進行城鎮(zhèn)建設(shè)和土地開發(fā)開辟了一條長期的、穩(wěn)定的資金渠道，保證了國有土地所有者源源不斷地獲得地租收入投入城市建設(shè)和土地開發(fā)。

（三）優(yōu)化資源配置

受歷史原因影響，我國許多單位用地都屬于無償劃撥使用，有相當數(shù)量的國有土地未得到充分利用。對于這些劃撥土地實行租賃制能促使用地單位節(jié)約利用土地，盤活了存量土地，使浪費土地的單位和個人對用地精打細算，從而促進用地由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，切實做到節(jié)約集約用地，最大體現(xiàn)土地價值。

（四）有利于國家整體戰(zhàn)略目標的制定與實現(xiàn)

加強國有土地租賃管理，實現(xiàn)管理的規(guī)范性和標準性，有利于土地管理及其他相關(guān)部門詳細了解我國土地的數(shù)量、性質(zhì)、使用、交易等情況，合理制定戰(zhàn)略規(guī)劃和管理措施，提升土地的價值。

（五）化用地結(jié)構(gòu)

土地使用者以租賃方式使用國有土地，需要向國家繳納租金。因租金標準是基于基準地價而定，不同地段交通便利條件、商業(yè)繁華程度等因素帶來了租金高低的因地而異，用地單位不得不考量用地成本，在面積、位置等方面作出適合自身實際需要的用地選擇。因此，通過租賃制調(diào)節(jié)土地使用，可以優(yōu)化土地使用結(jié)構(gòu)。

三、當前國有土地租賃管理存在的問題

（一）存在安全隱患

根據(jù)實踐研究表明，國有土地租賃管理工作的開展存在一定的安全問題，從而導(dǎo)致相關(guān)的管理方在有關(guān)方面利益受損。與此同時，還會因安全問題處理不及時而擴大影響，增加損失。例如，一些承租方對土地消防安全管理方面重視不夠，投入較少，導(dǎo)致土地存在火災(zāi)隱患，如果火災(zāi)處理不及時，還會對周圍其他建筑產(chǎn)生影響。原因具體如下：一方面，對承租方的職責定位不夠明晰，從而使其對安全管理意識不足，只注重土地使用，而不注重土地管理;另一方面，在租賃土地安全管理方面，相關(guān)的法律法規(guī)不夠完善，從而降低了對承租方的約束力和威懾力，即使發(fā)生安全問題，承租方也會盡量推卸責任。

（二）少數(shù)群眾思想認識存在偏差

受過去長期對國有土地使用權(quán)無償無限期的使用制度影響，一些群眾認為房產(chǎn)是自己建的，就可以隨意處置，殊不知有權(quán)轉(zhuǎn)讓出租劃撥土地使用權(quán)的主體是特定的，即需政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準。而對在轉(zhuǎn)讓租賃土地使用權(quán)過程中，對要辦理有償使用手續(xù)繳納土地出讓金或土地年租金不認可。一些劃撥使用國有土地的經(jīng)營者憑過去老觀念，加之管理政策不完善，措施不配套，房、地等部門間不協(xié)調(diào)等，千方百計規(guī)避政府房地產(chǎn)有關(guān)部門的管理。

四、國有土地租賃管理的對策

（一）加強安全管理，實現(xiàn)責任化和法治化

為了有效解決國有土地租賃管理方面的安全問題，降低安全隱患，建議采取以下措施，其一，明確安全管理責任。在進行租賃合同簽訂時，必須明確安全管理責任，即承租方也具有安全管理責任，并明確規(guī)定其應(yīng)達到的要求。例如，在防火方面，應(yīng)設(shè)置多少滅火器、如何布置位置及消防栓等。在管理部門后續(xù)的檢查中，發(fā)現(xiàn)未達到相關(guān)要求的，可按規(guī)定進行處理，督促其完成，也可以對其進行處罰;對多次警告仍未整改的可以提前解除合同。其二，開展消防演練工作。管理方應(yīng)定時開展消防演練工作，將此項工作列入重點工作范疇，召集承租戶參加演練工作，以增強承租戶的安全意識，提高承租戶在遇到安全問題時的解決能力。

（二）提高認識，加大宣傳力度

一項新政策的順利實施，群眾認識是關(guān)鍵。從各地情況看，當前一些用地者對租賃制有顧慮，主要是認識不到位，認為土地使用權(quán)不能抵押并轉(zhuǎn)讓。其實，在土地處置權(quán)設(shè)定上，思想可放開一點，雖是年租制，但合同租期可長至幾十年，這是有法律依據(jù)的，因此，人們對土地使用權(quán)可以有穩(wěn)定的預(yù)期?，F(xiàn)實生活中，拿塊空地去抵押的情況極少，要連同地上的建筑物才可抵押。一旦抵押者不能如期還款，銀行可拍賣抵押物，誰購買了抵押物誰就向政府繳地租，且抵押是銀行的業(yè)務(wù)，應(yīng)由銀行去評估風險，作出決策。至于轉(zhuǎn)讓，目前企業(yè)登記制度、信用制度和土地登記制度都健全，不會有風險，政府與用地者簽租地合同，辦理土地登記手續(xù)后，只要符合規(guī)劃，不管他把地轉(zhuǎn)讓給誰，只要每年繳地租，保證地租的順適即可。

（三）承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租或提前收回時的評估

對于長期租賃的，若將租約未到期的承租土地使用權(quán)提前收回，必須對承租人給予合理的補償。若承租人實際支付的租金比市場租金低，尤其是取得土地使用權(quán)時支付了征地、拆遷等土地費用的情況下，隨著時間的推移，市場租金水平上升了，實際支付的租金未進行調(diào)整或者租金的調(diào)整低于市場租金的上漲幅度時，兩者之間就會存在一定的差值，這個差異程度影響著承租人權(quán)益價值。

結(jié)束語

總之，在我國目前的市場經(jīng)濟條件下，要保證國有土地租賃具有活力，各級各部門必須提高認識，開展專項整治。同時加強各部門的協(xié)調(diào)管理，加強巡查，規(guī)范管理，優(yōu)化服務(wù)，全面推行國有土地租賃制度，強化土地資產(chǎn)管理，這對深化土地使用制度改革起著巨大的推動作用。

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