對房地產(chǎn)項目品質(zhì)提升的管控措施

夏楠

摘? 要：近幾年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)一直保持著快速發(fā)展的趨勢，其中項目品質(zhì)作為衡量房地產(chǎn)企業(yè)的重要內(nèi)容，同時也是企業(yè)賴以生存的基礎(chǔ)但是在實際項目品質(zhì)提升方面仍存在一些質(zhì)量問題亟待解決，這給房地產(chǎn)企業(yè)在施工階段的管控帶來了新的挑戰(zhàn)。因此，要想有效避免工程質(zhì)量出現(xiàn)問題，就要制定科學的質(zhì)量管控體系，以此來確保房地產(chǎn)項目能夠順利開展。本文主要是對房地產(chǎn)項目品質(zhì)提升的管控措施進行分析與探究。

在當今房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的背景下，如何提高房地產(chǎn)項目的品質(zhì)是一個十分關(guān)鍵的問題，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)對施工項目進行嚴格的質(zhì)量控制。但在實際項目開展的全過程中，不僅要確保工程項目的質(zhì)量，還要對施工進度進行合理的控制，從而有效提升工程項目的經(jīng)濟效益。本文主要是通過對房地產(chǎn)項目工程管控的意義以及房地產(chǎn)項目品質(zhì)存在的主要問題進行分析，并提出提升房地產(chǎn)項目品質(zhì)的管控措施。

一、分析對房地產(chǎn)項目工程管控的意義

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是一個系統(tǒng)化的過程，其中各部門的工作環(huán)節(jié)都承擔著一定的職能和角色，尤其是企業(yè)的管控質(zhì)量會在一定的范圍內(nèi)決定著一個項目的成敗。除此之外，在眾多的環(huán)節(jié)過程中，工程項目質(zhì)量會直接影響著設(shè)計方案的實施、產(chǎn)品理念的形成以及實際的效益，因此，提升房地產(chǎn)工程項目管控水平十分重要[1]。現(xiàn)階段，由于房地產(chǎn)企業(yè)的項目管控的重點內(nèi)容主要包括施工進度管理、項目安全管理、成本管理以及質(zhì)量管理等，這些環(huán)節(jié)不僅反映了房地產(chǎn)企業(yè)的管理體系、隊伍建設(shè)以及專業(yè)技術(shù)水平等各方面的能力，同時還要對于建設(shè)指標、項目設(shè)計方案以及行業(yè)規(guī)范進行有效落實，從而達到預期的效果。

二、房地產(chǎn)項目品質(zhì)存在的主要問題

（一）前期工作準備不充分，管理不科學

在經(jīng)歷了快速發(fā)展的黃金時代以后，隨著國家政策和監(jiān)管程序的不斷完善，房地產(chǎn)整個行業(yè)逐步進入了一個結(jié)構(gòu)調(diào)整時期，其總體需求趨于平穩(wěn)，行業(yè)增速略有下降。與此同時，就房地產(chǎn)的消費需求而言，由于國內(nèi)商品房的銷售面積增長速度持續(xù)下降，已經(jīng)是近幾年來的最低點。在此背景下，房建公司應及時加強對房地產(chǎn)市場的管控和客戶的需求進行剖析，否則將對未來的工程建設(shè)與收益狀況造成嚴重的沖擊，尤其是項目管控的影響具有連續(xù)性和多樣性，例如，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、景觀設(shè)計方案、業(yè)務形式等領(lǐng)域，由于缺乏對前期的客戶需要和營銷工作深入分析，所以導致無法得到充足的資料和依據(jù)[2]。另外，很多企業(yè)在工程項目正式開始之后才發(fā)現(xiàn)一些關(guān)鍵問題沒有得到解決，或頻繁地出現(xiàn)各類小問題，進而對施工的有序開展以及組織管理等工作造成很大的沖擊，最終導致工程項目重需新進行規(guī)劃或者直接放棄，尤其是對于一些已完成的建筑，這不但浪費了大量的資金，而且還會耽誤施工階段的整個進度。

（二）管控制度不健全，影響項目品質(zhì)

在新的時代背景下，隨著我國的房地產(chǎn)市場日趨變得規(guī)范化、其管控手段變得越來越嚴厲，因此對房地產(chǎn)公司在管控水平、團隊建設(shè)方面以及人才培養(yǎng)方面提出更大的挑戰(zhàn)。然而，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展理念、戰(zhàn)略方針和資金規(guī)劃等領(lǐng)域受到很多的制約，尤其是中小房地產(chǎn)開發(fā)公司在人才儲備以及團隊建設(shè)、質(zhì)量管理體系建設(shè)等方面缺乏堅實的基礎(chǔ)和合理的框架，所以無法在項目進度控制與質(zhì)量管理方面進行有效的人才配備以及相關(guān)的監(jiān)管等工作。例如，廈門有一家房地產(chǎn)開發(fā)公司在開展一項重點工程，其范圍主要包括兩座120 m的商業(yè)住宅和四棟聯(lián)排式別墅，總工程面積占地65000平方米，地下室面積19000平方米，地面面積46000平方米。然而，由于沒有根據(jù)工程項目的實際狀況進行詳細的研究，在實際建設(shè)的過程中缺少具備豐富經(jīng)驗的管理級別的人員，因此無法形成一套相對比較完整的現(xiàn)場管控體系，而且在施工進度和質(zhì)量管控方案方面仍采用傳統(tǒng)的項目管理模式，最終導致工程項目延期，并且在后期工程驗收的過程中出現(xiàn)了大范圍的質(zhì)量問題，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的經(jīng)濟損失。通過以上的實例，我們可以清楚地看出，健全的工程建設(shè)體系以及科學的管理人才配備，對于房地產(chǎn)項目品質(zhì)的提升具有著重要的意義。

三、探討提升房地產(chǎn)項目品質(zhì)的管控措施

（一）在設(shè)計階段實施嚴格的質(zhì)量控制

為了能夠有效提升房地產(chǎn)的品質(zhì)，應從工程項目的設(shè)計階段就著手進行品質(zhì)管理，在設(shè)計階段不僅要做到對工程項目的設(shè)計方案進行監(jiān)控，還要對設(shè)計單位進行嚴格的要求。并在每一設(shè)計環(huán)節(jié)完成以后，組織技術(shù)專家進行評審，將評審的意見和建議進行匯總，實現(xiàn)對設(shè)計階段存在的問題進行預先修改，防止在實際工程建設(shè)中發(fā)生重大的改動，從而減少對工程進度和成本的影響。除此之外，在項目建設(shè)中，若出現(xiàn)設(shè)計方面的缺陷，應立即上報有關(guān)單位，并對其進行相應的修改或變更?？傊?，要在保證工程項目的進度和施工質(zhì)量的前提下，盡可能地減少費用的支出。

（二）在項目實施階段進行科學的管控

當前應針對工程項目進度進行管控，首先應根據(jù)已簽的項目施工合同內(nèi)容，由總承包單位進行內(nèi)部監(jiān)管，并加強各部門之間的溝通與協(xié)調(diào)，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)項目的進度計劃開展信息和資料的搜集與整理，并與企業(yè)的工程總進度計劃等進行實時分析，從而進一步確認沒有任何變差后，繼續(xù)開展接下來的工作環(huán)節(jié)。如果發(fā)現(xiàn)工程項目的實際進展與計劃的進度存在出入，應充分利用監(jiān)理部門的調(diào)節(jié)功能，主動與施工單位進行溝通與協(xié)調(diào)，與此同時還要對出現(xiàn)的問題進行具體地分析，并提出相應的整改措施[3]。例如，可對工程進度落后的環(huán)節(jié)，要及時向監(jiān)理部門解釋其具體的原因，并及時匯報相應的整改措施。除此之外，還可對指定的分包單位或者在同一時間內(nèi)完成施工的單位安排好時間節(jié)點，盡量降低對整個項目的進度的沖擊，從而確保工程項目能夠順利完成。

（三）健全施工進度方案

房地產(chǎn)項目的施工進度控制的目標是在確保施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上能夠有效的完成施工的任務，其中健全施工進度方案作為主要的依據(jù)，所以在實際的施工過程中，不僅要對施工進度規(guī)劃有一個全面的認識，還要對當前施工的現(xiàn)場情況進行綜合的分析。例如，對于施工節(jié)點、天氣，施工的技術(shù)要點、現(xiàn)場的材料以及施工工段等進行綜合的考慮，健全項目進度方案即是施工的關(guān)鍵，也是保障項目工程的節(jié)點和項目管控的核心內(nèi)容。另外，還要制定科學的施工進度方案，并對項目全局進行系統(tǒng)分析之后，做出合理實施計劃，從而進一步提升項目的品質(zhì)。

（四）合理開展投資管控

由于項目建投資管控不僅是項目順利開展的前提，同時也是房地產(chǎn)工程項目的品質(zhì)提升的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此根據(jù)相關(guān)的合同條款，要對資金的結(jié)算以及工程量計劃進行嚴格的審查，并對工程項目中未確定的資金進行合理的管理，并根據(jù)項目的實際情況，按計劃進度和輕重緩急予以發(fā)放，進而保證項目能能夠正常運轉(zhuǎn)，實現(xiàn)各類項目資金的合理使用，這樣不僅可以有效加速項目的建設(shè)進程，同時也能有效地監(jiān)督各個部門的合同執(zhí)行。從而確保項目的經(jīng)費能夠得到合理的控制。

結(jié)束語：

綜上所述，房地產(chǎn)的管控情況與企業(yè)今后的發(fā)展息息相關(guān)，同時也會對居民的生活品質(zhì)產(chǎn)生很大的影響，只有把握好項目的進度計劃、質(zhì)量控制、投資管控等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，才能在激烈的房地產(chǎn)市場中獲得跟好的經(jīng)濟效益與社會效益。 所以，房地產(chǎn)企業(yè)要從為人民謀福利以及自身發(fā)展的角度出發(fā)，從而加強項目品質(zhì)的管控力度。

參考文獻：

[1]李杰勇.裝飾裝修工程中綠色施工技術(shù)應用探究[J].門窗，2016..

[2]史文杰.房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理質(zhì)量控制措施[J].住宅與房地產(chǎn)，2017：20.

[3]周盛沛.房地產(chǎn)項目管理與控制的有效措施分析[J].建筑工程技術(shù)與設(shè)計，2018：3581..