朱明玉

摘要：由于經(jīng)濟(jì)社會(huì)以及科學(xué)技術(shù)不斷發(fā)展，使得城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程不斷加快，這個(gè)過(guò)程中房建行業(yè)取得了高速發(fā)展，從而使得以現(xiàn)代高層建筑為主的住宅小區(qū)正在不斷增多。在住宅小區(qū)中，物業(yè)管理屬于一個(gè)非常重要的綜合管理體系，是住宅小區(qū)以及城市社會(huì)中極為關(guān)鍵的組成部分。目前來(lái)看，我國(guó)住宅小區(qū)物業(yè)管理已經(jīng)取得了一定的發(fā)展和進(jìn)步，但是在消防安全管理方面仍然存在著一定的不足。因此，文章針對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理當(dāng)中的消防安全問(wèn)題及其對(duì)策做出分析和探討。

關(guān)鍵詞：?jiǎn)栴}與對(duì)策;物業(yè)管理;消防安全;住宅小區(qū)

目前，我國(guó)城市現(xiàn)代化水平正在不斷提高，廣大民眾的生活水平也較以往有了非常大的變化，不但物質(zhì)生活富足，而且精神生活也得到了有效滿足，廣大民眾對(duì)自身的居住環(huán)境逐漸有了更高的要求，因此，在住宅小區(qū)中陸續(xù)出現(xiàn)了各種娛樂(lè)設(shè)施、休閑設(shè)施以及購(gòu)物和餐飲場(chǎng)所等，使得住宅小區(qū)不斷向著現(xiàn)代化、多功能以及復(fù)雜化的方向發(fā)展。這卻給住宅小區(qū)的消防安全管理帶來(lái)了一些新的挑戰(zhàn)，物業(yè)作為住宅小區(qū)的綜合管理機(jī)構(gòu)，承擔(dān)著消防安全管理重責(zé)，所以有必要對(duì)消防安全問(wèn)題以及對(duì)策做出分析，以此來(lái)保證廣大民眾能夠獲取更為優(yōu)質(zhì)健康的生活環(huán)境。

1? 住宅小區(qū)物業(yè)管理部門(mén)的消防管理職責(zé)

受我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展的強(qiáng)力推動(dòng)，現(xiàn)代民眾的物質(zhì)生活水平得到了大幅度的提升，這有效促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，住宅小區(qū)當(dāng)中的物業(yè)管理也開(kāi)始不斷地向著更為立體、高效以及安全的方向發(fā)展。對(duì)于住宅小區(qū)物業(yè)管理部門(mén)來(lái)講，維持小區(qū)干凈整潔以及秩序井然屬于其主要職責(zé)，同時(shí)也要主動(dòng)承擔(dān)起小區(qū)的安全工作。在威脅小區(qū)安全的眾多因素中，消防安全屬于一個(gè)不可忽視的因素，其能夠?qū)π^(qū)當(dāng)中業(yè)主以及住戶的生命財(cái)產(chǎn)安全產(chǎn)生直接影響，所以消防安全管理職責(zé)成為住宅小區(qū)物業(yè)管理的一項(xiàng)重要職責(zé)[1]。住宅小區(qū)物業(yè)管理部門(mén)主動(dòng)承擔(dān)消防職責(zé)，屬于我國(guó)法律規(guī)定其必須承擔(dān)的一個(gè)重要義務(wù)。在我國(guó)《消防法》當(dāng)中曾有明確規(guī)定，住宅區(qū)當(dāng)中的物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要對(duì)管理區(qū)域當(dāng)中的共用消防設(shè)施做好維護(hù)管理工作，并且為小區(qū)提供消防安全防范服務(wù)。

2? 住宅小區(qū)概述

2.1? 住宅小區(qū)的概念

對(duì)于住宅小區(qū)來(lái)講，其屬于由自然支線（如河流）以及城市道路等進(jìn)行劃分的一個(gè)完整的居住地段，一般情況下不會(huì)被交通干道所穿越。住宅小區(qū)通常都設(shè)置以及建造了一整套的設(shè)施和相應(yīng)管理結(jié)構(gòu)，能夠有效為廣大居民提供生活所需以及基礎(chǔ)專(zhuān)業(yè)服務(wù)[2]。

2.2? 住宅分類(lèi)

住宅具備著一定的差異性，大體上能夠分為以下幾種類(lèi)型：

一是依照層數(shù)進(jìn)行分類(lèi)，即低層、中層以及高層住宅。二是結(jié)合住宅的平面布局分為點(diǎn)式以及條式住宅。三是依照用途以及功能分為普通住宅、別墅住宅、老年人住宅以及青年住宅等。

2.3? 住宅小區(qū)分類(lèi)

對(duì)于住宅小區(qū)來(lái)講，其同樣可以劃分為多種類(lèi)型，一般情況下主要有以下幾種類(lèi)型。

一是結(jié)合住宅小區(qū)建筑的主體建筑構(gòu)成能夠分為多層、中層以及高層等住宅小區(qū)。二是結(jié)合住宅小區(qū)的建筑規(guī)模分為單元性住宅小區(qū)、普通住宅小區(qū)以及大型住宅小區(qū)和超級(jí)住宅小區(qū)。三是結(jié)合建設(shè)時(shí)間分為新建以及老舊住宅小區(qū)。

2.4? 住宅小區(qū)的特點(diǎn)

現(xiàn)代住宅小區(qū)主要具備以下幾個(gè)特征：一是建筑綜合性非常強(qiáng)。由于經(jīng)濟(jì)社會(huì)以及科學(xué)技術(shù)發(fā)展迅速，所以廣大民眾的生活需求變得更加多樣化，為了能夠切實(shí)滿足廣大民眾的這些需求，目前住宅小區(qū)逐漸成為可一種集居住、文化、體育、醫(yī)療、商業(yè)、金融等諸多功能的現(xiàn)代化、高端化以及智能化的綜合性場(chǎng)所，同時(shí)消防等基礎(chǔ)配套設(shè)施也較以往更為健全。二是不斷向著高層住宅發(fā)展。我國(guó)近幾年城市化進(jìn)程正在不斷加快，城市人口也在持續(xù)增長(zhǎng)，這使得城市建筑用地呈現(xiàn)出一種較為緊張的狀態(tài)，使得建設(shè)高層住宅逐漸成為了改善居住環(huán)境以及解決用地緊張等問(wèn)題的一個(gè)主要手段。三是建筑密度不斷增大。一般情況下，對(duì)于建筑密度來(lái)講，主要指的是建筑物基底所占面積與實(shí)際建設(shè)規(guī)劃用地面積之間的比。通常建筑樓層越高，其建筑密度也就越低，伴隨著城市建筑用地愈發(fā)緊張，現(xiàn)代住宅小區(qū)的建筑密度也正在不斷增大，甚至部分地區(qū)的建筑密度已經(jīng)超出了國(guó)家相關(guān)規(guī)定[3]。

3? 住宅小區(qū)物業(yè)管理中的消防安全問(wèn)題

3.1? 未能給予消防管理工作足夠重視

對(duì)于住宅小區(qū)的消防安全管理工作來(lái)講，其屬于一項(xiàng)長(zhǎng)期工作，需要給予高度重視，并要督促相關(guān)工作人員才能夠切實(shí)做好這項(xiàng)工作。但是物業(yè)管理中又包含著非常多的內(nèi)容，很多物業(yè)公司為了節(jié)約成本往往只將工作重點(diǎn)放在各項(xiàng)費(fèi)用的收取以及日常設(shè)備的維修和管理等方面，對(duì)于消防安全管理卻沒(méi)有足夠的重視。這使得部分基礎(chǔ)消防設(shè)施缺乏有效的管理以及維護(hù)，甚至部分消防設(shè)施成為擺設(shè)，由于長(zhǎng)期無(wú)人管理以及維護(hù)，一旦發(fā)生火災(zāi)，這些設(shè)施也難以發(fā)揮出應(yīng)有的價(jià)值和作用[4]。

3.2? 缺乏良好的責(zé)任意識(shí)

對(duì)于小區(qū)住宅的消防管理工作，必須要做好明確監(jiān)督，如此才能保證消防管理責(zé)任切實(shí)有效地落實(shí)。但是結(jié)合現(xiàn)狀來(lái)看，很多物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商之間簽訂的合同存在一定問(wèn)題，對(duì)于涉及的消防安全責(zé)任并沒(méi)有明確的劃分，這就留下了很多消防安全隱患，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，又互相推諉責(zé)任，甚至找不到責(zé)任人。此外，部分物業(yè)公司在實(shí)際管理的過(guò)程中，往往流于形式，未能將工作有效落到實(shí)處，嚴(yán)重缺乏責(zé)任意識(shí)。

3.3? 缺乏消防安全管理資金

住宅小區(qū)的物業(yè)管理想要高效地做好消防安全管理工作必須要有一定的資金支持，結(jié)合現(xiàn)狀來(lái)看，很多住宅小區(qū)的物業(yè)都處于資金不足的狀態(tài)，所以在面對(duì)這一問(wèn)題時(shí)，大部分都不得不望而卻步。通常情況下，物業(yè)消防安全管理的資金主要來(lái)自兩個(gè)方面：首先是小區(qū)業(yè)主，其次便是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。對(duì)于業(yè)主來(lái)講，對(duì)其收取消防安全管理費(fèi)用存在著一定的難度，同時(shí)消防設(shè)備的維修管理費(fèi)用相對(duì)較高，如果開(kāi)展消防設(shè)施維修以及檢測(cè)等活動(dòng)，必然需要花費(fèi)大量的資金，但是這些資金對(duì)于部分小區(qū)業(yè)主來(lái)講難以負(fù)擔(dān)甚至不愿意承擔(dān)，而對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)放商，其在這方面的資金支持力度也不是很大。所以這種消防安全管理資金受限的局面，導(dǎo)致物業(yè)消防安全管理工作得不到順利高效的開(kāi)展，也對(duì)消防安全管理水平的有效提高造成了不利影響。

3.4? 對(duì)物業(yè)消防安全管理監(jiān)管不足

首先，行業(yè)監(jiān)督不足。目前來(lái)看，整個(gè)行業(yè)內(nèi)部對(duì)消防安全管理工作沒(méi)有給予足夠重視，在人員配置方面以及資金支持方面都缺乏積極主動(dòng)性。除此之外，行業(yè)系統(tǒng)主管單位也沒(méi)有一個(gè)明確的消防安全管理職責(zé)，這導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)部無(wú)法有效樹(shù)立起一個(gè)正確良好的消防安全監(jiān)督管理理念，從而無(wú)法加強(qiáng)安全消防監(jiān)督管理[5]。

其次，消防執(zhí)法監(jiān)督力度不夠。結(jié)合現(xiàn)狀來(lái)看，物業(yè)消防安全管理過(guò)程中出現(xiàn)火災(zāi)隱患以及消防違法行為的整改方面雖然有相應(yīng)的法律法規(guī)依據(jù)，卻沒(méi)有一個(gè)較為標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的操作性條文，這使得執(zhí)法監(jiān)督的難度相對(duì)較大，同時(shí)消防執(zhí)法監(jiān)督僅能督促物業(yè)公司解決相應(yīng)問(wèn)題，卻無(wú)法有效介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、業(yè)主以及相鄰關(guān)系人等存在的一些利益糾紛。另外，消防執(zhí)法監(jiān)督的各項(xiàng)干預(yù)措施，往往處于一種被動(dòng)狀態(tài)，導(dǎo)致監(jiān)督效率相對(duì)較為低下。

最后，業(yè)主自身監(jiān)督能力不強(qiáng)。部分住宅小區(qū)當(dāng)中的業(yè)主存在消防安全意識(shí)不夠強(qiáng)的問(wèn)題，他們往往更愿意將目光鎖定在物業(yè)收費(fèi)問(wèn)題，卻沒(méi)有重視物業(yè)是否制定以及履行相關(guān)消防安全管理制度和各項(xiàng)事宜。此外，目前業(yè)主占用消防通道等安全隱患行為也時(shí)有發(fā)生，這些都對(duì)消防安全管理造成了不利影響。

4? 住宅小區(qū)物業(yè)管理中消防安全問(wèn)題解決對(duì)策

4.1? 明確劃分好各方責(zé)任

4.1.1? 明確政府層面的責(zé)任

對(duì)于各級(jí)政府部門(mén)來(lái)講，需要加強(qiáng)對(duì)消防安全的管理，定期開(kāi)展檢查活動(dòng)。相應(yīng)地區(qū)需要建立健全一個(gè)較為完善的物業(yè)消防安全管理機(jī)制，同時(shí)明確好相關(guān)工作人員的具體權(quán)責(zé)，不斷增強(qiáng)工作人員的消防安全意識(shí)。對(duì)此，需要建立一個(gè)網(wǎng)絡(luò)化公眾平臺(tái)，以此來(lái)收集廣大民眾反映的問(wèn)題以及意見(jiàn)，并且要給予這些意見(jiàn)和建議足夠重視。如確實(shí)存在消防安全隱患，應(yīng)立即督促相關(guān)物業(yè)公司開(kāi)展清除行動(dòng)，以此來(lái)規(guī)避消防安全隱患，切實(shí)保證廣大民眾的生命財(cái)產(chǎn)安全[6]。

4.1.2? 明確行業(yè)部門(mén)責(zé)任

對(duì)于房管部門(mén)必須要積極主動(dòng)地承擔(dān)起相應(yīng)的監(jiān)管責(zé)任以及義務(wù)，應(yīng)該定期且多次地開(kāi)展相關(guān)培訓(xùn)，保證各項(xiàng)工作能夠切實(shí)有效地實(shí)施。除此之外，消防救援部門(mén)以及公安部門(mén)也應(yīng)該開(kāi)展監(jiān)督檢查活動(dòng)，及時(shí)處理民眾的投訴舉報(bào)。對(duì)于城管執(zhí)法部門(mén)也應(yīng)該做出責(zé)任劃分，并督促其開(kāi)展監(jiān)督管理活動(dòng)，也就是說(shuō)各個(gè)行業(yè)部門(mén)都應(yīng)該切實(shí)開(kāi)展監(jiān)督管理活動(dòng)，以此來(lái)組建一個(gè)較為完整全面的監(jiān)督管理網(wǎng)絡(luò)和體系，從而推動(dòng)物業(yè)消防安全管理水平不斷提高，切實(shí)保證廣大民眾的穩(wěn)定生活。

4.1.3? 明確物業(yè)公司的責(zé)任

物業(yè)公司屬于住宅小區(qū)消防安全管理方面的主要實(shí)施者，必須要充分意識(shí)到自身需要承擔(dān)的責(zé)任以及義務(wù)，要給予消防安全管理工作高度重視，積極主動(dòng)配合以及聯(lián)合各部門(mén)開(kāi)展各項(xiàng)消防工作。在實(shí)際開(kāi)展消防安全管理工作的時(shí)候，還應(yīng)該開(kāi)展人員崗位分配以及責(zé)任劃分工作，明確好各自職責(zé)，并制定相應(yīng)獎(jiǎng)懲制度，以此來(lái)保證各項(xiàng)消防安全管理工作能夠切實(shí)有效地執(zhí)行。除此之外，物業(yè)公司還應(yīng)該定期向業(yè)主開(kāi)展消防安全知識(shí)普及工作，切實(shí)履行好自身的義務(wù)和責(zé)任[7]。

4.2? 增強(qiáng)消防安全群防群治能力

4.2.1? 加強(qiáng)警示懲戒力度

住宅小區(qū)的物業(yè)管理人員在實(shí)際開(kāi)展消防安全管理工作的時(shí)候，一旦發(fā)現(xiàn)有人違反相關(guān)消防安全規(guī)定，必須要及時(shí)制止并對(duì)其進(jìn)行批評(píng)教育，盡力幫助業(yè)主充分認(rèn)識(shí)到自身行為的錯(cuò)誤性，并引導(dǎo)和督促其積極改進(jìn)。如果在單純說(shuō)教的方式?jīng)]有效用的情況下，必須要開(kāi)展警示懲戒，物業(yè)管理人員應(yīng)及時(shí)向相關(guān)部門(mén)進(jìn)行報(bào)告，使違法違規(guī)人員受到合理的法律懲罰，以此來(lái)增強(qiáng)其消防安全意識(shí)，糾正其思想和行為。

4.2.2? 做好宣傳教育工作

住宅小區(qū)的物業(yè)消防安全管理部門(mén)，應(yīng)該注重挖掘和培養(yǎng)小區(qū)中的消防志愿者，由小區(qū)居民志愿者定期組織開(kāi)展各項(xiàng)消防安全知識(shí)講解工作，保證廣大業(yè)主逐步增強(qiáng)消防安全意識(shí)，了解和掌握消防安全知識(shí)以及技能，規(guī)避各種日常生活中可能產(chǎn)生的不規(guī)范以及不正確的用電、用火行為。此外，物業(yè)還應(yīng)該積極做好宣傳教育工作，定期組織開(kāi)展消防電視宣傳片或者挨家挨戶派送家庭防火常識(shí)手冊(cè)，以此來(lái)進(jìn)一步增強(qiáng)業(yè)主的消防安全意識(shí)。此外，物業(yè)也可以聯(lián)合消防救援隊(duì)伍開(kāi)展消防演習(xí)，或者邀請(qǐng)專(zhuān)業(yè)消防人員開(kāi)展滅火以及疏散逃生等相關(guān)知識(shí)的講解工作。

4.3? 注重提高物業(yè)消防安全管理水平

對(duì)于住宅小區(qū)的物業(yè)來(lái)講，需要開(kāi)展專(zhuān)業(yè)消防安全管理隊(duì)伍的建設(shè)工作，積極投入一定的成本開(kāi)展日常管理以及維護(hù)。對(duì)于檢查過(guò)程出現(xiàn)的問(wèn)題需要及時(shí)處理，對(duì)于消防設(shè)備等需要定期進(jìn)行檢修、更新。除此之外，物業(yè)還需要對(duì)相關(guān)管理人員開(kāi)展考核，利用一些較為科學(xué)的考察機(jī)制開(kāi)展監(jiān)督考核，不斷增強(qiáng)相關(guān)工作人員的責(zé)任意識(shí)，切實(shí)做好消防安全管理工作。同時(shí)，還應(yīng)該定期開(kāi)展消防安全知識(shí)以及技能的培訓(xùn)教育工作，保證相關(guān)管理人員思想以及知識(shí)的先進(jìn)性，一旦發(fā)生緊急事件，能夠切實(shí)有效地應(yīng)對(duì)以及處理。

4.4? 合理建立收費(fèi)機(jī)制

住宅小區(qū)的物業(yè)消防安全管理工作離不開(kāi)資金的支持，為了保證資金來(lái)源穩(wěn)定，物業(yè)需要制定一個(gè)科學(xué)合理的收費(fèi)機(jī)制，明確費(fèi)用項(xiàng)目以及費(fèi)用用途，同時(shí)將其公開(kāi)化，以此來(lái)得到業(yè)主的認(rèn)可與支持。相關(guān)職能部門(mén)以及業(yè)主還應(yīng)該對(duì)此項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)展賬目核實(shí)工作，保證資金能夠用到實(shí)處。

5? 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，住宅小區(qū)物業(yè)消防安全管理仍然存在著很多的問(wèn)題以及不足之處，為了切實(shí)保證廣大民眾的生命財(cái)產(chǎn)安全，需要對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行深入分析和研究，挖掘背后的真正原因，然后采取科學(xué)合理的對(duì)策將這些問(wèn)題進(jìn)行緩解甚至消除，如此才能不斷提高物業(yè)消防安全管理水平，保證廣大民眾能夠在一個(gè)安全健康的環(huán)境中生產(chǎn)生活。

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Analysis of fire safety problems and countermeasures

in property management of residential communities

Zhu Mingyu

（Liaocheng Fire and Rescue brigade，Shandong Liaocheng? 252000）

Abstract：Due to the continuous development of economic society and science and technology， the urbanization process has been accelerated， and the housing construction industry has achieved rapid development in this process， thus making the residential communities mainly of modern high-rise buildings are increasing. In the residential community， property management is a very important integrated management system， which is an extremely critical component of the residential community and urban society. At present， China's residential property management has made certain development and progress， but there are still certain shortcomings in fire safety management. Therefore， the article analyzes and discusses the fire safety problems and their countermeasures in the property management of residential communities.

Keywords：problems and countermeasures;property management;fire

safety;residential community