英國(guó)倫敦碼頭地區(qū)提供的典型摹本

梁曉軒

重新開(kāi)發(fā)后的碼頭區(qū)成為倫敦經(jīng)貿(mào)中心，也成了世界上城市更新最成功的項(xiàng)目之一

——“英國(guó)創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)之父”約翰·霍金斯

隨著城市不斷發(fā)展和人口增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代是城市快速發(fā)展的秘訣，但由此導(dǎo)致城市中心變遷，進(jìn)而出現(xiàn)傳統(tǒng)區(qū)域衰落，便會(huì)帶來(lái)新的問(wèn)題——舊城改造。作為最早的工業(yè)化國(guó)家之一，英國(guó)倫敦的城市更新歷經(jīng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與發(fā)展變遷，從“經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬用衽c商業(yè)共贏”，最終找出了一條既宜居又有活力的城市更新之路，值得我們思考和借鑒。

以倫敦為例，作為重要的貿(mào)易港口和工業(yè)發(fā)源地，碼頭區(qū)曾經(jīng)是經(jīng)濟(jì)騰飛的真正起源地，雖然它們的歷史價(jià)值依然歷歷在目，但自20世紀(jì)末它們對(duì)城市的財(cái)政貢獻(xiàn)已幾乎消失。如今，重新開(kāi)發(fā)后的碼頭區(qū)成為倫敦經(jīng)貿(mào)中心，它成了世界上城市更新最成功的項(xiàng)目之一：將一個(gè)垂死的工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)槭澜缟献罘睒s的金融中心之一。

倫敦碼頭區(qū)曾經(jīng)是英國(guó)最大和最成功的貿(mào)易站，起源于1802年的西印度碼頭，與陸續(xù)興起的東印度碼頭、米爾沃爾碼頭、薩里碼頭和皇家碼頭形成了連續(xù)的港區(qū)。在日不落時(shí)代，這些碼頭雇用了數(shù)千人，國(guó)際貿(mào)易和物流倉(cāng)儲(chǔ)功能區(qū)使英國(guó)成為世界上最強(qiáng)大和最富有的國(guó)家之一。

在第二次世界大戰(zhàn)期間，法西斯德國(guó)的轟炸對(duì)倫敦的碼頭區(qū)造成了破壞。在20世紀(jì)50年代短暫復(fù)蘇之后，港區(qū)的發(fā)展基本停滯了。甚至到80年代初，倫敦碼頭區(qū)基本上是空的，喪失了原本的經(jīng)濟(jì)屬性。事實(shí)上，碼頭區(qū)本身系河港兼作海港，不能容納超大型船舶停泊，碼頭區(qū)在現(xiàn)代航運(yùn)中的地位便不再那么重要了。

20世紀(jì)七八十年代，倫敦碼頭區(qū)的失業(yè)率大幅飆升，格林尼治、劉易舍姆、紐漢、塔哈姆雷特和南華克等周邊行政區(qū)失去了近8.3萬(wàn)個(gè)工作崗位。由于幾乎沒(méi)有銀行或商業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施，也沒(méi)有任何新的辦公空間，英國(guó)政府面臨著如何替換整個(gè)行業(yè)并使蕭條的碼頭區(qū)成為有吸引力的生活和工作場(chǎng)所的巨大挑戰(zhàn)。

起初，倫敦市計(jì)劃將碼頭區(qū)轉(zhuǎn)型成為一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)中心，作為東倫敦地區(qū)的濱水板塊，其區(qū)位優(yōu)勢(shì)無(wú)疑是獨(dú)一無(wú)二的。借鑒其先前的工業(yè)歷史，該場(chǎng)地最初被提議作為替代工業(yè)區(qū)。然而，即使將比林斯蓋特市場(chǎng)成功搬遷到該地區(qū)，大型工業(yè)空間的市場(chǎng)也不足以帶動(dòng)碼頭區(qū)的持續(xù)發(fā)展。

出師不利怎么辦？為了有效推進(jìn)碼頭區(qū)的城市更新，倫敦碼頭區(qū)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：碼頭公司）于1981年應(yīng)運(yùn)而生，負(fù)責(zé)制定、執(zhí)行、監(jiān)督碼頭區(qū)的城市再開(kāi)發(fā)。在此前，港區(qū)實(shí)際上被三個(gè)區(qū)所分別管轄，在發(fā)展與轉(zhuǎn)型事務(wù)上缺乏動(dòng)力，毗鄰板塊更是缺乏統(tǒng)一安排。碼頭公司牽頭后，能夠有效規(guī)劃，打破此前各自為政的桎梏。

碼頭公司由英國(guó)政府組建，被注入碼頭區(qū)土地，具有類(lèi)似土地收儲(chǔ)的強(qiáng)大權(quán)力。此外，1982年開(kāi)始，碼頭區(qū)享有企業(yè)區(qū)政策，這意味著碼頭區(qū)內(nèi)進(jìn)行的商務(wù)活動(dòng)可免除不動(dòng)產(chǎn)稅，并且簡(jiǎn)化了土地開(kāi)發(fā)程序。因此，碼頭區(qū)的開(kāi)發(fā)計(jì)劃吸引了眾多企業(yè)參加。碼頭公司的初衷是提升產(chǎn)業(yè)能級(jí)，開(kāi)發(fā)的規(guī)格比較高，故招商政策也對(duì)大企業(yè)有所傾斜，最終導(dǎo)致以開(kāi)發(fā)高檔商務(wù)中心為主——這一策略后來(lái)引發(fā)了倫敦市民的質(zhì)疑。碼頭區(qū)靠近倫敦金融城，使其成為一個(gè)有吸引力的二級(jí)辦公地點(diǎn)，這將得到河畔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的支持，以容納這批新的城市工人;新的和延長(zhǎng)的倫敦地鐵（銀禧線(xiàn)和碼頭區(qū)輕軌）;廣闊的展覽中心和一個(gè)新機(jī)場(chǎng)（倫敦城市機(jī)場(chǎng)）令其優(yōu)勢(shì)立顯。但對(duì)于碼頭區(qū)及其附近居民而言，碼頭公司的開(kāi)發(fā)計(jì)劃無(wú)視他們的需求，也沒(méi)有改變舊城配套落后、生活不便的現(xiàn)狀。為此，居民們表達(dá)強(qiáng)烈不滿(mǎn)，輿情也逐漸影響到了碼頭公司的決策。

20世紀(jì)八九十年代，碼頭公司實(shí)施了大型開(kāi)發(fā)計(jì)劃使得碼頭區(qū)的大部分地區(qū)轉(zhuǎn)換為住宅、商務(wù)、商業(yè)、輕工業(yè)的復(fù)合體。其最明顯的特征是位于船塢島中心的英國(guó)最大的摩天大樓群和倫敦新金融街已然形成，金絲雀碼頭成為無(wú)數(shù)地產(chǎn)商用來(lái)宣傳的倫敦新地標(biāo)。然而，在這一階段的開(kāi)發(fā)計(jì)劃推進(jìn)中，喜朗船塢只是開(kāi)發(fā)為低密度的商務(wù)區(qū)，萊姆豪斯地區(qū)等雖然開(kāi)發(fā)有進(jìn)展，卻未能像金絲雀碼頭計(jì)劃一樣確定具體的藍(lán)圖。碼頭區(qū)的大部分地塊被卷入20世紀(jì)80年代末的不動(dòng)產(chǎn)蕭條中，在竣工當(dāng)時(shí)乏人承租，也有不少地方未建大樓仍是空地的狀態(tài)，對(duì)碼頭公司來(lái)說(shuō)可謂是困擾不斷，也使得開(kāi)發(fā)延遲數(shù)年。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)者來(lái)說(shuō)，有不少不動(dòng)產(chǎn)既無(wú)法出租也無(wú)法販賣(mài)，淪為負(fù)擔(dān)。1998年，碼頭區(qū)的管理權(quán)重新回到各區(qū)政府，碼頭公司統(tǒng)一開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的模式結(jié)束。

誠(chéng)如碼頭公司統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)時(shí)期的弊端，碼頭區(qū)的當(dāng)?shù)鼐用癫⒉毁I(mǎi)賬，20世紀(jì)80年代末的房地產(chǎn)泡沫更是讓外界認(rèn)為碼頭區(qū)是公共資源的一種浪費(fèi)。倫敦城市開(kāi)發(fā)者開(kāi)始逐漸反思，探索居民與商業(yè)共贏的思路。

首先就是交通領(lǐng)域的變化，在碼頭公司存續(xù)后期，碼頭區(qū)和倫敦市之間修建了無(wú)人駕駛的旅客捷運(yùn)系統(tǒng)碼頭區(qū)輕便鐵路。這條鐵路建設(shè)費(fèi)用較低，且利用了廢線(xiàn)留下的鐵軌，其一期工程僅耗資7700萬(wàn)英鎊。20世紀(jì)80年代后期，碼頭區(qū)還建設(shè)了主要服務(wù)商務(wù)噴射機(jī)等小型機(jī)的倫敦城市機(jī)場(chǎng)。1999年地鐵朱比利線(xiàn)延伸至船塢島，從西敏站出發(fā)只需六站就可到達(dá)金絲雀碼頭，在斯特拉福德站和東郊的中央線(xiàn)連接。另外碼頭區(qū)輕便鐵路也向東延伸至貝克頓。2005年12月，當(dāng)?shù)剡€修建了經(jīng)由倫敦城市機(jī)場(chǎng)延伸至喬治五世船塢的支線(xiàn)。另外，還向南縱貫船塢島管過(guò)泰晤士河，延伸至格林尼治、劉易舍姆。交通的順暢，使得原本被詬病為“空城”的金絲雀碼頭成為歐洲最大的摩天大樓群，甚至可以威脅倫敦市的金融街地位。整個(gè)區(qū)域包含約148.6萬(wàn)平方米的辦公和零售空間，約有10.5萬(wàn)人在金絲雀碼頭工作。它也是許多知名銀行和專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司的歐洲總部，如巴克萊、花旗、高偉紳、瑞士信貸、安永、惠譽(yù)、匯豐、印孚瑟斯、摩根大通、畢馬威、大都會(huì)人壽、穆迪、摩根士丹利、加拿大皇家銀行、標(biāo)準(zhǔn)普爾等等。

其次，針對(duì)當(dāng)?shù)鼐用褚笸晟粕钆涮自O(shè)施的主要訴求，碼頭區(qū)開(kāi)始注重利用濱水區(qū)位優(yōu)勢(shì)打造生態(tài)宜居環(huán)境，并在金絲雀碼頭等核心CBD外圍豐富社區(qū)商業(yè)和教育配套，逐漸完善了社區(qū)的居住環(huán)境。對(duì)于新居民與傳統(tǒng)社區(qū)老市民之間的矛盾，碼頭區(qū)開(kāi)始注重社會(huì)管理水平的提升，通過(guò)商業(yè)區(qū)的繁榮創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會(huì)，以盡可能避免城市更新中不必要的“騰籠換鳥(niǎo)”。事實(shí)上，配套的完善、相對(duì)和諧的居住氛圍，進(jìn)一步吸引了新移民的關(guān)注，當(dāng)?shù)氐墓ぷ魃瞽h(huán)境越來(lái)越得到居民認(rèn)可，反過(guò)來(lái)促進(jìn)了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，使得碼頭區(qū)的城市更新走向正循環(huán)。

英國(guó)的城市更新，完整地覆蓋了城市化運(yùn)動(dòng)從興起到尾聲階段。目前，我國(guó)正處于人口增長(zhǎng)放緩、城市化進(jìn)程后半期，20世紀(jì)八九十年代快速擴(kuò)張形成的街區(qū)正在加速老去。相比較而言，一方面，英國(guó)的許多彎路我們可以避免：以倫敦碼頭區(qū)為例，該區(qū)域改造的過(guò)程中，忽略了原住居民的感受，一味追求“重塑”“騰籠換鳥(niǎo)”，也沒(méi)有考慮高端商業(yè)、住宅以外的生活配套，導(dǎo)致改造初期的人氣低迷。另一方面，碼頭區(qū)的獨(dú)特發(fā)展路徑也有可取之處：一是交通先行的思路，與接駁聯(lián)絡(luò)線(xiàn)的方式不同，碼頭區(qū)引入了城市機(jī)場(chǎng)，商務(wù)人員能夠快捷地實(shí)現(xiàn)交流互訪;二是濱水開(kāi)發(fā)的思維，根據(jù)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，提高辦公品質(zhì)，突出商業(yè)特色，能夠有效打出地標(biāo)效應(yīng);三是充分利用現(xiàn)狀，通過(guò)改造殘留鐵路，節(jié)省了成本、避免了浪費(fèi)。最重要的一點(diǎn)是，碼頭區(qū)的開(kāi)發(fā)主導(dǎo)者能夠順應(yīng)時(shí)代和區(qū)域發(fā)展的新變化，在20世紀(jì)80年代后期改變思路，尋求商業(yè)與居住需求的融合，及時(shí)切換城市更新思路，體現(xiàn)了城市管理者與時(shí)俱進(jìn)的智慧。

編輯：黃靈? yeshzhwu@foxmail.com