蔡建春

2020年4月，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（以下簡(jiǎn)稱“基礎(chǔ)設(shè)施REITs”）試點(diǎn)工作正式起步。這是資本市場(chǎng)的一件大事，也是服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和國(guó)家戰(zhàn)略的重大創(chuàng)新。我國(guó)“十四五”規(guī)劃綱要提出，要推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金健康發(fā)展，有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，是貫徹黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，進(jìn)一步創(chuàng)新投融資機(jī)制，增強(qiáng)資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力，構(gòu)建雙循環(huán)新發(fā)展格局的一項(xiàng)重要舉措，具有廣闊的發(fā)展前景和重要的時(shí)代意義。

當(dāng)前，基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)邁出了“從無(wú)到有”的第一步，首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品已平穩(wěn)上市運(yùn)行，REITs試點(diǎn)工作取得了階段性成效，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)初顯，資產(chǎn)配置價(jià)值顯現(xiàn)，外部管理效能提升，政策環(huán)境不斷優(yōu)化。下一步，需要深入總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，一方面，將立足國(guó)情市情與借鑒國(guó)際最佳實(shí)踐有機(jī)結(jié)合起來(lái)，持續(xù)優(yōu)化完善制度，形成可復(fù)制、可推廣的常態(tài)化機(jī)制，夯實(shí)REITs市場(chǎng)發(fā)展基礎(chǔ);另一方面，抓好項(xiàng)目常態(tài)化供給，聚焦國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)重大戰(zhàn)略，推進(jìn)更多有示范性、標(biāo)志性項(xiàng)目落地，增強(qiáng)市場(chǎng)容量和深度。為此，上交所將主動(dòng)發(fā)揮資本市場(chǎng)主戰(zhàn)場(chǎng)的功能和作用，推進(jìn)REITs市場(chǎng)建設(shè)向縱深發(fā)展。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)取得階段性成效

基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作啟動(dòng)后，在國(guó)家發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)下，各地政府積極響應(yīng)，滬深交易所與發(fā)行人、中介機(jī)構(gòu)等市場(chǎng)各方緊密協(xié)同、全力以赴抓好基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目落地。截至2022年4月28日，基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目共上市12單，市值522億元，平均漲幅約22%?？傮w來(lái)看，試點(diǎn)工作實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)上市、平穩(wěn)交易、平穩(wěn)運(yùn)行、平穩(wěn)預(yù)期。

一是暢通投融資循環(huán)，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)初顯。已發(fā)行項(xiàng)目覆蓋了收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園、污水處理、生態(tài)環(huán)保、倉(cāng)儲(chǔ)物流等基礎(chǔ)資產(chǎn)類型，分布在京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳等國(guó)家重點(diǎn)區(qū)域，原始權(quán)益人涵蓋央企、地方國(guó)企以及外資企業(yè)等，具有較強(qiáng)的示范性和代表性。項(xiàng)目募集資金共458億元，主要投向科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板重點(diǎn)領(lǐng)域，在實(shí)踐中，形成了“募投管退”的投融資良性循環(huán)，有效助力了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)了產(chǎn)融結(jié)合和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。示范項(xiàng)目也進(jìn)一步提升了各區(qū)域、各領(lǐng)域持有優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)企業(yè)的積極性，目前已有百余單儲(chǔ)備項(xiàng)目在推進(jìn)中。

二是市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)有序，資產(chǎn)配置價(jià)值顯現(xiàn)。REITs產(chǎn)品在發(fā)售定價(jià)和交易環(huán)節(jié)總體規(guī)范有序，市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)符合預(yù)期，投資者參與積極性較高，價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能較為有效，引導(dǎo)資源合理配置的作用正逐步發(fā)揮。截至2022年4月28日，REITs項(xiàng)目上市以來(lái)平均累計(jì)上漲22%，其中最高首創(chuàng)水務(wù)較發(fā)行價(jià)上漲48.5%，最低廣河高速較發(fā)行價(jià)下跌2.76%。市場(chǎng)流動(dòng)性較好，單項(xiàng)目日均成交金額約2200萬(wàn)元，平均流通換手率約2%，整體高于境外成熟市場(chǎng)。資產(chǎn)配置價(jià)值顯現(xiàn)，投資者以配置型機(jī)構(gòu)投資者為主，持有規(guī)模約占九成，涵蓋券商、保險(xiǎn)、銀行等。

三是基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健，外部管理效能提升。REITs產(chǎn)品為基礎(chǔ)設(shè)施引入了包括基金份額持有人決策、基金管理人受托履職、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)等在內(nèi)的REITs治理機(jī)制，管理效能在實(shí)踐中逐步提升。從首批REITs產(chǎn)品2021年度報(bào)告來(lái)看，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)表現(xiàn)優(yōu)異，形成了穩(wěn)定可預(yù)期的可供分配現(xiàn)金流和分紅收益。實(shí)際可供分配金額超預(yù)期，合計(jì)約17.8億元，其中，富國(guó)首創(chuàng)REIT可供分配金額較預(yù)測(cè)值提高了50%。另外，已有9只REITs產(chǎn)品發(fā)布分紅公告，合計(jì)分紅約12.2億元，占實(shí)際可供分派金額比重的68.7%。

四是政策環(huán)境不斷優(yōu)化，各方認(rèn)識(shí)逐步加深。隨著推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs健康發(fā)展寫入“十四五”規(guī)劃，各方對(duì)REITs在貫徹新發(fā)展理念、構(gòu)建新發(fā)展格局中的重要作用逐漸形成共識(shí)。國(guó)家財(cái)稅部門明確了相關(guān)稅收支持制度;國(guó)資監(jiān)管部門積極研究推進(jìn)國(guó)有產(chǎn)權(quán)交易豁免在產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)中公開(kāi)進(jìn)行;金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)逐步明確銀行、保險(xiǎn)、社?；鸬韧顿YREITs的監(jiān)管政策安排。地方政府也高度重視，北京、上海、廣州、深圳等陸續(xù)出臺(tái)支持REITs發(fā)展的專項(xiàng)鼓勵(lì)政策，包括專項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)基金、費(fèi)用補(bǔ)貼等，突出了對(duì)REITs發(fā)展全生命周期的政策支持，促進(jìn)REITs產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有利環(huán)境正逐步形成。

持續(xù)優(yōu)化完善REITs制度 建立健全長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制

基礎(chǔ)設(shè)施REITs是我國(guó)資本市場(chǎng)一項(xiàng)重大改革探索，從理念提出到試點(diǎn)落地，凝聚了各方的努力和付出，經(jīng)歷了反復(fù)的探索和實(shí)踐，是循序漸進(jìn)、不斷完善的過(guò)程。REITs在國(guó)際市場(chǎng)上的發(fā)展和成熟也不是一蹴而就。作為我國(guó)資本市場(chǎng)的新產(chǎn)品，基礎(chǔ)設(shè)施REITs仍須總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)和不足，持續(xù)優(yōu)化制度，推進(jìn)擴(kuò)募機(jī)制，健全內(nèi)部治理，優(yōu)化投資者結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)法制保障，凝聚市場(chǎng)合力，逐步建立健全長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制。

一是推進(jìn)擴(kuò)募機(jī)制，助力可持續(xù)發(fā)展。擴(kuò)募機(jī)制是REITs產(chǎn)品的重要特性，是市場(chǎng)建設(shè)不可缺少的重要環(huán)節(jié)，能夠真正實(shí)現(xiàn)REITs作為“資產(chǎn)上市平臺(tái)”的長(zhǎng)期戰(zhàn)略價(jià)值和持續(xù)發(fā)展能力。支持運(yùn)作良好的REITs通過(guò)擴(kuò)募機(jī)制做優(yōu)做強(qiáng)，健全正向激勵(lì)機(jī)制，也是形成市場(chǎng)化優(yōu)勝劣汰，促進(jìn)投融資良性循環(huán)，提升REITs整體市場(chǎng)表現(xiàn)的重要途徑。

通過(guò)擴(kuò)募機(jī)制，企業(yè)可以將符合條件的不動(dòng)產(chǎn)持續(xù)注入REITs，打造“開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)+金融”的全鏈條經(jīng)營(yíng)模式，運(yùn)營(yíng)良好的REITs可以更容易增發(fā)募資擴(kuò)大管理規(guī)模，形成“經(jīng)營(yíng)-融資-再經(jīng)營(yíng)”的正向循環(huán)。如新加坡凱德集團(tuán)，通過(guò)“PE+REITs”雙輪驅(qū)動(dòng)，通過(guò)不斷提升收益，吸引更多投資人參與擴(kuò)募增資，實(shí)現(xiàn)了商用地產(chǎn)項(xiàng)目投資、開(kāi)發(fā)、資產(chǎn)上市、REITs管理的閉環(huán)運(yùn)轉(zhuǎn)。又如豐樹(shù)投資，在新加坡設(shè)立了4只公開(kāi)上市S-REITs作為物流地產(chǎn)、數(shù)字中心、寫字樓等不同類型資產(chǎn)的上市渠道，通過(guò)擴(kuò)募不斷實(shí)現(xiàn)旗下資產(chǎn)上市及盤活。

二是健全內(nèi)部治理，保障REITs穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。REITs治理機(jī)制是產(chǎn)品價(jià)值實(shí)現(xiàn)、市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素，需要加快探索有效激勵(lì)和相互制衡的內(nèi)部治理機(jī)制，進(jìn)一步激發(fā)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持有人參與試點(diǎn)的主動(dòng)性和積極性，提升REITs運(yùn)營(yíng)效率，為投資者帶來(lái)穩(wěn)定的回報(bào)。從成熟產(chǎn)品來(lái)看，發(fā)起人若同時(shí)為REITs的基金管理人與運(yùn)營(yíng)管理主體，那么實(shí)現(xiàn)了企業(yè)方和金融機(jī)構(gòu)“兩位一體”，兼顧和平衡了投資者和發(fā)行人的利益。

目前，在“公募基金+資產(chǎn)支持證券”的產(chǎn)品架構(gòu)下，存在基金份額持有人、基金管理人、運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)三方，應(yīng)著重把握好實(shí)質(zhì)與形式、當(dāng)下與長(zhǎng)遠(yuǎn)的關(guān)系，充分借鑒上市公司內(nèi)部治理實(shí)踐，完善各層級(jí)權(quán)利義務(wù)方面的制度設(shè)計(jì)，以調(diào)動(dòng)其積極性，真正為投資人創(chuàng)造價(jià)值。借鑒成熟市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，立足國(guó)情，可考慮區(qū)分設(shè)置資產(chǎn)管理人和不動(dòng)產(chǎn)管理人的可行性，由基金管理人負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)的投資、并購(gòu)、擴(kuò)募與債務(wù)融資等資產(chǎn)管理，原始權(quán)益人負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的改造、出租、運(yùn)營(yíng)和管理等不動(dòng)產(chǎn)管理。此外，成熟市場(chǎng)實(shí)踐揭示，REITs經(jīng)營(yíng)特征會(huì)逐步變化，普遍從以服務(wù)單一原始權(quán)益人融資為目的的“融資型REITs”過(guò)渡到以向不特定對(duì)象“收購(gòu)-經(jīng)營(yíng)”的“資產(chǎn)管理型REITs”模式。模式的切換，意味著REITs的治理目標(biāo)也將逐步改變，因此需要為國(guó)內(nèi)的規(guī)則體系預(yù)留足夠的空間。

三是優(yōu)化投資者結(jié)構(gòu)，提高REI Ts配置屬性。REITs市場(chǎng)發(fā)展應(yīng)盡快培育形成一批專業(yè)的長(zhǎng)期REITs機(jī)構(gòu)投資者，逐步引入REITs投資專項(xiàng)基金、全國(guó)社?；?、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等多元長(zhǎng)期投資者，強(qiáng)化REITs市場(chǎng)的配置屬性和理財(cái)屬性。2021年11月，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金有關(guān)事項(xiàng)的通知》，已明確了保險(xiǎn)資金投資REITs的要求。

從成熟市場(chǎng)來(lái)看，REITs機(jī)構(gòu)投資者占比較高。據(jù)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)，截至2020年末，REITs規(guī)模最大的美國(guó)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)投資者占比89.6%，日本和澳大利亞REITs市場(chǎng)中機(jī)構(gòu)投資者也均占一半左右。以美國(guó)REITs市場(chǎng)為例，養(yǎng)老保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)投資者約占34%，非REITs專項(xiàng)基金和REITs專項(xiàng)基金，分別占24%和20%。同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)個(gè)人投資者教育，逐步樹(shù)立其對(duì)REITs、現(xiàn)金理財(cái)類、債券基金類及其他“固收+”類產(chǎn)品的區(qū)別理解，積極培育公募REITs產(chǎn)品投資理念，打造一批成熟穩(wěn)定的個(gè)人投資群體。

四是加強(qiáng)法治保障，破解REITs配套機(jī)制難點(diǎn)。從成熟REITs市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，稅收優(yōu)惠、投資者保護(hù)機(jī)制和法律基礎(chǔ)體系等對(duì)REITs發(fā)展起到重要推動(dòng)作用。稅收優(yōu)惠是一個(gè)重要的驅(qū)動(dòng)因素。美國(guó)1986年發(fā)布的《稅收改革法案》使得權(quán)益型REITs開(kāi)始發(fā)展，并開(kāi)啟年化20%收益率的高速增長(zhǎng)期;新加坡2001年明確稅收透明規(guī)則后，激發(fā)了投資者的積極性。2022年1月，財(cái)政部和稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)稅收政策的公告》，明確了相關(guān)稅收配套制度，在優(yōu)化稅負(fù)支持REITs市場(chǎng)建設(shè)方面發(fā)出了積極信號(hào)。下一步，可綜合考慮我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)交易和經(jīng)營(yíng)稅負(fù)水平，參考REITs的稅收中性原則，提升投資收益水平，激發(fā)國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)更大活力。

投資者保護(hù)機(jī)制主要體現(xiàn)在事前、事中和事后三個(gè)階段。事前要加強(qiáng)準(zhǔn)入監(jiān)管，包括產(chǎn)品的市場(chǎng)準(zhǔn)入和業(yè)務(wù)參與機(jī)構(gòu)的資質(zhì)審核。存續(xù)期主要加強(qiáng)信息管理，包括保障投資者的知情權(quán)、決策權(quán)及確保產(chǎn)品的參與主體依法依規(guī)參與交易。對(duì)市場(chǎng)違法違規(guī)的追責(zé)是投資者保護(hù)的最后一道防線，可有效增加違法成本，震懾破壞市場(chǎng)秩序的主體，增加投資者信心。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，需要適時(shí)研究推動(dòng)REITs專項(xiàng)立法，系統(tǒng)構(gòu)建符合REITs特點(diǎn)的制度安排?？梢酝ㄟ^(guò)制定資產(chǎn)支持證券管理?xiàng)l例或REITs管理辦法等方式，健全完善REITs規(guī)則體系。

加快REITs項(xiàng)目推進(jìn) 更好服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和國(guó)家戰(zhàn)略

基礎(chǔ)設(shè)施REITs普遍與民生領(lǐng)域息息相關(guān)，與區(qū)域經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系，在推進(jìn)過(guò)程中涉及方方面面，需要緊密圍繞“十四五”規(guī)劃和國(guó)家重大戰(zhàn)略部署，凝聚市場(chǎng)發(fā)展合力。在當(dāng)前試點(diǎn)階段，尤其需要瞄準(zhǔn)重點(diǎn)領(lǐng)域，加快REITs項(xiàng)目落地，增強(qiáng)市場(chǎng)深度、厚度，更好服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和國(guó)家戰(zhàn)略。

加速推進(jìn)保障性租賃住房REITs 推動(dòng)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革

“十四五”規(guī)劃提出，加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，有效盤活存量住房資源，有效增加保障性住房供給，完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策。國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》中提到，須加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，要進(jìn)一步加強(qiáng)金融支持。保障性租賃住房REITs試點(diǎn)，是落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉住房制度決策部署的有效政策工具。

當(dāng)前，我國(guó)住房租售比例較低，通過(guò)租金方式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益回收周期較長(zhǎng)。傳統(tǒng)的債務(wù)融資方式融資期限固定，與租賃住房企業(yè)前期投入高、回報(bào)周期長(zhǎng)的投資特點(diǎn)難以匹配。推進(jìn)保障性租賃住房REITs項(xiàng)目試點(diǎn)，將盤活存量資產(chǎn)籌集資金用于新保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)，充分吸引社會(huì)資金進(jìn)入保障性租賃住房市場(chǎng)，拓寬資金來(lái)源，保障住房供給，緩解人口凈流入大中型城市新市民居住矛盾，為加快保障性租賃住房市場(chǎng)發(fā)展提供了有效金融支持。同時(shí)，通過(guò)搭建租賃住房REITs上市平臺(tái)，能夠?qū)崿F(xiàn)“開(kāi)發(fā)-培育-退出-開(kāi)發(fā)”的投融資閉環(huán)，助力行業(yè)打造住房租賃發(fā)展新模式，將有效促進(jìn)渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的住房租賃市場(chǎng)的形成。

積極發(fā)展能源環(huán)保REITs 落實(shí)“雙碳”目標(biāo)

在“碳達(dá)峰、碳中和”的背景下，光伏、風(fēng)電、水電等清潔能源基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金需求較大?！?030年前碳達(dá)峰行動(dòng)方案》提出，到2030年風(fēng)電、太陽(yáng)能發(fā)電總裝機(jī)容量達(dá)到12億千瓦以上，“十四五”“十五五”期間分別新增水電裝機(jī)容量4000萬(wàn)千瓦左右。在繼續(xù)加大政府投入的同時(shí)，迫切需要充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制，增加投資規(guī)模，滿足清潔能源建設(shè)需求。同時(shí)，我國(guó)水電、光伏電站、風(fēng)電等資產(chǎn)在能源轉(zhuǎn)型升級(jí)等產(chǎn)業(yè)政策支持下已形成大量存量資產(chǎn)，通過(guò)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品，將有效降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為新階段清潔能源高質(zhì)量發(fā)展提供資金支持。

在生態(tài)環(huán)保領(lǐng)域，REITs產(chǎn)品能緊密契合資產(chǎn)特性。生態(tài)環(huán)保項(xiàng)目大多與當(dāng)?shù)卣炗喬卦S經(jīng)營(yíng)權(quán)，商業(yè)模式成熟穩(wěn)定，具備一定公用事業(yè)屬性，現(xiàn)金流穩(wěn)定、抗周期性強(qiáng)，盈利能力確定性較強(qiáng)。同時(shí)，可借助REITs充分發(fā)揮第三方運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)在生態(tài)環(huán)保領(lǐng)域運(yùn)營(yíng)價(jià)值。以首創(chuàng)水務(wù)REIT為例，企業(yè)擁有20多年的水務(wù)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，作為REITs運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，充分發(fā)揮其污水凈化處理領(lǐng)域的作用，保障城鎮(zhèn)居民的基本生活用水，支持社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

持續(xù)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs 助力區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展

“十四五”規(guī)劃提出，要不斷優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，優(yōu)化提升京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角三大城市群。截至2021年底，中國(guó)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)和省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)共有2700余個(gè)，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力、產(chǎn)融結(jié)合的著力點(diǎn)。園區(qū)企業(yè)將REITs回收資金進(jìn)一步用于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)和改造升級(jí)，為入駐園區(qū)企業(yè)提供高附加值的服務(wù)，打造可復(fù)制的運(yùn)營(yíng)模式和服務(wù)品牌。如中關(guān)村REIT回收資金數(shù)10億元用于工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園和人工智能科技園建設(shè)，助力中關(guān)村加快建設(shè)世界領(lǐng)先的科技園區(qū)，促進(jìn)全球科技創(chuàng)新交流合作。

“十四五”規(guī)劃強(qiáng)調(diào)建設(shè)現(xiàn)代物流體系，REITs市場(chǎng)為倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)帶來(lái)新活力。從境外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)是REITs市場(chǎng)增長(zhǎng)最快、活力最旺盛的資產(chǎn)類別之一，而目前我國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)正處于快速增長(zhǎng)期，REITs產(chǎn)品可為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展帶來(lái)源源不斷的增量資金。以普洛斯為例，作為境內(nèi)最大的現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施提供商，通過(guò)發(fā)行普洛斯REIT回收資金總額約45億元，用于北京、江蘇、廣東等地百萬(wàn)方的現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)。

深入推進(jìn)交通運(yùn)輸REITs 打造綜合立體交通網(wǎng)

交通運(yùn)輸是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、戰(zhàn)略性的產(chǎn)業(yè)。截至2020年底，我國(guó)鐵路營(yíng)業(yè)里程14.6萬(wàn)公里，高速公路通車?yán)锍?6.10萬(wàn)公里，內(nèi)河航道通航里程12.8萬(wàn)公里，港口生產(chǎn)性碼頭泊位22142個(gè)，頒證民用運(yùn)輸機(jī)場(chǎng)241個(gè)。交通基礎(chǔ)設(shè)施在穩(wěn)步發(fā)展過(guò)程中積累了大量可產(chǎn)生穩(wěn)定、可持續(xù)現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)鐵路、公路、港口等，是我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的優(yōu)秀代表，也是與公募REITs天然匹配的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

近年來(lái)，由于交通基礎(chǔ)設(shè)施投資額大、回收周期長(zhǎng)，長(zhǎng)期依靠銀行貸款等債務(wù)融資導(dǎo)致行業(yè)的債務(wù)規(guī)?？焖俜e累，全行業(yè)融資渠道亟待拓寬優(yōu)化。交通基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)行，在不增加負(fù)債的同時(shí)，為未來(lái)綜合立體交通網(wǎng)投資建設(shè)釋放了新的資金來(lái)源。同時(shí)，REITs為企業(yè)提供了一個(gè)全新的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)分拆上市平臺(tái)，提高資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率，推進(jìn)交通治理能力現(xiàn)代化。如中交高速REIT項(xiàng)目發(fā)起人中國(guó)交建具有全國(guó)性路產(chǎn)布局，通過(guò)搭建基于基礎(chǔ)設(shè)施REITs的投融資上市平臺(tái)，將全面打通存量資產(chǎn)盤活通道，打造全周期資本運(yùn)作模式，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展新動(dòng)能。

抓緊布局新基建REITs 賦能數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展

帶動(dòng)以數(shù)據(jù)中心、第五代移動(dòng)通信（5G）、通信鐵塔等為代表的新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資是中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力。數(shù)據(jù)中心、5G、通信鐵塔等新型基礎(chǔ)設(shè)施盈利模式清晰、租戶資質(zhì)優(yōu)良、租金收入穩(wěn)定，行業(yè)遠(yuǎn)期成長(zhǎng)性、投資回報(bào)率較為理想，是公募REITs試點(diǎn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。數(shù)字時(shí)代，隨著信息基礎(chǔ)設(shè)施的不斷發(fā)展完善，相關(guān)數(shù)據(jù)存儲(chǔ)、數(shù)據(jù)應(yīng)用、通信網(wǎng)絡(luò)、下游應(yīng)用等領(lǐng)域的需求將進(jìn)一步擴(kuò)大，帶來(lái)上游新型基礎(chǔ)設(shè)施共享率提升和運(yùn)營(yíng)成本的降低，進(jìn)而促進(jìn)新型基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品的市場(chǎng)收益持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

同時(shí)，在新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中引入公募REITs，有望將行業(yè)的重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)換為輕重資產(chǎn)平衡發(fā)展模式，減緩行業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)性壓力，進(jìn)一步推動(dòng)地方實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境的優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重塑、創(chuàng)新生態(tài)的構(gòu)建，更好賦能經(jīng)濟(jì)發(fā)展、豐富人民生活。

積極發(fā)揮交易所市場(chǎng)組織功能 推進(jìn)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展

首批REITs上市即近一周年，上交所REITs市場(chǎng)已建立上市審核、發(fā)售交易、信息披露全業(yè)務(wù)流程配套機(jī)制。下一步，上交所將堅(jiān)決踐行落實(shí)“三新一高”要求，在證監(jiān)會(huì)總體部署下，立足市場(chǎng)發(fā)展實(shí)踐，充分發(fā)揮市場(chǎng)組織者、服務(wù)者、監(jiān)管者的作用，推動(dòng)REITs市場(chǎng)走向縱深發(fā)展，切實(shí)提高服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效。

第一，總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，助推制度完善。在證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)下，完善系統(tǒng)性的基礎(chǔ)制度和配套規(guī)則，推出擴(kuò)募機(jī)制，優(yōu)化信息披露，完善治理安排等。加強(qiáng)與政府部門及市場(chǎng)各方的溝通協(xié)同，逐步解決機(jī)制中的重難點(diǎn)問(wèn)題，暢通項(xiàng)目堵點(diǎn)，創(chuàng)造良好的政策環(huán)境。適時(shí)研究推動(dòng)專項(xiàng)立法，系統(tǒng)構(gòu)建符合REITs特點(diǎn)的制度安排，夯實(shí)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展法律基礎(chǔ)。

第二， 緊扣國(guó)家戰(zhàn)略， 落地重大項(xiàng)目。從“十四五”的中長(zhǎng)期視角出發(fā)，緊密圍繞國(guó)家重大戰(zhàn)略，充分發(fā)揮REITs在創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、綠色發(fā)展、保障和改善民生等領(lǐng)域的支持作用。抓緊推動(dòng)保障性租賃住房REITs落地，以新能源、新基建為方向，持續(xù)拓寬基礎(chǔ)設(shè)施類型。深入挖掘核心企業(yè)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，做好儲(chǔ)備項(xiàng)目的輔導(dǎo)對(duì)接工作，加快成熟項(xiàng)目進(jìn)程，切實(shí)解決重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題，穩(wěn)中求進(jìn)，形成市場(chǎng)的規(guī)模效應(yīng)和集聚效應(yīng)。

第三，完善審核機(jī)制，提高審核質(zhì)量。提高審核效率，強(qiáng)化規(guī)則約束，盡快發(fā)布REITs審核流程指引，落實(shí)“開(kāi)門辦審核”。完善審核標(biāo)準(zhǔn)和申報(bào)文件格式指引，研究規(guī)范治理機(jī)制的權(quán)責(zé)條款，壓實(shí)各方責(zé)任，切實(shí)把好準(zhǔn)入質(zhì)量關(guān)。組建形成REITs專家?guī)?，積極吸收會(huì)計(jì)、法律、投資、行業(yè)等方面的先進(jìn)研究成果，引領(lǐng)市場(chǎng)發(fā)展。

第四，持續(xù)強(qiáng)化監(jiān)管，督促規(guī)范運(yùn)營(yíng)。比照上市公司監(jiān)管，持續(xù)完善REITs日常監(jiān)管體系建設(shè)，重點(diǎn)做好信息披露、關(guān)聯(lián)交易、規(guī)范運(yùn)行等事項(xiàng)監(jiān)管，規(guī)范定期和臨時(shí)報(bào)告披露，加強(qiáng)信息披露監(jiān)管。建立與證監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)的信息共享和監(jiān)管聯(lián)動(dòng)機(jī)制，根據(jù)業(yè)務(wù)特點(diǎn)探索符合發(fā)展規(guī)律的實(shí)際監(jiān)管安排，形成監(jiān)管合力。

第五，加強(qiáng)市場(chǎng)培育，凝聚市場(chǎng)合力。持續(xù)推動(dòng)社?；?、年金等參與REITs市場(chǎng)，進(jìn)一步豐富長(zhǎng)期REITs投資者類型，完善做市商制度，提升產(chǎn)品流動(dòng)性。創(chuàng)新宣傳方式，加強(qiáng)宣傳力度，組織常態(tài)化、系統(tǒng)化、形式多樣的培訓(xùn)座談交流，普及REITs產(chǎn)品，解讀相關(guān)政策法規(guī)，引導(dǎo)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展。