公共租賃住房運(yùn)營管理與發(fā)展對策

摘要：公共租賃住房是國家住房保障體系的重要組成部分，結(jié)合連云港市近年來發(fā)展公共租賃住房的狀況，對連云港市公共租賃住房運(yùn)營管理和發(fā)展提出房源供應(yīng)、準(zhǔn)入審核、輪候分配、動態(tài)監(jiān)管、維保服務(wù)等方面的對策建議。

關(guān)鍵詞：公共租賃住房;精準(zhǔn)保障;運(yùn)營管理;動態(tài)監(jiān)管

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）03-0015-06 收稿日期：2022-01-24

作者簡介：徐勝才，連云港市住房保障中心。

2021年國務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》首次明確國家層面住房保障體系的頂層設(shè)計，即“加快完善以公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系”。公共租賃住房是住房保障體系的重要組成部分，對于解決城市中低收入家庭、新市民群體階段性住房需求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會和諧具有重要意義。

1 連云港市公共租賃住房發(fā)展?fàn)顩r

1.1 公共租賃住房制度的演變

目前的公共租賃住房制度經(jīng)歷了廉租住房、公共租賃住房和公廉并軌管理三個發(fā)展階段。

廉租住房階段：廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞较虺擎?zhèn)低收入住房困難家庭提供保障性質(zhì)的住房。1998年國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，住房制度改革首次提出建立廉租住房制度。2004年建設(shè)部發(fā)布《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》，對城鎮(zhèn)廉租住房制度作出明確規(guī)定，標(biāo)志著廉租住房制度正式全面啟動。2007年建設(shè)部、發(fā)改委等聯(lián)合發(fā)布《廉租住房保障辦法》，廉租住房配套制度逐漸成熟。廉租住房主要特征是低租金，租金標(biāo)準(zhǔn)一般為當(dāng)?shù)厥袌鲎饨鸬?0%左右。

公共租賃住房階段：隨著住房市場化的推進(jìn)，在解決低收入家庭住房困難的同時，中等偏下收入等“夾心層”住房困難引起政府重視。2010年住建部等七部委印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，正式推出公共租賃住房，保障對象擴(kuò)展到中等偏下收入家庭、新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)的外來務(wù)工人員。經(jīng)過幾年實踐，2012年住建部發(fā)布《公共租賃住房管理辦法》，公租房政策框架成型。公共租賃住房按照略低于市場租金定價，多按照市場租金的70%核定。

公廉并軌階段：2014年住建部等三部委印發(fā)通知，對公共租賃住房和廉租住房實施并軌管理，統(tǒng)稱為公共租賃住房。并軌后公租房的保障對象，包括原廉租房保障對象和原公租房保障對象，即符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)低收入、中等偏下收入住房困難家庭以及符合規(guī)定條件的新就業(yè)無房職工、穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員。申請審核、輪候配租和后續(xù)監(jiān)管等，按照公共租賃住房進(jìn)行管理。

1.2 連云港市公共租賃住房的發(fā)展?fàn)顩r

連云港市公租房制度也大致按照三個階段發(fā)展，從2003年在玉帶新村建設(shè)首批廉租租房，2011年投資建設(shè)第一個公共租賃住房示范小區(qū)茗泰花園，2014年起實施公廉并軌，至今，已實現(xiàn)了全市低保、特困、分散供養(yǎng)、低收入住房困難家庭實物配租的“應(yīng)保盡?！保欣塾?萬余城市中低收入家庭、新就業(yè)及外來務(wù)工人員通過公租賃房解決了住房困難，實現(xiàn)了住有所居。

房源供應(yīng)：經(jīng)過多年的發(fā)展，連云港市形成了三種房源供應(yīng)模式，累計已籌集公租房45萬平方米、6725套。一是集中建設(shè)。市級保障房開發(fā)建設(shè)主體有兩家，市住建局直屬事業(yè)單位市住房保障中心和市屬國有企業(yè)市保障房投資建設(shè)有限公司。近年相繼開發(fā)茗馨花園、茗昇花園、茗泰花園、茗怡花園、永安新村等5個保障房小區(qū)，建成公廉租房4338套。二是商品房配建。商品房項目在土地招拍掛時，約定開發(fā)企業(yè)按照計入容積率面積3%建設(shè)后移交政府作為公租房。目前已有29個商品房項目實施配建，籌集房源2212套。三是政府采購。通過政府集中采購方式，收購商品房作為公租房175套。

審核分配：近年來，連云港市公共租賃住房實行“常態(tài)化申請、批次審核、集中分配”的審核分配模式。市區(qū)街道辦窗口常年受理申請，實行街道初審、區(qū)級復(fù)審、市級核準(zhǔn)的“三級審核”機(jī)制，以月為周期批次公布準(zhǔn)入名單，全市根據(jù)房源竣工情況每年安排兩次集中分配。

市住房保障部門持續(xù)完善公租房的申請審核工作機(jī)制，不斷暢通陽光申請通道。一是降低準(zhǔn)入門檻。根據(jù)居民可支配收入水平持續(xù)放寬家庭收入標(biāo)準(zhǔn)，將更多的中低收入住房困難家庭納入保障范圍。2021年廉租住房的人均年收入標(biāo)準(zhǔn)為19000元以內(nèi);公共租賃住房的人均年收入標(biāo)準(zhǔn)為31000元以內(nèi)。二是簡化申請材料。取消各類證明，申請人只需身份證、戶口簿、婚姻等基本證件即可辦理申請，手續(xù)更加便捷。三是提高審核效率。將審核方式由“串聯(lián)”改為“并聯(lián)”，系統(tǒng)受理后由市住房保障中心直接銜接市民政核對機(jī)構(gòu)，比對申請人的住房、社保、住房公積金、工商、稅務(wù)、車輛等基本狀況，縮短審核周期，提升工作效率。

運(yùn)營管理：由市住房保障中心直接管理，包括入住與退出、租金收繳、房屋維保、日常監(jiān)管等內(nèi)容。隨著公租房規(guī)模不斷擴(kuò)大，公租房的后續(xù)管理逐漸成為一個重點難點。市住房保障中心不斷加強(qiáng)信息系統(tǒng)和智能化建設(shè)，提高運(yùn)營管理水平。2015年在首個公租房示范小區(qū)茗泰花園安裝智能門禁管理系統(tǒng)，對“收租難、管理難、退出難”等問題產(chǎn)生了積極作用。2018年公租房智能化運(yùn)營管理升級。2020年住房保障管理平臺投入使用。管理平臺串聯(lián)貫通住保障房項目建設(shè)計劃進(jìn)度、保障對象資格審批、房源分配入住管理、維保服務(wù)等各個環(huán)節(jié)，有效實現(xiàn)資源整合與共享，為提升運(yùn)營管理、提高為民服務(wù)提供有力技術(shù)支撐。

2 當(dāng)前連云港市公共租賃房發(fā)展面臨的問題和挑戰(zhàn)

2.1 供應(yīng)與需求不夠平衡

隨著連云港市經(jīng)濟(jì)社會快速發(fā)展，新就業(yè)大學(xué)生、外來務(wù)工人員等新市民群體的住房問題凸顯。近年來，全市每年引進(jìn)各類人才近4萬人，新就業(yè)大學(xué)生約1.2萬人。公租房的房源供給與新市民的需求有一定缺口，尤其是在徐圩新區(qū)、開發(fā)區(qū)等產(chǎn)業(yè)園區(qū)更為突出。全市公租房房源總量不足、分布不夠平衡，供應(yīng)分配機(jī)制也需要優(yōu)化完善。

2.2 政策監(jiān)管需要完善加強(qiáng)

隨著全市公租房的大規(guī)模建成使用，運(yùn)營管理面臨新的挑戰(zhàn)，現(xiàn)行政策的調(diào)整完善、監(jiān)管水平的提升都更加迫切。準(zhǔn)入審核的標(biāo)準(zhǔn)不夠清晰，部門聯(lián)動的審核機(jī)制需要進(jìn)一步構(gòu)建完善。后續(xù)監(jiān)管中，租金政策的級差設(shè)置、退出機(jī)制設(shè)計需要細(xì)化完善。租后管理中違規(guī)用房行為時有發(fā)生，對轉(zhuǎn)租房屋、拖欠租金、退出執(zhí)行等問題需要深化對策研究。

2.3 維保服務(wù)機(jī)制有待完善

大量房源的投入使用維保維護(hù)工作量激增，現(xiàn)行公租房運(yùn)營管理體制存在人員不足、專業(yè)化程度不高，服務(wù)水平需要進(jìn)一步提升。維保事項扯皮時有發(fā)生，業(yè)主方、物業(yè)方、租戶之間職責(zé)不清，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)化、維保響應(yīng)機(jī)制都需要進(jìn)一步提升。

3 新時期連云港市公共租賃住房運(yùn)營管理與發(fā)展對策的思考

進(jìn)入“十四五”，連云港市迎來新一輪的快速發(fā)展，全市住房保障工作的總目標(biāo)就是讓新老市民的住房困難群體實現(xiàn)住有所居、職住平衡，發(fā)展公共租賃住房將面臨更加重要的任務(wù)。因此，連云港市要堅持盡力而為、量力而行的原則，著力推進(jìn)公租房運(yùn)營管理的科學(xué)、高質(zhì)發(fā)展，具體可在房源供應(yīng)、準(zhǔn)入審核、輪候分配、動態(tài)監(jiān)管、維保服務(wù)五個方面完善機(jī)制。

3.1 優(yōu)化布局結(jié)構(gòu)，保持房源持續(xù)供應(yīng)機(jī)制

持續(xù)的房源供應(yīng)公租房制度發(fā)展的基礎(chǔ)和前提。要以2021年制定的《連云港市“十四五”城鎮(zhèn)住房發(fā)展規(guī)劃》為契機(jī)，謀劃新一輪的發(fā)展規(guī)劃，細(xì)化每年度的房源供應(yīng)計劃。通過科學(xué)的機(jī)制，保證公租房房源的多主體參與、多渠道供給。

一是適度提高配建比例。由于市級公租房原則上已不再實施集中建設(shè)，“十四五”期間市級公租房的供應(yīng)主渠道就是配建。為了保持必要的供應(yīng)量適應(yīng)增量需求，需要適度擴(kuò)大商品房配建比例，建議研究由現(xiàn)行計入容積率總建筑面積的3%擴(kuò)大至5%。

二是發(fā)揮區(qū)級政府能動性。目前全市公租房供應(yīng)主要集中在市級，下一步需要發(fā)揮區(qū)級政府、管委會的能動性，尤其是徐圩新區(qū)、自貿(mào)區(qū)等緊缺區(qū)域，賦予區(qū)級政府房源建設(shè)適度目標(biāo)任務(wù)，加快形成市、區(qū)兩級聯(lián)動的房源供應(yīng)機(jī)制。

三是優(yōu)化房源布局結(jié)構(gòu)。公租房房源需要受到住戶認(rèn)可，否則寧缺毋濫。要盡量避免投資建設(shè)在生活配套不足、交通不便區(qū)域，優(yōu)化布局和戶型結(jié)構(gòu)，力求適用好用。除了家庭型房源之外，要加大40～50平方米的單間、小戶型公寓和共享公用廚衛(wèi)的集體宿舍型房源的供給，適應(yīng)多樣化需求。

3.2 加快數(shù)據(jù)共享，完善部門聯(lián)動審核機(jī)制

信息化智能化是住房保障審核工作的方向。連云港市要在目前常態(tài)化申請、三級審核的基礎(chǔ)上，抓住當(dāng)前全市加快政務(wù)數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)的有利背景，進(jìn)一步加強(qiáng)部門協(xié)調(diào)，完善審核規(guī)則，加快系統(tǒng)研發(fā)，形成以辦法為統(tǒng)領(lǐng)、以系統(tǒng)軟件為支撐，職責(zé)清晰、流程高效的住房保障審核機(jī)制。

一是完善審核規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)實際適時調(diào)整公租房的準(zhǔn)入政策條件，細(xì)化審核工作的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)則，制定專項的審核細(xì)則辦法。二是加快“互聯(lián)網(wǎng)+住?！苯ㄔO(shè)。優(yōu)化“我的連云港”APP住房保障申請功能，加強(qiáng)與政務(wù)辦等部門協(xié)調(diào)，推動申請家庭戶籍、婚姻、社保、住房公積金、工商、車輛、稅務(wù)等信息數(shù)據(jù)實時聯(lián)網(wǎng)，加快實現(xiàn)網(wǎng)上申請審核。三是完善《連云港市住房保障管理系統(tǒng)》功能，將信息的識別判斷交給計算機(jī)處理，加快實現(xiàn)由人審向高效的機(jī)審轉(zhuǎn)變。

3.3 聚焦精準(zhǔn)保障，實施梯度輪候分配機(jī)制

隨著國家住房保障政策制度的調(diào)整，公共租賃住房的保障對象將從目前的三類群體逐步聚焦到以城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭為主。今后公租房的輪候、分配需要更加注重基本保障、精準(zhǔn)保障。

一是實施貨幣補(bǔ)貼兜底輪候機(jī)制。優(yōu)化輪候規(guī)則，通過資格審核的保障對象在輪候期間，予以貨幣補(bǔ)貼兜底，支持其租賃社會住房?，F(xiàn)行補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)偏低，建議適度提高。

二是實施梯度保障和精準(zhǔn)保障。實物分配要從低端保起，梯度保障，優(yōu)先滿足最困難群體的基本需求。對于最低生活保障、分散供養(yǎng)是特困人員，低收入群體中的孤老、殘疾、優(yōu)撫等特殊困難群體，優(yōu)先實物分配，做到應(yīng)保盡保;對于中等偏下收入群體，盡力而為進(jìn)行實物保障，貨幣補(bǔ)貼作為補(bǔ)充;對于新市民群體，以貨幣補(bǔ)貼保障為主，實物保障為輔，逐步向保障性租賃住房過度;對環(huán)衛(wèi)、公交等公益性服務(wù)行業(yè)實施精準(zhǔn)保障;對各類引進(jìn)人才等予以力所能及的專項支持，更好地服務(wù)城市發(fā)展。

三是優(yōu)化分配方式和周期。實行“志愿+搖號”的方式進(jìn)行分配，通過在輪候戶中登記報名、公開搖號的方式產(chǎn)生配租結(jié)果，確保分配工作公開公平公正。在分配周期方面可采取集中分配與日常配租相結(jié)合。對于新投入分配的批量房源采取集中分配;對于回收、騰退產(chǎn)生的零星空置房源可以實行日常配租。

3.4 保障公平善用，完善動態(tài)監(jiān)管機(jī)制

后續(xù)運(yùn)營管理中要以公平善用為目標(biāo)加強(qiáng)監(jiān)管，讓住房、收入條件變化的家庭及時調(diào)整租金或退出，確保合規(guī)用房。由于住房、收入是個變量，在當(dāng)前承租人主動申報意識不強(qiáng)的情況下，加強(qiáng)監(jiān)管就尤為重要。

一是以公廉并軌為基礎(chǔ)，完善后續(xù)監(jiān)管政策。公廉并軌實施后因一些客觀情況，兩房并軌不夠徹底。2018、2020年連云港市分批核定了39個公廉租房新老小區(qū)的基準(zhǔn)租金，統(tǒng)一了并軌管理租金政策。下一步應(yīng)按照并軌政策開展后續(xù)管理，重點是對收入變化的承租家庭按照4個租金等級進(jìn)行動態(tài)調(diào)整，落實后續(xù)監(jiān)管。如表1所示。其中建議對低收入家庭的租金政策進(jìn)行適度調(diào)整。目前低收入等級與低保等級區(qū)分度偏小，而與中等偏下等級跨度偏大。實踐中這類家庭享受了較低的租金，當(dāng)變升為中等收入家庭后，往往覺得租金跨度較大。建議將低收入家庭對應(yīng)的租金檔次由基準(zhǔn)租金的15%調(diào)整為30%。以基準(zhǔn)租金11元的60平方米房源為例，低保家庭月租金為11元×10%×60=66元，低收入家庭為11元×30%×60=198元，中等偏下收入家庭396元，超中等偏下租金為660元，這樣的租金級差更加合理。

此外，對于應(yīng)當(dāng)調(diào)整租金但確因重大疾病、孤老殘恤等特殊困難導(dǎo)致支付能力不足的家庭，建議研究制定專項的租金減免救助政策，以更好地體現(xiàn)公租房的保民生屬性，促進(jìn)社會和諧。

二是明確職責(zé)，形成審管聯(lián)動閉環(huán)機(jī)制。明確監(jiān)管責(zé)任主體，尤其是理順房屋運(yùn)營管理部門和資格審核部門職能，落實工作責(zé)任制。首先是加強(qiáng)日常管理。要做實日常巡查管理制度，明確日常巡查的事項和內(nèi)容，分組分片責(zé)任到人。對于轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借等違規(guī)行為及時清查退出。其次是重視續(xù)租管理。要拋棄自動續(xù)租的傳統(tǒng)房管思維，強(qiáng)化公租房租賃合同管理，建立審核與房管部門聯(lián)動閉環(huán)的管理機(jī)制：“無資格不簽訂合同，無合同不能入住，租期滿合同失效，續(xù)租需經(jīng)資格再審”。

三是分類處置，細(xì)化退出管理政策。承租家庭住房狀況發(fā)生變化應(yīng)該退出公租房，這是基本規(guī)則。但是實踐中要堅持強(qiáng)制性與人性化相結(jié)合，細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)、分類處置。例如：對于成年子女臨近婚齡名下購房的，可保留父母承租資格，將成年子女從家庭成員剝離后重新計核家庭收入與租金等級。對于購買商品房期房等應(yīng)該退出但因各故暫無法騰退房屋的，可按照市場租金標(biāo)準(zhǔn)給予過渡期。對于其他確應(yīng)退出的，先通過智能門禁、信用管理等手段進(jìn)行督促。拒不配合的，再依法依規(guī)申請強(qiáng)制程序。

3.5 實行政府購買服務(wù)，提升維保服務(wù)機(jī)制

履行對公租房及其配套設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，確保公租房的正常使用，是公租房運(yùn)營管理的重要內(nèi)容。下一步連云港市公租房的運(yùn)營維保有兩個方向：

一是在目前運(yùn)行機(jī)制下要區(qū)分維保職責(zé)。要進(jìn)一步明確市住房保障中心、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和租戶三方各自承擔(dān)的義務(wù)，通過《物業(yè)服務(wù)合同》《公租房租賃合同》約定。首先，房屋公用部位和公用設(shè)施設(shè)備是維保的重點，維保義務(wù)要明確約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定公用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程，配置運(yùn)行管理人員，開展日常維護(hù)保養(yǎng)定期檢查，出現(xiàn)異常情況能夠及時處置。其次，對于公租房室內(nèi)設(shè)施設(shè)備應(yīng)分類約定。在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題的，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)系保修單位履行維保義務(wù)。超出保修期的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提供維修并按照約定收取租戶相關(guān)費(fèi)用。

二是建議試行政府購買服務(wù)，提升專業(yè)化水平。公租房運(yùn)營管理要避免走傳統(tǒng)公房管理的老路，改變目前人員不足、專業(yè)度不高、服務(wù)效率不佳的局面，實行政府購買專業(yè)化服務(wù)勢在必行。建議采取試點先行、以點帶面的方式，通過政府購買服務(wù)引入社會化物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，直至全面委托運(yùn)營管理。專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)用專業(yè)優(yōu)勢，既可提升服務(wù)質(zhì)量、提高效率，又可降低運(yùn)行開支，一舉兩得。