解決不動產(chǎn)登記“跨省通辦”難點之思考

摘要：自《關于加快推進政務服務“跨省通辦”的指導意見》出臺以來，各地針對政務服務領域跨省通辦事項進行了梳理，鑒于不動產(chǎn)屬地登記的特殊性，不動產(chǎn)登記業(yè)務“跨省通辦”目前的操作模式仍存在一定風險及弊端，具體推行中仍具有堵點及困難。因此，搭建統(tǒng)一平臺，明確業(yè)務類型及風險職責劃分，主動通過其他方式分散“跨省通辦”不動產(chǎn)登記業(yè)務的風險應是登記機構值得考慮的問題。

關鍵詞：“跨省通辦”;登記;難點

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）03-0038-03 收稿日期：2022-01-05

作者簡介：孟博，淄博市不動產(chǎn)登記中心。

鑒于不動產(chǎn)這一特殊財產(chǎn)的特定屬性，不動產(chǎn)登記一直遵循屬地登記原則。但是隨著近年來轉變政府職能、提升政務服務能力的要求，為提升政務服務便民化水平，優(yōu)化營商環(huán)境，解決群眾異地申請登記需求，不動產(chǎn)登記“跨省通辦”提上日程，成為各地討論乃至試點實施的熱門。但是在具體實務中，“跨省通辦”無論是借助網(wǎng)上辦理還是異地代收等形式，均存在一定的難點及潛在風險。本文就現(xiàn)行“跨省通辦”的操作模式、存在困難及風險予以分析，并有針對性地提出意見建議，以期對該項業(yè)務有所助益。

1 現(xiàn)行登記業(yè)務“跨省通辦”的模式

現(xiàn)行模式下，鑒于全國尚未建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記平臺，系統(tǒng)設置標準不統(tǒng)一，倘若申請人在異地要申請屬地不動產(chǎn)的登記，只能通過網(wǎng)上申請或者異地申請代收的模式實現(xiàn)“跨省通辦”。比如某甲在山東濟南工作，其在海南購買一處商品房，因忙于工作無法自行前往辦理，遂詢問住所地登記機構可否辦理跨省的登記業(yè)務。針對該類申請，目前可通過兩種途徑實現(xiàn)：第一種由申請人自行通過網(wǎng)上提出申請，網(wǎng)上認證并提交資料。但該模式需建立在屬地建立了網(wǎng)上登記受理端口，并能夠實現(xiàn)實名認證、活體識別、電子簽章認證等技術的基礎上。倘若不能具備以上功能，則尚需異地登記機構代為線下核驗，采用第二種異地代收的模式實現(xiàn)“跨省通辦”。所謂異地代收服務，指的是在不改變屬地登記機構受理權限的基礎上，采用“收受分離”的模式，打破屬地登記的限制，申請人通過所在地登記機構窗口提交資料，由所在地窗口對資料進行形式審核、身份核驗，最后由所在地窗口通過郵寄的方式送達屬地登記機構，屬地登記機構收到資料后受理、審核并向申請人通過網(wǎng)上或者郵寄等方式反饋登記結果。如前述例子，濟南的某甲要申請海南的商品房辦理首次登記，則可通過向濟南本地登記中心提交申請，由濟南登記中心與海南所在地的登記機構溝通，明確其收件要求，收集申請人申請資料，再對資料進行形式審查并對某甲進行身份核驗后通過郵寄傳遞至海南的登記機構以完成該異地代收服務。

2 存在的難點和堵點

在現(xiàn)行的“跨省通辦”兩種模式下，均存在一定的難點、堵點乃至風險點：

一是網(wǎng)上受理業(yè)務具有一定身份核驗的風險。目前各省市網(wǎng)辦登記系統(tǒng)各一，相應數(shù)據(jù)標準不同，同時縱使能夠通過實名認證及活體識別等技術實現(xiàn)身份核驗，實踐中仍存在部分意思表示不完全甚至無法表達其意思表示的主體提出申請的情形。倘若該部分主體的監(jiān)護人借助網(wǎng)上申請?zhí)岢錾暾?，又借助活體識別技術規(guī)避了現(xiàn)場核驗，而網(wǎng)上詢問和表意僅通過詢問記錄自行勾選的方式，電子簽名又無歷史簽名進行比對，那么便很容易給一些申請人造成可乘之機，在權利人無處分意思表示之時非法處分權利人財產(chǎn)。比如某限制民事行為能力人名下一處不動產(chǎn)，若其監(jiān)護人替該限制民事行為能力人通過實名認證，又采用哄騙等方式通過活體識別。在簽名技術并不能實現(xiàn)對個體精準驗證的情況下，則該監(jiān)護人便極其容易將限制民事行為能力人名下不動產(chǎn)處置，而限制民事行為能力人若在其能夠辨認和識別其行為之時實則應征詢其意見，而線上申請則存在詢問不充分，探求申請人真實意思表示不明晰的弊端，進而導致權利人利益受損，登記機構存在因此涉訴的風險。

二是政策規(guī)范方面，各地存在地方法規(guī)不統(tǒng)一的情形。不動產(chǎn)登記遵循屬地登記原則，在國家層面《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》等行政法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件的操作指引下，地方可根據(jù)本地實際制定本地區(qū)范圍內(nèi)的特色規(guī)范，比如天津市、江蘇的無錫市等，均出臺了具有其地方特色的不動產(chǎn)登記條例，且對于國家層面政策具有一定突破，取消了部分登記業(yè)務相應要求，調(diào)整了相關操作規(guī)范。若實行“跨省通辦”，此類具有地域性特色的業(yè)務類型在適用標準上將導致不統(tǒng)一，比如天津市有關預告登記業(yè)務的特殊規(guī)定，預告登記滿2年，開發(fā)商未辦理首次登記的，購房人可單方申請轉移登記。對于購房滿2年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否辦理首次登記，這些均需予以實質(zhì)審查的內(nèi)容，若納入跨省通辦，異地登記機構不了解屬地登記機構政策，反而會徒增雙方登記機構負擔，無法為申請人提供便利。

三是對于異地代收資料的風險防范界定不清，實際落實過程中具有一定困難。對于暫時未實現(xiàn)“全程網(wǎng)辦”，申請人尚需通過線下異地大廳核驗，由異地大廳代為郵寄資料的業(yè)務類型，需通過異地登記機構代收資料并初步核驗，郵寄給屬地登記機構。這種“收受分離”的受理模式，因未有明確的風險責任界定，在實踐中貫徹落實具有一定困難。2020年國辦發(fā)35號文件《關于加快推進政務服務“跨省通辦”的指導意見》明確要求異地窗口只對申請材料進行形式審查，那么異地核驗印章的加蓋上是否應僅就郵寄材料外包裝予以加蓋，還是所有材料均予以加蓋，這種形式審查的責任界定需上級層面予以明確，以避免地方在落實過程中異地機構和屬地機構責任界定不清，導致相互扯皮的問題。

四是對于需異地登記機構跨省通辦窗口形式審核的尺度并不明確。不動產(chǎn)登記系專業(yè)性較強的公益服務事項，涉及法律法規(guī)眾多，部分業(yè)務在申請人提交資料時需針對不同事項予以細致詢問，線下業(yè)務受理審核時是進行形式審查還是實質(zhì)審查尚存在爭議。針對“跨省通辦”業(yè)務，若異地窗口只是簡單對材料是否齊全進行形式審查，難免會導致部分申請人在提交材料之后經(jīng)屬地登記機構受理、審核后發(fā)現(xiàn)不符合受理條件再行補充資料的情形，反而會增加申請人成本。

同時，無論是線上的跨省業(yè)務還是異地代收業(yè)務，詢問環(huán)節(jié)均存在一定弊端，其采用勾選方式，只能固定詢問問題，無從細化詢問事項，無法實現(xiàn)對申請人申請事項的細致詢問以探求其真實意思表示，容易導致登記審核受限，無法正確記載登記結果。

五是不動產(chǎn)登記業(yè)務申請人辦理意愿不強烈。實踐中，偶有外省群眾電話咨詢跨省辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務，但是實際借助網(wǎng)上平臺或者異地代收提出申請的數(shù)量較少，這其中查詢需求較多，因多地已上線“一網(wǎng)通辦”等類似網(wǎng)上辦理平臺，借助網(wǎng)上或手機APP均可實現(xiàn)。但是對于轉移登記等業(yè)務，申請人考慮不動產(chǎn)價值較大，仍希望通過傳統(tǒng)線下或者通過委托親屬屬地代為辦理的方式提交申請，在“跨省通辦”意愿方面，申請人并不強烈，推廣具有一定難度。

3 相關建議

一是建議國家層面建立統(tǒng)一的登記平臺。匯交全國數(shù)據(jù)，避免各省之間甚至各地市之間跨省建立合作協(xié)議，造成過多的資源浪費。同時，明確在網(wǎng)上可辦理的跨省通辦業(yè)務類型，規(guī)避一些業(yè)務線上詢問及審核的不足，也避免各省系統(tǒng)各一，數(shù)據(jù)標準不一致，審核資料標準不一導致的跨域辦理潛在風險。

二是建議明確“跨省通辦”的業(yè)務類型。針對高頻簡單的一般登記業(yè)務類型，可納入“跨省通辦”范疇，涉及未成年人利益、限制或無民事行為能力人、涉及繼承、涉及存在潛在爭議可能的，以及復雜疑難業(yè)務建議不納入“跨省通辦”，仍遵循屬地登記原則。對于信息查詢業(yè)務，鑒于登記信息并非政府公開事項，同時基于保護產(chǎn)權人的考慮，建議通過網(wǎng)上及掌上終端實現(xiàn)可查詢不動產(chǎn)所在地登記信息，以產(chǎn)權人自主查詢?yōu)橹?。對于查詢某異地區(qū)域內(nèi)權利人產(chǎn)權狀況的，提供合法查詢依據(jù)和理由，逐步通過網(wǎng)上申請，網(wǎng)上反饋查詢結果等方式實現(xiàn)異地查詢。

三是建議明確“收受分離” 模式下通過異地代收資料方式屬地與異地登記機構的風險責任劃分。同時，對異地代收資料的形式審查尺度予以明確，建議明確異地登記機構僅對材料是否齊全及材料簽章真實性進行初步把握還是需盡到更多的注意義務。

四是建議國家層面進一步降低涉及不動產(chǎn)委托等方面的公證費用。鼓勵申請群眾通過委托公證等形式委托辦理異地的不動產(chǎn)登記業(yè)務，因為不動產(chǎn)普遍價值較大，與其他社保、醫(yī)療業(yè)務相比較，申請群眾對通過網(wǎng)上辦理的模式認可度尚不高，通過降低公證成本，借助委托公證方式解決群眾異地辦理困難，可作為一種過渡方式解決跨省辦理不動產(chǎn)登記目前存在的困難。