代持還是贈(zèng)予？一對父子的天價(jià)四合院歸屬紛爭

楊先生曾在北京南鑼鼓巷區(qū)域買了一套400多平方米的四合院。當(dāng)初買下四合院時(shí)，楊先生全款出資，之后登記在大兒子小楊名下?？稍?021年6月父子對賣房產(chǎn)生分歧后，小楊開始拒絕承認(rèn)父親是這處院子的主人。一怒之下，楊先生一紙?jiān)V狀把親生兒子告上法庭，要求判令雙方的借名買房合同有效，確認(rèn)房屋歸自己所有。小楊則稱，父親已經(jīng)把四合院贈(zèng)予自己，雙方不存在借名買房關(guān)系。這對父子，為何會(huì)產(chǎn)生如此紛爭？在借名買房問題中，又該如何判斷是否存在借名買房的合意？

“最美四合院”

今年70多歲的楊先生，曾在北京南鑼鼓巷區(qū)域買了3處院子。其中一套400多平方米的四合院，他曾親自重新設(shè)計(jì)、裝修，并居住了10多年。

這里曾是清朝施姓中堂的宅院，一度成了大雜院。學(xué)油畫出身的楊先生買下后，幾度翻修，用盡巧思，把這座院子變成了自己的作品，曾被譽(yù)為“最美四合院”。

10年前，楊先生曾在院子里宴請各方來賓。這處四合院曾被多家媒體報(bào)道，當(dāng)時(shí)的報(bào)道中均稱楊先生為主人。如今，楊先生沒有想到，這套四合院卻成了他和大兒子小楊之間產(chǎn)生巨大隔閡的導(dǎo)火索。

當(dāng)初買下四合院時(shí)，楊先生全款出資，之后登記在小楊名下?？稍谌ツ?月父子對賣房產(chǎn)生分歧后，小楊開始拒絕承認(rèn)父親是這處院子的主人。

“當(dāng)時(shí)我對他非常信任，便讓他代持房產(chǎn)。可沒想到，10多年間，他把當(dāng)初我國內(nèi)外買的別墅、公寓全賣了?！睏钕壬f。

2021年9月，楊先生一紙?jiān)V狀把親生兒子告上法庭，要求判令雙方的借名買房合同有效，確認(rèn)房屋歸自己所有，并判令兒子協(xié)助自己辦理所有權(quán)過戶手續(xù)。小楊則通過代理律師在法庭上稱，父親已經(jīng)把四合院贈(zèng)予自己，雙方不存在借名買房關(guān)系。

自從楊先生和小楊打起了這場官司，父子倆就幾乎再未見面。

父子分歧

楊先生早年經(jīng)商，在北京投資實(shí)業(yè)。在小楊不滿9歲時(shí)，楊先生與妻子離婚，并獨(dú)自將小楊撫養(yǎng)長大。

2002年，楊先生看中了位于北京南鑼鼓巷區(qū)域一套400余平米的大四合院。因外地戶籍限制購買四合院，楊先生以公司的名義買下。這家公司專為購買四合院設(shè)立，由于當(dāng)時(shí)公司法尚不允許設(shè)立一人公司，所以名義上楊先生父子各占股一半，但實(shí)際由楊先生全額出資并設(shè)立。

買下四合院后，楊先生被女友告知懷孕。楊先生稱，他當(dāng)時(shí)不同意，但女友堅(jiān)持把孩子生下來。

2003年，楊先生的小兒子出生。此后6年，小兒子一直隨母親生活。楊先生稱，因?yàn)檫@個(gè)原因，故他當(dāng)時(shí)考慮把房產(chǎn)放到大兒子小楊名下。2004年八九月間，公司簽訂了與小楊的買賣合同，并完成了過戶。但小楊并未實(shí)際支付款項(xiàng)。

那時(shí)，北京市相關(guān)政策也發(fā)生了變動(dòng)，放開了非京籍購買四合院。2004年底至2005年，楊先生以小楊的名義又購買了南鑼鼓巷區(qū)域的兩處平房小院。楊先生表示，手續(xù)全部是自己辦理的，只有其中一次是小楊親筆簽字。

為了維持家用，2018年6月，楊先生決定將大四合院出租，自己借住到郊區(qū)一套小產(chǎn)權(quán)別墅。

搬出四合院后，楊先生感覺自己正失去對3處院子的控制。楊先生回憶，2019年2月，他草擬了一份代持協(xié)議讓小楊簽署，但小楊始終沒有簽。

2021年6月，四合院3年租期到期，矛盾爆發(fā)。楊先生想將其出售，買家出價(jià)過億，但小楊反對，父子兩人發(fā)生嚴(yán)重分歧。楊先生讓大兒子見面商量，卻遭到拒絕。

同年7月，讓楊先生始料未及的事情發(fā)生了。他突然接到中介的電話，說四合院的門禁密碼被換掉，無法進(jìn)入。楊先生打電話給小楊，發(fā)現(xiàn)已被兒子拉黑。同年8月，小楊將四合院出租后，將部分房租以生活費(fèi)的名義打給楊先生。

楊先生認(rèn)為這是自己的“奇恥大辱”。他說：“現(xiàn)在我名下已無任何其他房產(chǎn)，本指望靠這3處院子養(yǎng)老，我現(xiàn)在借住的小產(chǎn)權(quán)房一旦拆掉就無家可歸了，而我大兒子還持有其他房產(chǎn)。我起訴后，他甚至經(jīng)人轉(zhuǎn)告，先是說今后生活費(fèi)也不給了，后又改口為按一個(gè)月5000元的標(biāo)準(zhǔn)給贍養(yǎng)費(fèi)。”

對簿公堂

2021年9月30日，楊先生把小楊告上法庭。楊先生認(rèn)為，只要證明房子是自己出資買的，且自己長期使用、管理、維護(hù)，就能把房子所有權(quán)重新拿回自己手里。對于借名買房的原因，楊先生稱自己當(dāng)時(shí)單身，是出于保護(hù)婚前財(cái)產(chǎn)的考慮。

正式開庭時(shí)，楊先生也沒有看到小楊，是其代理律師出庭。法官詢問是否調(diào)解時(shí)，楊先生表示愿意，但小楊卻拒絕了。

庭審中，小楊的代理律師向法院表示，楊先生因與妻子離婚，以及有一非婚生子，出于愧疚及疼愛將院子贈(zèng)予小楊。十幾年來，楊先生從未向小楊主張過雙方系借名買房關(guān)系。小楊主動(dòng)將租金轉(zhuǎn)給父親，是出于孝心，感謝父親的贈(zèng)予，他有權(quán)隨時(shí)停止轉(zhuǎn)賬。

代理律師還在庭審上表示，楊先生提起訴訟系受他人蠱惑，意圖惡意侵占小楊財(cái)產(chǎn)。

對此，楊先生表示，2002年購買四合院時(shí)，他并未通知小楊，直到2004年由公司過戶到小楊名下時(shí)，小楊才知道。但那時(shí)小楊仍不清楚自己是公司的另一股東。

庭審中，小楊的代理律師提交了3處院子的房產(chǎn)證原件。代理律師認(rèn)為，小楊現(xiàn)在收回了院子并收取租金，以實(shí)際行動(dòng)行使了所有人權(quán)利。楊先生則表示，房產(chǎn)證、購房合同、契稅發(fā)票原件原由自己保管，不知何時(shí)由小楊未經(jīng)同意從家取走，起訴時(shí)才發(fā)現(xiàn)已不在保險(xiǎn)柜里。

法院審理后認(rèn)為，院子雖由楊先生出資購買，但作為房屋所有權(quán)公示憑證的產(chǎn)權(quán)證由小楊持有;鑒于雙方父子關(guān)系，實(shí)際居住使用以及收取租金尚不能證明系楊先生實(shí)際控制并所有。因此，難以認(rèn)可雙方的借名買房關(guān)系，或認(rèn)可楊先生才是享有所有權(quán)的人。

法院還認(rèn)為，既然楊先生當(dāng)時(shí)尚未再婚，房產(chǎn)就已是婚前財(cái)產(chǎn)，保護(hù)婚前財(cái)產(chǎn)的考慮有悖常理。而且由于當(dāng)年大四合院是公司轉(zhuǎn)讓給小楊的，楊先生僅以出資行為無法主張權(quán)利。

2022年1月，這起父告子的房屋產(chǎn)權(quán)糾紛案宣判。法院表示，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，無法證明雙方存在借名買房的合意，因此駁回了楊先生的全部訴訟請求。

楊先生對一審判決不服，目前已向北京市第二中級人民法院提起上訴。

這對父子，為何會(huì)產(chǎn)生如此紛爭？

小楊表示，與弟弟相認(rèn)后，父親的情感天平傾向了弟弟。這都是弟弟母親的問題，她一直慫恿父親賣掉院子。因此，他堅(jiān)決不同意賣房?！百u了后家就散了，錢肯定會(huì)全部被他們忽悠去，父親的晚年生活怎么辦”？

小楊表示是弟弟母子導(dǎo)致了他和父親不睦，而他一直在默默忍受。

本是血濃于水的親生父子，如今卻被這起天價(jià)四合院歸屬紛爭隔閡了原本的親密情感。而如何修復(fù)，尚不得知。

律師：舉證難

北京冠領(lǐng)律師事務(wù)所執(zhí)行主任任戰(zhàn)敏認(rèn)為，在借名買房問題中，判斷是否存在借名買房的合意，最直接明了的證據(jù)是書面協(xié)議。如果沒有協(xié)議，可以從以下幾方面證明合意的存在。

第一，可以證明在購買房屋時(shí)，借名人參與了購房的過程。比如，借名人和出借人或中介關(guān)于選房、購房、簽約的聊天記錄、電話錄音等。第二，可以證明借名人實(shí)際支付了房屋的相關(guān)費(fèi)用，包括購房款、中介費(fèi)、契稅等。第三，可以證明借名人占有、使用、管理房屋，比如借名人實(shí)際居住或?qū)嶋H收取租金。第四，可以證明借名人保管購房合同、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證等。

關(guān)于證明借名買房的必要性，要從主觀上證明借名買房的動(dòng)機(jī)。家庭中其他知曉相關(guān)事實(shí)的親屬也可以作為證人予以證明。此外，任戰(zhàn)敏還介紹，也可以通過聊天記錄、證人證言結(jié)合債務(wù)情況、婚姻財(cái)產(chǎn)狀況予以證明。

代理過大量借名買房官司的北京市東元律師事務(wù)所孔磊律師表示，近親屬借名買房是借名買房官司中最難打的一種。近親屬之間，關(guān)系往往過于密切，沒有書面協(xié)議，所以借名買房難以證明。經(jīng)常出現(xiàn)父母用孩子的名字買房后，難以拿回來的情況。非親屬如果占有使用他人名下的房屋，法院反而好下判斷。法院在審理此類案件時(shí)，也需要周密認(rèn)定事實(shí)，遵循公平及不違背公序良俗原則，做到法律效果與社會(huì)效果的統(tǒng)一。

（《成都商報(bào)》2022.4.2）