夏斌

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)很嚴(yán)峻。

按同比計(jì)算，今年上半年，占全國(guó)投資份額四分之一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降5.4%。房地產(chǎn)銷售面積下降22.2%，房屋銷售額下降 28.9%，新開(kāi)工面積下降34.4%。土地購(gòu)置面積在去年負(fù)增長(zhǎng)基礎(chǔ)上又下降48.3%。從買地、開(kāi)工到銷售，幾個(gè)環(huán)節(jié)的關(guān)鍵指標(biāo)同時(shí)出現(xiàn)嚴(yán)重負(fù)增長(zhǎng)，恐怕是歷史上是沒(méi)有的。

同時(shí)，各地政府紛紛想放松對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，已出現(xiàn)從過(guò)去嚴(yán)格調(diào)控的“三限”“四限”“限漲令”轉(zhuǎn)到今天的“限跌令”。

爛尾樓、斷貸事件頻頻爆發(fā)。有關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)研，截至7月16日，爛尾樓200個(gè)，涉及房企87個(gè)，涉及城市79個(gè)。若不是監(jiān)管部門和地方政府及時(shí)發(fā)聲，若不是網(wǎng)管部門對(duì)相關(guān)信息及時(shí)制止，爛尾樓、斷貸現(xiàn)象將進(jìn)一步發(fā)酵、蔓延，將會(huì)出現(xiàn)不可收拾的場(chǎng)面。

對(duì)這一發(fā)展態(tài)勢(shì)怎么看？全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫會(huì)不會(huì)破？下半年及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)會(huì)怎么樣？

一、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么會(huì)從過(guò)去的繁榮走向今天的？

近20多年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛、大規(guī)模發(fā)展，其底層邏輯是什么？

首先，這是和長(zhǎng)期的中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式相聯(lián)系、相結(jié)合發(fā)展的。改革開(kāi)放以來(lái)，經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)需要大規(guī)模投資，需要大量的資金。恰逢當(dāng)時(shí)的制度背景是：第一，1993年實(shí)行分稅制改革，其方案中有一條規(guī)定，允許建設(shè)用地賣地收入歸地方政府；第二，1998年停止福利分房，推動(dòng)商品房市場(chǎng)；第三，同年“土地管理法”規(guī)定，集體用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地必須經(jīng)征地后為國(guó)有土地。這三條為后來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)大潮的興起奠定了制度基礎(chǔ)。即為賣地、建房提供了強(qiáng)大供給動(dòng)力。但這些作用在制度剛剛出臺(tái)時(shí)并沒(méi)被覺(jué)察到，也沒(méi)有顯現(xiàn)，因?yàn)楫?dāng)時(shí)還未出現(xiàn)大量的賣地建商品房需求。

隨著21世紀(jì)初中國(guó)加入WTO，出口、投資和經(jīng)濟(jì)增速加快。招商引資需要大量征地賣地。人口涌入城市、商品房和城鎮(zhèn)化建設(shè)資金需要大量征地賣地，賣地收入又提供了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金。城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，又進(jìn)一步吸引外資和內(nèi)資，擴(kuò)大了投資，加快了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，同時(shí)加快了人口流入和住宅需求，刺激了房?jī)r(jià)上升。

此時(shí)，房企拿了土地，有條件去尋求銀行更大的資金杠桿，進(jìn)一步刺激了房?jī)r(jià)上升。由此房?jī)r(jià)不斷上升，地價(jià)不斷上升。在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化加快的背景下，配合銀行資金的利潤(rùn)偏好，持續(xù)不斷地推動(dòng)了房?jī)r(jià)地價(jià)的輪番快速上漲，如此不斷循環(huán)發(fā)展。

在這20年的發(fā)展過(guò)程中，中國(guó)經(jīng)濟(jì)取得了巨大的成績(jī)，嵌入中國(guó)增長(zhǎng)奇跡中的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不能否認(rèn)，也取得了矚目的成績(jī)，中國(guó)城市居民的住房條件得到了很大改善。同時(shí)，房企在其中賺得盆滿缽滿，各地政府在不斷發(fā)展中深陷土地財(cái)政之坑。2021年土地收入占地方一般公共預(yù)算收入高達(dá)78%，普通百姓出現(xiàn)了“六個(gè)錢包買不起一套房”的現(xiàn)象。

其次，在宏觀決策的主觀認(rèn)識(shí)上，20多年來(lái)盡管迫不得已對(duì)房市進(jìn)行了多次調(diào)整，但是面對(duì)曾經(jīng)的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)大好形勢(shì)的軌跡壓力，長(zhǎng)期以來(lái)，穩(wěn)增長(zhǎng)至高無(wú)上，離開(kāi)包括房市投資的高投資，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速就穩(wěn)不住。因此，鑒于種種原因，中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整步履艱難，長(zhǎng)期調(diào)整不到位。對(duì)住房屬性是消費(fèi)品為主導(dǎo)，還是以金融資產(chǎn)為主導(dǎo)，政策搖擺不定，決心不明，在調(diào)整上措施不力，不精準(zhǔn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)整與遲遲不到位的中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整“長(zhǎng)期捆綁”。各種問(wèn)題不斷累積。去年，以銀行的“三道紅線”為導(dǎo)火索，其影響慢慢傳遞，最終導(dǎo)致今天的“限跌令”“斷貸潮”。

二、現(xiàn)在的“高房?jī)r(jià)、快增長(zhǎng)”模式還能繼續(xù)下去嗎？

作為結(jié)論，此模式走到頭了，走不下去了。

理由之一，一些城市房?jī)r(jià)居高不下。六個(gè)錢包解決不了一套房引發(fā)的社會(huì)民生和穩(wěn)定問(wèn)題，已到了不得不解決的時(shí)間了。

理由之二，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，1978年改革之初，城鎮(zhèn)農(nóng)村居民人均住房建筑面積僅分別為6.7平方米和8.1平方米。之后房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)20年的快速發(fā)展，2020年第七次普查，全國(guó)人均住房面積達(dá)41.76平方米，僅低于美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)等極少數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家。

據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)測(cè)算，全國(guó)城鎮(zhèn)住房套數(shù)在1978年到2020年，從約3100萬(wàn)套增至3.62億套。房屋套數(shù)與家庭戶數(shù)之比的套戶比從0.8%上升到1.09%，僅次于美國(guó)、日本，高于法國(guó)、英國(guó)的1.03%，說(shuō)明當(dāng)前我國(guó)的住房供求從總量上看，可以說(shuō)已經(jīng)總體基本平衡了。特別是從2015年到2018年，中國(guó)政府投入了五六千億元資金加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造，進(jìn)一步擴(kuò)大和改善廉租房、公租房供給，降低了低收入居民在房市邊際上的購(gòu)房需求，更有助于全國(guó)住房的供求基本平衡。特別是隨著城鎮(zhèn)化率提高和人口老齡化，房子庫(kù)存在三四線城市明顯增多，供過(guò)于求的問(wèn)題漸漸突出。

理由之三，因多種原因，過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)監(jiān)管不嚴(yán)，不少房企不依法合規(guī)經(jīng)營(yíng)、挪用資金，拼命擴(kuò)張。當(dāng)現(xiàn)在銀行業(yè)加強(qiáng)審慎性監(jiān)管的“三道紅線”后，導(dǎo)致一些房企的債務(wù)頻頻“爆雷”，有一些企業(yè)瀕臨倒閉破產(chǎn)。買地的資金短缺或枯竭，吹大房市泡沫的動(dòng)力自然在減弱。

理由之四，地方財(cái)政已深陷“土地財(cái)政”深坑，走不下去了。去年土地財(cái)政占78%，今年上半年土地拍賣收入?yún)s同期比下降31.4%。長(zhǎng)期以來(lái)，還沒(méi)解決的地方融資平臺(tái)有幾十萬(wàn)億隱性債務(wù)，許多都以土地收入作擔(dān)保。處理不好當(dāng)前系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)中尤為突出的地方隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，將嚴(yán)重影響我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)安全?，F(xiàn)在一是土地收入在減少，二是嚴(yán)重的地方隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題受現(xiàn)行的規(guī)定約束不可能再盲目擴(kuò)展下去了。土地財(cái)政到了不得不解決的時(shí)期了，因此對(duì)房市的長(zhǎng)期發(fā)展同樣會(huì)帶來(lái)根本性的變化。

因此，從趨勢(shì)看，從全國(guó)范圍看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫不會(huì)也不應(yīng)該再越吹越大了，中國(guó)的房?jī)r(jià)不會(huì)也不應(yīng)再越來(lái)越高了。已發(fā)展20多年的中國(guó)房市將真正出現(xiàn)歷史性的轉(zhuǎn)折，開(kāi)始邁入由住房投資品為主向消費(fèi)品為主發(fā)展的快車道。

三、下一步怎么辦？

1.在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方向上要重提、回歸被人們?cè)?jīng)忽視的1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)改革方案中“住房雙軌制”的原則，堅(jiān)持2016年底中央提出的“房住不炒”原則，牢牢把握以消費(fèi)品為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方向。為此，首先要認(rèn)真分析、吸取過(guò)去的教訓(xùn)，采取救急措施應(yīng)付好眼下的短期問(wèn)題。同時(shí)，要下大力氣，抓緊研制長(zhǎng)效機(jī)制與制度。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中要明確四項(xiàng)原則：（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)仍是支柱產(chǎn)業(yè)，要大力支持，但是支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也要有度；（2）房地產(chǎn)政策固然是宏觀調(diào)控政策的一部分，但政府要自我約束，不應(yīng)將房地產(chǎn)政策視為平衡經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的最主要工具，運(yùn)用房地產(chǎn)調(diào)控政策要著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)，謹(jǐn)防近視、“翻燒餅”；（3）“住有所居”是國(guó)民的民生，是房市發(fā)展的底線，必須牢牢守住，優(yōu)先安排，擺在房市發(fā)展的首要地位；（4）“房住不炒”推進(jìn)房屋由投資品為主向消費(fèi)品為主轉(zhuǎn)化是長(zhǎng)期方向。

鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期積累的泡沫問(wèn)題，解決問(wèn)題要考慮全社會(huì)當(dāng)下的可接受度，要給足社會(huì)消化的時(shí)間，強(qiáng)調(diào)水到渠成，避免出現(xiàn)重大的社會(huì)動(dòng)蕩。

2.鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)已長(zhǎng)期綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)，且短期內(nèi)難以以較徹底的市場(chǎng)方式解決的明顯事實(shí)，應(yīng)力爭(zhēng)用兩年時(shí)間，加快落實(shí)并基本解決低收入者、進(jìn)城農(nóng)民工“住有所居”的民生基本需求。向他們提供源源不斷的公租房、保障性租賃房房源。

部分房源政府可通過(guò)政策手段，向現(xiàn)國(guó)有的政府機(jī)關(guān)企事業(yè)單位房屋存量以及正在到來(lái)的“爛尾樓”項(xiàng)目重組中挖潛。通過(guò)各種建筑物的適當(dāng)改造，盡快滿足缺乏購(gòu)房能力者的居住需要。同時(shí)，細(xì)化向保障民生傾斜的各項(xiàng)租房政策，如租金的最高限制，客戶的各項(xiàng)保護(hù)性條款（如租期等）、相關(guān)的稅收優(yōu)惠等，鼓勵(lì)全方位支持租房的社會(huì)政策。

3.實(shí)事求是，分類處理好當(dāng)下的“爛尾樓”“斷貸”問(wèn)題，確保全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本穩(wěn)定。面對(duì)已知的200多個(gè)爛尾項(xiàng)目，近百家房企的爛尾樓“斷貸”問(wèn)題以及可能引發(fā)、蔓延的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，必須及時(shí)遏制。由央行及其他金融機(jī)構(gòu)先拿錢救助是必須的，但必須要付代價(jià)，不能浪費(fèi)金融資源。

在具體處理上，對(duì)一些房企公司治理健全，主要非由房企自身原因造成的流動(dòng)性不足而引發(fā)的“爛尾”問(wèn)題，由地方政府與銀行協(xié)調(diào)并采取相應(yīng)的約束措施后，給予及時(shí)的兼并收購(gòu)融資和其他的流動(dòng)性支持，保交樓。

對(duì)一些違法違規(guī)經(jīng)營(yíng)的房企，實(shí)際已資不抵債的項(xiàng)目公司，應(yīng)通過(guò)壓實(shí)地方政府牽頭責(zé)任，協(xié)調(diào)銀行、資產(chǎn)管理公司、第三方市場(chǎng)機(jī)構(gòu)等，“一項(xiàng)目一方案”，對(duì)項(xiàng)目公司實(shí)行接管、債權(quán)或股權(quán)重組、并購(gòu)等各種方式，注入政策性資金和市場(chǎng)資金，保交樓后，對(duì)資不抵債的房產(chǎn)公司宣布退出市場(chǎng)。至于選擇哪些房企給予不同方式的“保交樓”救助，不能以頭部企業(yè)、非頭部企業(yè)劃分，不能以國(guó)有、民企劃分，而應(yīng)秉持市場(chǎng)原則，按企業(yè)治理與項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)質(zhì)量劃分。

總之，不要浪費(fèi)這次房地產(chǎn)市場(chǎng)局部危機(jī)的機(jī)會(huì)，在守住保交樓、穩(wěn)社會(huì)前提下，必須重組、轉(zhuǎn)型一批房產(chǎn)公司，必須破產(chǎn)一批早已經(jīng)營(yíng)不善、資不抵債的房產(chǎn)公司。以上講的是原則，具體如何處理風(fēng)險(xiǎn)，只要是拿政府紓困資金的，必須遵守全國(guó)統(tǒng)一的指導(dǎo)方案，為此，政府應(yīng)盡快拿出化解這波房市風(fēng)險(xiǎn)的方案。

4.同時(shí)組織專門力量，研究中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制與政策制度。本著鼓勵(lì)租房、支持剛需和改善性住房、打擊投機(jī)炒房的原則精神，從稅收制度、預(yù)售款制度、首付比例、房貸利率、人地掛鉤等多個(gè)方面研究協(xié)調(diào)配合的政策制度。

在研究過(guò)程中，應(yīng)允許全面聽(tīng)取社會(huì)多方面意見(jiàn)，給全社會(huì)以消化時(shí)間，讓全社會(huì)逐步形成“房住不炒”的社會(huì)輿論，在邊際上逐步減少商品房的投機(jī)投資需求，約束高房?jī)r(jià)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步收斂于規(guī)范發(fā)展，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間，水到渠成，給長(zhǎng)效機(jī)制制度的出臺(tái)留出充分時(shí)間。