李勇堅(jiān)

2019年以來(lái)，元宇宙虛擬土地作為一個(gè)新的概念，也引發(fā)了巨大的投資投機(jī)需求，其價(jià)格出現(xiàn)了暴漲暴跌的情況，受到了廣泛關(guān)注。在區(qū)塊鏈技術(shù)支持下，元宇宙虛擬土地已構(gòu)造出稀缺性，在商業(yè)方面，能夠?yàn)槠放粕踢M(jìn)行品牌形象展示、虛擬商品銷售、客戶服務(wù)、產(chǎn)銷互動(dòng)、新品發(fā)布等提供了新空間；而隨著元宇宙在用戶中日益普及，元宇宙虛擬土地也能夠滿足消費(fèi)者的需求；由于其稀缺性，元宇宙虛擬土地也具有一定的投資性。因此，我們認(rèn)為，雖然在短期內(nèi)元宇宙虛擬土地面臨著泡沫破滅等情況，但這個(gè)市場(chǎng)將長(zhǎng)期存在，其價(jià)格也將向其價(jià)值理性回歸。

2021年的元宇宙熱潮席卷全球，帶動(dòng)了虛擬土地的火爆。伴隨著市場(chǎng)規(guī)模和代幣漲幅的飆升，虛擬土地的需求出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)，價(jià)格也屢創(chuàng)新高。這其實(shí)也是一個(gè)必然的規(guī)律。從2022年4月開始，元宇宙虛擬土地開始大幅度下降，市場(chǎng)劇烈波動(dòng)，成交量也快速走低。

從本質(zhì)上看，在虛擬世界中炒作房地產(chǎn)只是現(xiàn)實(shí)世界炒作房地產(chǎn)的延續(xù)。2021年元宇宙概念流行之后，也出現(xiàn)了虛擬土地價(jià)格暴漲的情況，價(jià)格屢創(chuàng)新高。2022年4月開始，元宇宙虛擬土地出現(xiàn)了大幅度波動(dòng)，很多人認(rèn)為，元宇宙土地本來(lái)就是一種炒作的產(chǎn)物，其價(jià)值不可持續(xù)。

本文從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論出發(fā)，對(duì)元宇宙虛擬土地的價(jià)值決定因素進(jìn)行深入分析，并對(duì)元宇宙虛擬土地的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行研究，提出相應(yīng)的政策建議。

從現(xiàn)實(shí)炒房到虛擬炒房：瘋狂的元宇宙虛擬地產(chǎn)

2021年元宇宙這個(gè)來(lái)自科幻小說(shuō)的概念進(jìn)入公眾視野之后，元宇宙虛擬地產(chǎn)也受到了廣泛關(guān)注。

根據(jù)元宇宙數(shù)據(jù)和分析公司（MetaMetric Solutions）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年沙盒（The Sandbox）、分布大陸（Decentraland）、加密體素（CryptoVoxels）和夢(mèng)幻空間（Somnium）四大元宇宙平臺(tái)上的虛擬土地銷售額達(dá)到5.01億美元。其中，沙盒有65，000筆虛擬土地交易，總計(jì)3.5億美元。分布大陸共完成了21，000 筆房地產(chǎn)交易，價(jià)值1.1億美元。其價(jià)格已從2021年1月的平均每塊土地100美元大幅上漲至 2021年12月的15，000美元，并在第四季度開始加速增長(zhǎng)。從平均價(jià)格看，根據(jù)區(qū)塊鏈數(shù)據(jù)平臺(tái)Chainalysis的研究，2019年9月至2022年3月期間，元宇宙虛擬土地的平均價(jià)格上漲了879%。

然而，自2022年4月開始，元宇宙虛擬土地的價(jià)格開始出現(xiàn)了大幅下滑。元宇宙虛擬土地交易量最大的沙盒，其虛擬土地平均價(jià)格已從年初的35，500美元降至約2，800美元。交易量也快速萎縮，在2022年8月份第一周，前五名虛擬世界中購(gòu)買的虛擬土地價(jià)值已降至65萬(wàn)美元，相較于2021且11月中旬的6250萬(wàn)美元，下降了近99%。

在我國(guó)，虛擬房產(chǎn)同樣面臨著大起大落。2021年9月，一對(duì)上海95后情侶購(gòu)入一套虛擬房產(chǎn)準(zhǔn)備當(dāng)作婚房的消息上了熱搜。10月28日，A股上市公司天下秀（600556）（600556.SH）旗下一款虛擬社交元宇宙產(chǎn)品“虹宇宙（honnverse）”，開啟線上限量版虛擬房產(chǎn)的預(yù)約搶購(gòu)活動(dòng)，首日預(yù)約量?jī)尚r(shí)破萬(wàn)。最終，在閑魚等二手市場(chǎng)，虹宇宙中的房地產(chǎn)最高漲了數(shù)萬(wàn)元。然而，由于缺乏生態(tài)的支撐，虹宇宙中的房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了暴漲暴跌的情形。價(jià)格已經(jīng)縮水至幾百元到幾十元，甚至有極端低到18元的價(jià)格，但依然幾乎無(wú)人問津。

元宇宙虛擬土地價(jià)值的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋

對(duì)元宇宙中所存在的虛擬土地，很多人覺得不可思議，畢竟在表現(xiàn)形式上，元宇宙的房地產(chǎn)僅僅是網(wǎng)絡(luò)空間的幾行代碼所表現(xiàn)出來(lái)一個(gè)虛擬空間，很難在傳統(tǒng)的商業(yè)邏輯下理解其價(jià)值。然而，從經(jīng)濟(jì)學(xué)視角看，元宇宙虛擬土地價(jià)值有其內(nèi)在邏輯。

1、元宇宙虛擬土地具有稀缺性

雖然在理論上虛擬世界可以構(gòu)造出無(wú)限的房地產(chǎn)出來(lái)，但被廣泛認(rèn)可的元宇宙非常有限。元宇宙虛擬土地銷售最為火爆的四大平臺(tái)（沙盒、分布大陸、加密體素和夢(mèng)幻空間）一共只有268645個(gè)面積、位置各異的虛擬土地或虛擬房產(chǎn)在售。這與元宇宙中的虛擬土地機(jī)制設(shè)計(jì)有關(guān)。以分布大陸為例，在平臺(tái)上，土地有兩種形式，一種是Land，一種是Estate。其中Land是土地的基本單位，單個(gè)Land是標(biāo)準(zhǔn)的，均為16m*16m大小，高度為20m。Decentraland平臺(tái)一共有92598個(gè)Land，但是只有43689個(gè)地塊可被銷售，其余的包括33886個(gè)街區(qū)地塊、9438條道路、3588 個(gè)廣場(chǎng)。而Estate是由多個(gè)相鄰的Land組成的，且這些Land必須直接相鄰，不能被道路、廣場(chǎng)或其他地塊隔開，Estate可再被分解為L(zhǎng)and。現(xiàn)有Estate總數(shù)是2265個(gè)。除開數(shù)量的稀缺性限制，地塊高度同樣設(shè)置了稀缺性。單個(gè)Land的高度是20米，但是被組合成Estate的多個(gè)Land，每個(gè)Land中的高度為：20m * log2（n+1）； 其中n是Land總數(shù)。截至2021年12月10日，分布大陸共售出11041個(gè)Land（該數(shù)據(jù)已包含Estate中的Land數(shù)并去重），即25%的可銷售地塊目前被銷售出一次或多次，其余75%尚未被交易過(guò)。其中已銷售的Estate數(shù)量為944個(gè)，占比42%。而分布大陸的用戶在2021年中增長(zhǎng)了3300%，這說(shuō)明其土地將具有稀缺性。

當(dāng)然，也會(huì)有一些新的游戲加入元宇宙的領(lǐng)域。例如，2021年最火爆的區(qū)塊鏈游戲軸心無(wú)限（Axie Infinity），其元宇宙土地名為L(zhǎng)unacia，共有90，601個(gè)地塊。地塊的價(jià)格根據(jù)地理位置而有所不同。但軸心無(wú)限的每月活躍用戶（MAU）已超過(guò)100萬(wàn)，其地塊相對(duì)用戶數(shù)量仍有稀缺資源。

被廣泛認(rèn)可的元宇宙虛擬土地的稀缺性決定了元宇宙虛擬土地具有了一定的價(jià)值基礎(chǔ)。

2、元宇宙虛擬土地具有商業(yè)價(jià)值

互聯(lián)網(wǎng)將社會(huì)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)化，為鼠標(biāo)替代水泥打下良好的基礎(chǔ)。以電子商務(wù)為例，將商品數(shù)據(jù)化之后，使之從現(xiàn)實(shí)貨架進(jìn)入到虛擬貨架，就是一個(gè)典型的以虛擬土地替代物理地產(chǎn)的案例。在電商平臺(tái)上以各種方式繳納的費(fèi)用，類似于物理地產(chǎn)的地租。從互聯(lián)網(wǎng)的本質(zhì)來(lái)看，仍然是一種地產(chǎn)發(fā)展模式，即“造平臺(tái)—聚人氣—收租金”。在這個(gè)意義上，虛擬土地有其價(jià)值，是應(yīng)有之義?？梢韵胍幌绿詫毣蛘咛熵埵醉?yè)的鉆石位的價(jià)值，就能夠明白虛擬土地為何有如此之高的價(jià)值。

互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)是一種注意力經(jīng)濟(jì)。從商業(yè)上看，虛擬土地的價(jià)值主要體現(xiàn)在流量和注意力。在既有的商業(yè)邏輯下，流量和注意力的價(jià)值已經(jīng)得到了充分體現(xiàn)，如直播電商發(fā)展過(guò)程中直播間的坑位費(fèi)。從虛擬土地交易來(lái)看，很多虛擬土地都位于網(wǎng)絡(luò)空間中人氣高漲的區(qū)域，很容易吸引到流量和注意力，其價(jià)值就很容易體現(xiàn)出來(lái)。Goldberg， Mitchell and Kugler， Peter and Sch？r， Fabian（2021）指出，即使在運(yùn)輸成本微不足道的虛擬世界中，位置也很重要。而投資者的位置偏好主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面（1）靠近熱門地標(biāo)的土地；（2）擁有更令人難忘的地址的土地。在最近的一次采訪中，該論文的作者指出，當(dāng)前元宇宙虛擬土地價(jià)格的整體下降，與全社會(huì)對(duì)元宇宙的整體關(guān)注度降低有關(guān)。

隨著技術(shù)的發(fā)展加上資本的進(jìn)入，虛擬世界的商業(yè)氛圍正在形成。以分布大陸為例，在其中已經(jīng)策劃了各種特色商街，包括創(chuàng)世廣場(chǎng)Genesis Plaza、中央活動(dòng)廣場(chǎng)、模仿Vegas City的Vegas City、充滿時(shí)尚品牌的Fashion Street、派對(duì)之城Festival Land。中國(guó)特色街區(qū)龍城、森林綠地森林廣場(chǎng)、朋克景點(diǎn)AETHERIAN項(xiàng)目、游戲競(jìng)賽區(qū)Gamer Plaza、教育區(qū)Decentrland大學(xué)等，許多企業(yè)也在其中建立了虛擬總部，這對(duì)集聚人氣、增加流量具有重要價(jià)值，而流量的增加，對(duì)虛擬土地價(jià)值有一個(gè)很大的促進(jìn)作用。

3、元宇宙虛擬土地能夠滿足消費(fèi)者的需求

虛擬土地滿足了消費(fèi)者自我展示的心理需求。隨著互聯(lián)網(wǎng)的全面普及，尤其是移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)不再是一個(gè)單純的效率工具，更重要的是，網(wǎng)絡(luò)空間已經(jīng)成為人們的生活空間不可或缺的一部分。在中國(guó)，網(wǎng)民數(shù)量已超過(guò)10億，周均上網(wǎng)時(shí)間接近30小時(shí)，網(wǎng)絡(luò)已成為生活方式的一部分。然而，從網(wǎng)絡(luò)空間本身來(lái)看，個(gè)人的展示空間非常有限，尤其是移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)使用App的模式，使個(gè)人的身份、信息、個(gè)性等被一個(gè)個(gè)App切割，個(gè)體在網(wǎng)上展示個(gè)性的空間受到極大的壓制。元宇宙的虛擬土地，正好給個(gè)體一個(gè)充分的展示空間，從而使其個(gè)性在網(wǎng)絡(luò)空間進(jìn)行發(fā)揚(yáng)。例如，在網(wǎng)上買入一塊虛擬土地，可以建立人物形象，發(fā)揮自己的個(gè)性進(jìn)行裝修、裝飾，充分展示自身個(gè)性化，可以作為個(gè)人的社交空間和場(chǎng)所。這樣，虛擬土地滿足了消費(fèi)者的展示需求，給用戶帶來(lái)效用，因而具備了其價(jià)值。

虛擬土地同樣具備現(xiàn)實(shí)地產(chǎn)的社會(huì)區(qū)隔作用和攀比效用，滿足消費(fèi)者想要成為某個(gè)群體一分子或者接近某個(gè)群體的心理需求。隨著社會(huì)物質(zhì)生產(chǎn)的日益豐富，人的精神需求越來(lái)越重要。研究表明，無(wú)論消費(fèi)者身處何種社會(huì)階層、收入情況如何，總是傾向于購(gòu)買并積累那些能夠體現(xiàn)社會(huì)地位的產(chǎn)品。某些特征的個(gè)體傾向于相信高地位意味著高回報(bào)。

在地位經(jīng)濟(jì)學(xué)中，人們會(huì)在日常與他人交流和比較中發(fā)現(xiàn)、確認(rèn)自己在社會(huì)中的相對(duì)位置，包括相對(duì)收入、相對(duì)消費(fèi)和相對(duì)財(cái)富等因素，相對(duì)位置較近的群體會(huì)自發(fā)組成信息、資源互享的小群體，也就是圈層。在現(xiàn)實(shí)生活中人們喜歡購(gòu)買毗鄰名人的高檔社區(qū)房產(chǎn)，不但在某種意義上彰顯了其收入地位，同時(shí)也有了與該高收入、高社會(huì)地位人群建立獨(dú)立小圈層的機(jī)會(huì)。同樣的，現(xiàn)實(shí)中高檔小區(qū)的高昂價(jià)格溢價(jià)也有一部分來(lái)自于此。而在元宇宙中這樣的需求同樣明顯，哪怕在元宇宙之中物理距離的概念已經(jīng)變得模糊，但是心理上的地位滿足同樣支撐著這些虛擬土地的高溢價(jià)。例如，說(shuō)唱歌手Snoop Dogg宣布與沙盒合作建造虛擬豪宅史努比宇宙（Snoopverse）之后，已有粉絲在其旁邊以45萬(wàn)美元的價(jià)格購(gòu)買虛擬土地。

元宇宙虛擬土地具有一定的投資價(jià)值

基于區(qū)塊鏈技術(shù)和NFT技術(shù)的虛擬土地，在某種意義上已經(jīng)超越了虛擬商品的概念，開始真正與現(xiàn)實(shí)世界的產(chǎn)權(quán)土地有了初步的映射。虛擬土地的增值可能會(huì)來(lái)自地產(chǎn)的域名稀有性或者土地位置的稀有性，也來(lái)自擁有者對(duì)該虛擬土地的裝修和改造，從而獲得價(jià)值增值。虛擬土地同樣能夠創(chuàng)造被動(dòng)收入，位于關(guān)鍵地段的虛擬房產(chǎn)可以出租獲得收入，或者裝修成能夠給消費(fèi)者帶來(lái)良好體驗(yàn)的特色空間，從而依靠收取門票費(fèi)或者服務(wù)費(fèi)等獲得收入。當(dāng)然這種映射關(guān)系是否真實(shí)可靠，取決于元宇宙是否能夠如預(yù)期那樣蓬勃發(fā)展，逐漸成為真正的第二世界。但這并不妨礙一群嗅覺敏銳，風(fēng)險(xiǎn)偏好強(qiáng)的開拓者們?cè)谶@個(gè)“新世界”開荒掘金。例如，虛擬土地開發(fā)公司Republic Realm在其投資購(gòu)買的土地上建設(shè)虛擬私人島嶼，在2021年出售時(shí)，這些島嶼的價(jià)格為15000美元，現(xiàn)在的價(jià)格已漲到300000美元，與美國(guó)房?jī)r(jià)的平均水平相同。

而2021年元宇宙虛擬土地價(jià)格以十倍、二十倍的速度飛漲，本身也吸引大量投資、投機(jī)資金加入元宇宙炒房之中，這進(jìn)一步增加元宇宙虛擬土地的需求，從而使其投機(jī)價(jià)值進(jìn)一步顯現(xiàn)出來(lái)。

虛擬土地正在變成一種金融產(chǎn)品。金融品的價(jià)格更多的建立在消費(fèi)者對(duì)其價(jià)格的心理預(yù)期而不是實(shí)際需求之上，因此這種預(yù)期價(jià)格容易受外界因素的影響，當(dāng)外界對(duì)該商品的評(píng)價(jià)降低時(shí)，大量的消費(fèi)者就會(huì)拋售手上的商品，在評(píng)價(jià)變高時(shí)，又會(huì)在市場(chǎng)里爭(zhēng)相搶購(gòu)。在這個(gè)過(guò)程中可能會(huì)有多次的價(jià)格大幅上升和短時(shí)間的價(jià)格跳水現(xiàn)象同時(shí)存在，這是一種價(jià)格形成的扭曲機(jī)制，對(duì)于普通商品轉(zhuǎn)變?yōu)榻鹑诋a(chǎn)品是一項(xiàng)考驗(yàn)，能夠較為平穩(wěn)的渡過(guò)這個(gè)過(guò)程的商品會(huì)成為真正的金融品，沒渡過(guò)的就成了泡沫。虛擬土地正在投機(jī)者的推動(dòng)下剛剛開啟其金融化過(guò)程，必然會(huì)形成不合理的價(jià)格泡沫存在。D a v i d Vidal-Tomas（2021）指出，元宇宙給以虛擬土地為代表的非同質(zhì)化代幣（NFT）帶來(lái)了新的上漲空間，而上漲中所內(nèi)含的過(guò)度金融化，將帶來(lái)泡沫化的風(fēng)險(xiǎn)。

從這個(gè)意義上看，在2022年4月之前，元宇宙虛擬土地價(jià)格快速上漲，已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫化傾向，而之后的價(jià)格下跌，本質(zhì)上是一種去泡沫化過(guò)程。

元宇宙虛擬土地的啟示及未來(lái)展望

從前文的分析可以看出，元宇宙虛擬土地雖然因?yàn)橥稒C(jī)炒作等原因，其價(jià)格暴漲暴跌，但作為數(shù)字空間流量經(jīng)濟(jì)的載體，以及消費(fèi)者在元宇宙中生活的重要場(chǎng)所，元宇宙虛擬土地仍具有一定的內(nèi)在價(jià)值。

一是元宇宙虛擬土地市場(chǎng)仍將長(zhǎng)期存在。根據(jù)摩根大通（JP Morgan）的分析員克里斯汀·莫伊（Christine Moy）和加吉爾（Gadgil）的一份報(bào)告，每年約有 540 億美元花在虛擬商品上，幾乎是購(gòu)買音樂的兩倍。虛擬土地在虛擬物品交易額中所占的比例還不高，因此，未來(lái)還有很大的增長(zhǎng)空間。研究機(jī)構(gòu)品牌本質(zhì)市場(chǎng)研究（Brand Essence Market Research）的報(bào)告預(yù)計(jì)，從2022年到2028年，元宇宙房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模將以每年 31%的年復(fù)合增長(zhǎng)率增長(zhǎng)。

二是相對(duì)于物理世界的房地產(chǎn)而言，虛擬地產(chǎn)更容易出現(xiàn)投機(jī)炒作，甚至出現(xiàn)欺詐、詐騙等情況。例如，有的不法分子利用元宇宙熱點(diǎn)概念渲染虛擬房地產(chǎn)價(jià)格上漲預(yù)期，人為營(yíng)造搶購(gòu)假象，引誘進(jìn)場(chǎng)囤積買賣。針對(duì)這些情況，一方面是要做好風(fēng)險(xiǎn)提示，提醒投資者投資于虛擬土地相較于實(shí)體房地產(chǎn)有著更大的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，要嚴(yán)厲打擊利用元宇宙虛擬地產(chǎn)進(jìn)行詐騙等不法行為，維護(hù)投資者的合法權(quán)益。

三是要在政策層面推動(dòng)元宇宙虛擬土地各個(gè)方面的積極試點(diǎn)。我國(guó)地方政府對(duì)元宇宙的態(tài)度非常積極。到2022年7月，全國(guó)至少有20多個(gè)地方政府（城市）出臺(tái)了相應(yīng)的元宇宙政策，包括上海、北京等。這些政策大多聚焦在元宇宙的底層技術(shù)及應(yīng)用等方面，在元宇宙虛擬土地發(fā)行、交易等方面的政策仍不多?？紤]到元宇宙虛擬土地的內(nèi)在價(jià)值，應(yīng)在政策方面推動(dòng)這方面的試點(diǎn)，從而為元宇宙虛擬土地市場(chǎng)健康發(fā)展積累經(jīng)驗(yàn)。