吳家樂

摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向受到供給與需求等多方面影響，探究住宅價(jià)格變化的影響因素對(duì)于地方政府制定相關(guān)政策有重要意義?；诨疑P(guān)聯(lián)分析法，探究了城鎮(zhèn)居民人均可支配收入等6類因素對(duì)鄭州市2006-2020年住宅價(jià)格的影響程度及其內(nèi)在作用機(jī)制。結(jié)果表明住宅價(jià)格影響因素關(guān)聯(lián)度由高到低分別為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（0.8466）、GDP（0.784）、城鎮(zhèn)人口就業(yè)率（0.7022）、央行基準(zhǔn)利率（0.6588）、住宅房屋竣工面積（0.6573）、城市化率（0.6349），其中城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與住宅價(jià)格關(guān)聯(lián)度最高。在需求側(cè)，鄭州市由于對(duì)省內(nèi)的虹吸效應(yīng)，其多數(shù)常住居民購(gòu)房原因是剛需住房，部分為改善住房;在供給側(cè)，鄭州市近年加速擴(kuò)張，住宅增多。完善產(chǎn)業(yè)布局，抑制房地產(chǎn)投資屬性是推進(jìn)城市良性發(fā)展的措施。

關(guān)鍵詞：住宅價(jià)格;影響因素;灰色關(guān)聯(lián)分析;鄭州市

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）06-0040-05 收稿日期：2022-05-10

改革開放促使中國(guó)經(jīng)濟(jì)走上了快車道，在工業(yè)化的同時(shí)，城鎮(zhèn)化也不斷推進(jìn)。20世紀(jì)初以來，城鎮(zhèn)建設(shè)用地迅速擴(kuò)張，房地產(chǎn)的建設(shè)占到了很大比重。不同于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，大量的住宅如今被稱為“商品房”，其具有商品屬性。近年來，房地產(chǎn)一直是我國(guó)的支柱型產(chǎn)業(yè)，房子被作為人民的居所其價(jià)格突飛猛進(jìn)。

有研究表明，在我國(guó)房?jī)r(jià)增速快的地區(qū)，具有較顯著的需求拉動(dòng)效應(yīng)，且存在房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期因素;而在房?jī)r(jià)增速較慢的地區(qū)，房?jī)r(jià)上漲的原因則主要是由于房地產(chǎn)業(yè)成本的增長(zhǎng)。總體而言，我國(guó)的房?jī)r(jià)是不斷增長(zhǎng)的，無論是一線城市還是三四線城市，都避免不了存在房?jī)r(jià)過高現(xiàn)象。不可否認(rèn)，房地產(chǎn)發(fā)展能夠帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但房?jī)r(jià)增速過快可能將導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。過高的房?jī)r(jià)會(huì)直接導(dǎo)致貧富差距加大、產(chǎn)業(yè)空心化等社會(huì)問題。直至黨的十九大提出“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，對(duì)住宅價(jià)格進(jìn)行了宏觀調(diào)控。時(shí)至今日，房地產(chǎn)價(jià)格增速逐漸放緩。不同地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策不盡相同，這是由我國(guó)不同地區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)決定的。因此，對(duì)一些具有代表性的城市進(jìn)行住宅價(jià)格影響因素分析，有助于為城市發(fā)展提供借鑒。

國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)于城市商品住宅價(jià)格變化與影響因素進(jìn)行了較多研究，研究方法呈現(xiàn)多樣化。我國(guó)目前相關(guān)研究主要集中在長(zhǎng)三角、珠三角等發(fā)達(dá)區(qū)域，而對(duì)于欠發(fā)達(dá)地區(qū)的研究較少，尤其是對(duì)中部地區(qū)的幾個(gè)城市研究更少。以鄭州市為代表的中原城市群作為現(xiàn)階段我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及擴(kuò)大內(nèi)需的一個(gè)重點(diǎn)區(qū)域，房地產(chǎn)更是一個(gè)需要重視的行業(yè)。而鄭州市作為河南省省會(huì)、中原城市群中心及國(guó)家中心城市，應(yīng)當(dāng)是我國(guó)管控房地產(chǎn)行業(yè)、制定房地產(chǎn)政策的重點(diǎn)城市。

和住宅價(jià)格空間分異規(guī)律的研究不同，本文依據(jù)宏觀政策，通過對(duì)國(guó)家中心城市鄭州市2006-2020年各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)數(shù)據(jù)，判斷影響該城市住宅價(jià)格走勢(shì)的主要因素。從而對(duì)這鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析。

1 研究數(shù)據(jù)與方法

1.1 灰色關(guān)聯(lián)分析

鄭州市住宅價(jià)格的影響因素不斷變化且相互影響。這些指標(biāo)反映了城市發(fā)展過程中宏觀和微觀經(jīng)濟(jì)層面的改變。而對(duì)于住宅價(jià)格，哪些指標(biāo)對(duì)其影響程度大，哪些影響程度弱，這構(gòu)成了一個(gè)典型的灰色關(guān)聯(lián)系統(tǒng)，本文采用客觀的灰色關(guān)聯(lián)分析來探究鄭州市住宅價(jià)格影響因素的不同影響程度。

灰色關(guān)聯(lián)分析（GRA）是一種分析多種影響因素與主要因素的關(guān)聯(lián)程度的方法。其本質(zhì)是對(duì)要素間的關(guān)聯(lián)度進(jìn)行計(jì)算，其基礎(chǔ)是把隨時(shí)間變化的比較因素指標(biāo)作為母序列，同時(shí)將隨時(shí)間變化的各個(gè)參考因素指標(biāo)作為子序列，進(jìn)而計(jì)算兩類序列之間的關(guān)聯(lián)程度，求取平均值并排序，最終得到結(jié)果。

本文分析測(cè)算的步驟如下：

①將影響因素指標(biāo)與被影響因素指標(biāo)整理后，確定母序列，采用初值化法無量綱化處理后形成矩陣：

（1）

②分別計(jì)算住宅價(jià)格指標(biāo)序列與各指標(biāo)的差值絕對(duì)值。最后計(jì)算住宅價(jià)格序列與參考序列的關(guān)聯(lián)系數(shù)：

（2）

式中：x0 （k）為參考序列，xi （k）為比較序列，i = 1，2，…，n;k = 1，2，…，m;ρ為分辨系數(shù)，結(jié)合現(xiàn)有研究，ρ取值范圍通常為（0，1），如果這個(gè)值越小，則關(guān)聯(lián)系數(shù)之間的差異越大，本文ρ取值0.5。

③分別計(jì)算各評(píng)價(jià)序列與參考序列所對(duì)應(yīng)的關(guān)聯(lián)系數(shù)的平均值：

（3）

1.2 數(shù)據(jù)來源與要素選取

本文數(shù)據(jù)來源為河南省2008-2021年統(tǒng)計(jì)年鑒，鄭州市2007-2020年統(tǒng)計(jì)年鑒與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，以及中國(guó)人民銀行官方公布數(shù)據(jù)。

由于2005年后鄭州市各項(xiàng)住房經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)采用新口徑統(tǒng)計(jì)方法，本文的住宅價(jià)格采用了鄭州市2006-2020年商品住宅平均銷售價(jià)格作為比較標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)過文獻(xiàn)梳理，出于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求的考慮，本文認(rèn)為影響鄭州市住宅價(jià)格的因素主要有6個(gè)，分別為：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP），央行基準(zhǔn)利率（5年以上），城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入，住宅房屋竣工面積，城鎮(zhèn)人口就業(yè)率以及城鎮(zhèn)化率。這6個(gè)要素包括了和房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)的宏觀調(diào)控、城市發(fā)展?fàn)顟B(tài)以及微觀的居民生活水平，能夠較全面地體現(xiàn)出鄭州市住宅市場(chǎng)的變動(dòng)規(guī)律如表1所示。

根據(jù)表1可知，2006-2020年鄭州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)增加，15年內(nèi)翻了兩番。隨著城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增加，居民人均住房面積隨之增加，商品住房平均售價(jià)也隨之上漲。同時(shí)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與城鎮(zhèn)商品房平均售價(jià)存在著很高的正相關(guān)，表明二者有較大關(guān)聯(lián)。

2 住宅價(jià)格影響因素關(guān)聯(lián)度分析

經(jīng)Matlab2016b軟件計(jì)算，各影響因素2006-2020年的關(guān)聯(lián)系數(shù)如表2與圖1所示。

根據(jù)表2結(jié)果計(jì)算各影響因素的關(guān)聯(lián)系數(shù)的平均值。影響因素的關(guān)聯(lián)系數(shù)的平均值越大，說明該因素與房?jī)r(jià)的關(guān)聯(lián)性越高。各影響因素的關(guān)聯(lián)系數(shù)依次是城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（0.8466），GDP （0.784），城鎮(zhèn)人口就業(yè)率（0.7022），央行基準(zhǔn)利率（0.6588），住宅房屋竣工面積（0.6573）以及城市化率（0.6349）。由此得出，影響鄭州市住宅價(jià)格一直上升的原因主要是城鎮(zhèn)居民可支配收入的增加，而GDP排在第二位，表明鄭州市仍處于發(fā)展?fàn)顟B(tài)，和一線城市有所不同。

3 結(jié)論與討論

從測(cè)算結(jié)果來看，鄭州市的住宅價(jià)格與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入高度相關(guān)。在實(shí)際生活中，居民的收入水平與住房的消費(fèi)密切相關(guān)。隨著居民收入水平的提高，高收入群體解決和改善居住問題的意愿越來越強(qiáng)烈。盡管鄭州市近年房?jī)r(jià)上漲速度高于城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)的速度，但是在房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的推動(dòng)作用下，由于房地產(chǎn)又具有消費(fèi)和投資的雙重屬性，高收入群體消費(fèi)和房產(chǎn)投資行為越發(fā)普及。同時(shí)，中低收入群體著眼于房?jī)r(jià)表面的增長(zhǎng)趨勢(shì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度，或受到親人朋友的影響，導(dǎo)致其購(gòu)房意愿也不斷加強(qiáng)，愿意開源節(jié)流來進(jìn)行置業(yè)。相比于人均可支配收入，GDP則是城市發(fā)展的宏觀體現(xiàn)。其影響程度不如城鎮(zhèn)居民可支配收入說明了，鄭州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還未出現(xiàn)大比重的第三產(chǎn)業(yè)，即發(fā)展程度還不高。

城鎮(zhèn)人口就業(yè)率、住宅房屋竣工面積及央行基準(zhǔn)利率對(duì)于鄭州市住宅價(jià)格影響并不顯著。首先，鄭州市對(duì)河南省內(nèi)人口的虹吸效應(yīng)顯著，其中多數(shù)常住居民的購(gòu)房原因是住房剛需，部分居民為改善住房條件。因此，宏觀的經(jīng)濟(jì)政策并不能成為影響居民購(gòu)房的主要因素。鄭州市正處于快速發(fā)展時(shí)期，城市擴(kuò)張效應(yīng)顯著，從供給角度來看，連年不斷的住房供應(yīng)能夠與該市自身對(duì)于省內(nèi)及中原城市群的虹吸效應(yīng)相匹配，因此就業(yè)率及住宅房屋竣工面積不會(huì)對(duì)住宅價(jià)格帶來顯著影響。

2020年已經(jīng)是后疫情時(shí)代，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)已經(jīng)表明，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)有所減緩。同時(shí)，國(guó)內(nèi)正逐步建設(shè)國(guó)內(nèi)大循環(huán)的發(fā)展模式，其中包含了對(duì)房地產(chǎn)金融屬性的管控。從本文研究結(jié)果來看，提高人民可支配收入是建設(shè)民生的必須措施。鄭州市應(yīng)完善產(chǎn)業(yè)布局，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展而不是高價(jià)格發(fā)展，堅(jiān)持房住不炒，這也是其身為國(guó)家中心城市的必要發(fā)展路徑。

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