政府代建黃金賽道下，綠城管理的發(fā)展之道

摘要：隨著房地產(chǎn)去金融化，行業(yè)從過去的類金融屬性轉(zhuǎn)向民生和消費(fèi)屬性。在2022兩會(huì)政府工作報(bào)告中，中央堅(jiān)持“房住不炒”總基調(diào)不變，再次提及“加快發(fā)展保障性租賃住房”“堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)”。此外，城市更新已升級(jí)為國家戰(zhàn)略，城市發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了城市更新的重要時(shí)期，企業(yè)城市更新業(yè)務(wù)未來拓展機(jī)遇也將明顯增加。政府代建仍將是代建市場(chǎng)的重要支柱，發(fā)展空間龐大。作為很早便開展政府代建的企業(yè)，綠城管理多年來始終如一地通過積極且專業(yè)的政府代建服務(wù)，構(gòu)建高品質(zhì)政府代建范本。

關(guān)鍵詞：政府代建;城市更新;科技賦能

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）06-0051-05 收稿日期：2022-05-06

文章來源：本文由中指研究院供稿。

受宏觀調(diào)控和金融政策雙重影響，自2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，“三高”帶來的粗放式發(fā)展紅利不再，房地產(chǎn)正式進(jìn)入向管理要效益的新時(shí)代。在此背景下，越來越多房企宣布把擁有輕資產(chǎn)、低負(fù)債、高成長、高盈利、抗周期等特點(diǎn)的代建模式作為轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要戰(zhàn)略單元。其中，政府代建作為代建行業(yè)的重要業(yè)務(wù)模式，在國家推進(jìn)“共同富裕”進(jìn)程中，迎來新的發(fā)展機(jī)遇，行業(yè)潛力巨大。

1 追根溯源，政府代建響應(yīng)民生發(fā)揮社會(huì)責(zé)任

從國內(nèi)房地產(chǎn)代建發(fā)展來看，我國代建的起源便是政府代建，由1993年廈門代建制拉開序幕，之后歷經(jīng)多年的發(fā)展和探索，模式不斷完善，從“財(cái)政投資，政府管理”的單一模式轉(zhuǎn)向社會(huì)資本的多種參與合作模式，主導(dǎo)者雖然始終為政府，專業(yè)項(xiàng)目管理企業(yè)也發(fā)揮了很大的作用。

與私有投資項(xiàng)目的最終投資目標(biāo)是為了經(jīng)濟(jì)上獲利不同，政府代建項(xiàng)目一般包括保障房、集體安置房，以及博物館、體育館、城市廣場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院等公共建筑，更多考慮滿足社會(huì)需求與經(jīng)濟(jì)發(fā)展，發(fā)揮更多的社會(huì)責(zé)任。因此，政府對(duì)于參加代建的企業(yè)具有嚴(yán)格的資質(zhì)及相關(guān)要求，在公司規(guī)模、資金背景、施工業(yè)績等方面進(jìn)行全面考核，擁有央企、國企等主體信用背景的房企和擁有豐富項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)的大型開發(fā)商更具優(yōu)勢(shì)。

其中，浙系房企龍頭代表綠城早在2005年便以杭州江干區(qū)“城中村”改造和安置房項(xiàng)目建設(shè)首次進(jìn)入政府保障房代建領(lǐng)域，并在其“輕重協(xié)同”戰(zhàn)略下代建業(yè)務(wù)輸出主體綠城管理成立后，大力發(fā)展政府代建業(yè)務(wù)模式，政府代建項(xiàng)目體量和品質(zhì)連年位居行業(yè)領(lǐng)先地位。

2 聚焦當(dāng)下，政府代建佼佼者的十余年精研之路

2.1 品質(zhì)為先，基因契合政府代建發(fā)展內(nèi)核

住房問題始終是重要的民生和發(fā)展問題，特別是保障房的建設(shè)，不僅是住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要舉措，對(duì)實(shí)現(xiàn)住有所居也具有重大意義。其中，產(chǎn)品和工程質(zhì)量是保障性住房建設(shè)管理的核心，關(guān)系到住房保障政策的有效落實(shí)，和百姓切實(shí)民生福祉。

品質(zhì)一直是綠城的“內(nèi)在基因”。自成立以來，綠城管理政府代建便許下“讓更多的人住上更好的房子”的諾言，積極推動(dòng)高品質(zhì)戰(zhàn)略實(shí)施，打造出一個(gè)個(gè)優(yōu)秀的政府代建項(xiàng)目范本，在行業(yè)和百姓口碑中贊譽(yù)不斷，不僅斬獲包括詹天佑獎(jiǎng)、廣廈獎(jiǎng)、錢江杯、西湖杯等諸多獎(jiǎng)項(xiàng)，打造的杭州海潮雅園（見圖1）、湖頭陳花苑，縉云的西橋世家、金華金都美苑等項(xiàng)目也都被譽(yù)為當(dāng)?shù)亍白蠲辣Ｕ戏俊薄?/p>

2.2 按需設(shè)計(jì)精研品質(zhì)以滿足百姓需求

綠城管理的政府代建項(xiàng)目之所以成為行業(yè)范本，也離不開其在前期設(shè)計(jì)的精心打磨和后期施工的嚴(yán)格要求。

在前期設(shè)計(jì)層面，綠城管理政府代建會(huì)充分考慮不同群體融合、社區(qū)有效管理、安置滿意度等問題，深入調(diào)研項(xiàng)目所在區(qū)域的風(fēng)俗文化，之后結(jié)合本地居民的實(shí)際需求來進(jìn)行定制，同時(shí)也將綠城在商品房建設(shè)時(shí)的經(jīng)驗(yàn)融入其中，力求“顏值、賢惠和聰明”于一體。

在后期施工階段，綠城管理政府代建也為施工品質(zhì)設(shè)計(jì)了一系列“保障“，比如將“樣板先行”設(shè)置為每個(gè)政府代建項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作，在工地樣板展示區(qū)有序排列“工藝樣板”“實(shí)體樣板”和“交付樣板”，見圖2，1：1建模既保障品質(zhì)讓業(yè)主安心，又避免了后期返工;定期組織全國范圍的“工地開放日”活動(dòng)，邀請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)“飛行檢測(cè)”，品質(zhì)細(xì)節(jié)落于實(shí)處，展示給政府委托方和業(yè)主;推行精細(xì)化管理，實(shí)測(cè)實(shí)量把控質(zhì)量源頭，“智能工地”智能化管理精進(jìn)品質(zhì)。

義烏曲江風(fēng)荷項(xiàng)目，在營造之初，便充分調(diào)研安置群眾需求，尊重當(dāng)?shù)孛袼孜幕厣O(shè)置戲臺(tái)、文化禮堂等滿足村民文化活動(dòng)需要，同時(shí)邀請(qǐng)街道、安置對(duì)象到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行評(píng)審，通過樣板展示項(xiàng)目效果，最終把曲江風(fēng)荷營造成為一個(gè)兼具地方風(fēng)情又能滿足多元化生活需求的現(xiàn)代居所，見圖3。

2.3 順應(yīng)形勢(shì)加入多種保障性住房建設(shè)

在共同富裕、“房住不炒”等大政方針下，近年來，各地已先后采取多項(xiàng)措施提升保障性住房規(guī)模。截至2021年底，全國已有超20個(gè)城市出臺(tái)共有產(chǎn)權(quán)住房相關(guān)政策或公開征求意見。

綠城管理政府代建積極響應(yīng)政策號(hào)召，順應(yīng)形勢(shì)變化，近年來已介入公租房、人才公寓、共有產(chǎn)權(quán)房等多種新業(yè)態(tài)，通過多個(gè)項(xiàng)目持續(xù)落地，創(chuàng)新保障性住房建設(shè)經(jīng)驗(yàn)。

在杭州市蕭山區(qū)，由綠城管理代建的公租房項(xiàng)目正在如火如荼施工中，建成后，將解決296戶家庭的住房問題，成為簡(jiǎn)約、現(xiàn)代、年輕、時(shí)尚的公寓集群，有利于加快推進(jìn)地方政府人才引進(jìn)戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)周邊區(qū)域各階層人員安居樂業(yè)，見圖4。在紹興市上虞區(qū)，青春公寓項(xiàng)目定位為一個(gè)有文化、有創(chuàng)意、有活動(dòng)、有人本的小鎮(zhèn)門戶和城市客廳，建成后將滿足上虞區(qū)e游小鎮(zhèn)建設(shè)初期的配套公寓、文化展示、商業(yè)商務(wù)等功能，同時(shí)形成小鎮(zhèn)良好的門戶景觀形象，為年輕人提供居住、或是居住創(chuàng)業(yè)共同體、居住社交共同等空間。在寧波，2022年，綠城管理中標(biāo)寧波首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，助力區(qū)塊整體打造為寧波首個(gè)“住房保障+人才+未來社區(qū)”保障性共同富裕未來社區(qū)，建設(shè)省級(jí)住房保障示范樣板。

2.4 多元化服務(wù)助力政府代建邁向“新紀(jì)元“

隨著我國城鎮(zhèn)化水平不斷推進(jìn)，城市配套設(shè)施完善升級(jí)、城鎮(zhèn)舊城改造、城市更新等領(lǐng)域開始發(fā)力，政府代建所涉及的領(lǐng)域不斷延展，除了傳統(tǒng)的棚改項(xiàng)目、保障性住房項(xiàng)目外，城市更新、未來社區(qū)等成為政府代建的重要業(yè)務(wù)補(bǔ)充，政府對(duì)專業(yè)開發(fā)服務(wù)商的需求越發(fā)普遍，態(tài)度也更加積極。

基于政府部門的多元需求，綠城管理政府代建的項(xiàng)目類型也更加多元化，在堅(jiān)持以政府代建保障房為核心業(yè)務(wù)的同時(shí)，開創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園、學(xué)校、市政公建等新業(yè)務(wù)類型，例如兼顧設(shè)計(jì)感與實(shí)用性的金華信息產(chǎn)業(yè)園、以設(shè)計(jì)創(chuàng)新著稱的杭州市奧體實(shí)驗(yàn)小學(xué)、市政公建項(xiàng)目千島湖珍珠廣場(chǎng)和千島湖地鐵站等。

此外，綠城管理政府代建也積極參與未來社區(qū)、市政景觀、美麗鄉(xiāng)村、特色小鎮(zhèn)、老舊小區(qū)改造等，利用其專業(yè)的開發(fā)服務(wù)能力增強(qiáng)城市發(fā)展活力，提升百姓幸福感。目前，在浙江已公布兩批共60個(gè)未來社區(qū)試點(diǎn)項(xiàng)目中，綠城管理中標(biāo)了5個(gè)，包括臺(tái)州椒江心海城社區(qū)（見圖5）、臺(tái)州臨海六角井社區(qū)、麗水縉云名山社區(qū)、舟山定海城西社區(qū)和臨安戚家橋未來社區(qū)。

2.5 創(chuàng)新模式推動(dòng)政府代建規(guī)?？焖僭鲩L

伴隨需求的變化和政策的調(diào)整，綠城管理政府代建的服務(wù)模式也不斷更新迭代。根據(jù)各地政府需求及政府投資項(xiàng)目差異化情況，開拓了全過程代建管理、全過程代建開發(fā)、“代建+”等模式，從相對(duì)單一的政府代建走向內(nèi)涵更加豐富的政府服務(wù)。

同時(shí)，綠城管理政府代建的規(guī)模也持續(xù)增長，截至2021年12月31日，政府代建歷史已交付面積達(dá)3150萬平方米，惠及20萬戶原住民;在建面積3400萬平方米，正為近25萬戶原住民改善生活環(huán)境。此外布局也更加全面，一方面持續(xù)保持深耕浙江領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，另一方面加大省外主要城市項(xiàng)目落地，2021年新拓政府代建合約總建筑面積中，省外客戶占比已達(dá)50.3%，見圖6。

3 展望未來，政府代建大有可為

隨著房地產(chǎn)去金融化，行業(yè)從過去的類金融屬性轉(zhuǎn)向民生和消費(fèi)屬性。在2022兩會(huì)政府工作報(bào)告中，中央堅(jiān)持“房住不炒”總基調(diào)不變，再次提及“加快發(fā)展保障性租賃住房”“堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)”。保障性租賃住房配套政策不斷完善，“十四五”期間40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃新增650萬套（間）。

此外，2021年以來，中央近10次表態(tài)支持城市更新或直接出臺(tái)相關(guān)政策，城市更新首次被寫入2021政府工作報(bào)告，并在2022年兩會(huì)政府工作報(bào)告再被提及，城市更新已升級(jí)為國家戰(zhàn)略，城市發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了城市更新的重要時(shí)期，企業(yè)城市更新業(yè)務(wù)未來拓展機(jī)遇也將明顯增加。

在此背景下，來自政府客戶的建設(shè)需求將日益增多，未來需要更多企業(yè)發(fā)揮專業(yè)能力完善城市服務(wù)、踐行社會(huì)責(zé)任，政府代建仍將是代建市場(chǎng)的重要支柱，發(fā)展空間依舊龐大。

作為很早便開展政府代建的企業(yè)，綠城管理多年來始終如一地通過積極且專業(yè)的政府代建服務(wù)，構(gòu)建高品質(zhì)政府代建范本。未來，也將積極響應(yīng)共同富裕號(hào)召，提供多元城市服務(wù)，承擔(dān)更多社會(huì)責(zé)任，為社會(huì)更美好、城鄉(xiāng)更繁榮不懈努力。