社區(qū)商業(yè)如何發(fā)展“身邊經(jīng)濟(jì)”

摘要：根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，社區(qū)商業(yè)消費(fèi)占比在我國現(xiàn)階段僅為40%，而在成熟國家消費(fèi)占比高達(dá)70%。毫無疑問，社區(qū)商業(yè)有著巨大的發(fā)展?jié)摿褪袌隹臻g，前景可期。后疫情時代下，社區(qū)商業(yè)的“身邊經(jīng)濟(jì)”價值越來越凸顯，迭代速度加快，以運(yùn)營思維激活客群，不斷沉淀思考滿足消費(fèi)者多維需求，才能打造出更有溫度和黏性的社區(qū)商業(yè)空間。

關(guān)鍵詞：商業(yè)實(shí)體;社區(qū)商業(yè);科技賦能

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2022）06-0063-04 收稿日期：2022-05-30

文章來源：本文由盈石（中國）供稿。

2022年，新冠疫情使商業(yè)市場遭受重大打擊，當(dāng)大多數(shù)投資機(jī)構(gòu)仍在謹(jǐn)慎觀望時，高和資本逆勢瞄準(zhǔn)社區(qū)商業(yè)這一全新賽道，成立國內(nèi)首支專注投資社區(qū)商業(yè)的基金，總規(guī)模達(dá)10億人民幣。在這樣的資本舉動背后，社區(qū)商業(yè)正以其“身邊經(jīng)濟(jì)”的優(yōu)勢，逐漸迎來屬于自己的“高光時刻”。

在疫情反復(fù)的當(dāng)下，社區(qū)商業(yè)憑借著“家門口”的便利、不可比擬的空間距離優(yōu)勢和更加靈活的抗風(fēng)險能力，令“身邊經(jīng)濟(jì)”價值不斷凸顯，社區(qū)商業(yè)應(yīng)如何充分利用其加速發(fā)展？

1 基本操盤邏輯：要以“經(jīng)營思維”看待“身邊經(jīng)濟(jì)”

過去的社區(qū)商業(yè)大多作為住宅產(chǎn)品被散售處理的配套物業(yè)，導(dǎo)致項(xiàng)目缺乏整體規(guī)劃定位和運(yùn)營管理;即使自持物業(yè)，通常也是采取較為粗放的運(yùn)營管理模式。區(qū)別于傳統(tǒng)的粗放式銷售或運(yùn)營管理模式，要想最大化社區(qū)商業(yè)“身邊經(jīng)濟(jì)”的價值，應(yīng)當(dāng)以“經(jīng)營思維”進(jìn)行統(tǒng)一的招商運(yùn)營管理。

當(dāng)前，國內(nèi)實(shí)力雄厚的開發(fā)商都紛紛推出全新的社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線，它們大多由開發(fā)商統(tǒng)一管理，業(yè)態(tài)更豐富、功能更齊全、服務(wù)更周到，更能滿足消費(fèi)者個性化、多樣化、定制化、品質(zhì)化消費(fèi)需求，正逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新增長點(diǎn)，見表1。

社區(qū)商業(yè)“身邊經(jīng)濟(jì)”的核心是以距離更短、更便捷的方式滿足人們?nèi)粘８哳l的剛性需求。現(xiàn)今，商業(yè)在滿足人們基本的消費(fèi)需求以外，也越來越承載著人們的社交、情感等需求，社區(qū)商業(yè)也呈現(xiàn)出從功能型消費(fèi)業(yè)態(tài)升級為陪伴型消費(fèi)業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢。如何針對不同社區(qū)不同社群，實(shí)現(xiàn)具有針對性和差異化的打造，實(shí)現(xiàn)與區(qū)域人群的共同成長、情感聯(lián)系與價值共鳴，未來社區(qū)商業(yè)的“經(jīng)營思維”將愈發(fā)關(guān)鍵。

2 借助電商與科技：線上線下結(jié)合，凸顯便利優(yōu)勢

近年來，互聯(lián)網(wǎng)電商對實(shí)體商業(yè)造成了一定的沖擊，一方面，電商物流解決了“最后一公里”的問題;另一方面，相比于實(shí)體商業(yè)，電商也普遍具有價格優(yōu)勢。然而，線上消費(fèi)更加適合批量采購、低運(yùn)輸損耗、易存儲且低頻消費(fèi)的商品，而與此相對的高頻、高時效的品類則是電商的短板，也天然地具備在線下社區(qū)商業(yè)的消費(fèi)需求。

圍繞“高頻、高時效”商品形成線下競爭力的同時，社區(qū)商業(yè)也需積極擁抱線上，通過線下線上相結(jié)合，提供更加便捷周到的服務(wù)，例如，采用AR/VR技術(shù)展示商品、智能貨架、大數(shù)據(jù)會員系統(tǒng)、社區(qū)團(tuán)購等線上技術(shù)與手段，不斷拓寬和維系自身客群。

例如，萬科“V-Link”模式，利用互聯(lián)網(wǎng)思維推進(jìn)，將原有的服務(wù)擴(kuò)容，落地眾籌咖啡館項(xiàng)目、創(chuàng)客空間、社區(qū)圖書館、社區(qū)學(xué)堂、童玩中心、體育公園、運(yùn)動MALL等，并通過社區(qū)生活A(yù)PP“住這兒”形成物業(yè)服務(wù)、社區(qū)交流與商圈服務(wù)平臺的O2O閉環(huán)模式，見圖1;融創(chuàng)打造的新生代O2O PARK社區(qū)創(chuàng)新商業(yè)，以“鄰里共華燈”為核心理念，通過便、贈、趣、聯(lián)、磁、顏六大關(guān)鍵詞，打通線上與線下，提供現(xiàn)代生活的便捷，打造生活新場境，構(gòu)建全新的消費(fèi)體驗(yàn)。

隨著科技技術(shù)的不斷發(fā)展，未來，線上線下商業(yè)的融合將呈現(xiàn)出更多想象空間。社區(qū)商業(yè)也應(yīng)不斷思考探索如何利用線上便捷性，最大化線下“身邊經(jīng)濟(jì)”價值，為消費(fèi)者帶來更便捷更舒適的體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營精細(xì)化與商業(yè)模式的迭代升級。

3 商業(yè)內(nèi)容的轉(zhuǎn)變升級：從賣商品到賣服務(wù)，不斷拓寬業(yè)態(tài)邊界

社區(qū)商業(yè)的本質(zhì)決定其核心是以“高頻、高時效”的剛需內(nèi)容為主，這并不代表與此相對的耐用品就會從社區(qū)商業(yè)中消失。未來這類業(yè)態(tài)的線下店商業(yè)模式，或?qū)膯渭兊纳唐废M(fèi)延伸為向客戶提供更具人性化的增值服務(wù)。

此外，消費(fèi)者的出行習(xí)慣直接受到疫情影響，消費(fèi)者對于社交約會、聚餐和兒童相關(guān)的近距離消費(fèi)需求日漸顯著，這種消費(fèi)習(xí)慣轉(zhuǎn)變，也讓社區(qū)商業(yè)開始引入更多類型的業(yè)態(tài)組合，以滿足周邊居民對休閑和生活服務(wù)配套的需求。

以蘇州鄰里中心為例，除12項(xiàng)社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)功能以外，蘇州鄰里中心積極分析周邊市場情況，機(jī)動性針對辦公、居家、中介、旅游、家政、法律等方面的社區(qū)商業(yè)服務(wù)進(jìn)行深化，同時還將社區(qū)商業(yè)服務(wù)與公益服務(wù)有機(jī)結(jié)合，創(chuàng)造性地設(shè)立“民眾聯(lián)絡(luò)所”，服務(wù)人群可在其中享受健康、教育、文化等公益服務(wù)，該民眾聯(lián)絡(luò)所已成為全國范圍內(nèi)具有代表性的社區(qū)活動機(jī)構(gòu)。

蘇州鄰里中心的成功既體現(xiàn)了前文所講到經(jīng)營思維的重要性，同時也表現(xiàn)出社區(qū)商業(yè)的發(fā)展不再局限于單純的社區(qū)配套零售，而是不斷拓寬“身邊經(jīng)濟(jì)”的業(yè)態(tài)邊界，以更豐富更多元的商業(yè)內(nèi)容滿足消費(fèi)者越來越多樣化與個性化的消費(fèi)需求。

4 迎合商業(yè)發(fā)展趨勢，場景與體驗(yàn)愈發(fā)重要

美國社會學(xué)家雷·奧登伯格（Ray Oldenburg）于1989年提出“第三空間”概念。第三空間是指除居住空間（第一空間）、工作空間（第二空間）之外的社會空間，其最主要的功能，是方便人們在寬松、舒適的環(huán)境中釋放自我。

在當(dāng)下商業(yè)市場越來越重視空間場景與體驗(yàn)感的趨勢下，社區(qū)商業(yè)作為生活空間的延伸，也應(yīng)在滿足消費(fèi)者基本商業(yè)需求的同時，以更合理、更人性化的空間設(shè)計(jì)，更精致更趣味的商業(yè)場景打造，為消費(fèi)者帶來更舒適更美好的商業(yè)體驗(yàn)，成為更具吸引力的“第三空間”，與消費(fèi)者真正建立起生活和工作以外的聯(lián)結(jié)。

泰國社區(qū)商業(yè)的代表之作the commons打破傳統(tǒng)，以獨(dú)特的階梯式空間場景設(shè)計(jì)，為消費(fèi)者提供休閑舒適且具有質(zhì)感的商業(yè)體驗(yàn)。使得這個藏在街區(qū)深處、只有5000平方米體量的小商業(yè)體，自2015年開業(yè)起一舉成為泰國曼谷文藝青年聚集地和全球知名的網(wǎng)紅商業(yè)體，見圖2。

在商業(yè)市場競爭越來越激烈，消費(fèi)者越來越重視商業(yè)體驗(yàn)的當(dāng)下，未來社區(qū)商業(yè)的打造即使只是“身邊經(jīng)濟(jì)”，場景空間與體驗(yàn)也仍然至關(guān)重要。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，社區(qū)商業(yè)消費(fèi)占比在我國現(xiàn)階段僅為40%，而在成熟國家消費(fèi)占比高達(dá)70%。毫無疑問，社區(qū)商業(yè)有著巨大的發(fā)展?jié)摿褪袌隹臻g，前景可期。后疫情時代下，社區(qū)商業(yè)的“身邊經(jīng)濟(jì)”價值越來越凸顯，迭代速度加快，以運(yùn)營思維激活客群，不斷沉淀思考滿足消費(fèi)者多維需求，才能打造出更有溫度和黏性的社區(qū)商業(yè)空間。