裝配式建筑發(fā)展對房地產(chǎn)估價的影響

摘要：裝配式建筑在國家及各級政府的大力推動下，取得了快速發(fā)展，在房屋建設(shè)工期、質(zhì)量、成本、后期維護(hù)等方面，對房屋價值產(chǎn)生了影響。主要采用文獻(xiàn)分析法、對比分析法，研究裝配式建筑施工工藝對房地產(chǎn)價值的影響，逐一研究分析裝配式建筑施工工藝在建筑質(zhì)量、工期、房屋舒適度、后期維護(hù)成本等方面，對比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法各參數(shù)的影響，通過研究分析，探究估價參數(shù)的修正方向及幅度，對估價參數(shù)的影響需結(jié)合房地產(chǎn)市場行情進(jìn)行深入的實證研究。

關(guān)鍵詞：裝配式建筑;房地產(chǎn)評估;估價方法

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）05-0057-06 收稿日期：2022-04-05

作者簡介：馮春曉，河南財經(jīng)政法大學(xué)碩士研究生。

裝配式建筑是指采用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計、工廠化生產(chǎn)、信息化管理、裝配化施工、智能化應(yīng)用等方式，將傳統(tǒng)施工方式中的大量現(xiàn)場施工工作轉(zhuǎn)移至工廠內(nèi)進(jìn)行作業(yè)的現(xiàn)代工業(yè)化生產(chǎn)方式，是推動我國建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級、實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展、踐行節(jié)能減排戰(zhàn)略的重要舉措。

在我國，發(fā)展裝配式建筑既是解決建筑設(shè)計、部品生產(chǎn)、施工建造、維護(hù)管理之間相互脫節(jié)、生產(chǎn)方式落后等問題的有效手段，也是解決傳統(tǒng)房屋建設(shè)過程中存在的質(zhì)量、安全、性能、節(jié)能、效益、環(huán)保、低碳等一系列重大問題的根本途徑，更是解決當(dāng)前建筑業(yè)成本上升、勞動力和技術(shù)工人短缺問題及改善建筑工人生產(chǎn)、生活條件的重要方法。

針對裝配式建筑的相關(guān)研究主要集中在裝配式建筑成本管理、風(fēng)險管理、項目績效、進(jìn)度管理、質(zhì)量管理、建筑工藝等方面，裝配式建筑的不斷發(fā)展應(yīng)用，在房屋建設(shè)工期、質(zhì)量、成本、舒適性、后期維護(hù)等方面，對房屋價值產(chǎn)生了影響。本文采用文獻(xiàn)研究法、對比分析法、定性分析法，研究分析裝配式建筑在住宅及寫字樓建設(shè)中的應(yīng)用現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，裝配式建筑施工全過程等，研究分析其對房地產(chǎn)估價過程中估價方法應(yīng)用的影響。

1 裝配式建筑發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢

隨著國家及各地政府積極促進(jìn)裝配式建筑發(fā)展，推進(jìn)裝配式建筑項目落地，我國新增裝配式建筑規(guī)模不斷擴(kuò)大。根據(jù)住建部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016—2019年，我國新建裝配式建筑面積不斷增加，全國2019年新開工裝配式建筑4.18億平方米，同比增長44.6%，近4年年均增長率為55%，占新建建筑面積的13.4%。

隨著各項政策法規(guī)的不斷完善，裝配式建筑實現(xiàn)了快速發(fā)展，裝配式建筑在商品房中的應(yīng)用也在逐步增多。2019年新開工裝配式建筑中，商品住房為1.7億平方米，保障性住房為0.6億平方米，公共建筑為0.9億平方米，分別占新開工裝配式建筑的40.7%、14%和21%。隨著各地政府相關(guān)政策的支持促進(jìn)，特別是將裝配式建筑建設(shè)的要求列入控制性詳細(xì)規(guī)劃和土地出讓條件，有效推動了裝配式建筑的發(fā)展。

鄭州市作為河南省省會，建設(shè)中的國家中心城市，在推進(jìn)裝配式建筑發(fā)展方面，做出了積極的努力，取得了一定的成績，2017年2月，鄭州市政府出臺了《關(guān)于大力推進(jìn)裝配式建筑發(fā)展的實施意見》，隨后又出臺了發(fā)展裝配式建筑工作的相關(guān)規(guī)定，基本上完成了頂層的制度設(shè)計。2017年11月，鄭州市成功獲批全國第一批裝配式建筑示范城市，截至2020年，鄭州市共落實裝配式建筑項目1000多萬平方米。

2020年12月，鄭州市人民政府發(fā)布了《鄭州市人民政府關(guān)于大力推進(jìn)裝配式建筑發(fā)展的補(bǔ)充通知》（下稱《通知》），明確指出裝配式建筑發(fā)展目標(biāo)，裝配式建筑占新建建筑的面積比例要達(dá)到以下目標(biāo)：2020年至2021年，達(dá)到30%以上;2022年至2023年，達(dá)到40%以上;2024年至2025年，達(dá)到50%以上。

《通知》中分區(qū)域、分階段明確提出了裝配式建筑的建設(shè)任務(wù)：

一、市區(qū)建成區(qū)三環(huán)線以內(nèi)區(qū)域。自2020年起，原則上所有新增建設(shè)項目（不含已立項的政府投資項目）均應(yīng)采用裝配式建筑技術(shù)建設(shè)。

二、鄭州市建成區(qū)三環(huán)線以外區(qū)域。對于符合下列條件之一的建設(shè)項目，應(yīng)當(dāng)采用裝配式建筑技術(shù)進(jìn)行建設(shè)：（a）新建商品住房項目，自2020年起，總建筑面積10萬平方米及以上的，自2022年起，總建筑面積8萬平方米及以上的，自2024年起，總建筑面積6萬平方米及以上的;（b）所有保障性住房及政府和國有企業(yè)投資的建設(shè)項目。

三、各縣（市）、上街區(qū)。新增建設(shè)項目采用裝配式建筑施工技術(shù)建設(shè)的建筑面積比例：自2020年起，不低于20%;自2022年起，不低于30%;自2024年起，不低于40%。

裝配式建筑相關(guān)法規(guī)制度的建立完善，政策方面的不斷加強(qiáng)，政府的大力推進(jìn)，必將推動裝配式建筑的蓬勃發(fā)展，規(guī)模會不斷增加，對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，房地產(chǎn)估價行業(yè)作為與房地產(chǎn)市場發(fā)展息息相關(guān)的重要中介服務(wù)行業(yè)，未來的發(fā)展也將會受到裝配式建筑發(fā)展的深刻影響，分析其主要的影響因素，研究其對各個主要估價方法的影響。

2 裝配式建筑技術(shù)發(fā)展對房屋質(zhì)量、工期、建造成本及維護(hù)費用等方面的影響

現(xiàn)階段裝配式建筑經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)初具規(guī)模，但發(fā)展仍然不太成熟，市場規(guī)模不夠大，規(guī)模效應(yīng)不明顯，導(dǎo)致建安成本相對傳統(tǒng)現(xiàn)澆方式有所上升，如表1所示。

從表1中數(shù)據(jù)對比我們可以發(fā)現(xiàn)，裝配式建筑成本相較現(xiàn)澆施工成本增長了約9.8%。主要增長部分為前期工程費、主體建筑工程費、主體安裝工程費，共約增加了320元/平方米。目前市場上的裝配式建筑比傳統(tǒng)施工建筑的造價增加了150～400元/平方米，增幅為8%～12%。

裝配式建筑能夠有效減少能耗，因為裝配式建筑采用輕質(zhì)板材、新型砌塊和高效保溫材料等。預(yù)制構(gòu)件在工廠制造完成，質(zhì)量能夠得到保證，因而維修成本與大修成本相對較低。但增加了構(gòu)件運(yùn)輸、現(xiàn)場吊裝等施工環(huán)節(jié)，管理內(nèi)容的增多會使管理成本略有上升，如表2所示。從表2數(shù)據(jù)我們可以看到以50年為使用期限，裝配式建筑使用成本能夠減少約17%，其中能耗成本減少最為明顯。而使用時間越長，節(jié)省的成本就越高，裝配式建筑能夠在很大程度上實現(xiàn)國家的“四節(jié)一環(huán)?！钡慕ㄔO(shè)減排目標(biāo)。

從以上分析可以看出，裝配式建筑的建安成本高于采用傳統(tǒng)施工工藝的建筑，但后期運(yùn)營成本會低于采用傳統(tǒng)施工工藝的建筑。

裝配式建筑所需要的基本構(gòu)件可以在工廠內(nèi)預(yù)制完成，在施工現(xiàn)場吊裝拼接即可，既可以減少工人的工作量，又可以減少現(xiàn)場濕作業(yè)量;加快施工進(jìn)度，縮短施工周期。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計資料可知，裝配式建筑的基本構(gòu)件可以讓工作效率提高3～5倍，從而縮短工期，加快施工進(jìn)度。

3 裝配式建筑發(fā)展對房地產(chǎn)估價方法的影響

通過上文的分析可以看出，裝配式建筑的快速發(fā)展對房地產(chǎn)評估的主要影響涉及建安成本、建設(shè)周期、后期維護(hù)成本等方面。

房地產(chǎn)評估中常用的主要估價方法為比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等。下文將逐一研究分析裝配式建筑應(yīng)用發(fā)展對估價方法產(chǎn)生的具體影響。

比較法：選取一定數(shù)量的可比實例，將他們與估價對象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例成交價進(jìn)行處理后得到估價對象價值或價格的方法。

比較法公式：

比較價值=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)×實物狀況調(diào)整系數(shù)×權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)

在進(jìn)行實物狀況修正時，需要考慮裝配式建筑在結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、居住舒適性等方面的差異。裝配式建筑的工廠預(yù)制墻板等構(gòu)件的質(zhì)量及一致性更高，避免了混凝土澆筑過程中的蜂窩、麻面等質(zhì)量問題。門框、窗框與墻板一體，在工廠預(yù)制完成，密封性更高，較少噪音污染。預(yù)制外掛墻板中間夾有50mm厚擠塑板，使得裝配式建筑保溫性更好，同時避免傳統(tǒng)施工工藝可能出現(xiàn)的外墻開裂、保溫層脫落等工程質(zhì)量問題。因此，在進(jìn)行涉及裝配式建筑的評估時，對實物狀況進(jìn)行修正，需考慮房屋質(zhì)量、節(jié)能降耗、居住舒適性等實物因素的影響。若估價對象為裝配式建筑，可比實例為傳統(tǒng)施工工藝建筑時，需對估價參數(shù)做負(fù)向修正，若估價對象為傳統(tǒng)施工工藝建筑，可比實例為裝配式建筑時，需對估價參數(shù)做正向修正，具體修正幅度需要結(jié)合市場情況，進(jìn)行更深入的理論研究和實際驗證。

收益法：預(yù)測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價值，得到估價對象價值或價格的方法。

收益法公式：

式中：V--房地產(chǎn)收益價格;

A--未來第一年的凈收益;

Y--報酬率;

n--收益年限;

g--每年遞增比率

收益法評估采用裝配式建筑工藝的住宅時，需要考慮其客觀租金及維修費用方面的影響。采用裝配式建筑工藝的住宅居住舒適性更好，保溫性能更好，建筑使用過程中能耗更低，在租房市場更受歡迎，出租率更高，空置率和租金損失更低，能夠獲得比傳統(tǒng)施工工藝住宅更高的租金收益，測算客觀租金需對其實物狀況進(jìn)行修正。采用裝配式建筑工藝的住宅因其施工質(zhì)量更好，后期因房屋質(zhì)量導(dǎo)致的維修次數(shù)和維修部位會較傳統(tǒng)施工工藝少，維修成本會更低，租金凈收益會更高，評估此類房地產(chǎn)時，不能參考傳統(tǒng)住宅的維修費用比例，需考慮裝配式建筑在這方面的優(yōu)勢，適當(dāng)降低維修費用比例。

成本法：測算估價對象在價值時點的重建成本或重置成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。

房地產(chǎn)價值=土地重置成本+建筑物重置成本-建筑物折舊

建筑物重置成本=建筑安裝工程費+附屬工程費+勘察設(shè)計和前期工程費+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費+公共配套設(shè)施建設(shè)費+其他工程費+開發(fā)期間稅費

本部分分析重點考慮建筑物部分重置成本計算。在運(yùn)用成本法時，由于采用裝配式建筑工藝的住宅及寫字樓，建造成本較傳統(tǒng)施工工藝有8%～12%的增加，施工效率較傳統(tǒng)施工工藝有較大提高，享受政策支持，在冬季揚(yáng)塵治理期間，可以繼續(xù)施工，施工工期會縮短，使得資金成本等有所下降。國家、省、市各級政府大力推進(jìn)裝配式建筑發(fā)展，給予了稅收、貸款、用地等多方面的政策支持，稅收優(yōu)惠減免，貸款利率優(yōu)惠，土地價款方面的優(yōu)惠等，會對估價對象的價值產(chǎn)生影響。各地區(qū)具體政策不同，評估測算時需要根據(jù)各地實際情況，綜合考慮建筑安裝工程費、稅費及工期變化的影響。

假設(shè)開發(fā)法：通過求得估價對象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤和開發(fā)完成后的價值，將開發(fā)完成后的價值與后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價值時點后相減，或者將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤測算出估價對象價值或價格的方法。

假設(shè)開發(fā)法評估公式：

待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費-后續(xù)建設(shè)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤

針對采用裝配式建筑工藝的在建工程，在求取開發(fā)完成后的價值時，需要考慮可比實例的實物狀況與估價對象開發(fā)完成后的實物狀況之間的差異，主要包括建筑結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、居住舒適性等方面，對相應(yīng)估價參數(shù)進(jìn)行調(diào)整。測算后續(xù)開發(fā)的必要支出時，與成本法類似，需考慮裝配式建筑工藝在建筑安裝工程費、工期、資金成本、稅費等方面的影響，現(xiàn)階段，裝配式建筑成本優(yōu)勢未顯現(xiàn)，建筑安裝工程費會增加，但工期會有所縮短，更早預(yù)售，更早交付，降低資金成本，享受政府在稅收方面的優(yōu)惠，各估價參數(shù)的具體修正幅度，需結(jié)合估價對象具體情況及所在地相關(guān)政策，作出相應(yīng)調(diào)整。

現(xiàn)階段裝配式建筑在工業(yè)廠房建設(shè)中比較常見，鋼結(jié)構(gòu)建筑，構(gòu)件工廠預(yù)制，運(yùn)至現(xiàn)場吊裝，工期短，單方成本低，在評估工業(yè)房地產(chǎn)時，多考慮鋼材市場價格變動及估價對象層高及圍護(hù)結(jié)構(gòu)的差異，對估價對象價值的影響。

在民用住宅領(lǐng)域，裝配式建筑主要應(yīng)用政府工程中，如人才公寓、政府安居工程等項目中，在商品房市場的應(yīng)用，受房地產(chǎn)市場下行，疊加疫情的影響，推廣效果明不明顯，裝配化比例較低，裝配化施工主要集中于空調(diào)板、樓梯、室內(nèi)隔墻等部位，對建筑成本影響較小，對房地產(chǎn)價值的影響尚不明顯，對評估的影響較小，但對其開展理論研究具有很重要的現(xiàn)實意義，是房地產(chǎn)估價行業(yè)順應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢的重要體現(xiàn)，為未來評估裝配式建筑奠定基礎(chǔ)，做好相關(guān)研究能夠更好地促進(jìn)房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展。

4 結(jié)論

綜上所述，隨著各級政府在稅收政策、融資、用地、規(guī)劃等多方面的大力推進(jìn)，裝配式建筑發(fā)展速度將不斷加快，優(yōu)勢會更加明顯，規(guī)模將不斷增大，單方建筑安裝成本則會不斷降低。在我國人力資源成本快速攀升、新增人口逐年下滑的背景下，裝配式建筑的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢將會越來越明顯。裝配式建筑產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對房地產(chǎn)估價行業(yè)的影響也會逐步顯現(xiàn)。

文章重點研究分析了裝配式建筑發(fā)展對比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法四種主要估價方法產(chǎn)生的具體影響。比較法中，要結(jié)合估價對象與可比實例，由于施工工藝不同，導(dǎo)致的實物狀況方面的差異，對可比實例的估價參數(shù)進(jìn)行相應(yīng)的修正;收益法中，要考慮估價對象作為裝配式建筑在居住舒適性、維修成本等方面的優(yōu)勢，對估價參數(shù)做出具體的修正;成本法與假設(shè)開發(fā)法中，需考慮裝配式建筑工藝在建筑安裝工程費、工期、資金成本、稅收等方面的影響，結(jié)合估價對象的具體情況，作出相應(yīng)的調(diào)整。對估價參數(shù)的具體修正幅度還需根據(jù)項目具體情況做具體分析，估價行業(yè)也需要更深入的理論研究及實踐驗證，從而更好地服務(wù)于房地產(chǎn)行業(yè)。

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