“帶押過戶”怎么交易

甄愛軍

何謂“帶押過戶”？通俗來講，就是指尚未還清貸款而存在抵押的房產(chǎn)，不必提前還清貸款就可以完成交易、過戶，并在重新抵押之后發(fā)放新的貸款。

多地推行“帶押過戶”

9月下旬，有媒體報(bào)道稱，中國人民銀行廣州分行已于近日向轄內(nèi)各中心支行及銀行機(jī)構(gòu)印發(fā)了《關(guān)于鼓勵(lì)推廣二手房“帶押過戶”模式有關(guān)事宜的通知》（下稱《通知》），其目的在于支持剛性和改善性住房需求。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，人民銀行廣州分行的做法“實(shí)際上是一次抵押過戶操作模式的推廣”，充分體現(xiàn)了廣州金融部門對(duì)于此類政策的重視，也是當(dāng)前落實(shí)中央房地產(chǎn)政策的一項(xiàng)重要舉措。

何謂“帶押過戶”？即存在抵押的房產(chǎn)要上市交易的，無需先行還貸或墊付，即可實(shí)現(xiàn)抵押變更、轉(zhuǎn)移登記及新抵押設(shè)立。通俗來講，就是指尚未還清貸款而存在抵押的房產(chǎn)，不必提前還清貸款就可以完成交易、過戶，并在重新抵押之后發(fā)放新的貸款。

據(jù)了解，廣州并不是第一個(gè)“吃螃蟹”的城市，在此之前，已有多地發(fā)布政策，推行“帶押過戶”。9月17日，海南省人民政府辦公廳印發(fā)《海南省統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)恢復(fù)提振行動(dòng)方案》提出，探索對(duì)未設(shè)立住房公積金貸款抵押的二手房開展“帶押過戶”登記試點(diǎn)。

而在更早些時(shí)候，已有包括濟(jì)南、深圳、南京、福州、無錫、青島、珠海等在內(nèi)的多個(gè)城市宣布試點(diǎn)“帶押過戶”。

或能提振樓市交易

“帶押過戶”措施的試行，有助于提升交易速度，進(jìn)一步活躍市場(chǎng)交易;同時(shí)，還能降低買家的風(fēng)險(xiǎn)，確保交易安全。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，多地試點(diǎn)“帶押過戶”，此類政策意義重大，一方面是對(duì)于減少二手房的交易環(huán)節(jié)和流程具有積極作用，另一方面也有助于更好地加快二手房的流通，客觀上是提振交易行情的重要策略。

據(jù)了解，在之前的“贖樓”模式下，先提前還貸并解除抵押，這個(gè)過程需要半個(gè)月左右的時(shí)間，如果要給買家籌措資金的時(shí)間，交易周期還會(huì)進(jìn)一步拉長。但在“帶押過戶”模式下，該時(shí)間將大大縮短，比如合肥可在3個(gè)工作日內(nèi)發(fā)出新的產(chǎn)證，走完過戶流程。

人民銀行廣州分行就在《通知》中指出，二手房“帶押過戶”模式與原交易模式相比，可大幅縮短交易時(shí)間，降低交易成本，提升交易效率和便利度，有利于激發(fā)二手房市場(chǎng)交易活力。

除此之外，“帶押過戶”模式也能有效降低交易風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)之前一直存在原業(yè)主房貸未還清就要出售的情況，多數(shù)情況下是買家先把首付款給賣家，助其還清貸款并解除抵押之后才能過戶。這對(duì)于買家來說，可能會(huì)被要求提供更多的資金，同時(shí)存在賣家拿錢跑路的風(fēng)險(xiǎn)。

哪怕是有第三方機(jī)構(gòu)提供“過橋”資金，也存在不少潛在風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)了解，中介在做“過橋”時(shí)，為了己方安全考慮，往往會(huì)要求提供房本、銀行卡、借款合同甚至身份證等，一直到解抵押成功才歸還，這期間風(fēng)險(xiǎn)自然也不少。

市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，在貸款額度充裕的大背景下，加上政策大力鼓勵(lì)住房消費(fèi)，未來預(yù)計(jì)將有更多城市跟進(jìn)推行“帶押過戶”模式。

切莫跳過監(jiān)管環(huán)節(jié)

記者梳理各地的做法，發(fā)現(xiàn)“帶押過戶”的操作流程主要分為三步。首先，銀行先行為買家放款，款項(xiàng)并不會(huì)進(jìn)入個(gè)人賬戶，而是由公證處提存。在這過程中，還需要擔(dān)保公司為買家向銀行出具保函，放款銀行在收到保函后為買家發(fā)放按揭貸款。其次，買賣雙方辦理房產(chǎn)過戶轉(zhuǎn)移登記，放款銀行為買家辦理抵押。最后，公證處向賣家歸還貸款用于解除抵押。至此，“帶押過戶”完成。

為了降低“帶押過戶”模式風(fēng)險(xiǎn)，各地都引入了監(jiān)管環(huán)節(jié)。針對(duì)跨行間二手房“帶押過戶”可能產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)過戶后，銀行抵押權(quán)落空、交易最終未達(dá)成的風(fēng)險(xiǎn)，廣州的做法是引入公證或擔(dān)保等第三方機(jī)構(gòu)，保障資金安全，防控業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)說：“從這里可以看出，其已經(jīng)意識(shí)到此類交易可能存在的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，也對(duì)此類風(fēng)險(xiǎn)提出了公證或擔(dān)保的操作。此類規(guī)定，對(duì)于更穩(wěn)健推進(jìn)‘帶押過戶模式具有積極的作用?！?/p>

除了廣州之外，其他城市也都給“帶押過戶”交易上了一道保險(xiǎn)，并成功降低了買家的風(fēng)險(xiǎn)。如濟(jì)南在“帶押過戶”中加入公證“提存賬戶”環(huán)節(jié)，買方把房款打到該賬戶后就可以辦理過戶并拿到房，如果過戶過程中出現(xiàn)問題，房款會(huì)原路返還給買家。深圳同樣引入了公證機(jī)構(gòu)，對(duì)買賣雙方資金流動(dòng)具有一定保護(hù)作用，減少了因一方違約而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

但根據(jù)之前的經(jīng)驗(yàn)來看，由于引入監(jiān)管環(huán)節(jié)之后，交易過程會(huì)變得較為繁瑣，而且交易時(shí)間也會(huì)拉長，因此即便是推行賬戶監(jiān)管，仍然有部分人嫌麻煩而放棄了賬戶監(jiān)管服務(wù)。

而跨行間二手房“帶押過戶”交易風(fēng)險(xiǎn)比較大，因此必須引入公證或擔(dān)保等第三方機(jī)構(gòu)，保障資金安全，防控業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。需要提醒的是，如果擔(dān)心引入監(jiān)管環(huán)節(jié)導(dǎo)致交易過程變得繁瑣而繞過該環(huán)節(jié)，從安全性角度來看，這種做法是不可取的。