現(xiàn)房銷(xiāo)售寫(xiě)入土拍

白利倩

隨著部分城市的項(xiàng)目“停工”問(wèn)題頻現(xiàn)，購(gòu)房者對(duì)現(xiàn)房的期望越來(lái)越殷切。如今，隨著多地將現(xiàn)房銷(xiāo)售寫(xiě)入土拍文件，全面現(xiàn)房銷(xiāo)售正在逐漸實(shí)現(xiàn)。

多地土拍文件中寫(xiě)入現(xiàn)房銷(xiāo)售

今年下半年以來(lái)，各地“停貸”涌現(xiàn)。為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，各地推動(dòng)保交樓的政策頻頻出現(xiàn)。其中，現(xiàn)房銷(xiāo)售成為重要的突破點(diǎn)。

7月15日，福州永泰縣自然資源和規(guī)劃局一則公告顯示，葛嶺鎮(zhèn)溪西村一地塊出讓?zhuān)?jìng)得人需按現(xiàn)房銷(xiāo)售實(shí)施，規(guī)劃房屋竣工驗(yàn)收之后，方可申請(qǐng)房屋銷(xiāo)售手續(xù)。

8月24日，合肥市發(fā)布第三批集中供地公告，共推出28宗涉宅用地。公告明確提出必須按現(xiàn)房銷(xiāo)售，這在合肥尚屬首次。

事實(shí)上，現(xiàn)房銷(xiāo)售并不只有合肥、福州，且現(xiàn)房銷(xiāo)售寫(xiě)入土拍并不屬于首次。

中指監(jiān)測(cè)顯示，2021年以來(lái)，北京、杭州、福州、合肥、西安、寧波、海南等省市在土拍環(huán)節(jié)就試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，其中，北京2022年首批集中供地中，18宗地塊中有9宗地塊涉及競(jìng)報(bào)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積程序;第二批集中供地中，17宗地塊中有12宗涉及競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售;第三批次供地18宗地塊中有13宗項(xiàng)目設(shè)置了競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積環(huán)節(jié)?？梢哉f(shuō)，今年以來(lái)北京各批次涉及現(xiàn)房銷(xiāo)售的地塊宗數(shù)逐漸增加。

不過(guò)，如果從時(shí)間上追溯，現(xiàn)房銷(xiāo)售寫(xiě)入土拍并不是起始于2021年。現(xiàn)房銷(xiāo)售最早可追溯至2014年。2014年7月9日，上海市黃浦區(qū)五里橋街道在土地出讓預(yù)合同中首次提出了“該地塊內(nèi)建成房屋不得預(yù)售，須以全裝修現(xiàn)房銷(xiāo)售”。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此前提現(xiàn)房銷(xiāo)售和現(xiàn)在提現(xiàn)房銷(xiāo)售，有一個(gè)本質(zhì)的區(qū)別。此前提現(xiàn)房銷(xiāo)售是通過(guò)現(xiàn)房的模式來(lái)限制一些企業(yè)非理性的拿地，這和土地的限價(jià)政策有關(guān)系。現(xiàn)在提現(xiàn)房銷(xiāo)售是跟保交樓掛鉤，各地從保交樓、保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益角度，提出現(xiàn)房銷(xiāo)售模式。

現(xiàn)房銷(xiāo)售的好處

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)房銷(xiāo)售無(wú)疑是重大改變，相比預(yù)售方式，能夠獲得最大的益處。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，主要集中在兩個(gè)方面。

一是所見(jiàn)即所得，購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)小。預(yù)售方式帶來(lái)的交房不確定性，讓很多購(gòu)房者對(duì)于購(gòu)房都望而卻步。事實(shí)上，現(xiàn)下購(gòu)房的維權(quán)也主要是由預(yù)售模式隱藏的問(wèn)題所致，如按時(shí)交房、交房品質(zhì)等。如果不是現(xiàn)房，這些問(wèn)題的主動(dòng)權(quán)就在開(kāi)發(fā)商手里，購(gòu)房者很難確保自己所購(gòu)房產(chǎn)的如約交付?，F(xiàn)房銷(xiāo)售則是所見(jiàn)即所得，相中了再購(gòu)買(mǎi)，這樣就可以相對(duì)減少購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

二是購(gòu)房成本更低。眾所周知，預(yù)售的期房，往往需要一段時(shí)間的等待期，短則一年，多則三四年。在這段時(shí)間內(nèi)，如果簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)入房產(chǎn)，那么購(gòu)房者就需要支付購(gòu)房款。這段時(shí)間里，如果是貸款購(gòu)房，那么無(wú)房客戶需要一邊還貸，一邊支付房租，即使有房，也需要支付貸款利息。但是現(xiàn)房銷(xiāo)售，無(wú)房的購(gòu)房者可以及時(shí)入住，減少租房成本，而有房的客戶也可以多一份房屋出租的租金收益。

可以說(shuō)，現(xiàn)房銷(xiāo)售對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，具有極大的吸引力。事實(shí)上，現(xiàn)房銷(xiāo)售，對(duì)大部分房企來(lái)說(shuō)，也有諸多好處。

例如，現(xiàn)房銷(xiāo)售不受預(yù)售規(guī)則約束，推售靈活。按照現(xiàn)行政策，現(xiàn)房銷(xiāo)售的項(xiàng)目，可以不受預(yù)售規(guī)則的約束，自由制定推售節(jié)奏，這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)商就可以對(duì)房源進(jìn)行靈活推售。

同時(shí)，營(yíng)銷(xiāo)手段也能更豐富。相較于期房，購(gòu)房者能夠更直觀地了解房源信息，從而決定購(gòu)房決策。這就方便開(kāi)發(fā)商在現(xiàn)房的基礎(chǔ)上制訂靈活、豐富的營(yíng)銷(xiāo)方案，以促進(jìn)成交量。

不過(guò)，現(xiàn)房銷(xiāo)售對(duì)于樓盤(pán)的品質(zhì)要求更加嚴(yán)格，因?yàn)樗?jiàn)即所得。好房源能夠更好地抓住客戶，而品質(zhì)差的房源則可能被淘汰。

預(yù)售制會(huì)消失嗎？

相較于期房，現(xiàn)房銷(xiāo)售可以更大程度保證購(gòu)房者的權(quán)益，避免出現(xiàn)爛尾樓、開(kāi)發(fā)商跑路等現(xiàn)象，確保了購(gòu)房者能如期拿房，降低了購(gòu)房者交房維權(quán)事件的發(fā)生概率，更有利于社會(huì)穩(wěn)定。

同時(shí)，從現(xiàn)下各地現(xiàn)房銷(xiāo)售越來(lái)越普遍的現(xiàn)象也可以看出，現(xiàn)房銷(xiāo)售或許是大勢(shì)所趨。那么，這是不是意味著可以全面取消預(yù)售制了呢？

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，“取消商品房預(yù)售制度是大勢(shì)所趨，但是從當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，當(dāng)下全面取消商品房預(yù)售制度并不是一個(gè)良好的時(shí)機(jī)，甚至可能會(huì)加劇房企的資金壓力，導(dǎo)致更多的風(fēng)險(xiǎn)暴露。目前來(lái)看，以試點(diǎn)方式逐步實(shí)施是當(dāng)前被認(rèn)可的最優(yōu)的推進(jìn)方式，在部分城市率先試點(diǎn)取消預(yù)售制度，后逐步推廣，這樣也能夠保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行和良性循環(huán)”。

不過(guò)，也有專(zhuān)家認(rèn)為，關(guān)于預(yù)售、現(xiàn)售制度的優(yōu)劣，大家基本上已達(dá)成了共識(shí)。要讓購(gòu)房者慷慨解囊，房地產(chǎn)業(yè)亟須喚回購(gòu)房者的信任和信心，而現(xiàn)房顯然更能夠贏得購(gòu)房者的青睞。未來(lái)，取消預(yù)售制是大勢(shì)所趨。

我們不得不承認(rèn)，當(dāng)前地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入深度調(diào)整期，房地產(chǎn)行業(yè)的邏輯已經(jīng)發(fā)生了改變，要拉回購(gòu)房者，就必須保障他們的權(quán)益，贏得他們的信任。要穩(wěn)住整個(gè)行業(yè)，使之獲得健康、持續(xù)發(fā)展，既需要一些立竿見(jiàn)影的措施，也需要穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，為行業(yè)注入信心，而這個(gè)信心則主要來(lái)自購(gòu)房者。