連平

2021年，房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行呈現(xiàn)“前高后低”的態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)調(diào)控政策在大部分時(shí)間內(nèi)保持相對(duì)高壓，房企融資環(huán)境快速收緊，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速逐級(jí)回落。2022年，房地產(chǎn)政策正在向“穩(wěn)預(yù)期”、“穩(wěn)增長(zhǎng)”要求靠攏，定調(diào)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行。展望全年，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能呈現(xiàn)五個(gè)重要趨勢(shì)。

趨勢(shì)一是地方政府調(diào)控政策逐漸轉(zhuǎn)向穩(wěn)樓市。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)全面下行和市場(chǎng)偏冷的局面，很大程度上是地方政府政策偏差所致。按照中央提出的穩(wěn)增長(zhǎng)要求，2022年地方政府房地產(chǎn)調(diào)控政策糾偏勢(shì)在必行。2021年底和2022年初以來(lái)，一些地方政府相繼出臺(tái)了一系列政策，積極落實(shí)穩(wěn)樓市的舉措。2022年全年，地方政府房地產(chǎn)調(diào)控政策將進(jìn)一步突出穩(wěn)樓市的政策目標(biāo)，放松和調(diào)整有偏差的相關(guān)政策舉措。

趨勢(shì)二是住房金融總體上進(jìn)一步回暖。伴隨著央行及有關(guān)監(jiān)管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資環(huán)境、購(gòu)買(mǎi)行為和監(jiān)管政策松動(dòng)，房企和居民部門(mén)信貸融資增速下行壓力將有所緩和。截止2021年12月末，全國(guó)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額占金融機(jī)構(gòu)貸款余額比例為27.2%，占比較2021年9月末回升0.1個(gè)百分點(diǎn)；其貸款余額增速為7.9%，增速較2021年9月末回升0.3個(gè)百分點(diǎn)，一改此前連續(xù)三年余額增速放緩的特點(diǎn)。自2021年四季度開(kāi)始，住房信貸政策邊際改善，居民住房貸款利率開(kāi)始趨降、個(gè)人按揭貸款增速有所回升、商業(yè)銀行放款節(jié)奏有所加快，部分剛需和改善型需求正在逐步恢復(fù)。按照 住建部“充分釋放居民住房需求潛力”政策要求，預(yù)計(jì)2022年個(gè)人按揭貸款投放力度將進(jìn)一步加快，對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的開(kāi)發(fā)貸也將恢復(fù)到合理增長(zhǎng)的狀態(tài)，以支持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

LPR下調(diào)有助于改善房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期。進(jìn)入2022年，央行在1月下調(diào)了五年期貸款LPR，全國(guó)首套房平均房貸利率有望回落至5.31%，較2021年三季度末的5.46%累計(jì)下降15bp，整體房貸利率短期重新回到了下行通道中。這意味著，下一個(gè)階段，居民按揭貸款以及中長(zhǎng)期貸款增速有望逐步擺脫下行壓力。針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)投資下行較快、樓市偏冷的局面，下一個(gè)階段，部分城市可能會(huì)小幅調(diào)降首套房房貸利率，適度降低購(gòu)房者融資成本。參考過(guò)往類似周期的房貸政策，預(yù)計(jì)2022年末個(gè)人房貸利率可能從2021年三季度末的5.54%下調(diào)至4.8%-5.0%左右。

趨勢(shì)三是房地產(chǎn)市場(chǎng)由全面下行走向逐步企穩(wěn)。從住房金融環(huán)節(jié)開(kāi)始，對(duì)資質(zhì)優(yōu)良的房企提供合理的流動(dòng)性支持，包括開(kāi)發(fā)貸、債券、租賃住房信貸等融資方式邊際改善，加上地方政府房地產(chǎn)調(diào)控政策的松動(dòng)和糾偏，將促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)。具體來(lái)看可能帶來(lái)四方面的變化：一是商品房銷售步伐可能加快，降價(jià)促銷行為可能延續(xù)。二是土地市場(chǎng)將呈企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，除了大型房企外，預(yù)計(jì)二季度后部分中小民營(yíng)房企也將逐步回到土拍市場(chǎng)。三是新開(kāi)工或?qū)⒂|底反彈，預(yù)計(jì)2022年上半年新開(kāi)工情況表現(xiàn)依舊不容樂(lè)觀，而下半年新開(kāi)工有望在開(kāi)發(fā)貸邊際改善的推動(dòng)下，增速料有所回升，全年跌幅將較2021年有所收斂。四是房地產(chǎn)投資由下行轉(zhuǎn)為企穩(wěn)，增速有所放緩，預(yù)計(jì)2022年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)約3.5%。可以預(yù)期，2022年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能走向全面企穩(wěn)。

趨勢(shì)四是房?jī)r(jià)總體上可能呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。展望2022年，在高基數(shù)和二、三線城市購(gòu)房需求放緩的影響下，房?jī)r(jià)漲幅可能在大部分時(shí)間內(nèi)處于負(fù)值區(qū)間。不過(guò)，因供給不足和需求上行或?qū)?dǎo)致房?jī)r(jià)可能在三季度末到四季度初觸底反彈。未來(lái)大城市的長(zhǎng)期住房需求體量依舊巨大。當(dāng)前大城市現(xiàn)房庫(kù)存偏低，上海、杭州、深圳、重慶等商品住宅的去化周期不足1年，表明當(dāng)?shù)匦路抗?yīng)不足的問(wèn)題較為突出。結(jié)合居民部門(mén)住房金融環(huán)境邊際改善，考慮到信貸環(huán)境通常領(lǐng)先銷售6—9個(gè)月，預(yù)計(jì)信貸滯后效應(yīng)將在今年三季度開(kāi)始顯現(xiàn)，住房需求將逐步恢復(fù)。由于2022年整體地價(jià)上行壓力較大，且重點(diǎn)城市當(dāng)前現(xiàn)房庫(kù)存緊張，進(jìn)而可能會(huì)推動(dòng)相應(yīng)地區(qū)房?jī)r(jià)在下半年回升，包括住宅、寫(xiě)字樓和商業(yè)地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)，投資者可以關(guān)注這部分實(shí)物資產(chǎn)。

趨勢(shì)五是優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)金融資產(chǎn)市場(chǎng)配置需求將穩(wěn)步回升。伴隨著市場(chǎng)全面企穩(wěn)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益類資產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)房企的證券及不動(dòng)產(chǎn)REITs在未來(lái)一個(gè)階段將逐漸體現(xiàn)其配置價(jià)值，投資者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)多樣化的投資形式可以持積極態(tài)度。過(guò)往在房地產(chǎn)投資下行壓力較大時(shí)期，優(yōu)質(zhì)房企債券年化收益率在5%-7%之間，有著不錯(cuò)的回報(bào)。當(dāng)前二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)股票市盈率處于歷史最低水平，僅為8.7倍，安全邊際較高。自2021年11月以來(lái)，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步走向理性和友好、住房金融支持政策的不斷加強(qiáng)，金融市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行的預(yù)期轉(zhuǎn)好，資質(zhì)優(yōu)良的房企、將會(huì)引領(lǐng)房地產(chǎn)股票價(jià)格快速反彈，未來(lái)房地產(chǎn)類權(quán)益資產(chǎn)估值存在明顯修復(fù)的可能性。