【摘要】從根本上來講，房地產(chǎn)工程管理與項目成本管理，對房地產(chǎn)項目質(zhì)量以及造價成本具有直接性關(guān)聯(lián)，因此在進行工程施工階段，做好管理工作，是提升房地產(chǎn)企業(yè)在當前市場競爭實力的一項重要舉措。但就當前房地產(chǎn)工程管理現(xiàn)狀來看，過于重視工程帶來的經(jīng)濟效益，沒有基于房地產(chǎn)工程管理高度重視態(tài)度，以上現(xiàn)象對于房地產(chǎn)企業(yè)未來長遠發(fā)展具有不利影響。為改善上述管理現(xiàn)狀，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)加大對工程管理和項目成本管理的重視，就此本文對房地產(chǎn)工程管理與項目成本管理的要點和途徑進行詳細探討，旨在以此能夠為相關(guān)人士提供有價值的參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);工程;管理;項目;成本? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.11.028

引言：

就房地產(chǎn)工程管理而言，其中所涉及到的管理內(nèi)容非常多，主要有工程施工周期、施工質(zhì)量，還有施工安全、工程造價等多方面內(nèi)容，因此做好房地產(chǎn)工程管理對房地產(chǎn)企業(yè)未來可持續(xù)發(fā)展具有積極性意義。通過項目成本管理，能夠有效節(jié)約工程項目的成本支出，減少成本的浪費現(xiàn)象，進而提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益。但就當前房地產(chǎn)工程管理與項目成本管理來看，其中還是存在很多不足之處需要進一步改進，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取科學(xué)的管理策略，才能保證工程項目有序進行，就此本文通過對房地產(chǎn)工程管理與項目成本管理途徑進行探討，具有一定的現(xiàn)實研究意義。

1、房地產(chǎn)工程管理與項目成本管理要點

1.1合同控制

在房地產(chǎn)工程管理中，合同控制是其中比較重要的一項管理內(nèi)容，就以往房地產(chǎn)對合同這部分的管理現(xiàn)狀來看，其中存在很多不足之處，使得最終管理成效比較差，出現(xiàn)上一現(xiàn)狀的主要原因在于缺乏統(tǒng)一、系統(tǒng)的管理手段和管理模式。在進行合同控制這部分管理時，大多情況下都是分散在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)和業(yè)務(wù)兩個部門中，在執(zhí)行合同相關(guān)條款時，存在溝通不暢通情況，再加上合同中的信息核對量相對比較大，如果其中某一處出現(xiàn)失誤情況，在糾錯時需要耗費更多時間和精力[1]。另外，對于乙方的合同執(zhí)行情況也缺乏一套系統(tǒng)性的評估手段，以上情況下很容易出現(xiàn)原本不符合工程要求的供應(yīng)商，因參與競標活動后，取代符合工程要求的合格供應(yīng)商。基于以上，合同控制作為房地產(chǎn)企業(yè)工程管理中的成本管理基礎(chǔ)內(nèi)容，同時也是對招投標成本進行檢驗的一項重要環(huán)節(jié)，因此合同控制部分的管理成效對于房地產(chǎn)企業(yè)的影響非常大。

1.1.1項目合同會簽

從整體上來看合同控制，其涉及到的工作部門有財務(wù)部門、預(yù)算部門以及相關(guān)管理部門等。對于合同會簽，當前房地產(chǎn)企業(yè)過于重視資金安排，特別是針對合同款采取分批支付以及支付時間間隔方面的合同安排，要求其與當前企業(yè)現(xiàn)有資金以及企業(yè)未來資金計劃結(jié)合起來進行統(tǒng)一管理，這樣做的目的在于防止合同和資金兩者在管理上出現(xiàn)脫節(jié)[2]。對于采購部門和其他管理部門過于重視工程材料、設(shè)備的質(zhì)量、進入施工現(xiàn)場的具體時間、項目進度等等，防止合同與工程管理之間存在不協(xié)調(diào)情況。

1.1.2合同臺賬登記

根據(jù)當前房地產(chǎn)企業(yè)合同管理實際，可將其分為工程、材料兩種類型，并對此建筑專門的臺賬，針對合同的履約方式、總價確定、付款要求和情況進行全面的、系統(tǒng)性的記錄。在合同管理過程中，要求企業(yè)中相關(guān)部門之間做好信息溝通工作。對于合同管理部門，其主要工作內(nèi)容就是收集當前合同執(zhí)行情況，確定工程項目進度、質(zhì)量是否存在違反合同約定等相關(guān)信息，向材料部門報告相關(guān)材料的質(zhì)量、數(shù)量等信息，并將上述信息記錄在合同臺賬中，以此為之后施工單位、供貨單位對此進行相應(yīng)評價，為之后進行業(yè)務(wù)決策提供有力參考。在這個過程中，合同管理部門應(yīng)做好與財務(wù)部門之間的工作溝通，核對合同中相關(guān)款項的支付情況，以此進一步提升合同控制在其中的管理作用[3]。

1.1.3合同報表編制

對于合同管理工作部門，還要根據(jù)項目進展，定期對合同執(zhí)行情況進行報表編制，明確報表中各項清單信息并做好相應(yīng)的統(tǒng)計工作，以此從整體上了解當前項目的執(zhí)行情況是否滿足合同要求。另外，如果房地產(chǎn)所需要處理的合同量相對比較大，可將當前現(xiàn)代化信息工具，引入合同管理中作為輔助工具，更好地滿足合同管理工作需求。

1.2預(yù)算管理

做好成本管理，對于房地產(chǎn)企業(yè)工程管理而言具有非常重要意義。但就當前大多數(shù)企業(yè)在進行預(yù)算管理時，為達成盡快批準項目這一目的，經(jīng)常采取降低預(yù)算的方式來實現(xiàn)。這種情況也就使得在工程施工階段，引發(fā)成本管理失控情況，資金處于相對緊張狀態(tài)[4]。基于以上，房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務(wù)管理過程中，其工作重點根據(jù)當前工程項目實際預(yù)算來進行資金管理，這主要是因為，成本管理和資金支付是企業(yè)發(fā)展中的實質(zhì)性管理內(nèi)容，因房地產(chǎn)工程項目中每一項內(nèi)容所涉及到的金額相對比較大，因此需要將此作為重點進行管理。

1.2.1預(yù)算編制

在編制工程項目預(yù)算報表時，應(yīng)將預(yù)算部門、材料部門以及財務(wù)部門相關(guān)工作人員提出的建議結(jié)合起來，通過以此達成事前進行成本管控的作用。完成預(yù)算編制部分的工作后，將預(yù)算報表傳給企業(yè)中財務(wù)部門相關(guān)工作人員，促使財務(wù)部門在進行核算工作時能夠有的放矢。對于會計成本管理類別應(yīng)盡可能與項目預(yù)算主體一致，這樣能夠在之后的預(yù)算管理工作中，快速完成核對工作，落實施工成本管理工作，同時也可以為工程時候工作總結(jié)以及未來新項目進行成本管理時提供有力的參考。

1.2.2預(yù)算控制

房地產(chǎn)企業(yè)在支付具體的工程款項時，填寫相應(yīng)的用款單據(jù)過程中，應(yīng)根據(jù)工程項目-分部分項-單位工程這一具體條款進行填寫，然后交由成本管理部門與相關(guān)財務(wù)信息以及預(yù)算報表中相關(guān)條款進行仔細核對，以此確定該款項是否進行支付，做好上述工作后，再將信息傳達給主管部門領(lǐng)導(dǎo)層，如果需要支付款項，完成付款后，成本管理部門工作人員能夠準確將該部分支付款項轉(zhuǎn)為成本核算對象。

對于款項支付，其關(guān)鍵在于付款流程是否正確。一般來說，付款流程首先應(yīng)該滿足形成相關(guān)信息流，再根據(jù)信息流決定資金流是否支付，這樣做的目的避免因其中某種資金支付不當行為導(dǎo)致成本管理發(fā)生失控[5]。對此可應(yīng)用以下方式落實款項支付，每次進行款項支付時，都需要工程管理、合同管理以及財務(wù)管理三個部門共同會簽，才能進行工程款支付，其中工程管理部門的任務(wù)就是對工程進度、施工質(zhì)量（包括材料部門的材料質(zhì)量、數(shù)量等）進行審核 ;合同管理部門的任務(wù)就是對款項支付是否根據(jù)合同中約定條款完成支付進行審核;對于財務(wù)管理部門，則是對各支付時間點、支付金額進行資金計劃安排，并將具體安排內(nèi)容上報至主管部門，以此確保每次進行工程款項支付時，都能將其控制在成本管理范圍內(nèi)。

1.3供材管理

要想從根本上確保項目質(zhì)量，減少不必要的成本支出，還需要做好材料供應(yīng)方面的成本管理工作。就當前供材管理現(xiàn)狀來看，大多都是由建設(shè)單位提供相關(guān)材料，但建設(shè)單位在材料供應(yīng)方面的管理方法存在很大的缺陷，沒有達成成本節(jié)約目的，反而造成成本浪費的管理現(xiàn)象，另外，在甲供核算過程中，材料管理部門與財務(wù)管理部門之間存在脫節(jié)情況，基于這種現(xiàn)象，在后期與施工單位進行工程款項結(jié)算核對時存在一定的困難度，因此做好供材方面的成本管理工作具有一定的必要性。

1.3.1材料采購

對于材料管理部門而言，如果為甲供材，應(yīng)結(jié)合工程施工進度來做好進料安排工作，以此從根本上減少材料存儲產(chǎn)生的成本支出，在保證材料符合施工標準的基礎(chǔ)上，應(yīng)爭取以最低價購入，同時嚴格把控當前市場中材料價格變化情況，針對材料制定相應(yīng)的管理工作計劃，除以上之外，還要做好材料在施工現(xiàn)場中的管理，按照規(guī)章制度要求堆放材料，盡可能的減少材料搬運次數(shù)，減少搬運產(chǎn)生損耗[6]。

1.3.2材料領(lǐng)用

施工單位領(lǐng)取材料時，應(yīng)保證相關(guān)材料領(lǐng)取手續(xù)的完善性。一般來講，領(lǐng)料單至少為一式四聯(lián)，分別有乙方領(lǐng)料人、乙方財務(wù)部門、甲方材料管理部門以及甲方財務(wù)記賬各留存一聯(lián)，乙方從甲方處領(lǐng)取相應(yīng)的材料，要求甲方的負責人和材料保管負責人、乙方的負責人和材料領(lǐng)取負責人，共同在領(lǐng)料單上簽字。然后再由供貨單位將乙方需要的材料送至施工現(xiàn)場進行驗收，在這個過程中，也要由供貨單位、甲方和乙方共同簽署材料直供單，每方各留存兩聯(lián)單據(jù)。最后甲方將單據(jù)交由財務(wù)管理部門入賬，而供貨方則取一聯(lián)到甲方財務(wù)部門，就材料供應(yīng)進行相應(yīng)的結(jié)算。

1.3.3甲供核算

對于甲供核算，與供貨商材料結(jié)算、施工方工程結(jié)算有直接性關(guān)聯(lián)，因此施工單位領(lǐng)取到材料后，財務(wù)部門應(yīng)就領(lǐng)料單，確定其屬于預(yù)付備料款，還是預(yù)付工程款，并對此做好相應(yīng)的標注，即“領(lǐng)用材料”，明確該材料所應(yīng)用于哪項工程中。另外，針對材料直供，也要做好對供貨商款項支付的相關(guān)記錄。

1.3.4甲供核對

對于甲供核對，主要為材料管理和施工方領(lǐng)料兩個工作部門定期進行賬目核對，其中還有材料管理和財務(wù)管理兩個部門的對賬。及時傳遞相關(guān)單據(jù)，能夠在一定程度上減少核對工作量和時間，定期進行單據(jù)核對，也能夠降低項目決算時的單據(jù)核對工作困難度，同時也能夠確定甲供超欠供數(shù)量、材料差價等等，能夠有效避免在和施工單位進行結(jié)算時，因此造成不必要的材料結(jié)算不清這一問題。

1.4竣工決算和后評價管理

如果上述成本管理基礎(chǔ)工作不夠全面，存在一些不完善之處，就會在一定程度上增加決斷階段的工作量，再加上項目工程本身具有周期長、人員變更等一些客觀性的因素，這就導(dǎo)致相關(guān)資料不全面，這對工程竣工決算階段的工作帶來一定困難度。因此，如果前期做好合同、預(yù)算、供材方面的成本管理工作，就會在很大程度上減輕竣工決算階段的時間和精力。

1.4.1竣工決算

其一，從工程造價管理的角度來講，與施工單位進行竣工結(jié)算是其中比較重要的一項成本管理內(nèi)容，同時也是確定單位工程造價和竣工財務(wù)決算的根本前提所在。結(jié)合當前工程項目合同以及相關(guān)文件，核對當前工程進行竣工結(jié)算的具體范圍，以及甲供材和分包項目結(jié)算的方式[7]。如果工程項目中存在未完成、未實施、監(jiān)理未確認、質(zhì)量不達標等情況的項目應(yīng)進行剔除處理。對定額使用情況是否根據(jù)合同條款內(nèi)容、政策標準落實進行審查，對材料超欠供、差價情況是否根據(jù)規(guī)定要求計算進行審查等等。

其二，完成竣工結(jié)算部分的工作后，即可開展財務(wù)決算工作，該結(jié)算的目的在于確定工程整體造價，結(jié)合工程結(jié)算報告、合同臺賬等，對當前工程造價成本支出情況進行決算報告編制。

1.4.2后評價管理

所謂后評價，就是針對當前工程項目進行全面的、綜合性的評價，而這也是對工程項目成本管理進行總結(jié)和分析，具體來講：

其一，通過建立數(shù)據(jù)庫的方式，對項目成本管理中的數(shù)據(jù)信息進行整合處理，從中分析對成本管理產(chǎn)生影響的各項因素，為之后開展其他工程項目成本管理時提供參考。

其二，在竣工階段，應(yīng)對項目成本管理各環(huán)節(jié)銜接，以及由原本的被動成本管理轉(zhuǎn)為主動管理的經(jīng)驗進行總結(jié)，在總結(jié)過程中，分析其中存在的不足之處，查明原因，并在未來成本管理中克服這一不足問題。

2、加強房地產(chǎn)工程管理與項目成本管理的途徑

2.1細化工程項目成本管理職責

為確保房地產(chǎn)工程建設(shè)順利進行，在進行成本管理過程中，應(yīng)根據(jù)當前工程實際制定相應(yīng)的管理辦法，并根據(jù)管理需求配備組織機構(gòu)，并細化組織機構(gòu)應(yīng)落實的管理職責，只要這樣才能真正將管理工作落實到實際成本管理工作中，對推行整個工程管理工作具有積極性意義?；谝陨?，對于房地產(chǎn)工程管理，應(yīng)根據(jù)項目施工周期、質(zhì)量、進度、安全等各項內(nèi)容制定相應(yīng)的成本管理體系，以此促使各環(huán)節(jié)成本管理工作有序開展，能夠在第一時間內(nèi)處理管理過程中存在的問題，確保工程項目建設(shè)進度。

2.2嚴格落實工程合同管理工作

從本質(zhì)上來講，甲乙雙方簽訂合同的目的在于以此來約束雙方行為，這對房地產(chǎn)工程施工順利開展具有非常重要意義。做好工程合同管理工作，能夠有效約束雙方在履約過程中存在的違規(guī)行為，有效提升項目成本管理質(zhì)量。基于以上，在進行項目合同管理過程中，應(yīng)明確合同中的工期、結(jié)算方法、違約等條款明確規(guī)定要求，如果某一方存在違約，則根據(jù)合同約定條款進行處理。另外，在進行合同管理的同時還要確定各崗位需要落實的職責，以此保證合同管理的有效性。

2.3提升成本信息化管理水平

當前我國正加快信息化發(fā)展進程，信息化已經(jīng)逐漸成為當前社會發(fā)展的必然趨勢，將信息化引入房地產(chǎn)項目成本管理中，對提高管理水平具有積極性意義。房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該意識到將信息技術(shù)應(yīng)用于工程管理和成本管理中的重要性[8]。具體來講：可通過引進專業(yè)技術(shù)人才，整合單位現(xiàn)有資源，能夠在未來成本管理中有效使用資源，舉例來講，針對供應(yīng)商，建立專門的數(shù)據(jù)庫，將供應(yīng)商所有信息錄入數(shù)據(jù)庫中，根據(jù)成本管理需要，可直接在數(shù)據(jù)庫中查找、對比相關(guān)信息，選擇符合當前項目要求的供應(yīng)商。

2.4加強工程現(xiàn)場監(jiān)管力度

要想切實做好房地產(chǎn)項目成本管理工作，還需要從施工現(xiàn)場的管理著手開展管理工作，特別是針對施工現(xiàn)場中的人員、設(shè)備的分配部分，確保分配的合理性。加大對工程現(xiàn)場的監(jiān)管力度，確保工程施工作業(yè)有序進行，與此同時，還要做好對各環(huán)節(jié)施工流程的把控，保證原材料符合施工質(zhì)量要求，以此將工程造價控制在可控范圍內(nèi)，只有做好以上現(xiàn)場監(jiān)管工作，才能從根本上保證房地產(chǎn)項目質(zhì)量，才能從中獲取項目產(chǎn)生的經(jīng)濟效益。

2.5提升工程全面預(yù)算管理意識

對于預(yù)算管理，就是在開展項目建設(shè)前，通過對當前工程進行分析，從中計算該項目所需要用到的各項資金，以此估算工程成本造價，然后再根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實際制定相應(yīng)的全面預(yù)算管理體系。具體來講，其一，開展全面預(yù)算管理，要求所有參與項目的人員全過程參與其中，確保項目能夠有序進行;其二，對工程各階段進行系統(tǒng)性的估算，可細化到年度、月度;其三，在執(zhí)行全面預(yù)算管理過程中，做好對執(zhí)行各環(huán)節(jié)的把控和管理;其四，根據(jù)工程項目需要，可構(gòu)建一套系統(tǒng)性的預(yù)算分析和項目考核機制，為全面預(yù)算管理提供有力支持。

結(jié)語：

綜上所述，在當前市場發(fā)展形勢背景下，房地產(chǎn)工程管理與項目成本管理好壞已經(jīng)逐漸成為該領(lǐng)域競爭中的一項重要內(nèi)容，因此對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其不僅僅要應(yīng)用當前現(xiàn)代化施工技術(shù)，還要采取措施節(jié)約造價成本，以此提升企業(yè)經(jīng)濟效益，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大對工程管理和成本管理的高度重視，使其在未來市場競爭中站穩(wěn)腳跟，獲取長足發(fā)展。

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作者簡介：

陳虎（1977.11-），男，漢族，湖南益陽人，本科，工程師，研究方向：房地產(chǎn)工程管理。