◎牛三元

住房市場(chǎng)化改革二十多年以來， 我國城鎮(zhèn)居民家庭住房需求已基本滿足。 但是傳統(tǒng)的高杠桿、 高負(fù)債、 高周轉(zhuǎn)、 低質(zhì)量的“三高一低” 的粗放型房地產(chǎn)開發(fā)模式已不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的要求， 房地產(chǎn)相關(guān)金融風(fēng)險(xiǎn)隱患突出， 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式亟待轉(zhuǎn)型。 從國際經(jīng)驗(yàn)看， 與英美等自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不同， 西歐和北歐福利水平高， 政府對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展影響較大。 對(duì)比城市化率、 戶均住房套數(shù)、 房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP 比重等指標(biāo)， 我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)與西歐和北歐國家20 世紀(jì)70 年代相似。 參考借鑒這些國家在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型階段的政策實(shí)踐和經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)， 對(duì)中國實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展和良性循環(huán)有重要意義。

一、 歐洲國家房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的背景和特征

從福利國家的角度， 西歐和北歐國家福利水平高、 住房商品化水平不如英美等自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家， 政府干預(yù)房地產(chǎn)發(fā)展力度較強(qiáng)。 綜合城市化率、 戶均住房套數(shù)、 房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP 比重三個(gè)指標(biāo)看， 德國、 瑞典等國家普遍在20 世紀(jì)70 年代達(dá)到了我國當(dāng)前的城市化和房地產(chǎn)發(fā)展水平。

西歐和北歐國家住房市場(chǎng)化水平不高， 政府對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展影響顯著。 以福利國家理論的視角， 歐洲國家可以分為四種類型： 一是以英國、 愛爾蘭為代表的自由福利國家， 二是以丹麥、 芬蘭和瑞典為代表的社會(huì)民主福利國家， 三是以德國、 法國、 荷蘭為代表的保守合作福利國家， 四是以意大利、 希臘為代表的初級(jí)福利國家 （也叫地中海福利國家）。 這四類國家的住房體系政策差異較大。 其中， 西歐和北歐有一定的相似性， 具體表現(xiàn)為居民收入差異小， 住房商品化程度不高， 政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響大，住房相關(guān)補(bǔ)貼力度強(qiáng)等。 與之相比， 英國和愛爾蘭等自由福利國家住房供給由市場(chǎng)主導(dǎo)， 政府僅對(duì)少數(shù)低收入群體提供住房保障以對(duì)市場(chǎng)失靈現(xiàn)象進(jìn)行補(bǔ)位 （見表1）。

表1 歐洲福利國家的分類和住房體系

西歐和北歐國家普遍在20 世紀(jì)70 年代初達(dá)到與我國當(dāng)前相似的城市化和住房發(fā)展水平。城市化方面， 我國城市化已進(jìn)入中后期， 2020 年城鎮(zhèn)化率為63.89%。 西歐和北歐國家普遍在1950～1970 年代達(dá)到與我國目前大致相同的城市化水平， 當(dāng)前城市化率更是普遍達(dá)到或超過80%。 住房供需方面， 經(jīng)過1998 年以來住房商品化改革和住房保障體系的大力發(fā)展， 我國城鎮(zhèn)常住居民家庭人均住房套數(shù)已達(dá)到約1.1 套。 西歐和北歐國家雖然在二戰(zhàn)期間住房遭受嚴(yán)重破壞，但經(jīng)過大規(guī)模建設(shè)， 到1970 年代已基本解決住房短缺問題。 例如， 德國有兩次住房建設(shè)熱潮，分別以二戰(zhàn)結(jié)束和兩德統(tǒng)一為起點(diǎn)， 主要在1950～1970 年代和1990～2010 年代。 其中20 世紀(jì)70 年代西德的情況與我國當(dāng)前比較接近， 1970年西德住房套戶比達(dá)到了0.94， 1978 年達(dá)到了1.21。 一個(gè)代表性的變化是1971 年西德對(duì)所有城市放開了租金管制， 標(biāo)志著住房短缺時(shí)代的結(jié)束。 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面， 2021 年我國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP 的比重為6.8%。 對(duì)比來看， 1950 年代以來各國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP 的比重波動(dòng)上漲， 到1972 年， 如法國、 丹麥和挪威的房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP 的比重分別為6.3%、 6.8%和6.9%， 與我國當(dāng)前基本接近。 綜上， 可以將上世紀(jì)70 年代初的西歐和北歐國家作為參照， 為我國房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供借鑒。

二、 西歐和北歐國家房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型期的主要特征

雖然二戰(zhàn)結(jié)束之后歐洲經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了快速的恢復(fù)和發(fā)展， 但到20 世紀(jì)70 年代經(jīng)濟(jì)增速已有所放緩， 兩次石油危機(jī)對(duì)歐洲影響深遠(yuǎn)。 綜合來看， 這一時(shí)期西歐和北歐國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)開始密集調(diào)整， 住房建設(shè)熱潮已接近尾聲， 但房地產(chǎn)業(yè)仍在持續(xù)發(fā)展， 政府在住房供給中仍起著重要作用。

經(jīng)濟(jì)高速增長基本結(jié)束， 迎來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)大轉(zhuǎn)型。 二戰(zhàn)結(jié)束后， 歐洲國家經(jīng)濟(jì)快速恢復(fù)， 但從1970 年起德國、 荷蘭等國家GDP 年增長率已降至10%以下， 到1990 年代后西歐和北歐各國已全部進(jìn)入5%以下的經(jīng)濟(jì)增長區(qū)間。 這是由于支撐歐洲經(jīng)濟(jì)快速增長的基礎(chǔ)發(fā)生率顯著變化， 主要是由于各國勞動(dòng)力成本普遍上升， 第一次石油危機(jī)導(dǎo)致能源成本飆升， 以及布雷頓森林體系瓦解帶來的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境波動(dòng)。 歐洲經(jīng)濟(jì)傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展模式也面臨挑戰(zhàn)， 傳統(tǒng)大規(guī)模、 大批量、 標(biāo)準(zhǔn)化的 “福特制” 生產(chǎn)遭遇危機(jī)， 依賴低價(jià)能源和低成本勞動(dòng)力的生產(chǎn)難以為繼， 并且面臨與美國的直接競(jìng)爭。 此外， 歐洲在信息技術(shù)等高新技術(shù)方面也顯著落后于美國和日本。 從1970 年代初起， 歐洲產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)開始積極轉(zhuǎn)型， 一是產(chǎn)業(yè)組織形式開始轉(zhuǎn)向基于中小企業(yè)一體化而形成的產(chǎn)業(yè)區(qū)和產(chǎn)業(yè)集群， 二是生產(chǎn)方式開始向節(jié)能環(huán)保轉(zhuǎn)型并帶動(dòng)生活方式轉(zhuǎn)變， 三是以信息技術(shù)、 生物技術(shù)和新材料為代表的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)快速興起。

住房建設(shè)熱潮接近尾聲， 房地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)業(yè)開始興起。 西歐和北歐國家在二戰(zhàn)時(shí)普遍受到嚴(yán)重破壞， 戰(zhàn)后人口又由于移民和新生兒數(shù)量增長快速恢復(fù)， 因此在戰(zhàn)后各國普遍大力推動(dòng)住房建設(shè)。 例如， 西德在戰(zhàn)后迎來嬰兒潮，到1968 年總生育率達(dá)到最高的5.6， 其后快速下滑到1973 年的1.4； 其住房存量也從1950 年的944 萬套增長至1965 年的1713 萬套。 法國在戰(zhàn)爭期間損失了約120 萬套住房， 截至1975 年已新建了約800 萬套住房。 瑞典在1965 年推出“百萬住宅計(jì)劃”， 提出1965～1974 年建設(shè)100萬住宅的目標(biāo)， 并超額完成目標(biāo)任務(wù)， 在1975～1993 年轉(zhuǎn)為對(duì)新建住房和改造住房進(jìn)行政府補(bǔ)貼。 1970 年代后， 由于住房供需基本實(shí)現(xiàn)平衡，各國住房建設(shè)熱潮迎來尾聲。 例如， 瑞典在1975 年后年住房落成量從高峰時(shí)的超過10 萬套迅速降至6 萬套以下。

政府在住房發(fā)展中占主導(dǎo)地位， 傳統(tǒng)悠久的住房合作制度發(fā)揮重要作用。 德國、 法國和瑞典的 “社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)” 模式重視政府對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的引導(dǎo)和調(diào)節(jié)作用。 短缺年代大量的住房需求， 又促使政府更加干預(yù)住房市場(chǎng)并積極主導(dǎo)公共住房建設(shè)。 以法國為例， 1953 年起， 政府通過調(diào)整土地供應(yīng)政策、 簡化建設(shè)程序、 提供稅費(fèi)減免等方式興建位于郊區(qū)的“大型社會(huì)住宅區(qū)”。 1959 年，政府又在城市規(guī)劃層面出臺(tái)配套政策， 積極完善交通基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套。 十余年間， 法國即建成和提供了超過80 萬套此類住宅。 住房合作社于19 世紀(jì)中葉出現(xiàn)在法國、 德國、 丹麥等歐洲國家， 是一種互相性、 集體性的非盈利團(tuán)體， 通過建房資金融通、 儲(chǔ)蓄、 建設(shè)和管理一體化解決住房問題的合作社。 住房合作制度在轉(zhuǎn)型前的住房供給中占重要地位。 以德國為例，1950～1960 年代， 住房合作社可以向聯(lián)邦銀行申請(qǐng)無息建房貸款， 貸款期限達(dá)100 年； 現(xiàn)存的原西德住房合作社住房中， 58%都建造于1949～1970 年間。

三、 面臨的主要問題

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型階段， 西歐和北歐國家原有的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式開始面臨一定的問題， 主要表現(xiàn)在政府主導(dǎo)的大規(guī)模開發(fā)模式難以持續(xù)， 大拆大建式的城市更新方式不適應(yīng)城市可持續(xù)發(fā)展的要求， 以及住房質(zhì)量不高和建筑設(shè)計(jì)與居民需求脫節(jié)問題突出。

政府主導(dǎo)的大規(guī)模住房開發(fā)建設(shè)模式難以為繼。 20 世紀(jì)70 年代初， 瑞典經(jīng)濟(jì)發(fā)展陷入危機(jī)， 政府債務(wù)高企， 因此逐步轉(zhuǎn)向以市場(chǎng)為主、追求效率的住房供給思路。 在德國， 公共住房部門長期接受政府補(bǔ)貼且盈利受到限制， 這些公共住房部門多為城市政府所有， 但過多的政府債務(wù)導(dǎo)致城市政府尋求出售這些公共住房。在荷蘭， 1945 年以前住房供給主要責(zé)任在地方城市政府， 但二戰(zhàn)后嚴(yán)重的住房短缺導(dǎo)致中央政府不得不承擔(dān)起住房供給的責(zé)任。 在1960 和1970 年代， 荷蘭政府通過土地和建設(shè)補(bǔ)貼、 稅收減免等方式大力支持公共住房和私人住房發(fā)展。 但到了1980 年代初， 政府面臨嚴(yán)重的財(cái)政赤字， 政府對(duì)住房的直接投資開始收縮， 專注于提升住房品質(zhì)和保障低收入人群的居住情況，1970～2006 年， 荷蘭對(duì)住房的公共支出比例從12%下降至3%。

城市更新以大拆大建模式為主， 住宅建設(shè)與城市化發(fā)展難以有機(jī)結(jié)合。 在1970 年代， 雖然歐洲在二戰(zhàn)后新建了大量住房， 但老舊住房的比例仍然較高。 以丹麥為例， 1970 年存量住房中房齡超過20 年的住房占比達(dá)61%。 轉(zhuǎn)型期的歐洲已經(jīng)開始了對(duì)城市更新的探索， 但在1970 年代初還處于以投資為導(dǎo)向追求大拆大建的模式， 即將舊城區(qū)完全拆除， 并在城市中心或者遠(yuǎn)郊建設(shè)大規(guī)模高層住宅區(qū)。 以德國為例，在1960 年 《聯(lián)邦建筑法》 指導(dǎo)下， 德國城市通過大規(guī)模先拆后建進(jìn)行現(xiàn)代化住房建設(shè)， 大量原居民被安置在遠(yuǎn)郊地區(qū)。 德國在這一階段的城市更新缺乏公共資金支持， 對(duì)老城區(qū)的歷史文化價(jià)值認(rèn)識(shí)不足， 因而受到廣泛批評(píng)。

住房質(zhì)量和設(shè)計(jì)難以滿足居民追求更好生活品質(zhì)的要求。 以法國為例， 其在1950 年代中期至1970 年代中期建設(shè)的 “大型社會(huì)住宅區(qū)”住宅普遍體量巨大、 外觀統(tǒng)一、 結(jié)構(gòu)相似， 便于標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)化生產(chǎn)。 這種 “多快好省” 的開發(fā)模式短期內(nèi)解決了住宅短缺問題， 但缺乏必要的修繕資金導(dǎo)致質(zhì)量下降， 缺乏公共交通難以支撐職住平衡， 單調(diào)枯燥的景觀和商業(yè)設(shè)施的匱乏讓居民缺少歸屬感， 因此很難創(chuàng)造出有活力和可持續(xù)發(fā)展的社區(qū)。 1970 年代后， 隨著國家住房供給充足和為中等收入群體提供住房貸款政策的實(shí)施， 富裕家庭和中產(chǎn)階層紛紛離開并轉(zhuǎn)向郊區(qū)的單戶住宅， 大型社會(huì)住宅區(qū)很快淪為貧困人群和移民的聚集地， 青年失業(yè)率和犯罪率很高， 700 多個(gè)此類項(xiàng)目已被法國政府正式標(biāo)記為 “城市問題地區(qū)”。 到1980 年代初， 只有不到16%的巴黎人居住在城市范圍內(nèi)， 大多數(shù)居住在郊區(qū)。

四、 房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的路徑和政策建議

為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展遇到的一系列問題， 西歐和北歐各國政府采取各項(xiàng)政策措施逐步推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。 市場(chǎng)和私人部門在住房供給中的作用日益突出， 房地產(chǎn)業(yè)投融資模式不斷創(chuàng)新， 城市更新與住宅發(fā)展逐步有機(jī)結(jié)合， 居住質(zhì)量不斷提升， 房地產(chǎn)業(yè)向綠色化和科技化不斷邁進(jìn)。

推動(dòng)住房市場(chǎng)化和私有化， 探索新的房地產(chǎn)業(yè)融資模式。 西歐和北歐各國在1970 年代后在住房供給上 “國退民進(jìn)”， 不再以財(cái)政直接支持住房建設(shè)為主， 而是通過稅收等機(jī)制更好發(fā)揮市場(chǎng)和私人部門的作用。 在西德， 1986 年起政府停止了對(duì)社會(huì)住房的金融支援， 開始國有住房的私有化， 住房合作社補(bǔ)貼也隨之減少，對(duì)其貸款期限縮短至10～15 年， 并開始收取利息； 1990 年起政府廢除了對(duì)國有住房公司、 住房合作社 “非營利性” 的強(qiáng)制限制， 按照商業(yè)原則進(jìn)行管理。 在瑞典， 1993 年起政府對(duì)國有住房公司的支持力度減小， 要求其從2011 年開始盈利； 1993 年開始政府降低了新建政府的補(bǔ)貼力度， 并在2008 年起取消該補(bǔ)貼。 房地產(chǎn)金融體系也發(fā)生了重大變化， 比較有代表性的是荷蘭。 1950 年代以前住房抵押貸款業(yè)務(wù)主要由地方性的專業(yè)抵押貸款銀行承擔(dān)， 占比高達(dá)46%。 但1970 年代石油危機(jī)發(fā)生后， 經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退， 失業(yè)率上升， 專業(yè)銀行抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，紛紛破產(chǎn)或被收購。 全國性的金融服務(wù)集團(tuán)開始出現(xiàn)， 并將零售銀行、 商業(yè)銀行、 投資銀行和保險(xiǎn)服務(wù)結(jié)合起來， 到1975 年這些綜合性銀行抵押貸款余額占比已超過50%。 荷蘭也是歐洲最早探索房地產(chǎn)投資信托基金 （REITs） 制度的國家。 1960 年代REITs 在美國出現(xiàn)后， 荷蘭即快速引進(jìn)了相關(guān)制度， 比歐洲其他國家普遍早30～40 年左右。

轉(zhuǎn)變城市更新理念， 與住宅發(fā)展有機(jī)結(jié)合。1970 年代是歐洲城市更新制度的奠基時(shí)代。1971 年， 德國第一部城市更新法律 《城市建設(shè)資助法》 頒布， 標(biāo)志著國家層面系統(tǒng)性城市更新制度的確立， 城市更新開始得到公共資金支持。 1976 年， 德國又頒布 《住房現(xiàn)代化改造法》， 激勵(lì)和促進(jìn)私人投資老舊住房的改造翻新。 1975 年， 法國確定城市復(fù)興政策， 以修繕歷史建筑、 改善居住環(huán)境為目標(biāo)。 城市更新的理念也在轉(zhuǎn)變， 從大規(guī)模、 自上而下的計(jì)劃變?yōu)樾∫?guī)模、 自下而上、 基于社區(qū)的微更新。 城市更新更加響應(yīng)社會(huì)需求， 注重對(duì)老舊住宅的翻新和原拆原建， 也重點(diǎn)支持將大量空置的老舊房屋改建為供低收入人群居住的廉價(jià)住房。

大力提升居住質(zhì)量， 向綠色、 可持續(xù)和高質(zhì)量科技住宅轉(zhuǎn)變。 隨著歐洲經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和人民收入提升， 居民對(duì)更好住房條件的需求持續(xù)增長， 歐洲國家對(duì)住房成套率、 質(zhì)量和建筑設(shè)計(jì)也更加重視。 以原西德地區(qū)為例， 1960 年， 西德有90%的公寓沒有浴室、 廁所和集中供暖設(shè)施， 到1980 年和1993 年該比例已分別下降到38%和18%。 第一次石油危機(jī)后， 1974 年歐洲理事會(huì)提出到1985 年歐洲能耗增長率比1973年下降15%。 1980 年代至1990 年代初， 歐洲理事會(huì)陸續(xù)出臺(tái)建筑相關(guān)的節(jié)能措施， 以指導(dǎo)各成員國的建筑節(jié)能進(jìn)展， 包括1989 年關(guān)于建筑構(gòu)部件節(jié)能保溫效能的 《建筑產(chǎn)品指導(dǎo)》，1992 年關(guān)于建筑供熱系統(tǒng)的 《鍋爐指導(dǎo)》 和1993 年關(guān)于建筑節(jié)能和減少碳排放的 《SAVE指導(dǎo)》。

五、 啟示和借鑒

雖然房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)社會(huì)中的地位有所區(qū)別， 但中國與德國、 法國、 荷蘭等國家在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型期所面臨的問題有一定程度的相似性，這些國家推進(jìn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型采取的政策措施對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量、 可持續(xù)健康發(fā)展和良性循環(huán)有較好的借鑒參考意義。

更好發(fā)揮市場(chǎng)在調(diào)節(jié)住房供需中的基礎(chǔ)性作用。 西歐和北歐國家政府尤其是城市政府，在解決國家住房短缺問題上發(fā)揮了重要作用，也因此背負(fù)了大量財(cái)政負(fù)擔(dān)。 與歐洲國家不同， 在土地財(cái)政制度下， 我國城市政府是住房市場(chǎng)化改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的受益者， 土地出讓收益成為政府提供公共基礎(chǔ)設(shè)施和促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要支撐。 從循環(huán)方式上看， 歐洲國家政府通過稅收來回收前期補(bǔ)貼住房和投資公共服務(wù)的收益， 而我國地方政府直接通過土地升值獲取收益和拉動(dòng)投資， 房地產(chǎn)業(yè)因此成為財(cái)政的一部分。 循環(huán)方式的不同直接導(dǎo)致在經(jīng)濟(jì)增長放緩、 財(cái)政出現(xiàn)危機(jī)時(shí)， 歐洲國家政府傾向于退出房地產(chǎn)業(yè)， 而我國城市政府傾向于進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。 但無論何種方式， 政府支出的擴(kuò)張總是在透支未來的收益， 在住房供需平衡、需求見頂、 土地增值放緩的條件下循環(huán)鏈條終將被打破。 因此， 在存量住房時(shí)代， 應(yīng)更好發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)住房供需的調(diào)節(jié)作用， 政府應(yīng)逐步退出房地產(chǎn)業(yè)循環(huán)， 轉(zhuǎn)為獲取與所提供公共服務(wù)相適應(yīng)的財(cái)政收益。

提供更高品質(zhì)和綠色低碳的房屋， 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市更新的有機(jī)結(jié)合。 西歐和北歐經(jīng)驗(yàn)表明， 住房短缺問題解決后， 房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入品質(zhì)時(shí)代。 住宅產(chǎn)品的精細(xì)化程度越來越高， 科技和節(jié)能理念應(yīng)用更深入廣泛， 房地產(chǎn)衍生服務(wù)消費(fèi)比重上升。 兩次石油危機(jī)成為西歐和北歐國家房地產(chǎn)業(yè)走向綠色節(jié)能的動(dòng)因，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也應(yīng)更好結(jié)合 “雙碳” 目標(biāo)，促進(jìn)低碳和可持續(xù)發(fā)展。 從房地產(chǎn)價(jià)值鏈的角度， 也應(yīng)學(xué)習(xí)歐洲國家開發(fā)建設(shè)和后期運(yùn)營管理一體化、 全生命周期管理的思路， 對(duì)住房進(jìn)行專業(yè)化的管理， 比如定期對(duì)墻面、 屋頂、 窗戶、 廚房等進(jìn)行翻修， 確保住房的高品質(zhì)。 在城市更新方面， 我國從大規(guī)模棚戶區(qū)改造向城市有機(jī)更新的轉(zhuǎn)變也與西歐和北歐國家1970 年代城市更新理念的變化相一致。 應(yīng)鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極投入城市更新， 從單純的開發(fā)商角色向城市居住生活服務(wù)運(yùn)營商轉(zhuǎn)變。

在防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上， 探索創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)投融資模式。 與1970 年代的西歐和北歐國家相同， 我國房地產(chǎn)業(yè)融資仍然過度依賴銀行貸款， 房地產(chǎn)資金來源中銀行開發(fā)貸與定金和預(yù)收款中的個(gè)人住房按揭貸款的占比較高。 隨著房地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)建設(shè)的階段結(jié)束和宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性增加， 過度依賴銀行體系的單一房地產(chǎn)融資模式已不適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展的要求。 在歐洲， 專門的抵押貸款銀行已越來越難以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。 即使是被認(rèn)為是證券化程度低、 杠桿率低、 國際化水平不高的德國房地產(chǎn)市場(chǎng)， 在經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后也積極引入大型專業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)和國外投資基金來對(duì)存量房屋進(jìn)行更好的運(yùn)營和資產(chǎn)管理。 西歐和北歐國家更是在2000 年以后普遍引入房地產(chǎn)投資信托基金 （REITs）。 在房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展、 房地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)多元化的新階段， 房地產(chǎn)業(yè)融資模式也要與時(shí)俱進(jìn)， 在防范風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上不斷進(jìn)行創(chuàng)新。