保護(hù)或開發(fā)：歷史地區(qū)城市更新的“破局”思考
——以深圳沙井地區(qū)城市更新為例

吳婷婷，楊 廉

（華南理工大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司，廣東 廣州 510640）

0 引言

我國城鎮(zhèn)化取得了巨大成就，已逐步邁入發(fā)展較快的中后期，在城市面貌日新月異的同時(shí)也伴隨著老城的激烈變化，存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整已成為城市建設(shè)新常態(tài)。歷史文化保護(hù)已成為社會(huì)各界的廣泛共識(shí)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2020年進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)在城市更新改造中必須加強(qiáng)歷史文化保護(hù)。從過去“加快舊城改造步伐”，到現(xiàn)在逐漸放緩，從“拆改留”到“留改拆”，從“破舊立新”到“護(hù)舊立新”等理念的更迭，都反映了對城市更新內(nèi)涵提升的認(rèn)知。城市更新應(yīng)統(tǒng)籌兼顧經(jīng)濟(jì)、生活、生態(tài)、安全等多種需求，解決發(fā)展過程的不平衡不充分問題，促進(jìn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展，建設(shè)一個(gè)宜居、創(chuàng)新、智慧、綠色、人文、韌性的城市（田永英，2021）。

早期城市更新主要通過技術(shù)手段解決城市的物質(zhì)環(huán)境問題，但是缺乏對經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等方面的綜合考慮，結(jié)果不但未能取得預(yù)期效果，反而造成了新的問題。實(shí)踐要求既不能一味地刻板保護(hù)和歷史復(fù)刻，又不能急功近利地推倒重來，應(yīng)通過合理的對象認(rèn)知、空間管制、實(shí)施機(jī)制來延續(xù)與優(yōu)化社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化、產(chǎn)業(yè)關(guān)系，在優(yōu)先完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套的同時(shí)實(shí)現(xiàn)城市新舊關(guān)系的融洽，改善人居環(huán)境，永續(xù)城市記憶，延續(xù)傳統(tǒng)特色和老城活力，整體協(xié)調(diào)城市空間，促進(jìn)可持續(xù)生長。

1 歷史文化地區(qū)城市更新的困境

1.1 “一保則死，一改就亂”

城市歷史環(huán)境和傳統(tǒng)風(fēng)貌保護(hù)在城市更新改造過程中矛盾尖銳，日益成為我國新常態(tài)下城市建設(shè)的關(guān)鍵問題。在實(shí)踐中，存在“一保則死，一改就亂”的兩種極端現(xiàn)象?！氨Ｋ馈笔菍Υ龤v史地區(qū)及建筑像文物一樣供起來，成為“凍結(jié)式”的保護(hù)；“改亂”則是在經(jīng)濟(jì)利益的推動(dòng)下過度開發(fā)造成建設(shè)性破壞，大面積拆遷或改造后歷史遺跡和格局不復(fù)存在，出現(xiàn)全面商業(yè)化或面目全非現(xiàn)象。無論“保死”還是“改亂”，其結(jié)果都可能在不同程度上改變原有的社會(huì)結(jié)構(gòu)關(guān)系。

1.2 “保死”：資金困局與程序束縛

缺乏維護(hù)和修繕的歷史街區(qū)面貌陳舊、設(shè)施落后、經(jīng)濟(jì)蕭條、環(huán)境惡劣。建筑年久失修自然衰敗，無法滿足現(xiàn)代人居環(huán)境需求，與新的生活方式相沖突，或被忽略、蠶食，或隨意搭建改建，比比皆是。歷史保護(hù)的難點(diǎn)是資金籌措問題，保護(hù)與修繕老房子需要巨額投入，通常比新建的費(fèi)用更高昂，并且需要經(jīng)歷漫長的精細(xì)修復(fù)過程，時(shí)間和金錢的投入成本巨大。政府主導(dǎo)的公共資金很難實(shí)現(xiàn)大規(guī)模的修繕，即便物質(zhì)形態(tài)被保護(hù)下來了，如果無人使用和維護(hù)，依然會(huì)淪落為沒有生命的擺設(shè)，物質(zhì)環(huán)境的衰敗不可避免，整體機(jī)能也會(huì)逐漸退化。

1.3 “改亂”：市場逐利與文脈斷裂

追求細(xì)節(jié)和品質(zhì)的微更新是現(xiàn)在普遍推崇的老城有機(jī)更新方式，或由政府主導(dǎo)或市場參與，但整體改造在一些大城市中心區(qū)還普遍存在，面對具有保護(hù)與開發(fā)雙重問題的舊城更新，市場開發(fā)主體參與的首要?jiǎng)恿€是強(qiáng)調(diào)“投入—回報(bào)”的經(jīng)濟(jì)可行性。大規(guī)模更新容易忽視歷史格局的延續(xù)和建筑風(fēng)貌的推敲，對地區(qū)長期發(fā)展過程中形成的景觀氛圍和個(gè)性特征造成損害。城市與過去的關(guān)聯(lián)性被割斷，可識(shí)別性和歸屬感下降。

2 保護(hù)與開發(fā)矛盾的城市更新要點(diǎn)

在具有特定歷史風(fēng)貌的地區(qū)城市更新中，本身可能不是具備文物屬性的歷史文化名村或歷史文化街區(qū)，但其中存在一定的歷史風(fēng)貌建筑及線索，甚至可能包括一些不可移動(dòng)的文物建筑。對待這類地區(qū)的更新改造，需要重點(diǎn)關(guān)注以下3個(gè)方面：①公共政策的激勵(lì)和引導(dǎo)；②在歷史保護(hù)區(qū)引入多元主體參與，優(yōu)化社會(huì)網(wǎng)絡(luò)形態(tài)；③基礎(chǔ)設(shè)施、公服配套等公共要素的優(yōu)先考慮。

2.1 公共政策優(yōu)選

歷史文脈價(jià)值與土地資源效率的兼顧是涉及歷史保護(hù)存量更新的關(guān)鍵性難題。經(jīng)驗(yàn)表明，政府主導(dǎo)利益分配的一元開發(fā)模式難以有效應(yīng)對大規(guī)模的城市更新，因此充分調(diào)動(dòng)市場發(fā)揮資源配置功能的多元主體開發(fā)模式是必然的選擇，通過適宜的政策路徑引導(dǎo)各個(gè)主體充分競爭、合作博弈，使文脈保護(hù)、土地資源和空間環(huán)境得到優(yōu)化提升。在嚴(yán)格保障公共利益的前提下，新舊空間聯(lián)動(dòng)機(jī)制可以有效地激活市場運(yùn)作的積極性，主動(dòng)平衡保護(hù)與開發(fā)的空間矛盾、社會(huì)矛盾、資金矛盾?？刹捎萌莘e率轉(zhuǎn)移、容積率獎(jiǎng)勵(lì)、開發(fā)捆綁、稅費(fèi)優(yōu)惠等靈活多樣的政策優(yōu)化投資環(huán)境，激發(fā)市場活力。一方面對企業(yè)參與更新建設(shè)起到激勵(lì)作用，另一方面也激勵(lì)社區(qū)居民發(fā)揮咨詢和參與的作用，成為城市更新的重要角色。

2.2 社會(huì)形態(tài)優(yōu)化

產(chǎn)權(quán)置換的發(fā)生在一定程度上使得保留范圍內(nèi)原有的社會(huì)關(guān)系瓦解，新的社會(huì)關(guān)系被重塑，即使保留了分散的產(chǎn)權(quán)，但歷史活化和商業(yè)發(fā)展可能促使原來的居民搬離，新的經(jīng)營主體進(jìn)入。但原住居民對于歷史住區(qū)的情感聯(lián)系、歷史環(huán)境的集體記憶、傳統(tǒng)文化的氛圍營造具有不可替代的作用，如何在城市更新的背景下留住原住居民，使其成為保留建筑的使用者，是一種積極的探索。例如將一部分保留建筑交給回遷社區(qū)居民及新社區(qū)居民使用，承載公共服務(wù)配套功能，在一定程度上保留社區(qū)生活的原真性。從發(fā)展觀來看，加入新的使用者、培育新的原住居民與新的地方文化也是必然的結(jié)果，引導(dǎo)創(chuàng)業(yè)青年、多元企業(yè)等入駐，發(fā)展新型業(yè)態(tài)，擴(kuò)大社區(qū)利益共同體，實(shí)現(xiàn)社區(qū)網(wǎng)絡(luò)的修復(fù)和新型文化的復(fù)興。

2.3 公共要素優(yōu)先

城市更新是一項(xiàng)涉及公共利益的事業(yè)，政府需要嚴(yán)格把握更新改造的大方向，防止各種投機(jī)行為對歷史地區(qū)不可逆的破壞，同時(shí)也要充分吸收多元主體的意見促進(jìn)以人為本，實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展需求的基本目標(biāo)。滿足相應(yīng)的公共要素配置是城市更新的基本前提，這是更新過程中必須優(yōu)先保障的部分，在此基礎(chǔ)上，協(xié)調(diào)商業(yè)利益以及原住居民之間的利益。存量發(fā)展背景下，城市更新中的公共要素主要關(guān)注基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的歷史欠賬以及開放空間、綠色環(huán)境等，通過開展評估，明確地區(qū)的物質(zhì)性和非物質(zhì)性公共要素需求。

3 兼顧保護(hù)與開發(fā)平衡的城市更新思考

3.1 規(guī)劃背景

深圳沙井大街片區(qū)地處珠江口東岸、深圳市寶安區(qū)沙井街道，位于粵港澳大灣區(qū)的環(huán)灣一線地區(qū)，是深圳西部中心的核心區(qū)之一。沙井古墟是深圳現(xiàn)存歷史最悠久、規(guī)模最大的廣府聚落，是大灣區(qū)蠔文化和海洋文化的發(fā)源地和傳承地，在歷史的演變中，形成了“村墟結(jié)合、河街串墟、七坊并立、梳式布局”的整體格局。由于城市化進(jìn)程中對于沙井古墟歷史風(fēng)貌區(qū)長期采取“弱保護(hù)”“自生長”的態(tài)度，傳統(tǒng)歷史風(fēng)貌居住建筑破敗、社區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重老化，古墟整體人居環(huán)境已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代生活品質(zhì)的要求，本地人口空心化，青年人口流失嚴(yán)重。

沙井大街片區(qū)城市設(shè)計(jì)范圍面積約3km2，其中拆除重建區(qū)面積約1.4km2，沙井古墟歷史風(fēng)貌區(qū)面積約23hm2。古墟不屬于歷史文化名村或歷史文化街區(qū)，活化利用和改造的空間較大，風(fēng)貌區(qū)核心保護(hù)范圍包括24處不可移動(dòng)文物、2處歷史建筑，總建筑面積約24.4萬m2。面對沙井古墟衰落的現(xiàn)狀事實(shí)和歷史文脈的深厚基底，以及歷史遺產(chǎn)存續(xù)和城市人居環(huán)境提升的挑戰(zhàn)，城市更新方案著重思考片區(qū)新舊有機(jī)融合的更新改造模式，以古墟內(nèi)外功能相輔相成、空間風(fēng)貌協(xié)調(diào)的一體化空間方案為核心目標(biāo)，建立片區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)、功能安排、交通組織、開放空間等系統(tǒng)。

3.2 “功能—容量—形態(tài)”一體化的更新模式

規(guī)劃方案提出“功能交織—容量交換—形態(tài)交互”一體化更新改造模式，以公共環(huán)境整治和服務(wù)設(shè)施完善為先導(dǎo)，促進(jìn)新舊空間協(xié)同、新舊人群共融、新舊文化共彰。

通過合理的功能策劃與運(yùn)營考慮，引入商業(yè)文旅之外的在地功能，將沙井古墟與拆除重建區(qū)內(nèi)的公共功能相互交織。例如在古墟內(nèi)置入公服配套、公園綠地，讓古墟成為新區(qū)的附屬公服配套區(qū)；在拆除重建區(qū)滲透與古墟文化一脈相承的主題商業(yè)及文化設(shè)施，讓新區(qū)成為古墟的功能擴(kuò)展區(qū)和歷史價(jià)值的提升區(qū)。通過功能的內(nèi)外交織和連接，使本地居民與外來人口更好地交流與融合，讓原本的“宗族圈”走向更加多元和開放的“社區(qū)圈”。

沙井古墟內(nèi)由于產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一便于整體改造和運(yùn)營，在相關(guān)公共政策的鼓勵(lì)支持下，可由政府出資對包含歷史建筑的成片建筑群進(jìn)行一次性改造，作為廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房，納入社會(huì)住房保障系統(tǒng)；也可以交給市場改造為支持未來創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展的青年公寓用途。最終使沙井古墟成為具備社區(qū)端、消費(fèi)端和生產(chǎn)端的多元復(fù)合功能業(yè)態(tài)。

將沙井古墟與拆除重建區(qū)進(jìn)行公共要素相關(guān)的容量交換，讓開發(fā)強(qiáng)度、開發(fā)布局適度平衡融洽?；跉v史保護(hù)和城市更新的經(jīng)濟(jì)測算，規(guī)劃區(qū)的建筑總量有明確的門檻需求。若將保留區(qū)和重建區(qū)簡單地對待，則不利于城市功能和形態(tài)的互動(dòng)。該片區(qū)規(guī)劃人口規(guī)模約14.4萬人，規(guī)劃核算非獨(dú)立占地分配量約13.8萬m2，包括管理服務(wù)、文化娛樂、體育、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社會(huì)福利、交通、市政等設(shè)施。在滿足設(shè)施服務(wù)半徑的原則下，將其中約7.7萬m2非獨(dú)立占地公服設(shè)施置入古墟（見圖1）。通過古墟局部建筑改造形成社區(qū)公共服務(wù)核，在鄰里、教育、健康、治理等多個(gè)方面打造共享未來社區(qū)，成為高品質(zhì)的美好人居示范。在一定程度上維持歷史街區(qū)社會(huì)網(wǎng)絡(luò)的相對穩(wěn)定，在防止過度商業(yè)化蔓延的同時(shí)增強(qiáng)人們對歷史保護(hù)的注意力和參與度。

圖1 古墟社區(qū)公共服務(wù)

風(fēng)貌協(xié)調(diào)與創(chuàng)新是具有歷史話題的城市更新難以回避的問題，以新舊空間形態(tài)交互的手法促進(jìn)新老空間共生，傳承與外衍古墟歷史建筑的符號(hào)與文化基因。沙井古墟具有鮮明的海洋文化特色，保留了諸多歷史文化印跡。將傳統(tǒng)的山海格局、村落肌理、建筑元素進(jìn)行保留和提煉，創(chuàng)新性地應(yīng)用到更新建造過程中，讓古墟和新區(qū)在形態(tài)上相互呼應(yīng)，使鄉(xiāng)愁記憶得以延續(xù)。通過古墟局部建筑改造形成社區(qū)公共服務(wù)核，在鄰里、教育、健康、治理等多個(gè)方面打造共享未來社區(qū)，成為原住居民的記憶之城和新居民的希望之城。

4 結(jié)語

存量發(fā)展時(shí)代城市更新需要積極探索可持續(xù)發(fā)展理念下更為恰當(dāng)?shù)哪Ｊ?，尋找從舊城舊村更新走向全面城市復(fù)興的規(guī)劃路徑。探索“功能—容量—形態(tài)”相輔相成的高質(zhì)量更新改造模式，可以使城市更新因歷史保護(hù)和活化讓社區(qū)功能更加完整，而城市更新的整體運(yùn)作和資金籌備也讓歷史保護(hù)更有效。保護(hù)與開發(fā)的平衡使歷史文化實(shí)現(xiàn)復(fù)興、公共利益得到保護(hù)、地區(qū)價(jià)值獲得升維。