房地產(chǎn)企業(yè)運營過程中的稅務風險管控對策分析

房地產(chǎn)企業(yè)涉及諸多領域，能夠大幅度帶動上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對于經(jīng)濟發(fā)展有著極強的促進作用。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)又因其運營過程較為復雜，投入金額數(shù)目較大，發(fā)展局限性較強，使得涉稅種類較多，納稅計算十分復雜，所以在運營過程中的稅務風險較為突出。

1? ? 房地產(chǎn)企業(yè)運營過程中易于發(fā)生稅務風險的階段

房地產(chǎn)企業(yè)運營過程較為復雜，會涉及諸多環(huán)節(jié)，所以其整體開發(fā)周期較長。房地產(chǎn)企業(yè)項目運營包括立項審批、規(guī)劃、施工、預售、驗收、銷售、交付、尾盤銷售、清算等諸多環(huán)節(jié)。從稅務風險的角度來看，上述所有環(huán)節(jié)都面臨著較大的稅務風險，但其面臨稅務風險最大的階段如下。

1.1? 土地獲取階段

土地獲取階段是房地產(chǎn)項目運營中準備階段最為關鍵的環(huán)節(jié)之一，如果房地產(chǎn)企業(yè)未能在該階段對其中所存在的稅務風險進行詳細甄別，很容易使財務風險堆積，在后續(xù)的項目清算階段導致稅務問題爆發(fā)，從而給企業(yè)帶來較為嚴重的損失。就以某地區(qū)舊城改造的項目為例，企業(yè)如果在土地獲取階段不能嚴格把關憑證、評估報告、單據(jù)等資料，便很可能會在清算過程中出現(xiàn)開發(fā)成本進行成本扣除的現(xiàn)象，這在一定程度上會使該項目土地增值稅稅負過高。

1.2? 施工階段

施工階段是企業(yè)項目運營的核心階段。除土地成本以外，房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本大都是在施工中產(chǎn)生的，因此，施工階段也蘊含著較大的稅務風險。比如，企業(yè)在對土地增值稅以及其所得稅進行籌劃時，在成本對象確認以及成本金額劃分方面便會面臨較大的稅務風險。

1.3? 預售、銷售階段

房地產(chǎn)企業(yè)項目運營過程中的預售、銷售階段不僅僅是資金的回籠階段，還意味著項目進入到了納稅階段，此時，稅務風險也進入到了發(fā)展壯大階段。就以房地產(chǎn)項目的增值稅繳納為例，在預售、銷售過程中出現(xiàn)收入漏記或者錯記情況，便會增加延遲預繳方面的稅務風險，而且在施工過程中出現(xiàn)開發(fā)商給施工單位用抵工程款的行為會被相關部門視為銷售行為，如果未申報銷項稅額，也會在預售、銷售階段給房地產(chǎn)企業(yè)帶來較多稅務風險。

1.4? 項目清算階段

項目清算階段是房地產(chǎn)項目運營的尾聲，此時相關人員需要從稅務的角度對企業(yè)所運營的項目進行總結，在前期所有階段積累的稅務風險都會在該階段爆發(fā)。就以對土地增值稅清算過程為例，如果該項目的開發(fā)方法為分期滾動，企業(yè)需要將各個開發(fā)階段作為清算的主體，但由于不同地區(qū)對于分期開發(fā)方式的稅務問題處理各不相同，其中一些區(qū)域會以工程規(guī)劃許可證作為分期開發(fā)的依據(jù)，一些地區(qū)又以預售許可證為準，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能在項目分期界定過程中和所在區(qū)域相關稅務部門統(tǒng)一界定標準，很可能會發(fā)生爭議，這便是項目清算階段中稅務風險的一種。

2? ? 房地產(chǎn)企業(yè)運營過程中稅務風險成因

2.1? 內部稅務風險意識薄弱，溝通機制不完善

從目前的情況來看，不同房地產(chǎn)公司內部各條業(yè)務戰(zhàn)線不同，導致分工形式以及考核存在著較大差異性，通常公司內部人員認為稅務風險管控是財務部門所管轄的問題，自身只需要做好本職工作即可，根本不需要考慮稅務風險的問題。目前，我國大部分房地產(chǎn)公司部門之間的業(yè)務信息溝通存在滯后性問題，彼此之間缺乏良好的信息溝通，導致業(yè)務決策后無法將信息及時輸送到財務部門。在工作人員較低風險意識的影響下，稅務風險出現(xiàn)的概率大大提升。例如房地產(chǎn)營銷部門為了達成業(yè)績指標，獲得更多的收入，會實行各種房價優(yōu)惠政策，變換促銷手段，提升銷售能力。由于稅收種類、計稅依據(jù)存在較大差異性，所以在沒有房地產(chǎn)財務部門參與的前提下，所應用的決策很可能導致企業(yè)面臨稅務風險，導致企業(yè)承受更多的經(jīng)濟損失。比如以老帶新返利為例，通常會涉及個人所得稅的問題，需要客戶到當?shù)囟悇諜C關進行繳稅，如果銷售部門直接給客戶返利，造成房地產(chǎn)企業(yè)需承擔代扣代繳個人所得稅的風險，使房地產(chǎn)企業(yè)承受更多的經(jīng)濟損失。

2.2? 制度不健全，財務人員稅務能力較低

一些房地產(chǎn)企業(yè)并沒有單獨成立稅務風險防范部門，也沒有設置專門防范稅務風險的財稅人員，通常都是由財會人員兼職稅務管理。由于財務管理中的會計準則和實際稅收相關法規(guī)存在稅會差異，使得財務人員在開展稅務管理過程中很難識別潛在的稅務風險，由此給房地產(chǎn)企業(yè)的運營過程帶來稅務風險。以房地產(chǎn)企業(yè)繳納所得稅時間為例，在針對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務所得稅處理相關文件中明確規(guī)定，其繳納所得稅時間應當為產(chǎn)品竣備、投入使用以及取得產(chǎn)權證明時，而會計核算中的結轉收入時間為最終交房時間，這便導致稅務計算標準的差異，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨著少交所得稅的風險[1]。

2.3? 政策理解偏差

由于經(jīng)濟發(fā)展速度極快，稅收相關法律法規(guī)不可能涵蓋市場中的所有業(yè)務，如果房地產(chǎn)企業(yè)財稅工作人員和相關部門稽查人員對當前現(xiàn)行的稅收政策在理解方面存在偏差，會進一步增加房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅務風險。比如，在2018年，某區(qū)域為吸引人才，土地出讓相關文件中表示，當土地價格達到一定程度時，企業(yè)應當配建并免費移交人才住房，而企業(yè)取得此種土地，并在2021年移交此項目時，和相關部門在稅務方面產(chǎn)生了分歧，相關部門認為免費移交等于銷售行為，但在企業(yè)的角度看，無償移交應當將其作為土地獲取成本，這便是政策理解偏差所帶來的稅務風險。

3? ? 房地產(chǎn)企業(yè)運用過程中稅務風險管控對策

3.1? 提高稅務風險意識，營造良好納稅環(huán)境

為有效控制房地產(chǎn)稅務風險，應當從提高相關人員稅務風險意識入手，在企業(yè)內部形成積極的納稅環(huán)境。在具體實踐中，相關管理人員可以基于現(xiàn)行稅收政策對財務人員展開宣傳以及培訓，并開展知識競賽等趣味活動提高財務工作人員學習積極性，從而在提高其專業(yè)能力的基礎上提高其稅務風險防范意識，達到營造良好納稅環(huán)境的目的。為進一步提高房地產(chǎn)企業(yè)中財稅人員對稅務風險的重視程度，管理人員可以在企業(yè)內部設立專門對稅務進行管理的部門，并且設立稅務管理崗位，招聘專業(yè)程度較高的財稅人員，并在現(xiàn)行稅收政策宣傳過程中給財稅工作人員列舉稅務風險的危害，以及科學利用相關政策給企業(yè)所帶來的收益，以此種方式使房地產(chǎn)企業(yè)財稅人員明確稅務風險防范的重要性，在內部營造一種良好的納稅環(huán)境[2]。

3.2? 完善稅務管理制度，打破溝通壁壘

完善房地產(chǎn)企業(yè)自身的稅務管理制度，打破部門之間的溝通壁壘，對于房地產(chǎn)企業(yè)防范稅務風險有著極強的現(xiàn)實意義。首先，管理人員應當以稅務風險管控為基礎，圍繞稅務籌劃實際工作流程來對稅務管理制度進行完善，并在制度中明確稅務籌劃工作各個流程中的責任主體，對籌劃對象以及籌劃流程、方式、邊界等進行詳細規(guī)定，以此種方式給稅務風險防范提供制度方面的依據(jù)。其次，管理人員還應當在企業(yè)內部建立起有效的稅務溝通機制，對開發(fā)項目的立項審批、規(guī)劃設計、申報、招標、合同簽署、現(xiàn)場施工管理以及最終預售、銷售等環(huán)節(jié)全方位設置稅務風險控制點，從而實現(xiàn)防范稅務風險的多部門聯(lián)動，從根源上降低房地產(chǎn)企業(yè)所承受的稅務風險。比如，在開發(fā)項目的合同簽署環(huán)節(jié)，應當由房地產(chǎn)企業(yè)中的財務、法務、業(yè)務部門同時參與，再結合預先制定的稅務籌劃方案，對合同中的細則條款進行完善和細化，從而最大限度降低房地產(chǎn)企業(yè)在該環(huán)節(jié)中所承受的稅務風險。同時，管理人員還應當以房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)行的稅收政策來對稅務管理制度進行完善，從而增強稅務管理制度的實效性。第三，管理人員應當在企業(yè)內部以稅務管理制度為基礎，建立完整的申報流程，并根據(jù)所在區(qū)域稅務機關的要求限期提交相關稅務資料，并且在提交前著重對相關數(shù)據(jù)進行二次篩查，確保報表中各類數(shù)據(jù)的勾稽關系正確。最后，還要在企業(yè)內部建立完善的稅務風險預警制度，對于房地產(chǎn)企業(yè)運營過程中存在的稅務風險進行準確分析以及識別，比如開發(fā)項目的成本結構、預期收益和利潤等，并根據(jù)實際稅收政策制定稅務指標警戒線，為稅務籌劃工作提供信息支持。如果房地產(chǎn)企業(yè)自身規(guī)模較大，所開發(fā)項目較多，還可以在稅務管理部門的基礎上專門成立稅務籌劃部門，對所開發(fā)項目中存在的財務指標以及造成的稅務成本進行詳細分析，以此排查出其中不符合現(xiàn)行稅收政策的籌劃思路，并對稅務籌劃工作不斷進行調整以及改進[3]。

3.3? 加強政策研究，準確解讀政策信息

為防止對政策理解偏差造成的稅務風險，房地產(chǎn)企業(yè)相關人員應當對目前最新出臺的相關政策進行收集，并在企業(yè)內部建設稅收政策數(shù)據(jù)庫，將歷年來實施的房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策都存儲在數(shù)據(jù)庫中，以此方便企業(yè)中財稅人員的學習和研究，從而達到更新稅收知識體系、提高稅收業(yè)務能力的目的。并且在新的稅收政策發(fā)布的第一時間，就要及時對企業(yè)內部的財稅人員開展稅收政策培訓，確保房地產(chǎn)企業(yè)中的財稅人員可以在第一時間準確理解稅收政策。如果在解讀稅收政策時，企業(yè)內部對此政策存在歧義，或者不能準確理解，應當及時和房地產(chǎn)企業(yè)所在區(qū)域稅務部門進行咨詢，確保房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理人員對稅收政策的理解正確[4]。

3.4? 規(guī)范票據(jù)管理

票據(jù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃中的關鍵環(huán)節(jié)，也直接影響到其可操作性。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務風險防范工作中，應當對票據(jù)管理工作重視起來，尤其是對施工階段中產(chǎn)生費用的所有票據(jù)進行規(guī)范管理，在票據(jù)產(chǎn)出的第一時間，要及時對其進行回收，以避免丟失情況的發(fā)生。此外，房地產(chǎn)企業(yè)所有項目在日常運營過程中都需要加強對支付憑證、發(fā)票收據(jù)以及工程合同的管理，并分別建立資料數(shù)據(jù)庫，將重要信息數(shù)據(jù)存入至數(shù)據(jù)庫中進行備份，盡可能減少遺漏或者丟失所產(chǎn)生的稅務風險。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還可以加強對信息技術的利用，將增值稅發(fā)票信息或者成本費用列支以電子形式進行登記，這樣不但可以大幅度提高審計工作效率，還能夠最大限度降低房地產(chǎn)企業(yè)所承受的稅務風險。

3.5? 加強稅企溝通

由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務在不斷創(chuàng)新，所以很多稅收政策具有較強的滯后性，導致稅務部門在開展稅收工作時很容易發(fā)生無據(jù)可依的情況，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)中的財稅人員加強和所在區(qū)域稅務部門的溝通，向稅務部門詳細咨詢具體業(yè)務的稅收情況以及執(zhí)行口徑，也可以和相關稅務機構以書面的形式匯報請示，最大限度降低房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中所承受的稅務風險。

3.6? 提高財稅人員專業(yè)水平

房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展時間較短，而且在經(jīng)濟發(fā)展的浪潮之下成長極為迅速，所以其財稅規(guī)范化程度較低，而且相關部門又在不斷修訂以及調整稅收政策，這便給房地產(chǎn)企業(yè)防范稅務風險增加了難度。針對此種情況，房地產(chǎn)企業(yè)可以從提高企業(yè)內部財稅人員專業(yè)水平入手，增強自身的稅務風險防范能力。管理人員可以聘請高素質的財稅人才到企業(yè)為內部員工開展培訓，并對企業(yè)內部員工考取相關職稱給予鼓勵，以此打造出一支專業(yè)的財稅隊伍。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)還可以加強對財稅人才的招聘力度，適當提高財稅人員的薪酬待遇，并根據(jù)實際情況給予一些福利，以此吸引社會中的專業(yè)的財稅人才。此外，還應當在稅務風險預警機制的基礎上建立稅務風險預警部門，明確人員責任和其業(yè)務邊界，以此規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)涉稅方面的業(yè)務流程，從而達到高效實施稅務風險防范工作的目的。

4? ? 結語

綜上所述，由于房地產(chǎn)企業(yè)通常規(guī)模較大，投資項目涉及環(huán)節(jié)復雜，所以其面臨著較高的稅務風險。為加強房地產(chǎn)企業(yè)的稅務風險防范能力，相關人員可以從提高稅務風險意識、營造良好納稅環(huán)境、完善稅務管理制度、打破溝通壁壘、加強稅收政策研究、準確理解政策信息、規(guī)范票據(jù)管理、提高財稅人員水平等方面入手，從而達到提高房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險防范能力的目的。

參考文獻

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[3]夏文俊.房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務籌劃及稅收風險管控[J].納稅，2020，14（32）：63-64.

[4]劉鋒.探討房地產(chǎn)企業(yè)并購重組中稅務風險管控[J].財會學習，2019（14）：170-171.

[ 作者簡介 ]傅文信，男，江西樟樹人，南昌駿景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，中級會計，本科，研究方向：房地產(chǎn)全周期運營管控。

[ 摘要 ]房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟結構中的關鍵部分，也是稅務稽查所關注的重點行業(yè)。在我國城鎮(zhèn)化進程中，房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展，但由于其業(yè)務的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅務風險也極大。為加強房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中對稅務風險的防范水平，本文從其易于發(fā)生稅務風險的階段入手，簡要說明房地產(chǎn)企業(yè)的稅務風險管控對策。

[ 關鍵詞 ]房地產(chǎn)企業(yè)；運營過程；稅務風險