李勉柯 深圳市龍華投資控股（集團(tuán)）有限公司

引言

近年來，我國(guó)高度重視城市更新建設(shè)工作，為推動(dòng)項(xiàng)目建設(shè)提供了更多的政策支持，顯著提升了居民居住環(huán)境。依托高質(zhì)量發(fā)展，我國(guó)城市更新項(xiàng)目進(jìn)入快速發(fā)展階段，在這個(gè)過程中，如何分析出新形勢(shì)下城市更新項(xiàng)目融資發(fā)展的趨勢(shì)，并針對(duì)融資過程中的問題提出解決對(duì)策，是擺在城市更新項(xiàng)目管理層面前的一個(gè)重要課題。

一、城市更新項(xiàng)目概念

城市更新是新時(shí)代城市發(fā)展轉(zhuǎn)型的必經(jīng)之路，是我國(guó)在城市建設(shè)中不斷提升城市管理水平、加快推動(dòng)城市自我調(diào)節(jié)工作的重要措施。當(dāng)前，城市更新可以理解為對(duì)城市建成區(qū)的功能、空間形態(tài)進(jìn)行科學(xué)劃分，并持續(xù)改善。通過這些措施，進(jìn)一步加快對(duì)城市中建設(shè)用地的盤活利用和節(jié)約利用，對(duì)危舊房進(jìn)行重建、提升、整治、改善，能夠顯著增強(qiáng)城市面貌，進(jìn)一步提高人民群眾生活幸福指數(shù)，改善居住環(huán)境，推動(dòng)我國(guó)城市更新項(xiàng)目持續(xù)向好發(fā)展。因此，城市更新項(xiàng)目對(duì)于加快城市建設(shè)步伐、加快推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、完善住房土地供應(yīng)等工作，均有著重要的現(xiàn)實(shí)意義，是我國(guó)在城市建設(shè)過程中加快推動(dòng)城市功能完善的重要驅(qū)動(dòng)。

二、城市更新項(xiàng)目對(duì)融資工作的要求

（一）對(duì)融資主體的要求更為嚴(yán)格

隨著城市建設(shè)步伐的不斷加快，我國(guó)一二線城市可供房地產(chǎn)開發(fā)的土地資源受到了較大的限制，對(duì)城市建筑項(xiàng)目的開發(fā)造成了一定的制約。在這個(gè)背景下，舊住宅區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊工業(yè)區(qū)因當(dāng)年城市規(guī)劃不夠科學(xué)，出現(xiàn)了安全隱患多、配套設(shè)施少、建筑質(zhì)量不高等問題，必須要對(duì)這些空存量空間進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃和釋放。基于此，迫切需要對(duì)現(xiàn)有的項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)化，從而為今后城市建設(shè)提供更多的資源，城市更新改造項(xiàng)目勢(shì)在必行。從整體上看，城市更新項(xiàng)目融資主體要區(qū)別于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)，需要一些資質(zhì)更高、可承接更新改造項(xiàng)目的主體。城市更新改造項(xiàng)目融資主體的規(guī)模更大，需要有更高的競(jìng)爭(zhēng)力，需要有更多的固定資產(chǎn)，只有這樣，城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體才能在融資過程中有較高的競(jìng)爭(zhēng)力，才能為城市更新改造項(xiàng)目融資工作提供重要的保障，確保融資工作能夠有序推進(jìn)。

（二）需要不斷豐富融資內(nèi)容

城市更新項(xiàng)目是近年來新興起的項(xiàng)目類型，和傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)有一定的差別。從整體上看，在城市更新改造項(xiàng)目過程中，實(shí)施主體在各個(gè)階段都需要提供大量的資金。例如，在拆遷補(bǔ)償、開發(fā)成本、土地價(jià)款申報(bào)、銷售以及后期項(xiàng)目招商等方面，都需要大量的資金支出，對(duì)實(shí)施主體的資金保障能力提出了更高的要求。為加快推動(dòng)城市更新項(xiàng)目融資工作，必須在項(xiàng)目的不同階段，不斷豐富融資內(nèi)容。要結(jié)合城市更新項(xiàng)目的推動(dòng)過程，分批分層次開展融資工作，不斷豐富融資內(nèi)容，確保城市更新項(xiàng)目每個(gè)階段的工作都能夠得到順利實(shí)施。

（三）需要逐步優(yōu)化融資方式

長(zhǎng)期以來，我國(guó)在城市建設(shè)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的融資工作方式主要依托于銀行貸款和民間集資。作為一種典型的資金密集型企業(yè)，城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體在報(bào)批、拆遷安置等過程中工期較長(zhǎng)，需要支付給農(nóng)民工、拆遷戶、政府大量的資金。因此在城市更新項(xiàng)目的實(shí)施過程中，容易出現(xiàn)較大的資金缺口。從當(dāng)前城市更新項(xiàng)目融資實(shí)際看，融資方式相對(duì)單一，導(dǎo)致融資工作效率低下，制約了城市更新項(xiàng)目的科學(xué)開展。從這個(gè)角度來看，今后在城市更新項(xiàng)目的融資過程中，要逐步拓展思路，進(jìn)一步完善股權(quán)、信托、債券等新型融資方式，改善傳統(tǒng)銀行信貸、民間集資的融資模式。只有這樣，才能滿足城市更新項(xiàng)目的融資需求，為城市更新項(xiàng)目的實(shí)施提供堅(jiān)實(shí)的資金保障。

三、新形勢(shì)下我國(guó)城市更新項(xiàng)目融資問題

（一）融資防范意識(shí)有待提升，過于樂觀

長(zhǎng)期以來，我國(guó)對(duì)城市更新改造項(xiàng)目的政策支持相對(duì)較多。2016年國(guó)家推動(dòng)商品房去庫(kù)存工作后，推出了一些寬松的貨幣政策和信貸政策，因此我國(guó)絕大多數(shù)地區(qū)樓市的銷售形勢(shì)非常樂觀。直到2020年底，我國(guó)一些地區(qū)的房?jī)r(jià)還在不斷攀升。在這個(gè)背景下，城市更新改造項(xiàng)目主體的意愿非常強(qiáng)烈，在土地拍賣等過程中，也有較大的積極性和熱情。從調(diào)查結(jié)果來看，有些城市更新改造實(shí)施主體加大了杠桿倍數(shù)，對(duì)融資工作和項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)有較大的自信心，過于樂觀。總體來看，城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體的融資防范意識(shí)相對(duì)薄弱，沒有認(rèn)識(shí)到城市更新改造項(xiàng)目融資可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致出現(xiàn)了盲目融資的情況，融資成本較高，對(duì)后續(xù)城市更新項(xiàng)目的推動(dòng)造成了較大的阻礙。

（二）融資渠道狹窄，受政策影響較大

基于對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)制度的研究，發(fā)現(xiàn)在城市更新項(xiàng)目中，實(shí)施主體的自有資金一般在30%以上，因此絕大多數(shù)資金需要城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體進(jìn)行融資。目前，主要依賴銀行貸款和民間借貸兩種形式，其中銀行貸款比例最高。結(jié)合城市更新項(xiàng)目的實(shí)施情況分析，開發(fā)主體在完成拆遷補(bǔ)償、建筑物拆除后，才可以擁有土地的使用權(quán)，在這個(gè)過程中，由于城市住宅較為密集、工業(yè)用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較高，大額的拆遷補(bǔ)償資金需要城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體來承擔(dān)。在這個(gè)建設(shè)過程中，如果國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款政策發(fā)生了調(diào)整，將導(dǎo)致城市更新改造項(xiàng)目資金回籠受到較大影響。一旦發(fā)生，城市更新改造項(xiàng)目實(shí)施主體將會(huì)面臨著資金成本加大、融資渠道受到限制、融資金額較少等問題的制約，為城市更新項(xiàng)目的順利實(shí)施帶來了較大的負(fù)面影響。

（三）項(xiàng)目資金預(yù)算能力不足，前瞻性不強(qiáng)

城市更新項(xiàng)目的實(shí)施過程中，需要對(duì)投資和回報(bào)進(jìn)行科學(xué)預(yù)算，這也是決定更新項(xiàng)目是否能夠得到有序?qū)嵤┑年P(guān)鍵。結(jié)合實(shí)地調(diào)研，城市更新改造項(xiàng)目在前期開發(fā)過程中，可行性報(bào)告的編制水平至關(guān)重要，是決定了更新改造項(xiàng)目能否取得較大經(jīng)濟(jì)效益的重要因素。在資金預(yù)算的過程中，必須要充分認(rèn)識(shí)到城市更新項(xiàng)目的資金缺口，要結(jié)合詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品設(shè)計(jì)等內(nèi)容，進(jìn)行數(shù)據(jù)的分析。但是這項(xiàng)工作在我國(guó)絕大多數(shù)城市更新改造項(xiàng)目中比較落后，主要體現(xiàn)為預(yù)算能力不足、對(duì)市場(chǎng)調(diào)研不夠精準(zhǔn)、資金缺口測(cè)算不夠準(zhǔn)確等層面。同時(shí)，還要看到城市更新改造項(xiàng)目對(duì)建成后的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)缺少前瞻性，尤其是對(duì)自持物業(yè)后續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理，缺少精準(zhǔn)分析，導(dǎo)致城市更新項(xiàng)目完成后運(yùn)營(yíng)效果不佳。

（四）缺少專業(yè)的融資人才隊(duì)伍

城市更新改造項(xiàng)目對(duì)提升我國(guó)城鄉(xiāng)居民環(huán)境、扎實(shí)推動(dòng)城鎮(zhèn)化水平，均有著重要的支撐作用。在大力推動(dòng)城市更新項(xiàng)目融資工作中，必須有專業(yè)的融資人才隊(duì)伍支持，才能確保更新項(xiàng)目順利實(shí)施。從本文的調(diào)查來看，我國(guó)缺少專業(yè)的城市更新項(xiàng)目融資人才。在城市更新項(xiàng)目的實(shí)施過程中，管理層比較重視招聘項(xiàng)目開發(fā)、資金預(yù)算、銷售等方面的人才，對(duì)融資人才引進(jìn)重視程度不高。即使有一些融資人才加入城市更新項(xiàng)目中去，也缺少科學(xué)的激勵(lì)措施，導(dǎo)致核心人才頻繁跳槽，對(duì)城市更新改造項(xiàng)目融資工作的有序開展造成了一定的壓力。此外，在我國(guó)城市更新改造項(xiàng)目實(shí)施過程中，開發(fā)主體主要關(guān)注短期經(jīng)濟(jì)效益，針對(duì)融資人才隊(duì)伍的教育和培訓(xùn)力度偏低，導(dǎo)致融資工作人員缺少職業(yè)忠誠(chéng)度，對(duì)城市更新改造項(xiàng)目后續(xù)的發(fā)展是極為不利的，急需提高重視程度。

四、新形勢(shì)下我國(guó)城市更新項(xiàng)目融資對(duì)策

（一）提升防范意識(shí)，堅(jiān)持謹(jǐn)慎工作思路

受到新冠肺炎疫情的影響，我國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和國(guó)際經(jīng)濟(jì)都出現(xiàn)了低迷的趨勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來了較大的負(fù)面影響。在這個(gè)背景下，多數(shù)有購(gòu)房意愿的人群持觀望狀態(tài)，樓市一改往?；鸨内厔?shì)。三線四線城市的房?jī)r(jià)正在不斷下降，打消了炒房人群的積極性，同時(shí)我國(guó)目前堅(jiān)持“房住不炒”的思路，對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行了多輪的調(diào)控。在這個(gè)背景下，城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體一定要提高防范意識(shí)，隨時(shí)關(guān)注國(guó)家在房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策，積極總結(jié)規(guī)律，提前應(yīng)對(duì)城市更新項(xiàng)目融資工作中的風(fēng)險(xiǎn)隱患。要時(shí)刻保持謹(jǐn)慎的工作思路，提高對(duì)融資工作的重視程度。例如，在城市更新項(xiàng)目的實(shí)施過程中，要堅(jiān)持分期開發(fā)的原則，遵循步步為營(yíng)的思路，逐步減少資金投入?？梢韵刃虚_發(fā)一些可銷售的項(xiàng)目，及時(shí)回籠資金，減少城市更新項(xiàng)目后續(xù)的融資壓力，通過這種方式，可以顯著規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)城市更新項(xiàng)目的順利實(shí)施。

（二）逐步拓寬融資渠道，降低風(fēng)險(xiǎn)

新形勢(shì)下，我國(guó)城市更新項(xiàng)目融資工作面臨著重要的挑戰(zhàn)，更新項(xiàng)目實(shí)施主體要對(duì)城市建設(shè)中周邊環(huán)境、市場(chǎng)需求、宣傳、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品進(jìn)行科學(xué)的分析。對(duì)一些風(fēng)險(xiǎn)較大的城市更新項(xiàng)目產(chǎn)品，可以積極探索股權(quán)融資模式、合作開發(fā)模式等方式，進(jìn)一步拓寬融資渠道。要在傳統(tǒng)的銀行貸款、民間融資方式基礎(chǔ)上，多引入其他的投資人，積極推動(dòng)股權(quán)融資、債券融資、信托融資。通過多種融資渠道的融合發(fā)展，進(jìn)一步規(guī)避城市更新項(xiàng)目融資工作中的風(fēng)險(xiǎn)。值得注意的是，在拓寬融資渠道的過程中，要結(jié)合城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體的實(shí)際，確保融資工作在可控范圍內(nèi)。要依托制度建設(shè)，減少融資中的不穩(wěn)定性因素，必要情況下，城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體可以多吸收借鑒國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀的融資經(jīng)驗(yàn)。在融資過程中，要區(qū)分長(zhǎng)期資金需求和短期資金需求，加快推動(dòng)內(nèi)部自籌資金、引入戰(zhàn)略投資者等多種融資方式。

（三）強(qiáng)化項(xiàng)目控制能力，提高競(jìng)爭(zhēng)力

在中國(guó)特色社會(huì)主義進(jìn)入新時(shí)代的背景下，我國(guó)城市更新項(xiàng)目融資過程要高度關(guān)注項(xiàng)目控制能力，以此不斷提高更新項(xiàng)目在融資市場(chǎng)中的核心競(jìng)爭(zhēng)力。一方面，城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體要不斷提高自身財(cái)務(wù)水平，逐步增強(qiáng)固定資產(chǎn)管理能力，確保在銀行信貸、股權(quán)融資等過程中，能夠不斷提升綜合實(shí)力，提高銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)實(shí)施主體貸款的信心。通過這些措施，確保城市更新項(xiàng)目不同階段的資金得到保障。另一方面，城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體在項(xiàng)目建設(shè)過程中，要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行充分評(píng)估，高度重視項(xiàng)目的可行性，結(jié)合周邊的環(huán)境以及消費(fèi)者的需求，合理規(guī)劃城市更新項(xiàng)目?jī)?nèi)容，確保城市更新項(xiàng)目能夠具有較高的可行性。同時(shí)，要通過科學(xué)的資金預(yù)算，確保融資方案切合實(shí)際，減少融資工作中的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

（四）加強(qiáng)人才引進(jìn)和培養(yǎng)，提升綜合素養(yǎng)

今后我國(guó)城市更新項(xiàng)目在實(shí)施過程中，要高度重視融資人才隊(duì)伍建設(shè)工作，依托教育引導(dǎo)和管理，進(jìn)一步提升項(xiàng)目實(shí)施主體的人才隊(duì)伍建設(shè)。一方面，要高度重視優(yōu)秀核心人才的引進(jìn)。城市更新改造項(xiàng)目實(shí)施主體可以探索和高校合作的模式，多培養(yǎng)一些既懂融資經(jīng)驗(yàn)又懂房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)理論的專業(yè)型人才。通過定向培養(yǎng)的方法，為城市更新改造項(xiàng)目提供一批專業(yè)人才。這些畢業(yè)生能夠迅速熟悉城市更新項(xiàng)目融資工作實(shí)際，顯著提高融資工作效率。另一方面，在現(xiàn)有的融資人才管理過程中，要不斷強(qiáng)化績(jī)效考核和薪酬體制改革工作，對(duì)高學(xué)歷、高素質(zhì)和具有較多融資經(jīng)驗(yàn)的人才，要提供更為寬松的工作環(huán)境和更高的晉升平臺(tái)。要讓核心人才能夠在城市更新項(xiàng)目實(shí)施中留得住、發(fā)揮好人才的作用。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)融資人才的教育和培訓(xùn)，結(jié)合融資工作實(shí)際，邀請(qǐng)行業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的專家到城市更新項(xiàng)目一線進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)，對(duì)融資工作中出現(xiàn)的融資渠道狹窄、融資效率較低等融資難問題，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。通過這種方式，進(jìn)一步提升城市更新項(xiàng)目融資人才的綜合素養(yǎng)，為提升城市更新項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益注入強(qiáng)勁的人才動(dòng)力。

結(jié)語

隨著我國(guó)城市建設(shè)步伐的不斷完善，城市更新項(xiàng)目獲得了廣闊的發(fā)展空間。從整體上看，城市更新項(xiàng)目對(duì)融資工作的要求更高，表現(xiàn)為對(duì)融資主體的要求更為嚴(yán)格、需要不斷豐富融資內(nèi)容、逐步優(yōu)化融資方式等層面。我國(guó)城市更新項(xiàng)目融資過程中，還存在著很多的問題，主要表現(xiàn)為融資防范意識(shí)有待提升、過于樂觀、融資渠道狹窄、受政策影響較大、項(xiàng)目資金預(yù)算能力不足、前瞻性不強(qiáng)、缺少專業(yè)的融資人才隊(duì)伍等。這些問題的出現(xiàn)，對(duì)我國(guó)城市更新項(xiàng)目的有序推動(dòng)造成了一定的影響，必須盡快解決。今后我國(guó)城市更新項(xiàng)目在融資過程中，要進(jìn)一步提升防范意識(shí)，堅(jiān)持謹(jǐn)慎工作思路；要逐步拓寬融資渠道，降低融資過程中的風(fēng)險(xiǎn)；要強(qiáng)化項(xiàng)目控制能力，提高整體項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力；要進(jìn)一步加強(qiáng)人才引進(jìn)和培養(yǎng)，提升項(xiàng)目融資工作人員的綜合素養(yǎng)。相信在這些對(duì)策的共同努力下，我國(guó)城市更新項(xiàng)目將取得扎扎實(shí)實(shí)的成效，在新時(shí)代煥發(fā)出新的生機(jī)。