張勇

（淮安華都置業(yè)有限公司，江蘇 淮安 223002）

從目前情況來說，我國房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中將會面臨一定的經(jīng)營困難問題，導致該現(xiàn)象出現(xiàn)的原因在于國際經(jīng)濟發(fā)展形勢影響，使得我國群眾消費能力下降，從而影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。并且，我國政府部門加強對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，通過采用“去杠桿、去庫存”等方式抑制房價上漲，使得房地產(chǎn)行業(yè)盈利空間縮小。在這種環(huán)境下，如何采用合理方式獲得更多經(jīng)濟效益，是當前房地產(chǎn)行業(yè)重點關注的內(nèi)容。研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融合和外部融資存在某種替代關系，而稅收籌劃是企業(yè)內(nèi)源融資中重要組成部分，可以補充企業(yè)現(xiàn)金流，緩解企業(yè)融資壓力，節(jié)省融資成本，尤其是現(xiàn)階段銀行收緊放貸環(huán)境下，合理稅收籌劃能夠降低外部融資約束性，有利于房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃基本概述

稅收籌劃指的是企業(yè)通過財務策略，在國家稅法要求范疇內(nèi)減少稅務成本支出的行為。稅收籌劃在工作對象上以稅務為主，但是其和企業(yè)經(jīng)營管理、資金流動等有著一定關聯(lián)，涉及的專業(yè)內(nèi)容多，包含了稅務學、財務管理、會計學等。企業(yè)管理者需要在掌握一定理論基礎和實踐知識的情況下，合理制定稅收籌劃方案。

稅收籌劃作為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中重要內(nèi)容，站在宏觀角度來說，稅收籌劃可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中穩(wěn)定發(fā)展，減少成本支出，防控稅務風險，為房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展提供支持。在微觀層面上，稅收籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)提高自身管理水平、實現(xiàn)現(xiàn)代化管理的重要舉措。稅收籌劃可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)財務人員提高自身專業(yè)素養(yǎng)，主動學習更多專業(yè)技能與知識，充實知識結(jié)構(gòu)，促進房地產(chǎn)企業(yè)財務管理水平的提升。

二、房地產(chǎn)行業(yè)中稅收籌劃的作用

（一）幫助企業(yè)減少稅務支出，規(guī)避漏稅問題

和其他商品比較，房地產(chǎn)開發(fā)中涉及的資產(chǎn)數(shù)量比較多，高達幾億甚至幾十億，這些資產(chǎn)被投入到在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設各個環(huán)節(jié)中，使得房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品種類多樣，所以，房地產(chǎn)項目從立項到最終房地產(chǎn)交付，各個環(huán)節(jié)所涉及的稅種比較多，其中包括增值稅、契稅、所得稅等，同時涉及的稅額較為龐大。如果沒有提前做好稅務籌劃安排，容易產(chǎn)生多繳稅或是少繳稅的稅務問題，讓企業(yè)承擔一定風險。并且，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠速度緩慢，稅收數(shù)額較高容易產(chǎn)生流動性風險，而通過合理稅收籌劃，節(jié)約稅收成本，可以減少風險問題發(fā)生，幫助企業(yè)控制稅務成本支出，規(guī)避流動性風險，防止資金鏈斷裂。

（二）增強企業(yè)發(fā)展能力，實現(xiàn)企業(yè)健康發(fā)展

在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營發(fā)展中，諸多企業(yè)參與其中，加劇房地產(chǎn)市場競爭。要想在市場競爭中穩(wěn)定發(fā)展，要求房地產(chǎn)企業(yè)具備較強的競爭實力和冗余資金。一方面，通過稅收籌劃，可以給房地產(chǎn)企業(yè)提供盈余資金，緩解企業(yè)由于資金周轉(zhuǎn)不順暢而面臨的資金壓力，給企業(yè)經(jīng)營發(fā)展提供資金保障。另一方面，稅收籌劃可以及時識別和評估企業(yè)內(nèi)部存在的風險問題，保證企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營，整合并調(diào)配各項資源，提高企業(yè)動態(tài)管理能力，為房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展保駕護航。

（三）強化企業(yè)全體員工納稅意識，防控稅務風險

眾所周知，稅務籌劃是一項系統(tǒng)化工作，在開展稅務籌劃工作時，需要所有人員積極配合。在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設中，涉及的稅種比較多，容易面臨漏稅問題。稅收籌劃要求房地產(chǎn)企業(yè)提前對稅務進行籌劃和安排，需要企業(yè)對稅務籌劃有充分了解，提高房地產(chǎn)企業(yè)領導納稅意識，從根源上減少漏稅風險。并且，為了提高稅收籌劃水平，房地產(chǎn)企業(yè)需要組織安排專業(yè)人員學習最新稅務政策，了解國家發(fā)布的稅務優(yōu)惠政策，掌握涉稅業(yè)務法律要求。提高企業(yè)各級人員納稅意識，防止企業(yè)出現(xiàn)投機取巧心理，減少稅務風險問題發(fā)生。

三、房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃難點

（一）房地產(chǎn)行業(yè)自身因素

從房地產(chǎn)行業(yè)角度來說，展現(xiàn)出較強的人才密集、經(jīng)營活動資金密集、項目規(guī)模龐大、影響范疇廣泛等特點，并且容易受到國家宏觀政策因素影響，屬于以政策為導向的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，和房地產(chǎn)項目建設當?shù)氐慕鹑跈C構(gòu)、主管部門、上下游企業(yè)之間有著緊密地聯(lián)系。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，和內(nèi)部管理、管理水平有著一定關聯(lián)，并且容易受到內(nèi)外環(huán)境變化影響，敏感性強。由此可以得知，房地產(chǎn)行業(yè)自身具備復雜性特點，可能會給自身發(fā)展帶來影響，增加財務人員實施稅收籌劃工作難度，無法保證工作效果。

（二）財稅政策更新速度快

因為社會經(jīng)濟由之前快速發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)槠椒€(wěn)發(fā)展狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展容易受到一定影響，在此過程中，國家對相關政策不斷修改，希望可以減輕企業(yè)稅收壓力與負擔，而各種財政調(diào)控政策的發(fā)布，使得房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營壓力升高。近幾年，我國先后發(fā)布了諸多財稅政策，這些政策給我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作開展帶來一定影響，同時也抑制稅收籌劃效能發(fā)揮。由此可以得知，財政政策更新與調(diào)整，是房地產(chǎn)企業(yè)實施稅收籌劃工作的重點與難點，需要得到相關部門的高度重視。

（三）籌劃專業(yè)性有待提升

房地產(chǎn)行業(yè)展現(xiàn)出一定復雜性，給財務工作開展增添難度，對其專業(yè)性要求比較嚴格，特別是在國家宏觀調(diào)控政策不斷改變下，在實施稅收籌劃工作之前，要求財務人員掌握充足專業(yè)知識，具備較強專業(yè)水平和能力。但是當前我國部分房地產(chǎn)企業(yè)財務人員對稅收籌劃了解不全面，缺乏專業(yè)性。并且，房地產(chǎn)行業(yè)涉及的財稅工作中有交易、開發(fā)建設等內(nèi)容，包含的稅種比較多，其中稅收貢獻比較高的就是土地增值稅，其核算過程比較復雜，國家層面的稅收政策數(shù)量少，各地區(qū)自行出臺的核算政策比較復雜，在稅收方面有很大爭議，這也是房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃重點關注的問題。只有提高稅收籌劃專業(yè)性和規(guī)范性，才能將稅收籌劃工作中出現(xiàn)的問題全面處理，保證工作質(zhì)量，為企業(yè)增加經(jīng)濟收益，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

四、房地產(chǎn)行業(yè)做好稅收籌劃工作的相關對策

（一）認真學習相關稅收政策法規(guī)

如何科學使用該稅收政策幫助房地產(chǎn)企業(yè)減稅，是稅收籌劃人員重點關注的內(nèi)容。對于企業(yè)中存在的納稅問題，不可一味地規(guī)避，而是需要從深層次入手進行解讀，要求財務人員認真研究國家稅收政策，通過對稅法內(nèi)容了解來合法納稅。房地產(chǎn)企業(yè)在開展稅收籌劃工作前，要求相關人員對企業(yè)涉及的稅種有充分了解，由于房地產(chǎn)稅收籌劃伴隨一定風險，在當前社會經(jīng)濟發(fā)展中，市場中信息時刻發(fā)生變化，國家相關稅收政策也不斷調(diào)整，給房地產(chǎn)稅收籌劃工作開展增添難度。為了獲取理想的稅收籌劃效果，要求房地產(chǎn)企業(yè)管理者樹立正確的稅收籌劃意識，做好稅收籌劃管理工作，科學建立風險預警體系，對稅收籌劃過程追蹤考察，結(jié)合市場環(huán)境變化，調(diào)整籌劃方案，保證稅收籌劃工作有序進行。從目前情況來說，我國房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種有多種，如土地增值稅、印花稅、所得稅、附加稅等。例如，在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)前期，涉及的稅種有耕地占用稅、契稅等。要想確保耕地面積不改變，防止非農(nóng)業(yè)建設項目侵占耕地，我國相關部門發(fā)布了耕地占用稅，用于對耕地的保護。耕地保護稅屬于一次性征收稅務，房地產(chǎn)企業(yè)在使用農(nóng)業(yè)耕地過程中，需要提前向相關部門提交申請，在得到政府部門審批通過以后繳納耕地占用稅。對于契稅，我國相關部門出于對經(jīng)濟均衡發(fā)展思考，在各個地區(qū)設有不同稅率的契稅，主要用于房屋交換、房屋買賣、土地使用權轉(zhuǎn)讓等；在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設過程中，企業(yè)需要繳納各種合同和產(chǎn)權數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)移印花稅、城鎮(zhèn)土地稅等。印花稅也就是按照合同內(nèi)容來繳納，城鎮(zhèn)土地使用稅則是根據(jù)項目占地面積來計算并繳納；在銷售環(huán)節(jié)中，涉及的增值稅、附加稅、印花稅、土地使用稅等。清算過程中應繳納土地增值稅、所得稅等。

（二）做好會計核算基礎工作

會計核算基礎作為確保房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作有序進行的前提要素。會計核算完整性和有效性在某種程度上會給稅收籌劃工作效果帶來一些影響，更是企業(yè)實施稅務審核的關鍵。在此過程中，要求房地產(chǎn)企業(yè)加強內(nèi)部控制體系建設，完善財務管理機制。如果會計核算不能真實展現(xiàn)出企業(yè)經(jīng)營狀況，則會面臨稅務部門的調(diào)查，讓企業(yè)承擔一定損失。在稅收籌劃中，需要夯實會計核算基礎，發(fā)揮會計核算價值。

（三）熟悉稅務機關工作流程

我國稅務部門通過對當前房地產(chǎn)企業(yè)財務情況了解，利用企業(yè)報送的財務信息獲得相關數(shù)據(jù)，建立房地產(chǎn)行業(yè)財務數(shù)據(jù)庫，將其作為評估房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展走向的依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)應該在保證各項數(shù)據(jù)真實、完整的情況下，統(tǒng)一臺賬信息與備案數(shù)據(jù)口徑，防止發(fā)生信息對比異常狀況。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用國稅、地稅合并機會，在信息跨部門傳遞共享中，實現(xiàn)企業(yè)、行業(yè)財務數(shù)據(jù)庫建設，消除稅務部門與企業(yè)之間信息不對稱性。在我國最新發(fā)布的相關稅務政策中，明確要求住房建設、生態(tài)資源、規(guī)劃設計等部門提供精準的信息，協(xié)助稅務部門征收土地增值稅。在了解稅務部門工作流程的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要合理使用稅收籌劃方案，增加經(jīng)濟收益，保證經(jīng)營目標順利完成。

（四）做好各個環(huán)節(jié)稅收籌劃工作

在房地產(chǎn)企業(yè)籌資過程中，可以選擇不同融資方式來完成稅收籌劃工作。項目融資作為房地產(chǎn)項目開發(fā)建設的起點，不同融資方式所承擔的稅負各不相同，所以房地產(chǎn)企業(yè)在開展稅收籌劃工作時，可以從融資環(huán)節(jié)入手，采取多元化融資方法，如自有資金、權益融資、負債融資等。其中，自有資金規(guī)模有限，無法滿足房地產(chǎn)項目開發(fā)建設要求，但是這種資金在稅務成本上比較少，權益融資方式下，資金稅負比較大，無法通過稅收籌劃方式轉(zhuǎn)移，所以不適合應用在稅收籌劃中。負債融資則可以利用財務杠桿，要求企業(yè)在稅前抵扣相關利息，可以幫助企業(yè)減輕稅負，是一種高效的融資方式。通過負債融資，房地產(chǎn)企業(yè)能夠在土地增值稅、所得稅方面減少支出，節(jié)約項目運營成本。

在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，通過采用不同開發(fā)模式實施稅收籌劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然無法享有土地所有權，但是享有土地使用權。企業(yè)提供代建服務，其營業(yè)額計入價外費用與管理費用，根據(jù)服務行業(yè)相關標準，對工程開發(fā)建設費用、銷售費用、管理費用等繳納增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)通過采用不同模式開發(fā)，在納稅數(shù)額上將會存在差異。房地產(chǎn)企業(yè)通過選擇享有土地使用權，在銷售環(huán)節(jié)中把使用權轉(zhuǎn)讓給客戶，之后提供代建服務，收取對應管理費。房地產(chǎn)或者選擇土地使用權，由客戶支付代建費用，在項目完成建設工作后，把不動產(chǎn)證變更給客戶。在這些開發(fā)模式中，前者更適合用于稅收籌劃。由于后者中土地使用費和代建費包含在增值稅范圍中，將會產(chǎn)生增值稅支出，而前者土地使用費中不會產(chǎn)生增值稅。

在房地產(chǎn)項目建設過程中，應該對材料供應商科學籌劃。材料費用在房地產(chǎn)項目建設中占比比較多，材料成本決定納稅數(shù)額，同時影響工程收益。房地產(chǎn)企業(yè)通過盡可能獲得增值稅抵扣的方式完成稅收籌劃工作，減少稅務支出。在“營改增”政策實施后，受到增值稅稅制影響，房地產(chǎn)企業(yè)通常會面臨三種類型材料供應商，也就是一般納稅人、小規(guī)模納稅人以及個體。三種供應商可以提供增值稅的稅率各不相同，在材料相同質(zhì)量相近的情況下，房地產(chǎn)在采購材料過程中，盡可能和一般納稅人建立合作關系，增加增值稅抵扣數(shù)額。針對不同稅價和稅負的供應商，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)其資質(zhì)、信用、稅負等情況合理選擇。

在房地產(chǎn)項目建設中，通過選擇不同用工方式完成稅收籌劃工作。除了材料成本外，房地產(chǎn)項目建設中也會產(chǎn)生一定人工成本，這些人力資源被分配在房地產(chǎn)項目建設、維修、管理等環(huán)節(jié)中，選擇不同用工方式將會給稅務數(shù)額帶來一定影響。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)采用的用工方式有兩種，一個是企業(yè)內(nèi)部員工，另一個是人員外包。人員外包也就是指，房地產(chǎn)企業(yè)選擇和具備一定資格的勞務外派公司合作，通過支付對應勞務費用獲得勞動力。其中，選用企業(yè)內(nèi)部員工不能實現(xiàn)增值稅抵扣，容易增加企業(yè)稅負。但是和一般納稅人資格的勞務公司合作，可以從中獲得增值稅專用發(fā)票，緩解企業(yè)稅負。在選用外包人員方式時，房地產(chǎn)企業(yè)需要制定詳細的稅收籌劃方案，科學計算一般納稅人企業(yè)與小規(guī)模納稅人企業(yè)在稅務成本方面的差異，找到平衡點，對企業(yè)信譽、實力等因素綜合思考，從中選擇一個利潤高的企業(yè)合作。

五、結(jié)束語

總而言之，在當前房地產(chǎn)市場競爭不斷加劇的情況下，做好稅收籌劃工作，可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)減少稅務成本，從中獲得更多的效益。在實際中，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強稅收籌劃與管理，通過稅收籌劃來緩解自身稅負，獲得最大的經(jīng)濟利潤。在稅收籌劃中，加強全過程管理，強化企業(yè)自身控制，增強企業(yè)綜合競爭實力，為房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展奠定基礎。