文/張金娟

在我國城市快速發(fā)展的同時(shí)，老舊小區(qū)普遍缺少維修和更新，不僅生活服務(wù)設(shè)施缺乏，建筑及設(shè)備設(shè)施也呈現(xiàn)嚴(yán)重的老化和損壞。這些問題嚴(yán)重阻礙居民幸福感的提升，也可能會(huì)像定時(shí)炸彈一樣引發(fā)公共安全事故。[1]近年來，老舊小區(qū)提升改造已成為各級政府部門的重點(diǎn)工作，對減緩建筑老化、改善人居環(huán)境以及緩解住房短缺起到了非常積極的作用。但是，針對老舊小區(qū)可持續(xù)物業(yè)管理模式的研究還較為缺乏。將老舊小區(qū)綜合整治與物業(yè)管理作為行政性工作任務(wù)，短期內(nèi)可以取得明顯的效果，但也可能會(huì)掩蓋老舊小區(qū)持續(xù)管理中的技術(shù)性難題。如何以提升改造為契機(jī)，在政府投入和多方參與的背景下有效破解長期存在的老舊小區(qū)管理問題，成為本文研究的出發(fā)點(diǎn)。

一、文獻(xiàn)回顧

全球范圍內(nèi)老舊住宅數(shù)量正在不斷增多，建筑老化與維修不足正成為很多地區(qū)和國家面臨的共同問題。[2]數(shù)據(jù)顯示，我國香港建成時(shí)間30年以上的私人大廈23488幢，占私人大廈總數(shù)的56.47%，其中樓齡50年以上的大廈8323幢。[3]按照日本土地部門的估計(jì)，2015年日本有51萬個(gè)公寓單元使用時(shí)間已超過40年，其中近七成公寓的業(yè)主協(xié)會(huì)并沒有向業(yè)主收取足夠的費(fèi)用用于維修，老齡建筑的更新和有效管理成為日本社會(huì)的重要問題。[4]老舊建筑不僅面臨日常維修費(fèi)用的增加，還需要進(jìn)行提升改造、設(shè)備更換等大規(guī)模工程，因此形成對管理及維修資金的巨大需求。業(yè)主缺少建筑養(yǎng)護(hù)意識、沒有明確的管理組織以及財(cái)務(wù)上的困難是導(dǎo)致老舊建筑失管失修的主要原因。[5]

我國老舊小區(qū)是一個(gè)相對寬泛的概念，缺少統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩x，使用建設(shè)年代（如建成30年或20年）來界定是一種普遍的做法。相關(guān)文獻(xiàn)中老舊小區(qū)通常指傳統(tǒng)型的老舊小區(qū)，即修建年代較為久遠(yuǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施老舊、各項(xiàng)服務(wù)功能較差的住宅小區(qū)，或者沒有實(shí)施過專業(yè)物業(yè)管理的小區(qū)[6-7]。老舊小區(qū)實(shí)際上是一個(gè)動(dòng)態(tài)變化的范疇，近期內(nèi)其數(shù)量將會(huì)持續(xù)增加，如何讓小區(qū)老而不舊、老而不破，是城市高質(zhì)量發(fā)展時(shí)代面臨的重要任務(wù)。我國老舊小區(qū)面臨先天條件、業(yè)主消費(fèi)意識、參與能力等方面的限制，往往呈現(xiàn)管理不善的局面。[8]在社區(qū)治理層面，城市老舊小區(qū)具有一定的公共物品特征，普遍遇到政府職能轉(zhuǎn)變、市場機(jī)制缺失、居民和社會(huì)組織參與不足等治理難題。[9]

多年來，政府部門不斷加大老舊小區(qū)的提升改造和后期管理力度，但是在具體實(shí)施過程中還是存在很多制約因素和矛盾。王越、陳燁通過對北京老舊小區(qū)的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)物業(yè)失管是目前北京廣泛開展的老舊小區(qū)整治中要解決的重要問題。[10]老舊小區(qū)長效管理機(jī)制不健全，改造成果難以長期維持，容易陷入“改造——破壞——再改造”的惡性循環(huán)。[11]對此，李政清提出可以根據(jù)老舊小區(qū)類別、居民消費(fèi)水平等情況，引導(dǎo)居民分類實(shí)施市場化運(yùn)作、準(zhǔn)物業(yè)管理、托底型管養(yǎng)模式，逐步提升后續(xù)管理水平。[12]此外，老舊小區(qū)綜合整治后的長效管理還需要滿足創(chuàng)建管理體系、明確管理責(zé)任、引入市場化模式、加強(qiáng)政府監(jiān)督等幾個(gè)方面的要求。[13]在物業(yè)管理模式創(chuàng)新研究中，郭斌等關(guān)注了管理模式自身與老舊小區(qū)特征的適應(yīng)性關(guān)系，通過外部經(jīng)濟(jì)內(nèi)生化獲取經(jīng)濟(jì)來源，創(chuàng)新設(shè)計(jì)了符合可持續(xù)發(fā)展要求的社區(qū)服務(wù)管理模式。[14]

現(xiàn)有研究表明，老舊小區(qū)提升改造后面臨復(fù)雜的物業(yè)管理困境，多種管理模式仍在持續(xù)探索中，亟需深入研究老舊小區(qū)物業(yè)管理面臨的深層次困境，借鑒國內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，尋求可靠的、長久的、符合商業(yè)邏輯的可持續(xù)解決方案。

二、老舊小區(qū)物業(yè)管理的深層次困境

（一）現(xiàn)行市場機(jī)制難以匹配老舊小區(qū)的管理

對于普通商品住宅小區(qū)，我國一直以來推行的是市場化、專業(yè)化的物業(yè)管理機(jī)制，即以小區(qū)為單位，組建業(yè)主大會(huì)（業(yè)主委員會(huì)），共同選聘物業(yè)管理公司對小區(qū)公共事務(wù)進(jìn)行管理，業(yè)主依照合同支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。但是，老舊小區(qū)管理維修任務(wù)繁重，老齡人口比重較大，業(yè)主大會(huì)組建困難，業(yè)主總體收入水平相對偏低，業(yè)主支付能力與合理的物業(yè)服務(wù)價(jià)格之間存在不小的差距。物業(yè)管理是一個(gè)以收定支的行業(yè)，偏低的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用根本無法保障良好的管理和養(yǎng)護(hù)。因此，相比其他類型的物業(yè)項(xiàng)目，老舊小區(qū)更需要政府支持和創(chuàng)新管理機(jī)制來獲取質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的服務(wù)。筆者在天津市一些無專業(yè)物業(yè)管理的老舊小區(qū)調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，居委會(huì)工作人員、業(yè)主委員會(huì)成員甚至部分普通業(yè)主都渴望再次選聘專業(yè)的物業(yè)管理公司，但多次嘗試均未成功。提升改造為這類小區(qū)實(shí)現(xiàn)良好管理提供了契機(jī)，但管理機(jī)制和管理內(nèi)容有待重新設(shè)定。

（二）常規(guī)性的維修工作難以有效實(shí)施

住宅維修費(fèi)用會(huì)隨著使用年限增加逐漸增加，當(dāng)樓齡達(dá)到25-30年時(shí)，維修費(fèi)用會(huì)出現(xiàn)顯著增加。[15]老舊小區(qū)每年的維修費(fèi)用常常是一筆龐大的支出，對于外墻維修、屋頂翻新、電梯更換等項(xiàng)目來說，維修費(fèi)用（資本性支出）少則幾十萬元，多則上百萬元。年代久遠(yuǎn)的傳統(tǒng)老舊小區(qū)通常沒有建立維修資金賬戶，加之居住人群逐漸老齡化、低收入化和租客化，高昂的維修費(fèi)用會(huì)使業(yè)主們徹底放棄對建筑及設(shè)施的保養(yǎng)維修。筆者調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，一些老舊小區(qū)對政府財(cái)政支持下的維修改造已經(jīng)形成高度的依賴，不愿動(dòng)用維修資金開展維修工程，甚至期待舊樓盡快實(shí)施拆遷。例如，建成近20年的天津市某小區(qū)，總戶數(shù)超過3000戶，經(jīng)查詢，2020年11月維修資金賬戶余額為1700多萬元，小區(qū)內(nèi)多處建筑及設(shè)施處于破損待修狀態(tài)。就全國來看，維修資金缺失、難用、惜用的情況普遍存在。[16-17]

業(yè)主決策困難也是影響建筑設(shè)施維修工作實(shí)施的一大原因。現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)都以業(yè)主自愿參與小區(qū)公共事務(wù)為假設(shè)前提，但是現(xiàn)實(shí)狀況并不樂觀。當(dāng)公共部位出現(xiàn)維修問題時(shí)，通常需要所有業(yè)主投票進(jìn)行決策，而這個(gè)過程異常艱難且耗時(shí)漫長。部分業(yè)主可能對公共事務(wù)漠不關(guān)心，或者認(rèn)為房屋損壞不會(huì)直接影響自身利益而反對維修。即使最初業(yè)主們同意維修，也可能在后續(xù)的工程招標(biāo)、預(yù)算審批等多個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)意見分歧而導(dǎo)致維修工作停止。

三、改造后老舊小區(qū)的物業(yè)管理實(shí)踐

我國城市老舊小區(qū)的提升改造始于本世紀(jì)初，各地政府將巨額資金用于提升改造的同時(shí)，也開始對老舊小區(qū)持續(xù)管理進(jìn)行多種創(chuàng)新性實(shí)踐。上海市多年來持續(xù)推進(jìn)老舊小區(qū)改造及后續(xù)管理，逐漸形成了專業(yè)化物業(yè)管理為主、業(yè)主自管為輔的格局。北京市提出，實(shí)施綜合改造的老舊小區(qū)原則上應(yīng)實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理，并通過招投標(biāo)或其他業(yè)主認(rèn)可的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、對暫不具備專業(yè)化物業(yè)管理?xiàng)l件的，可按單位自管等現(xiàn)行管理方式或準(zhǔn)物業(yè)管理方式進(jìn)行管理。2019年，北京市已經(jīng)確認(rèn)的243個(gè)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目中，有210個(gè)計(jì)劃改造后實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理，其余33個(gè)維持原有單位自管或準(zhǔn)物業(yè)管理。天津市對改造后擬納入長效管理范圍的舊樓區(qū)，根據(jù)實(shí)際情況和小區(qū)特點(diǎn)，因地制宜地在社會(huì)化物業(yè)公司實(shí)施管理、產(chǎn)權(quán)人（單位）自行管理、社區(qū)居民委員會(huì)牽頭組織居民自治管理三種模式中進(jìn)行選擇。河南省許昌市注重改造建設(shè)與后期管理，根據(jù)老舊小區(qū)實(shí)際情況，總結(jié)出了市場化專業(yè)物業(yè)管理、連片基礎(chǔ)物業(yè)管理、居民自治管理、認(rèn)管認(rèn)養(yǎng)四種后期管理模式。廈門市積極探索小區(qū)長效管理方式，引導(dǎo)實(shí)行專業(yè)物業(yè)公司管理服務(wù)、菜單式物業(yè)專項(xiàng)服務(wù)以及居民公益崗位自治服務(wù)等多種形式的老舊小區(qū)物業(yè)管理模式，促進(jìn)小區(qū)管理持續(xù)規(guī)范。江蘇連云港市為老舊小區(qū)業(yè)主們提供了三種管理模式，分別是引進(jìn)物業(yè)公司實(shí)施專業(yè)化管理、業(yè)主委員會(huì)自治、交由社區(qū)托管。各地的做法不完全相同，概括來看，目前主要形成了以下幾種模式：業(yè)主自管、市場化專業(yè)物業(yè)管理、準(zhǔn)物業(yè)管理、社區(qū)托管（表1）。其他模式都可以看作這四種模式的混合或改良。

表1 提升改造后老舊小區(qū)主要管理模式比較

多年來，全國各地的實(shí)踐為系統(tǒng)研究改造后老舊小區(qū)物業(yè)管理問題提供了豐富的經(jīng)驗(yàn)。比較了幾種模式的典型特征、主要優(yōu)勢及面臨問題之后，發(fā)現(xiàn)老舊小區(qū)物業(yè)管理依然會(huì)受制于一系列技術(shù)性問題，如業(yè)主作為產(chǎn)權(quán)人能否承擔(dān)更多的責(zé)任、如何兼顧專業(yè)化和低成本、如何保障維修的及時(shí)性等。政府的推動(dòng)、財(cái)政的支持會(huì)在老舊小區(qū)物業(yè)管理中發(fā)揮重要作用，但各級政府財(cái)政也面臨如何優(yōu)化資金使用效果的難題。隨著“十四五“時(shí)期美麗城市、美麗家園建設(shè)的實(shí)質(zhì)性推進(jìn)，老舊小區(qū)物業(yè)管理將進(jìn)入更加科學(xué)化的實(shí)施階段，物業(yè)服務(wù)專業(yè)化、服務(wù)價(jià)格市場化以及質(zhì)價(jià)雙提升時(shí)代必將到來。

四、新加坡政府組屋與我國香港老舊私人住宅治理經(jīng)驗(yàn)

新加坡與我國香港同為人口密集型城市的典型代表，兩地對老舊住宅的治理措施在政府援助和嚴(yán)格法治方面可以為我國大陸提供一些有價(jià)值的借鑒。

（一）新加坡政府組屋管理

多年以來，良好的建筑養(yǎng)護(hù)已經(jīng)成為現(xiàn)代新加坡的標(biāo)志性元素之一。新加坡政府組屋的建設(shè)任務(wù)由新加坡住房建設(shè)局（Housing Development Board）承擔(dān)，截至2019年末，住房建設(shè)局為超過80%的新加坡人口提供了住房，總量超過100萬套。為避免政府組屋演變?yōu)槌鞘鞋F(xiàn)代貧民窟，新加坡高度重視組屋的日常管理和維修。政府組屋的日常管理由各個(gè)區(qū)域的17個(gè)市鎮(zhèn)理事會(huì)（政府組屋的自治性管理實(shí)體）負(fù)責(zé)，管理模式包括外包委托、自管和混合管理。絕大部分市鎮(zhèn)理事會(huì)將區(qū)域內(nèi)的所有組屋統(tǒng)一委托給專業(yè)的物業(yè)管理公司，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)模化管理和標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)。承擔(dān)政府組屋管理的物業(yè)公司主要有三家，其中最大的怡安產(chǎn)業(yè)私人有限公司（EM Services）管理著超過70萬個(gè)住宅單元（約占新加坡組屋總量的70%）、9000個(gè)零售和店鋪單位、6500個(gè)市場和食閣，以及40萬個(gè)停車泊位。

除日常維修、周期性維修和緊急維修外，住房建設(shè)局對超過一定年限的組屋會(huì)投入大量的資金進(jìn)行公共部位和共用設(shè)施設(shè)備、場地的更新與改造升級。自1960年代開始，新加坡政府組屋的更新改造分為三個(gè)階段：清除貧民窟與大規(guī)模重建，社區(qū)物理環(huán)境提升，自上而下與自下而上相結(jié)合的社區(qū)綜合復(fù)興。[18]這些措施不僅對延緩建筑及設(shè)施老化起到了關(guān)鍵的作用，而且使政府組屋很好地滿足了居民不斷提升的居住需求。政府除對市鎮(zhèn)理事會(huì)進(jìn)行稅費(fèi)減免、電梯維修更新補(bǔ)貼之外，也會(huì)對由居民承擔(dān)的日常服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行直接補(bǔ)貼，根據(jù)房型的不同，物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼的額度會(huì)有差別。

（二）我國香港老舊私人住宅的治理

我國香港一貫堅(jiān)持私人樓宇的管理和維修是業(yè)主自身的責(zé)任，但無法確保所有業(yè)主都能夠很好地承擔(dān)起管理維修的責(zé)任。2021年1月，香港共有4890座大廈沒有任何管理組織（稱為“三無大廈“，沒有業(yè)主立案法團(tuán)、其他業(yè)主組織和物業(yè)管理公司），其中83.1%大廈的建成時(shí)間在30年以上。[3]近年來，建筑老化情況愈發(fā)嚴(yán)重，政府部門開始采取多項(xiàng)措施向業(yè)主提供援助。

1.提供專業(yè)服務(wù)和技術(shù)支援。2011年起，民政事務(wù)總署已先后啟動(dòng)了大廈管理義務(wù)專業(yè)調(diào)解服務(wù)計(jì)劃、大廈管理專業(yè)顧問服務(wù)計(jì)劃、居民聯(lián)絡(luò)大使計(jì)劃、法團(tuán)咨詢服務(wù)試驗(yàn)計(jì)劃等，通過委聘專業(yè)的物業(yè)管理公司，向業(yè)主或業(yè)主立案法團(tuán)提供免費(fèi)的咨詢服務(wù)，協(xié)助業(yè)主或業(yè)主法團(tuán)處理樓宇管理和維修事務(wù)。對于“三無大廈“的業(yè)主，還免費(fèi)提供一系列大廈管理專業(yè)意見及跟進(jìn)服務(wù)，協(xié)助業(yè)主成立立案法團(tuán)，以改善樓宇安全及保障公眾安全。2016年，香港市建局推出“招標(biāo)妥“樓宇維修促進(jìn)服務(wù)，向私人樓宇的業(yè)主或業(yè)主法團(tuán)提供樓宇維修的技術(shù)支援，以降低工程承建商圍標(biāo)的機(jī)會(huì)。2019年3月，市建局成立專責(zé)附屬公司——香港樓宇復(fù)修促進(jìn)服務(wù)有限公司，推出一站式資訊網(wǎng)站“樓宇復(fù)修平臺”，向業(yè)主提供服務(wù)供應(yīng)商名單、工程費(fèi)用資訊等，分析過去的工程合約標(biāo)價(jià)，研究建立“服務(wù)供應(yīng)商資料庫”，供業(yè)主及法團(tuán)參考。

2.啟動(dòng)津貼計(jì)劃。2011年，香港房屋協(xié)會(huì)和市建局將下轄多項(xiàng)樓宇維修資助計(jì)劃進(jìn)行整合，推出了“一站式”的樓宇維修綜合支援計(jì)劃，為有資格的業(yè)主提供公用地方維修津貼、樓宇更新大行動(dòng)2.0津貼、消防安全改善工程資助計(jì)劃、優(yōu)化升降機(jī)資助計(jì)劃、強(qiáng)制驗(yàn)樓資助計(jì)劃、籌組業(yè)主立案法團(tuán)資助、家居維修免息貸款、公用地方維修補(bǔ)助金和家居維修補(bǔ)助金等各項(xiàng)資助及服務(wù)。同時(shí)，還可以通過該計(jì)劃申請屋宇署的樓宇安全貸款計(jì)劃以及香港房屋協(xié)會(huì)的長者維修資助物業(yè)津貼計(jì)劃。2012年起，民政事務(wù)總署啟動(dòng)關(guān)愛基金——舊樓業(yè)主立案法團(tuán)津貼計(jì)劃，以減輕舊樓法團(tuán)日常運(yùn)作開支的負(fù)擔(dān)（如保險(xiǎn)、電力設(shè)施檢查、消防設(shè)施檢查、電梯檢驗(yàn)、清理消防通道等費(fèi)用）。

3.實(shí)施強(qiáng)制驗(yàn)樓及驗(yàn)窗計(jì)劃。2012年6月，屋宇署在全港實(shí)施強(qiáng)制驗(yàn)樓計(jì)劃和強(qiáng)制驗(yàn)窗計(jì)劃。強(qiáng)制驗(yàn)樓計(jì)劃要求樓齡達(dá)30年及以上的私人樓宇的業(yè)主，在接獲屋宇署送達(dá)的法定通知后，半年內(nèi)委任一名注冊檢驗(yàn)人員就樓宇的公用部分、外墻及伸出物或招牌進(jìn)行訂明檢驗(yàn)，并負(fù)責(zé)監(jiān)督檢驗(yàn)后認(rèn)為需要進(jìn)行的訂明修葺工程，該項(xiàng)計(jì)劃每10年進(jìn)行一次。強(qiáng)制驗(yàn)窗計(jì)劃規(guī)定樓齡達(dá)10年及以上的私人樓宇的業(yè)主須按要求進(jìn)行窗戶檢驗(yàn)。

在多個(gè)部門的共同支持下，部分舊樓成立了業(yè)主立案法團(tuán)，啟動(dòng)了樓宇維修工程，樓宇總體安全狀況和管理狀況得到了改善。但是，目前各項(xiàng)支援計(jì)劃的對象多為業(yè)主立案法團(tuán)，對于那些仍然無法成立法團(tuán)或者法團(tuán)無法正常運(yùn)作的舊樓來講，要想獲得支援或啟動(dòng)維修計(jì)劃需要全體業(yè)主同意，這在實(shí)踐中仍然是舊樓治理中的難題。

五、我國老舊小區(qū)持續(xù)性物業(yè)管理模式要點(diǎn)

完成提升改造后，在政府部門高度關(guān)注和持續(xù)推動(dòng)下，老舊小區(qū)物業(yè)管理迎來了難得的改善機(jī)會(huì)，必須深入研究我國老舊小區(qū)的真實(shí)場景，逐步推動(dòng)專業(yè)框架的創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)物業(yè)管理良好效果的同時(shí)，達(dá)到保護(hù)老舊小區(qū)歷史文化遺產(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)。

（一）老舊小區(qū)應(yīng)實(shí)現(xiàn)規(guī)?；芾砗蜆?biāo)準(zhǔn)化服務(wù)

由前述三種管理模式的比較可以看出，市場化專業(yè)物業(yè)管理模式最符合我國當(dāng)前城市治理改革的方向，但是簡單地實(shí)施市場化模式并不適合我國老舊小區(qū)的現(xiàn)實(shí)狀況。以私人治理為特征的市場化物業(yè)管理模式，遵循以收定支的基本原則，老舊小區(qū)偏低的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)難以滿足服務(wù)的需要，更難以實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的贏利目標(biāo)。因此，相比其他類型的物業(yè)項(xiàng)目，老舊小區(qū)更需要?jiǎng)?chuàng)新管理機(jī)制來獲取相對質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的服務(wù)，提升改造為這類小區(qū)實(shí)現(xiàn)良好管理提供了契機(jī)。老舊小區(qū)的管理模式不能再局限于以小區(qū)為單位引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)根據(jù)老舊小區(qū)的特征實(shí)施規(guī)模化和標(biāo)準(zhǔn)化的管理。

我國老舊小區(qū)帶有城市公共住房屬性，就其居住人群特征以及在城市中的影響來看具有一定的社會(huì)保障性，因此政府部門需要在老舊小區(qū)的持續(xù)管理中承擔(dān)主要的責(zé)任。老舊小區(qū)在城市中的分布相對集中，建筑形式、小區(qū)設(shè)施、管理需求等方面具有一定的相似性，因此可嘗試借鑒新加坡政府組屋管理的經(jīng)驗(yàn)對老舊小區(qū)進(jìn)行分區(qū)域打包，以一定區(qū)域范圍的同類型小區(qū)作為管理單元，以業(yè)主決策或政府授權(quán)的方式聘請專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。打包后的統(tǒng)一管理可以通過規(guī)模化節(jié)約管理維修成本，也易于實(shí)現(xiàn)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化和專業(yè)化。政府參與的專業(yè)物業(yè)管理模式綜合了準(zhǔn)物業(yè)管理模式和市場化物業(yè)管理模式的優(yōu)勢，既體現(xiàn)政府部門對于老舊小區(qū)管理的責(zé)任，同時(shí)也可以實(shí)現(xiàn)房屋及設(shè)施的專業(yè)化管理。為了進(jìn)一步降低管理成本、提高管理效率，可以廣泛采用現(xiàn)代科技手段，實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化管理和無人化管理。

（二）建立強(qiáng)制性建筑安全檢測和維修制度

受到管理理念和支付能力的限制，老舊小區(qū)通常將環(huán)境衛(wèi)生管理和秩序管理作為主要的管理內(nèi)容，忽視對建筑及設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)和維修，也缺少房屋建筑設(shè)施養(yǎng)護(hù)維修的強(qiáng)制性要求。提升改造之后的老舊小區(qū)，應(yīng)制訂詳細(xì)明確的維修養(yǎng)護(hù)工作計(jì)劃，包括日常養(yǎng)護(hù)維修、預(yù)防性養(yǎng)護(hù)維修、周期性更換以及翻新升級計(jì)劃。當(dāng)前我國老舊小區(qū)多建于上世紀(jì)八九十年代，已經(jīng)開始進(jìn)入快速老化的時(shí)期，必須通過定期的檢測和及時(shí)的維修保證居民的安全使用。要想全面保障建筑安全，僅靠業(yè)主和物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的自覺行動(dòng)是不夠的，必須制定建筑安全強(qiáng)制檢測及強(qiáng)制維修的相關(guān)措施。除我國香港外，新加坡、紐約、洛杉磯等城市也都開始實(shí)施建筑安全強(qiáng)制檢測制度。[19]雖然不同城市對于強(qiáng)制檢測的要求有所差別，但對城市建筑安全狀況都起到了明顯的促進(jìn)作用。

強(qiáng)制檢測和強(qiáng)制維修可以有效避免因業(yè)主自治困境導(dǎo)致的建筑失修、難修問題，可以逐步改變政府直接投資進(jìn)行改造維修的方式，可以采用維修資金獎(jiǎng)勵(lì)的方式來激勵(lì)業(yè)主和基層組織開展維修工作。

（三）充分利用社群網(wǎng)絡(luò)，鼓勵(lì)社區(qū)草根組織參與公共事務(wù)治理

無論何種管理模式，小區(qū)業(yè)主作為房屋產(chǎn)權(quán)人都應(yīng)承擔(dān)物業(yè)維修與管理的主要責(zé)任。但是，老舊小區(qū)的居民習(xí)慣于簡單隨意的居住環(huán)境和政府（單位）部門的直接管理，專業(yè)自治意識非常薄弱，這已成為阻礙管理效果持續(xù)提升的關(guān)鍵因素，而這也是短期內(nèi)最難改變的因素?，F(xiàn)有法規(guī)對業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)選舉與運(yùn)作給出了明確的要求，但從各地實(shí)踐來看，法規(guī)設(shè)置的門檻相對較高，業(yè)主委員會(huì)責(zé)任重大，嚴(yán)重阻礙了業(yè)主自治組織的建設(shè)發(fā)展進(jìn)程。

小區(qū)自治組織可以有多種形式，成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)是一種相對規(guī)范的形式，除此之外的社區(qū)各類草根組織也可以發(fā)揮類似的作用。老舊小區(qū)居民平均居住年限較長，鄰里之間相對熟悉，有一定的社會(huì)資本積累，通常存在多種形式的民間非正式草根組織，如公益慈善、文體娛樂組織等。在老舊小區(qū)提升改造和持續(xù)管理過程中，基層社區(qū)可以充分調(diào)動(dòng)社區(qū)草根組織的積極性并給予其一定的財(cái)政資助，將豐富多樣的社區(qū)活動(dòng)與小區(qū)公共事務(wù)管理相結(jié)合。雖然草根組織不能成為老舊小區(qū)的管理決策主體，但其提出的一些意向和建議將有助于公共事務(wù)決策的形成。

六、結(jié)語

老舊小區(qū)的提升改造與持續(xù)管理是新時(shí)代城市高質(zhì)量發(fā)展的重要組成部分。在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，老舊小區(qū)提升改造迎來前所未有的機(jī)遇，但同時(shí)也面臨資金短缺、管理不善、法律缺失等多方面的挑戰(zhàn)。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段時(shí)，住房供應(yīng)的重點(diǎn)將從新住房建設(shè)轉(zhuǎn)向現(xiàn)有住房的維修和翻新，同時(shí)房屋維修工作將在整個(gè)建筑行業(yè)中占有越來越高的比重。[20]我國老舊小區(qū)需要通過整治維修和改造升級完善硬件條件，推動(dòng)物業(yè)管理商業(yè)模式創(chuàng)新和建筑安全強(qiáng)制檢測，鼓勵(lì)社區(qū)草根組織參與管理，逐步培養(yǎng)居民的守約意識和自治意識。當(dāng)代城市，尤其是亞洲城市，高層高密度居住越來越普遍，老舊小區(qū)住宅管理維修的私人治理理念開始發(fā)生轉(zhuǎn)變，政府部門、社會(huì)企業(yè)以及相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)將會(huì)越來越多地參與老舊小區(qū)持續(xù)管理的過程。