房地產成本費用控制的思考

胡利平 中海發(fā)展（蘇州）有限公司

步入新發(fā)展時期，各房地產企業(yè)在內部管理體系建設方面取得了顯著的成效，然而成本費用控制效益卻始終無法達到理想狀態(tài)。過高的項目開發(fā)建設成本導致企業(yè)盈利空間被一再壓縮，給企業(yè)的健康發(fā)展造成了嚴重的阻礙?；诖?，應正確認識強化成本費用控制的重要意義，以當前工作建設中存在的突出短板為根本著力點，不斷完善、提升企業(yè)成本費用控制能力，強化企業(yè)市場競爭力，為房地產企業(yè)的健康、長遠發(fā)展筑牢根基。

一、研究概述

近些年來在國家的不斷調控下，我國房地產市場逐步趨于規(guī)范化，各房地產開發(fā)企業(yè)獲得了更加健康的發(fā)展環(huán)境。在這種社會背景下，企業(yè)若想贏得更為有利的市場競爭地位，增強自身發(fā)展實力，便必須充分認識到成本費用管理工作的重要性，將其貫穿到房地產開發(fā)項目建設的全過程中，為企業(yè)創(chuàng)設出更高的經濟效益。實際落實過程中，一是要制定出科學、健全的項目成本費用計劃及管理制度，并以此為根本參照，對項目建設過程中的各項成本支出加以調節(jié)管理，保障最終項目成本費用能夠被控制于合理范疇之中。二是要樹立起全面性的發(fā)展觀念，強化事前、事中、事后管理，從而獲得更為理想的管理效益。在這種管理體系下，若房地產項目開發(fā)階段存在明顯的人力成本、建設成本、費用支出浪費，企業(yè)便能夠及時發(fā)現(xiàn)并予以解決，糾正費用偏差，保障各環(huán)節(jié)生產費用與預期相符，增強成本管理目標的落實度。

二、房地產成本費用控制的內容分析

（一）土地征收、拆遷費用

在房地產開發(fā)項目規(guī)劃建設前期，最為關鍵的一個環(huán)節(jié)便是征收土地，支付拆遷費用。這一流程的順利推進是尤為重要的，房地產企業(yè)需要支付土地出讓金、土地征用費等等費用，同時還需要將一部分資金用于安置勞動力，繳納耕地占用稅。在此過程中，房地產開發(fā)企業(yè)大約要投入項目建設總成本的40%左右，從而獲得土地使用權[1]。

（二）項目勘察

為確保房地產開發(fā)項目能夠得以順利建設，需要在施工前組織規(guī)范、深入、全面的項目勘察工作，明確施工場地的地貌地形及地質條件，做好氣候信息收集與分析，便于準確把握當地的氣候氣象特征，以此為根本參考，不斷更新、完善項目建設方案，增強項目建設可行性，將因項目勘察不到位、規(guī)劃設計不當而導致的建設問題發(fā)生概率降到最低。

（三）建設安裝費用

房地產開發(fā)企業(yè)一般選擇外包的方式將項目建設任務交由建筑企業(yè)負責，在此過程中，雙方需要就建設費用、交付期限、建設標準達成一致，并做好合同簽署，房地產開發(fā)企業(yè)需要支付工程費用用于項目建設。通常而言，若建筑市場材料價格未發(fā)生較大波動，房地產開發(fā)企業(yè)所需投入的費用一般不會產生過大變化。該環(huán)節(jié)所投入的成本是整個項目建設過程中所占比例最高的，各房地產企業(yè)需要做好合同簽署與價格商定，確保項目建設成本支出符合市場定價標準。

（四）其他費用

在項目建設過程中，人力成本、管理費用、水電費用亦是重要的開支，除去上述幾方面外，各房地產企業(yè)還需要投入一部分開發(fā)資金用于周邊基礎設施、公共配套設施建設。如，修建道路、安裝排水系統(tǒng)、照明系統(tǒng)，又如園林綠化、公共設施修建及維護等方面，均會產生一定的成本支出。

三、強化房地產成本費用控制的意義分析

當前，有部分房地產企業(yè)仍然未能認識到建設成本費用控制工作的必要性，這種思想上的輕視導致房地產開發(fā)企業(yè)的盈利空間被不斷壓縮。為此，應明晰強化房地產成本費用控制的意義，樹立起明確的發(fā)展觀念，助力房地產行業(yè)健康發(fā)展。

（一）幫助企業(yè)占據有利的市場競爭地位

步入新發(fā)展時期，國家加大了對房地產企業(yè)的宏觀調控力度，相關政策條例的實施進一步規(guī)范了房地產市場，同時也對各房地產開發(fā)企業(yè)的管理能力提出了新的要求。在愈發(fā)激烈的市場競爭背景下，如何在行業(yè)領域中脫穎而出，謀得更加廣闊的發(fā)展市場，是各房地產開發(fā)企業(yè)亟須解決的問題。目前，地價是房地產項目開發(fā)過程中最大的成本支出，但這一環(huán)節(jié)的支出并不受企業(yè)自身控制影響，若其他條件對等，地價制定權往往歸屬于開價數目最多的企業(yè)。而針對其他具備可變性的成本來說，若企業(yè)能夠加以合理控制，并將取得更為理想的項目建設效益[2]。如，房地產開發(fā)工程建設期間，建筑安裝成本始終處于不斷變化之中，各房地產企業(yè)需以合理的管理措施來降低此方面的成本支出，將項目施工成本控制在合理范疇內。這種有效的成本控制策略能夠幫助企業(yè)減輕經濟負擔，規(guī)避市場風險，并保障企業(yè)能夠占據更為有利的市場競爭地位。

（二）助力房地產行業(yè)健康發(fā)展

隨著我國房地產行業(yè)的持續(xù)壯大，越來越多企業(yè)融入房地產開發(fā)市場中，企圖從中分一杯羹。這種迅猛的行業(yè)發(fā)展速度帶動了我國社會經濟發(fā)展，為其他行業(yè)提供了一定的發(fā)展支撐，然而激增的房地產價格導致整個行業(yè)發(fā)展市場逐漸陷入了不良競爭中，給各企業(yè)帶來了愈發(fā)沉重的發(fā)展壓力。為此，若想控制好項目建設成本，便必須進一步減少建設成本開支，充分認識到建筑安裝成本的可變性，以低投入來謀取高收益，實現(xiàn)利潤最大化。在實際落實階段，需要強化資源整合，建立健全管理體系，以更為規(guī)范的成本管理體系來助力企業(yè)健康成長，營造出一個健康的行業(yè)發(fā)展空間。

四、當前成本費用控制工作建設中存在的問題探究

在房地產開發(fā)項目建設過程中，建筑安裝階段的成本費用控制空間最大，應以此為強化成本費用控制效益的根本突破口。但目前，一些房地產企業(yè)在簽證、定額、成本費用規(guī)劃等方面的管理問題突出，給企業(yè)造成了嚴重的發(fā)展阻礙。

（一）簽證不合理

在房地產項目工程建設期間，若工程建設期間需要進行變更，則需要遵循相關要求辦理手續(xù)，獲得多方許可，并與建立部門聯(lián)合簽署現(xiàn)場簽證，保障相關手續(xù)齊全性，確保其具備良好的法律效應。但目前，一些業(yè)主對建設工程進行了一定的干預，在未辦理工程變更手續(xù)、未獲得簽證的前提下便盲目做出施工變化，這加劇了后續(xù)產生糾紛的概率，造成了一定的成本費用增長。另外，一些企業(yè)在辦理簽證的過程中未做好優(yōu)先級區(qū)分，一些重要的工程簽證手續(xù)無法及時辦理，在等待簽證處理的過程中產生了一定的資金浪費[3]。

（二）定額規(guī)范性不足

房地產開發(fā)項目的建設周期較長，在工程建設過程中，需要投入的資金數目是巨大的。為合理把控項目建設成本，需要嚴格把控各環(huán)節(jié)的費用支出，科學、規(guī)范地實施定額管理。在實際建設過程中，基于項目建設各階段及各參建方在人工、材料、機械等方面的費用支出差異，應執(zhí)行的定額詳盡性差異較大，需合理設置估算指標，實施相應的定額管理制度。需堅持以當地標準為根本參照，充分考慮到項目工程建設期間所需耗費的人工、材料、機械成本費用，依照市場價格確定主材費，并依照工程量指標加入安裝費與勞務費，隨后計取綜合費率，得到精準、規(guī)范的項目施工定額指標。然而事實上，在房地產開發(fā)項目建設期間，由于監(jiān)管效力缺失，導致一些企業(yè)盲目套用定額制度，無法發(fā)揮出其真正作用。

（三）費用計算缺乏全面性及精準性

目前，部分企業(yè)所實施的費用計算指標缺乏精準性，未能依據項目工程的實際建設情況合理選擇費用計算方式，常存在挪用、套用的不當行為。這些建設單位缺乏端正的管理思維，認為在同類房地產建設項目上使用相同的費用計算方式是合理的，未能考慮到不同項目工程間的客觀差異。在進行工程建設圖紙設計時，一些單位存在考慮不全面、不深入的問題，未緊跟國家號召加入文明施工項目，所劃分的綠化面積極為有限，在整體費用報告中所體現(xiàn)出的綠化費用、文明施工費遠高于實際建設支出，造成安裝成本虛高的現(xiàn)象[4]。

（四）員工的專業(yè)素養(yǎng)不達標

任何工作都需要由具體的員工來落實，目前有部分企業(yè)僅將目光集中施工建設方面，未認識到若工作人員專業(yè)素養(yǎng)過低亦會導致不必要的費用成本支出。如就項目設計人員來說，一些工作人員對于房地產開發(fā)項目的了解不夠深入，未能依據工程實際完善設計方案，存在理論大于實際的錯誤設計理念，加劇了返工概率，由此產生了一定的不必要成本支出。而有部分管理工作人員無法深入到房地產開發(fā)項目建設過程中，無法合理配置各項建設資源，難以將成本費用控制工作落實好。

（五）各部門間缺乏協(xié)作

對于房地產項目工程而言，原材料準備、圖紙設計是要先于施工建設而落實的。但由于各部門間的協(xié)作性不足，常因施工方對于設計圖紙的解讀不當而導致設計圖紙的作用難以發(fā)揮，致使后續(xù)施工建設遭受阻礙，并使得項目整體建設效益不佳，造成施工成本激增。這種斷層效應的存在使得工程建設效益遭受嚴重影響，過高的人力資源成本支出，以及額外的施工建材消耗都加劇了資金浪費程度。

五、房地產成本費用控制的精細化建設策略

（一）保障施工圖紙規(guī)劃的科學性

在進行房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計的過程中，需要將成本費用管理理念貫徹其中，防止因設計人員缺乏成本節(jié)約意識，或因試圖獲取更高投資指標而形成缺乏經濟性的設計方案。在相關單位提交設計圖紙后，房地產開發(fā)企業(yè)需要做好圖紙分析，由專業(yè)資質雄厚的部門展開技術經濟指標分析，客觀評價圖紙設計的規(guī)范性。針對不當設計現(xiàn)象，需要詳細記載、及時反饋并商議修改。各房地產企業(yè)需要科學定位所需開發(fā)的房地產項目，在審查設計圖紙時考察其所涉及的新材料、設備是否與項目規(guī)劃標準相符，增強圖紙規(guī)范性[5]。

（二）全面規(guī)范施工流程

各房地產開發(fā)企業(yè)應當科學規(guī)劃施工流程，全面、細致地分析了解工程建設情況，明確施工過程中所需使用到的材料設備數量、種類及規(guī)格，在確保能夠由整體把握工程建設情況的前提下，進一步增強施工規(guī)范性，降低二次返工的概率，從而減少因施工組織不規(guī)范而導致的不必要成本支出。如鋪設小區(qū)道路時，不得盲目展開施工，需要嚴格執(zhí)行分類鋪設的原則，把握好先后順序，確保管道鋪設完工的前提下再進行道路鋪設施工，從而避免因重復施工、大量返工而導致施工進度延誤，合理控制費用支出。若發(fā)現(xiàn)所修建的工程不滿足合同規(guī)定，必須要求施工方及時進行處理，保障滿足工程需求。應于施工前辦理好洽商手續(xù)，并準確記錄減項、漏項及變更信息。

（三）落實好合同管理工作

房地產開發(fā)項目具備高投資、高回報的典型特征，為切實保障企業(yè)利益，需要落實好合同管理工作，以此為解決各項糾紛的重要依據。在合同談判階段，應當維護好雙方的合法權益，并在合同中明確提出雙方所需承擔的責任與義務，精準梳理項目建設過程中的各項利益糾紛與責權要求，保障合同內容的細致性與全面性。各房地產開發(fā)企業(yè)需要盡可能地提升自身利益，在合同中明確自身要求，做好工程建設質量、標準、費用、交工期限約定。完成合同簽署后需要妥善保管，并進一步梳理相關會議記錄、采購清單等重要文件[6]。應能夠樹立起科學的管理意識，依據規(guī)范的成本動態(tài)分析報告來展開針對性的造價管控。此外，由于房地產開發(fā)項目的建設時間過長，在此期間必將會產生各種意外現(xiàn)象，為防止損傷自身利益，需要準確分析解讀合同內容，針對違背合同約定的工程承包商，可以依法提出索賠。

（四）健全管理規(guī)則機制

為進一步提升成本費用控制工作的建設質量，需要形成完整、健全的管理規(guī)則機制，以此來約束相關企業(yè)的行為，增強工作人員的工作積極性，確保多方協(xié)作發(fā)力，共同承擔成本節(jié)約任務，保障房地產開發(fā)企業(yè)能夠獲得更加溫潤的成長環(huán)境。相關政府部門需要認識到房地產行業(yè)的發(fā)展與廣大人民生活之間的密切聯(lián)系，完善相關法律法規(guī)體系，防止不法分子找到可乘之機。各房地產企業(yè)亦需要進一步健全自身管理體系，以更高的管理水平來有效防范成本浪費問題，將支出超預算現(xiàn)象的發(fā)生概率降到最低[7]。

（五）健全人才隊伍

房地產行業(yè)的健康發(fā)展離不開團隊的支持，保障人才隊伍建設的優(yōu)質性能夠為房地產行業(yè)創(chuàng)設出更加廣闊的發(fā)展空間?；诖?，相關政府部門可以為房地產行業(yè)提供更多專業(yè)交流機會，為其提供與國外優(yōu)秀企業(yè)交流經驗的機會，使員工能夠獲得吸收先進成本管理經驗及技術的機會，增強其專業(yè)水準。各房地產企業(yè)也許定期組織員工參與培訓，增強各業(yè)務部門之間的溝通交流性，幫助員工樹立起科學的成本管控意識，強化資金利用率。

（六）保障成本費用規(guī)劃及預算的科學性

各房地產企業(yè)需要加強對成本費用規(guī)劃及預算方案的審核，確保其所提出的各項資金使用規(guī)劃滿足實際建設需求，客觀衡量其經濟性與科學性，防止產生資金浪費的問題。應做好工程造價計劃編制，保障能夠及時發(fā)現(xiàn)并解決好不合理的成本計劃及預算規(guī)劃問題，保障施工進度能得以順利推進，盡可能地降低成本費用支出。

六、結語

綜上所述，經濟的發(fā)展、科技的進步帶動著房地產企業(yè)的蓬勃生長，隨著行業(yè)競爭日益激烈，開源節(jié)流的重要性愈發(fā)凸顯。為進一步增強市場競爭力，各企業(yè)需要徹底摒棄以往粗放式的管理模式，建立健全成本費用管理體系，強化房地產開發(fā)項目建設效益，從而有效降低項目建設成本，為企業(yè)創(chuàng)設出更高的利潤空間，助力房地產企業(yè)健康、穩(wěn)固發(fā)展。本文主要分析了房地產成本費用控制的建設思路，由多方面提出了幾點思考，以期為相關工作的建設提供一定參考。